Sanierungskosten bei Baumängeln: Wann können sie verlangt werden?
Sanierungskosten bei Baumängeln können eine zentrale Streitfrage sein, wenn Wasser durch die Fenster eindringt, Wände feucht werden und die Ursache trotz Besichtigung unklar bleibt. Für Hauseigentümer beginnt damit oft ein langwieriger Konflikt: Wer muss für die Sanierung bezahlen – und können die voraussichtlichen Kosten bereits verlangt werden, obwohl die Reparatur noch gar nicht durchgeführt wurde?
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 zeigt, worauf es dabei ankommt. Im Mittelpunkt standen fehlerhaft eingebaute Fenster, eindringendes Regenwasser und die Frage, welche Sanierungskosten tatsächlich ersetzt werden müssen.
Der Fall: Fehlerhafte Fenster verursachen Wasserschäden
Die Eigentümer eines neu errichteten Hauses hatten im Jahr 2008 ein Fensterbauunternehmen mit der Planung, Lieferung und Montage der Fenster beauftragt. Ab Dezember 2010 drang bei den Fenstern Wasser in das Gebäude ein.
Im weiteren Verfahren stellten Sachverständige mehrere gravierende Mängel fest. Die Fenster waren nicht fachgerecht eingebaut worden. Die Dachflächenfenster saßen zu niedrig und entsprachen nicht den damals geltenden Ö-Normen. Außerdem fehlten wichtige Abdichtungen und Anschlussfolien. Fugen sowie Teile der Fensterkonstruktion waren nicht ausreichend gedämmt.
Die Folge: Regenwasser konnte in darunterliegende Gebäudeteile gelangen. Der Bauleiter und der persönlich haftende Gesellschafter des Unternehmens besichtigten die Schäden zwar, konnten die Ursache jedoch nicht feststellen und führten keine Sanierung durch.
Die Hauseigentümer verlangten daher Ersatz der voraussichtlichen Kosten für die notwendige Sanierung. Die Forderung wurde im Laufe des Verfahrens mehrfach angepasst: zunächst auf 30.000 Euro, später auf 31.452 Euro und schließlich auf 35.892 Euro. Darin enthalten waren auch 10.800 Euro für einen möglichen Austausch der Fenster, falls diese beim Ausbau beschädigt würden.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit dem Fall in seiner Entscheidung OGH vom 19.11.2019, 10 Ob 48/19k. Die Revision der Beklagten hatte teilweise Erfolg. Die vollständige Entscheidung finden Sie hier: Zur Entscheidung.
Die Beklagten mussten den Klägern insgesamt 20.652 Euro samt gesetzlichen Zinsen zahlen. Sie hafteten dafür zur ungeteilten Hand. Das bedeutet grundsätzlich, dass die Kläger den gesamten zugesprochenen Betrag von jedem der Beklagten verlangen können. Ein interner Ausgleich zwischen den Haftenden bleibt davon unberührt.
Nicht zugesprochen wurden hingegen die zusätzlichen 10.800 Euro für einen möglichen Fensteraustausch. Nach den Feststellungen war nicht ausreichend bewiesen, dass die Fenster beim Ausbau tatsächlich voraussichtlich beschädigt würden und deshalb neue Fenster erforderlich wären.
Ein weiterer Betrag von 4.440 Euro war bereits vom Berufungsgericht abgewiesen worden. Weil die Kläger dagegen kein Rechtsmittel erhoben hatten, blieb diese Abweisung endgültig bestehen.
Sanierungskosten bei Baumängeln können auch vor der Reparatur verlangt werden
Die Entscheidung ist für Bauherren und Eigentümer vor allem deshalb wichtig, weil sie den Ersatz voraussichtlicher Sanierungskosten betrifft. Ein Geschädigter muss eine notwendige Reparatur nicht zwingend bereits vollständig aus eigener Tasche bezahlt haben, bevor er Ersatz verlangen kann.
Unter den jeweiligen Voraussetzungen kann vielmehr das notwendige sogenannte Deckungskapital verlangt werden. Dabei handelt es sich um jenen Geldbetrag, der benötigt wird, um die fachgerechte Behebung des Mangels zu finanzieren.
Dieser Anspruch ist jedoch nicht unbegrenzt. Erfasst sind nur jene Kosten, die nach den fachlichen Feststellungen objektiv notwendig und voraussichtlich zu erwarten sind. Eine bloße Vermutung oder ein allgemein denkbares Risiko genügt nicht.
Warum mögliche Zusatzkosten nicht automatisch ersetzt werden
Die Hauseigentümer wollten vorsorglich auch die Kosten für neue Fenster berücksichtigt wissen. Der Austausch wäre aber nur dann notwendig geworden, wenn die vorhandenen Fenster beim Ausbau beschädigt würden.
