Plattformhaftung bei Kurzzeitvermietung: OGH-Urteil zu Airbnb & Co

Plattformhaftung bei Kurzzeitvermietung: Airbnb & Co vor Gericht – Warum die Plattform-Anbieter für illegale Kurzzeitvermietungen (nicht) haften

Einleitung: Wenn aus Wohnraum ein Geschäftsmodell wird

Plattformhaftung bei Kurzzeitvermietung ist ein zunehmend relevantes Thema im Spannungsfeld zwischen digitaler Vermittlung und lokaler Gesetzgebung. Immer mehr Menschen vermieten ihre Wohnungen kurzzeitig an Touristen – oft über bekannte Online-Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnliche Anbieter. Für Vermieter ein lukratives Geschäft. Für Nachbarn und Städte oft ein Ärgernis. Denn in vielen Wohnzonen sind solche Kurzzeitvermietungen eingeschränkt oder sogar verboten. Wer kontrolliert, ob diese Regeln eingehalten werden? Und wer haftet, wenn gegen geltendes Recht verstoßen wird?

Dieser Beitrag ergänzt meinen Fachbeitrag im Standard: „AirBnB: Post von der Baupolizei“.

Diese Fragen beschäftigen nicht nur betroffene Bürger, sondern seit geraumer Zeit auch die Gerichte. Besonders spannend: In einem aktuellen Fall entschied der Oberste Gerichtshof (OGH) gegen die Klage eines österreichischen Unternehmens, das Ferienwohnungen vermittelt, und stärkte einmal mehr die Position der internationalen Plattformbetreiber. Doch was genau bedeutet das – und für wen?

Der Sachverhalt: Ein juristischer Schlagabtausch rund um Wiener Wohnzonen

Im Fokus des Verfahrens stand eine österreichische Firma, die beruflich Ferienwohnungen an Touristen vermittelt. Das Unternehmen ging rechtlich gegen eine internationale Online-Plattform vor – deren Konzept stark an Airbnb erinnert. Ihre zentrale Kritik: Auf der Plattform seien mehrere Objekte in Wiener Wohnzonen gelistet, obwohl laut Wiener Bauordnung eine kurzfristige Nutzung über 90 Tage jährlich dort gar nicht erlaubt ist.

Die Klägerin forderte vor Gericht insbesondere zwei Dinge:

• Die Plattform solle Gastgeber zur Vorlage eines rechtlichen Nachweises verpflichten, bevor ein Inserat in Wohnzonen online gestellt werde.
• Außerdem verlangte sie die Herausgabe der Namen und Adressen aller Nutzer, die Wohnungen zur Kurzzeitvermietung in diesen Zonen anbieten – entweder derzeit oder auch künftig.

Die Plattform wiederum stellte sich auf den Standpunkt, sie vermittle keine Inhalte aktiv, wirke nicht am Inhalt mit und sei bloß „Host-Provider“. Sie biete lediglich die technische Infrastruktur, über die Vermieter und Gäste direkt miteinander in Kontakt treten.

Die Rechtslage: Warum Plattformen ein Haftungsprivileg genießen

Die Klage warf wichtige Fragen im Spannungsfeld zwischen E-Commerce, Datenschutz und Baurecht auf. Der OGH stellte klar: Plattformanbieter, die passiv handeln und ihre Nutzer lediglich technisch zusammenbringen, genießen ein sogenanntes Haftungsprivileg. Dieses Privileg ergibt sich unter anderem aus der EU-Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr (E-Commerce-Richtlinie) sowie dem österreichischen E-Commerce-Gesetz (ECG).

Host-Provider und keine allgemeine Prüfpflicht (§ 16 ECG)

Gemäß § 16 ECG haften sogenannte „Diensteanbieter“, die fremde Informationen übermitteln oder speichern, nur dann, wenn sie tatsächliche Kenntnis von rechtswidrigen Inhalten haben. Ohne konkreten Hinweis besteht keine Pflicht zur Überwachung oder aktiven Kontrolle. Plattformen sind also keine „digitale Exekutive“.

