Sanierungskosten bei Baumängeln: Wer haftet bei Planungs- und Ausführungsfehlern?
Bei einem Bauprojekt lassen sich Sanierungskosten oft nicht auf eine einzige Ursache zurückführen. Eine fehlerhafte Planung kann mit einer mangelhaften Ausführung zusammentreffen. Werden danach Sanierungsarbeiten durchgeführt, stellt sich eine zentrale Frage: Wer muss die Kosten tragen?
Für Bauherren, Generalunternehmer und Subunternehmer können Sanierungskosten erhebliche finanzielle Folgen haben. Denn selbst wenn ein Unternehmen einen Schaden beseitigt und dafür eine Rechnung legt, bedeutet das noch nicht automatisch, dass der gesamte Betrag ersetzt werden muss. Entscheidend sind die technische Ursache, die Verantwortungsbereiche und eine nachvollziehbare Dokumentation.
Ein Bauprojekt mit mehreren Fehlerquellen
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof mit genau dieser Problematik. Der OGH entschied mit Urteil vom 11.08.2020, 4 Ob 113/20a über einen Streit im Zusammenhang mit einer Stützkonstruktion bei einem Bauprojekt. Zur Entscheidung des OGH.
Eine Böschung war durch eine sogenannte Erde-Stützkonstruktion gesichert worden. Dahinter befand sich ein Löschwasserbecken. Die Bauherrin hatte Generalunternehmer mit der Durchführung der Bauarbeiten beauftragt. Die Planung der Stützkonstruktion stammte allerdings von einem von der Bauherrin beauftragten Generalplaner beziehungsweise dessen Subunternehmerin. Die tatsächliche Ausführung übernahm wiederum ein Subunternehmer der Generalunternehmer.
Nach Fertigstellung traten Setzungen und Risse auf. Die technische Untersuchung ergab mehrere mögliche Ursachen:
- Die Stützkonstruktion war nicht ausreichend drainagiert.
- Die Wechselwirkungen zwischen der Konstruktion und dem Löschwasserbecken waren bei der Planung nicht ausreichend berücksichtigt worden.
- Für die Hinterfüllung wurde bindiges, wasserundurchlässiges und setzungsempfindliches Material verwendet.
- Auch das Löschwasserbecken wurde mit diesem Material hinterfüllt.
Die Generalunternehmer ließen Sanierungsarbeiten durchführen und verrechneten der Bauherrin dafür rund 101.925 Euro. Sie vertraten den Standpunkt, die Kosten seien von der Bauherrin beziehungsweise deren Planern zu tragen. Die Gerichte sahen die Verantwortlichkeit jedoch nicht ausschließlich auf Seiten der Bauherrin.
Warum nicht alle Sanierungskosten ersetzt wurden
Die Gerichte unterschieden zwischen Planungsfehlern und Ausführungsfehlern. Die fehlende Drainagierung und die unzureichende Berücksichtigung des Löschwasserbeckens wurden überwiegend der Planung zugerechnet. Die Verwendung des ungeeigneten Materials bei der Hinterfüllung des Löschwasserbeckens wurde hingegen als Fehler aus dem Bereich der Ausführung beurteilt.
Damit lag nach den Feststellungen eine gemischte Verantwortlichkeit vor. Die Bauherrenseite beziehungsweise deren Planer trugen zwar einen wesentlichen Teil der Verantwortung. Gleichzeitig mussten sich die Generalunternehmer beziehungsweise ihr Subunternehmer den Ausführungsfehler zurechnen lassen.
Das Erstgericht sprach daher nur 86.684,69 Euro zu. Das darüber hinausgehende Begehren wurde abgewiesen. Die Klägerinnen erhoben dagegen Revision. Der OGH wies diese jedoch zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht.
Die Klägerinnen erhielten somit nicht den zusätzlich verlangten Betrag. Außerdem mussten sie der Bauherrin und den auf deren Seite beteiligten Nebenintervenienten jeweils 1.170,20 Euro an Kosten für die Revisionsbeantwortungen ersetzen. Die Nebenintervenientin auf Klägerseite musste die Kosten ihrer eigenen Revision selbst tragen.
