Touristische Kurzzeitvermietung in Wien: Warum die Zustimmung der Miteigentümer kein Selbstläufer ist
Einleitung: Wenn das eigene Eigentum zum rechtlichen Minenfeld wird
Die touristische Kurzzeitvermietung ist gerade in Wien ein beliebtes Geschäftsmodell – doch sie bringt rechtliche Risiken mit sich.
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Eigentumswohnung in Wien, zentral gelegen, ideal für Touristen. Sie haben alles vorbereitet: Die Inserate auf Airbnb sind online, das Konzept steht, die Nachfrage ist da. Was fehlt? Die behördliche Genehmigung zur gewerblichen Kurzzeitvermietung. Und plötzlich stehen Sie vor einer Wand: Ihre Miteigentümer verweigern die Zustimmung. Doch Sie sind überzeugt – laut Wohnungseigentumsvertrag ist die touristische Vermietung erlaubt! Warum also sollte das ihre Zustimmung noch brauchen?
Genau diesen Konflikt hatte ein Wiener Eigentümerpaar. Der Fall landete vor dem Obersten Gerichtshof (OGH). Die Entscheidung? Ernüchternd. Denn nicht nur wurde über die eigentliche Frage nicht entschieden – ihr Antrag wurde aus formellen Gründen zurückgewiesen. Zur Entscheidung.
Was bedeutet das für WohnungseigentümerInnen, die in Wien oder ganz Österreich ihre Immobilien kurzzeitig vermieten möchten? Dieser Beitrag beleuchtet die Gerichtsentscheidung im Detail und erklärt die rechtlichen Fallstricke und praktischen Konsequenzen für alle Betroffenen.
Rechtsanwalt Wien: Der Sachverhalt – Wenn juristische Feinheiten alles entscheiden
Ein Ehepaar kaufte eine Wohnung in Wien und plante, diese über Plattformen wie Airbnb regelmäßig an Touristen zu vermieten. Dafür wollten sie bei der zuständigen Magistratsabteilung eine gewerbebehördliche Ausnahmebewilligung einholen. Die Baupolizei stellte aber klar: Voraussetzung für diese Genehmigung sei die schriftliche Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer im Haus – so sieht es die Rechtslage in Wien vor.
Einige Miteigentümer machten jedoch nicht mit. Und damit stand das Vorhaben plötzlich auf wackeligen Beinen. Die Eigentümer argumentierten: Der Wohnungseigentumsvertrag – also die vertragliche Grundlage des gesamten Hauses – lasse die touristische Nutzung ganz klar zu. Sie seien daher berechtigt, ohne weitere Zustimmung zu vermieten.
Weil keine Einigung mit den anderen Eigentümern möglich war, wandte sich das Ehepaar an das Bezirksgericht und beantragte die Ersetzung der Zustimmung durch einen gerichtlichen Beschluss im Außerstreitverfahren. Doch es kam anders: Das Gericht wies den Antrag ab – und der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung.
Die Rechtslage: Was regelt das Wohnungseigentumsrecht – und was nicht?
Im Zentrum des Falls steht das Verhältnis zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und die Frage, wann eine Zustimmung zur Nutzungsform notwendig ist. Dabei spielen mehrere Gesetze zusammen, insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Zivilprozessordnung (ZPO).
§ 16 WEG: Änderung in der Nutzung
Wer seine Wohnung anders nutzen möchte als ursprünglich vorgesehen – z. B. durch gewerbliche oder touristische Vermietung – benötigt grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, wenn durch diese Nutzung schädliche Einwirkungen, Benachteiligungen oder Nachteile für das Haus drohen.
Nur wenn solche Änderungen vertraglich bereits abgedeckt oder unwesentlich sind, könnte auf eine Zustimmung verzichtet werden. Ein Preisschild hat das aber nicht automatisch: Der OGH stellt klar, dass selbst weitgefasste Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag nicht unweigerlich alle Zustimmungserfordernisse aushebeln.
Außerstreitverfahren vs. Zivilklage
Bestimmte wohnrechtliche Anliegen – etwa Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen oder Zweifelsfragen zu Wohnungseigentumsobjekten – können im sogenannten Außerstreitverfahren behandelt werden. Dabei handelt es sich um ein oft schnelleres und kostengünstigeres Verfahren mit besonderen Formalregeln.