Der OGH machte deutlich: Eine solche bloße Möglichkeit reicht für einen Zuspruch nicht aus. Es hätte konkret festgestellt werden müssen, dass der Ausbau voraussichtlich zu einer Beschädigung führt und der Austausch deshalb tatsächlich erforderlich wird.
Das hat praktische Bedeutung für jede Sanierungsplanung. In einem Bauprozess können nicht einfach sämtliche denkbaren Zusatzkosten aufgenommen werden. Entscheidend ist, ob sie durch Sachverständige, Kostenvoranschläge oder andere Beweismittel nachvollziehbar belegt sind.
Auch der Hinweis, dass ein zu hoher Betrag später zurückgefordert werden könnte, ändert daran nichts. Das Gericht darf nicht vorsorglich mehr zusprechen, als nach den Beweisen voraussichtlich benötigt wird.
Keine Kürzung für sogenannte „Sowieso-Kosten“
Die Beklagten argumentierten außerdem, bestimmte Kosten wären auch bei einer ordnungsgemäßen Ausführung angefallen. Solche Aufwendungen werden häufig als „Sowieso-Kosten“ bezeichnet. Gemeint sind Kosten, die der Auftraggeber unabhängig vom Mangel ohnehin hätte tragen müssen.
Der OGH lehnte eine Kürzung in diesem Fall ab. Ein fachgerechter Fenstereinbau wäre von Anfang an möglich gewesen. Die zusätzlichen Aufwendungen entstanden gerade deshalb, weil die vereinbarte Leistung mangelhaft erbracht worden war.
Für Eigentümer bedeutet das: Nicht jede Ausgabe im Zuge einer Mängelbehebung ist automatisch ein Vorteil oder eine Verbesserung, die vom Ersatz abzuziehen ist. Es kommt darauf an, ob die Kosten auch bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung angefallen wären oder erst durch die mangelhafte Ausführung verursacht wurden.
Schadensminderung: Nicht jede fremde Warnung wird dem Eigentümer zugerechnet
Die Beklagten meinten weiters, die Kläger hätten früher auf eine Warnung eines Spenglers reagieren müssen. Dadurch wäre der Schaden möglicherweise verhindert oder zumindest reduziert worden.
Auch dieses Argument überzeugte die Gerichte nicht. Der Spengler war ausschließlich im Interesse der Kläger tätig und nicht damit beauftragt, Pflichten gegenüber dem Fensterbauunternehmen zu erfüllen. Ein allfälliger Fehler des Spenglers konnte den Klägern daher nicht ohne Weiteres als eigenes Mitverschulden zugerechnet werden.
Außerdem war bereits verbindlich festgestellt worden, dass die Beklagten dem Grunde nach für die mangelhafte Herstellung haften. Im späteren Verfahrensabschnitt durfte diese Haftungsfrage nicht nochmals vollständig aufgerollt werden. Gegenstand war dort im Wesentlichen noch die Höhe der notwendigen Sanierungskosten.
Forderungen müssen rechtzeitig und nachvollziehbar beziffert werden
Die Kläger konnten ihre Forderung nach Vorlage des gerichtlichen Gutachtens näher aufschlüsseln. Das bedeutet aber nicht, dass jede spätere Erhöhung automatisch vor einer Verjährung geschützt ist.
Nach den Feststellungen des OGH war ein Teil der späteren Ausdehnung verjährt. Es handelte sich nicht um einen neu entstandenen Schaden, sondern um eine spätere genauere Berechnung eines bereits zuvor bekannten Schadens.
Werden Baumängel festgestellt, sollte daher nicht unnötig lange mit einer konkreten Bezifferung gewartet werden. Eine spätere Präzisierung kann erforderlich sein, wenn erst ein Gutachten die genaue Schadenshöhe klärt. Dennoch müssen bekannte Schadenspositionen möglichst frühzeitig und nachvollziehbar geltend gemacht werden.
Auch beim Beginn der Verzinsung kommt es auf die konkrete Geltendmachung an. Zinsen auf das Deckungskapital wurden im konkreten Fall im Wesentlichen ab Zustellung der Klage und nicht bereits ab einem früheren Aufforderungsschreiben zugesprochen. Die im Urteil wiedergegebene Zinsenformel enthält für eine erste Periode eine widersprüchliche Datumsangabe. Für eine praktische Abrechnung sollte daher die Originalentscheidung beziehungsweise der maßgebliche Kosten- und Zahlungsbeschluss geprüft werden.
Was Eigentümer bei Wasserschäden und Baumängeln jetzt tun sollten
- Schäden sofort dokumentieren: Fotografieren und filmen Sie Wassereintritte, Feuchtigkeit, Verfärbungen, Risse und weitere sichtbare Folgen. Notieren Sie Datum, Wetterlage und betroffene Räume.