Auch ausführende Unternehmen müssen Bedenken prüfen
Eine wichtige Aussage der Entscheidung betrifft die Abgrenzung zwischen Planung und Ausführung. Ein Bauunternehmen kann sich nicht in jedem Fall darauf berufen, lediglich Vorgaben des Bauherrn oder eines Planers umgesetzt zu haben.
Wer eine konkrete Ausführung übernimmt, muss grundsätzlich prüfen, ob diese technisch fachgerecht und geeignet ist. Erscheint ein Material ungeeignet oder bestehen erkennbare Risiken, kann eine Warnung erforderlich sein. Das gilt auch dann, wenn die problematische Vorgabe nicht vom ausführenden Unternehmen selbst stammt.
In der Praxis kommt es daher auf die Kommunikation zwischen den Beteiligten an. Wurde auf technische Bedenken hingewiesen? Wer hat welches Material ausgewählt? Wer hat die Ausführung freigegeben? Wurden Änderungen auf der Baustelle dokumentiert? Je genauer diese Fragen beantwortet werden können, desto besser lässt sich die Verantwortlichkeit später beurteilen.
Eine pauschale Erklärung wie „Wir haben nur nach Anweisung gearbeitet“ reicht nicht immer aus. Umgekehrt führt ein Planungsfehler nicht automatisch dazu, dass das ausführende Unternehmen für sämtliche Folgen haftet. Die einzelnen Fehler müssen konkret festgestellt und den jeweiligen Verantwortungsbereichen zugeordnet werden.
Sanierungsrechnung ist nicht automatisch fällig
Der OGH befasste sich außerdem mit der Frage, wann eine Rechnung über Sanierungskosten fällig wird. Bei einer gewöhnlichen Werklohnforderung genügt grundsätzlich eine nachvollziehbare und prüfbare Abrechnung über die erbrachten Leistungen.
Eine Sanierungsrechnung stellt die Beteiligten jedoch vor zusätzliche Fragen:
- War die Sanierung überhaupt erforderlich?
- Wer hat die Arbeiten beauftragt?
- Welche Arbeiten waren technisch notwendig?
- Wie hoch waren die angemessenen Kosten?
- Welche Kosten entfallen auf welchen Schaden?
- Wer ist für die jeweilige Schadensursache verantwortlich?
Solange diese Punkte ungeklärt sind, kann die Fälligkeit einer solchen Forderung hinausgeschoben sein. Im konkreten Fall war die Rechnung aus dem Jahr 2015 nach der Beurteilung der Gerichte noch nicht endgültig fällig. Erst das gerichtliche Sachverständigengutachten im Mai 2018 hatte die Schadensursachen und die Verantwortungsanteile ausreichend geklärt.
Das zeigt: Eine Rechnung allein beweist noch nicht, dass der darin enthaltene Betrag sofort zu bezahlen ist. Bei strittigen Sanierungskosten ist regelmäßig eine genaue technische und rechtliche Prüfung notwendig.
Was bedeutet das für Bauherren und Unternehmen?
Für Generalunternehmer und Subunternehmer
Ausführende Unternehmen sollten technische Bedenken frühzeitig und nachweisbar mitteilen. Empfehlenswert sind schriftliche Bedenken- und Warnhinweise, eine genaue Baustellendokumentation sowie klare Aufzeichnungen darüber, wer Material, Ausführung oder Änderungen angeordnet hat.
Auch eine Sanierungsrechnung sollte detailliert aufgebaut sein. Ein bloßer Gesamtbetrag erschwert die Durchsetzung. Besser ist eine Aufschlüsselung nach einzelnen Maßnahmen, Arbeitsleistungen, Materialkosten und allfälligen Zusatzleistungen.