Das bedeutet: Ein Plattformbetreiber muss grundsätzlich nicht von sich aus prüfen, ob ein Ferienwohnungsangebot rechtmäßig ist oder gegen die Wiener Bauordnung verstößt.

Datenschutz und Auskunftsanspruch

Auch das geforderte Verlangen nach umfassender Information über alle Nutzer scheiterte. Die Herausgabe von Daten verlangt eine sehr differenzierte Betrachtung datenschutzrechtlicher Vorschriften – insbesondere der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).

Der OGH stellte klar: Es gibt kein Recht auf pauschale Auskunft über alle bestehenden oder zukünftigen Nutzer einer Plattform. Erforderlich ist ein konkreter Verdacht eines Rechtsverstoßes durch einen konkreten Nutzer – erst dann kommen Auskunftsansprüche in Betracht (§ 18 Abs 4 ECG). Allgemeine „Fischzüge“ nach möglichen Rechtsverletzern sind rechtswidrig.

Das Herkunftslandprinzip (Art 3 E-Commerce-Richtlinie)

Ein weiterer entscheidender Punkt war das sogenannte Herkunftslandprinzip. Die Plattform hat ihren Sitz in Irland. Nach EU-Recht bedeutet dies: Die Plattform berief sich deshalb auf das Herkunftslandprinzip (§ 20 ECG); der OGH musste darauf letztlich nicht eingehen, weil schon keine Norm besteht, die einen Vermittler zu den begehrten Nachweisprüfungen verpflichtet. Grundsätzlich gilt: Ein Mitgliedsstaat – wie Österreich – darf keine strengeren Pflichten auferlegen als im Land des Diensteanbieters vorgesehen. Nur wenige Ausnahmen rechtfertigen davon eine Abweichung – ob diese hier vorlagen, blieb offen.

Die Entscheidung des Gerichts: Klare Worte vom OGH

Der OGH stellte mit Urteil vom 25.11.2025 (4 Ob 100/25x) das klageabweisende Ersturteil wieder her: Die Klage des österreichischen Ferienwohnungsvermittlers wurde in allen Punkten abgewiesen.

Kein verpflichtender Nachweis vor Inseratsfreigabe

Die Plattform ist nicht verpflichtet, den rechtlichen Status jedes inserierten Objekts im Vorfeld zu prüfen. Eine solche Pflicht lässt sich nach dem OGH weder aus § 7a BO für Wien noch aus einer anderen generellen Norm ableiten; eine allgemeine Überwachungspflicht von Host-Providern besteht zudem nicht (§ 18 Abs 1 ECG).

Keine pauschale Datenauskunft

Auch das Verlangen nach Herausgabe von Nutzer-Informationen sämtlicher Anbieter wurde abgelehnt. Ohne konkrete Anhaltspunkte für einen Rechtsverstoß besteht keine Pflicht zur Auskunft. Dies gelte sowohl aus datenschutzrechtlichen Gründen als auch nach dem ECG.

Grundsatzentscheidung zugunsten der Plattformwirtschaft

Insgesamt zeigt sich der OGH äußerst konsistent mit der europäischen Judikatur: Sogenannte Intermediäre (Vermittler) dürfen nicht generell für das Verhalten ihrer Nutzer verantwortlich gemacht werden. Solange sie nicht aktiv eingreifen, sind sie haftungsrechtlich privilegiert.

Praxis-Auswirkungen: Was bedeutet das für Bürger konkret?

1. Für private Gastgeber und Eigentümer:

Wer über eine Plattform kurzfristig Wohnungen vermietet, bleibt in der Eigenverantwortung. Plattformen informieren nicht über Rechtsverstöße und überprüfen die Zulässigkeit der Inserate nicht automatisch. Das heißt: Wer gegen das Wiener Wohnzonen-Gebot verstößt, muss mit rechtlichen Konsequenzen der Stadt rechnen – nicht jedoch von Plattformseite.