- Eine fachkundige Ursache feststellen lassen: Bei technischen Baumängeln ist ein unabhängiges Gutachten häufig entscheidend. Es sollte nicht nur den Mangel, sondern auch die notwendige Sanierung und deren voraussichtliche Kosten erfassen.
- Den Unternehmer nachweisbar auffordern: Die Aufforderung zur Verbesserung sollte schriftlich erfolgen. Zugang und Inhalt sollten später beweisbar sein.
- Dringende Maßnahmen abstimmen: Bei akuter Gefahr weiterer Schäden kann eine sofortige Sicherung notwendig sein. Eine voreilige vollständige Sanierung ohne ausreichende Dokumentation und ohne angemessene Verbesserungsmöglichkeit kann die spätere Durchsetzung des Kostenersatzes erschweren.
- Nur belegte Kosten ansetzen: Objektiv notwendige Sanierungskosten sind von bloßen Eventualbeträgen zu unterscheiden. Für einen möglicherweise erforderlichen Austausch reicht ein allgemeines Risiko grundsätzlich nicht aus.
- Verjährung und Klageausdehnung prüfen: Eine spätere Erhöhung des geforderten Betrags ist nicht automatisch vollständig geschützt. Bereits bekannte Schäden sollten daher frühzeitig rechtlich eingeordnet und konkret geltend gemacht werden.
- Deckungskapital zweckentsprechend verwenden: Bleibt nach der Sanierung ein Betrag übrig, kann unter Umständen eine Rückforderung im Raum stehen. Die Verwendung des zugesprochenen Geldes sollte deshalb nachvollziehbar dokumentiert werden.
Rechtsanwalt Wien bei Baumängeln und Sanierungskosten
Bei Wasserschäden, fehlerhaften Fenstern und anderen Baumängeln kann eine rechtliche Prüfung klären, ob Sanierungskosten bei Baumängeln verlangt werden können, welche Beweise benötigt werden und wie eine Forderung rechtzeitig beziffert werden sollte.
Häufige Fragen zu Sanierungskosten bei Baumängeln
Kann ich Sanierungskosten verlangen, obwohl ich noch nicht repariert habe?
Das kann möglich sein, wenn die Haftung des Unternehmers feststeht und die voraussichtlichen Kosten einer notwendigen Sanierung fachlich ausreichend belegt sind. Ersetzt wird jedoch nicht jede denkbare Ausgabe, sondern nur der objektiv erforderliche und voraussichtlich anfallende Aufwand.
Reicht es, wenn ein Austausch der Fenster vielleicht notwendig wird?
Nein. Eine bloße Möglichkeit genügt grundsätzlich nicht. Es muss nachvollziehbar sein, dass der Austausch voraussichtlich erforderlich ist. Dafür können insbesondere sachverständige Feststellungen und konkrete technische Begründungen entscheidend sein.
Muss ich dem Unternehmen zuerst die Möglichkeit zur Reparatur geben?
In vielen Fällen ist es wichtig, den Unternehmer nachweisbar zur Verbesserung aufzufordern und ihm eine angemessene Möglichkeit zur Behebung zu geben. Bei dringenden Schäden können sofortige Sicherungsmaßnahmen erforderlich sein. Die konkrete Vorgangsweise sollte technisch und rechtlich abgesichert werden.
Was passiert, wenn die Sanierung günstiger wird als erwartet?
Wird mehr Deckungskapital zugesprochen, als tatsächlich für die zweckentsprechende Sanierung benötigt wird, kann unter Umständen ein Rückforderungsanspruch entstehen. Deshalb sollten Angebote, Rechnungen und die Verwendung des Geldes sorgfältig aufbewahrt werden.
Rechtzeitig handeln, bevor aus einem Baumangel ein Beweisproblem wird
Die Entscheidung OGH vom 19.11.2019, 10 Ob 48/19k zeigt: Bei mangelhaften Bauleistungen können notwendige Sanierungskosten auch dann ersatzfähig sein, wenn die Reparatur noch nicht durchgeführt wurde. Voraussetzung ist aber eine sorgfältige technische Dokumentation. Für bloße Unsicherheiten, nicht belegte Zusatzrisiken oder pauschale Kostenschätzungen gibt es keinen automatischen Ersatz.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer und Bauherren bei der rechtlichen Einordnung von Baumängeln, der Vorbereitung von Anspruchsschreiben und der Durchsetzung notwendiger Sanierungskosten. Wenn Wasser eintritt, der Unternehmer nicht reagiert oder die Höhe des Schadens unklar ist, sollten Sie nicht zuwarten.
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