Für Bauherren
Bauherren sollten bei technischen Änderungen oder abweichenden Ausführungen schriftlich festhalten, wer für die Planung, Prüfung und Freigabe verantwortlich ist. Werden Sanierungsarbeiten beauftragt, sollte außerdem geklärt werden, ob die Kosten zunächst nur vorläufig übernommen werden oder ob damit eine endgültige Kostenübernahme verbunden sein soll.
Für die spätere Beweisführung
Fotos, Bautagesberichte, E-Mails, Besprechungsprotokolle und Freigaben können später entscheidend sein. Ohne solche Unterlagen ist es häufig schwierig, den Ablauf nach mehreren Jahren zuverlässig zu rekonstruieren.
Diese Schritte können jetzt helfen
- Schaden dokumentieren: Fotos, Pläne, Gutachten und Schriftverkehr sollten vollständig gesichert werden.
- Verantwortlichkeiten ordnen: Es sollte festgehalten werden, wer geplant, angeordnet, geprüft und ausgeführt hat.
- Technische Ursachen getrennt betrachten: Planungsfehler und Ausführungsfehler dürfen nicht pauschal gleichgesetzt werden.
- Warnhinweise prüfen: Zu klären ist, ob ein Unternehmen auf erkennbare Risiken hingewiesen hat oder hätte hinweisen müssen.
- Sanierungsarbeiten nachvollziehbar abrechnen: Jede Leistung sollte mit Zweck, Umfang und Kosten nachvollziehbar beschrieben werden.
- Keine vorschnellen Anerkenntnisse abgeben: Vor einer endgültigen Erklärung sollte geprüft werden, welche rechtlichen Folgen sie hat.
- Rechtsmittel gezielt begründen: Vor dem OGH genügt es nicht, lediglich die eigene Sachverhaltsdarstellung zu wiederholen.
Häufige Fragen zu Baumängeln und Sanierungskosten
Kann ich Sanierungskosten einfach weiterverrechnen?
Das hängt davon ab, ob die Arbeiten erforderlich waren, wer sie beauftragt hat und wem die jeweiligen Schadensursachen zugerechnet werden können. Eine detaillierte Rechnung allein garantiert keinen Ersatzanspruch.
Haftet der Bauunternehmer auch für einen Planungsfehler?
Nicht automatisch. Der Bauunternehmer haftet grundsätzlich für Fehler aus seinem eigenen Verantwortungsbereich. Er kann jedoch eine Verantwortung tragen, wenn er eine technisch ungeeignete Ausführung übernimmt, erkennbare Bedenken nicht mitteilt oder einen Ausführungsfehler verursacht.
Was ist, wenn der Bauherr das Material vorgegeben hat?
Eine Vorgabe des Bauherrn kann für die Verantwortlichkeit wichtig sein. Sie entbindet ein ausführendes Unternehmen aber nicht zwingend von jeder Prüf- oder Warnpflicht. Entscheidend ist, ob die technische Ungeeignetheit erkennbar war und wie die Kommunikation zwischen den Beteiligten dokumentiert wurde.
Ist eine zugelassene Revision automatisch erfolgreich?
Nein. Auch wenn ein Berufungsgericht die ordentliche Revision zulässt, muss im Rechtsmittel eine konkrete erhebliche Rechtsfrage aufgezeigt werden. Der OGH ist an die Zulassung nicht gebunden. Außerdem kann die Beweiswürdigung der Vorinstanzen in der Revision nicht ohne Weiteres neu aufgerollt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Baukonflikten
Bei Baumängeln und Sanierungskosten treffen technische Fragen, Vertragsrecht und Beweisprobleme unmittelbar aufeinander. Eine frühzeitige Prüfung kann helfen, Verantwortlichkeiten zu klären, Ansprüche richtig zu beziffern und kostspielige Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Bauherren, Generalunternehmer und ausführende Unternehmen bei Streitigkeiten über Baumängel, Sanierungskosten, Warnpflichten und die Abgrenzung von Planungs- und Ausführungsverantwortung. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei auch bei der rechtlichen Bewertung von Gutachten, Rechnungen und Baustellendokumentationen.
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