2. Für Nachbarn und betroffene Mieter:

Nur weil man den Verdacht hat, dass jemand regelmäßig Touristen beherbergt, hat man noch keinen Anspruch auf Offenlegung seiner Daten durch die Plattform. Stattdessen muss ein konkreter Verstoß dokumentiert sein, um zivilrechtlich oder verwaltungsrechtlich dagegen vorzugehen. Pauschale Auskunftsbegehren sind chancenlos.

3. Für Vermieter, die Kurzzeitvermietung im Haus einschränken wollen:

Der Weg, Plattformen direkt zu belangen oder Vorschriften durch sie durchzusetzen, ist versperrt. Die Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwalter kann lediglich gegen einzelne Miteigentümer oder Mieter vorgehen – im Zweifel ist gerichtlicher Schutz möglich, aber komplex.

FAQ – Häufige Fragen zur Kurzzeitvermietung und Plattformhaftung

🛏️ Ist es generell erlaubt, meine Wohnung auf Airbnb zu vermieten?

Das hängt stark von der Region und der genauen Nutzung ab. In Wien etwa ist es in ausgewiesenen Wohnzonen untersagt, Wohnungen dauerhaft bzw. über 90 Tage im Jahr an Touristen zu vermieten. Wer gelegentlich private Gäste empfängt, bewegt sich meist noch im rechtlich erlaubten Rahmen. Sobald Einkünfte regelmäßig erzielt werden, kann aber auch eine Gewerbeberechtigung erforderlich sein. Eine konkrete Prüfung lohnt sich daher unbedingt.

🕵️ Wie kann ich mich gegen dauerhafte Airbnb-Vermietung im Nachbarhaus wehren?

Wenn Sie den Eindruck haben, dass ein Nachbar seine Wohnung unrechtmäßig vermietet, sollten Sie Beweise sichern (Fotos, Inserats-Screenshots, Lärmprotokolle). Mit diesen Informationen können Sie einerseits bei der Baupolizei (MA 37 in Wien) Anzeige erstatten, andererseits auch zivilrechtlich gegen die Nutzung vorgehen – etwa als Miteigentümer durch eine Unterlassungsklage, sofern Sie selbst beeinträchtigt sind. Eine Rechtsberatung ist in solchen Fällen sehr zu empfehlen.

📉 Kann eine Plattform wie Airbnb belangt werden, wenn jemand illegal vermietet?

Nach aktueller Rechtslage: Nein – zumindest nicht pauschal. Solange der Plattformbetreiber nicht selbst in die Inhalte eingreift oder nachweislich rechtswidrige Inserate trotz Meldung nicht löscht, gilt das Haftungsprivileg (§ 16 ECG). Erst bei Kenntnis eines konkreten Rechtsverstoßes in einem bestimmten Inserat und bei unterlassener Reaktion der Plattform könnte sich die Rechtslage ändern. Allgemeine Kontrollpflichten bestehen definitiv nicht.

Zusammenfassung & Empfehlung

Die Entscheidung des OGH stärkt die Rechtssicherheit für Plattformbetreiber – verpflichtet Bürger, Vermieter und Behörden aber zur Eigeninitiative. Eine Airbnb-Vermietung in einer Wohnzone mag lukrativ sein, kann aber rechtlich riskant sein. Umgekehrt muss auch derjenige, der sich gegen unrechtmäßige Vermietung wehren will, sehr konkret und gerichtet vorgehen.

Unsere Kanzlei empfiehlt:

• Prüfen Sie gründlich, ob eine Kurzzeitvermietung in Ihrer Liegenschaft zulässig ist – etwa nach § 7a BO für Wien.
• Gehen Sie bei möglichen Beschwerden systematisch vor: Sichern Sie Beweise, nutzen Sie Verwaltungsinstrumente und lassen Sie sich juristisch begleiten.
• Plattformbetreiber müssen nicht Ihre Interessen durchsetzen – das obliegt Ihnen als Bürger oder Vermieter.

Zur Entscheidung

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