ABER: Wenn der Kern des Streits eine vertragliche Interpretation betrifft – etwa ob eine Zustimmung durch Vertrag bereits vorliegt oder nicht –, dann handelt es sich rechtlich um eine zivilrechtliche Streitigkeit. Solche Fälle müssen als ordentliche Zivilklage eingebracht werden (§ 1 ZPO). Der OGH betont: Es zählt der materielle Inhalt des Begehrens, nicht, wie dieses bezeichnet wird.
Die Entscheidung des Gerichts: Kein Fehler im Inhalt – aber im Verfahren
Der Oberste Gerichtshof verneinte gar nicht, dass die Argumentation der Antragsteller möglicherweise rechtlich korrekt sein könnte. Der Knackpunkt: Das falsche Verfahren.
Der OGH stellte klar: Die Frage, ob im Wohnungseigentumsvertrag eine Zustimmung zur touristischen Nutzung bereits vereinbart wurde, ist rechtlich eine Frage des Zivilrechts. Sie betrifft keine Streitigkeit über Verwaltung oder Disponibilitätsrechte aus dem Wohnungseigentumsgesetz, sondern die vertragliche Verpflichtung zwischen den Eigentümern.
Fazit: Eine solche Frage gehört nicht ins wohnrechtliche Außerstreitverfahren, sondern muss mittels Klage entsprechend der Zivilprozessordnung (ZPO) eingebracht werden. Der Antrag des Ehepaars wurde daher abgewiesen – und das Verfahren war damit beendet, ohne dass die Hauptfrage überhaupt geprüft wurde.
Praxis-Auswirkung: Drei konkrete Beispiele für Eigentümer
1. „Airbnb-Vermietung trotz Zustimmung im Vertrag?“
Auch wenn der Wohnungseigentumsvertrag augenscheinlich eine Kurzzeitvermietung erlaubt, heißt das nicht automatisch, dass keine rechtlichen Schritte seitens anderer Eigentümer notwendig sind. Bestehen Zweifel an der Auslegung, ist eine zivilrechtliche Klärung nötig. Verträge müssen auf ihre Rechtswirkung hin interpretiert werden – und genau das erkennt das Außerstreitverfahren nicht als geeigneten Rahmen.
2. „Nachbars Einspruch blockiert mein Geschäftsmodell“
Weigert sich ein Wohnungseigentümer, seine Zustimmung zur touristischer Nutzung zu erteilen, können Sie diese nicht einfach „ersetzen lassen“, wenn im Kern eine Vertragsauslegung vorliegt. Sie müssen Klage erheben. Versuchen Sie es über das falsche Verfahren, verlieren Sie möglicherweise Monate – und bares Geld.
3. „Ich will touristisch vermieten. Wie geht es juristisch richtig?“
Zunächst sollten Sie eine gründliche rechtliche Prüfung Ihres Wohnungseigentumsvertrages durchführen lassen. Stimmen die Voraussetzungen? Wird eine bestimmte Nutzungsart erlaubt oder ausgeschlossen? Falls es Unklarheiten gibt, kann die eindeutigste Klarheit oft nur durch ein ordentliches Zivilverfahren geschaffen werden – nicht im wohnrechtlichen Verfahren.
FAQ: Ihre häufigsten Fragen zur Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentum
1. Benötige ich immer die Zustimmung aller Miteigentümer für eine touristische Vermietung?
Nein, aber in vielen Fällen ja. Entscheidend ist, ob Ihre beabsichtigte Nutzungsform (z. B. Airbnb-Vermietung) eine wesentliche Änderung der Nutzung darstellt und ob dadurch Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigt werden. Wenn die Vermietung im Vertrag ausdrücklich erlaubt wird und keine Nachteile entstehen, ist eine Zustimmung möglicherweise entbehrlich – aber darüber herrscht oft Streit. Rechtssicherheit kann nur durch individuelle Prüfung geschaffen werden.
2. Was passiert, wenn ich im falschen Verfahren klage?
Wird Ihr Rechtsbegehren im falschen Verfahren eingebracht – etwa im Außerstreitverfahren statt als Klage – droht eine prozessuale Zurückweisung. Das heißt: Ihr Antrag wird nicht wegen fehlender inhaltlicher Grundlage, sondern aufgrund formaler Fehler zurückgewiesen. Die Folge sind zusätzlicher Zeitaufwand und erhebliche Mehrkosten, da Sie von Neuem beginnen müssen – diesmal auf dem richtigen Weg.
3. Kann ich mir die Zustimmung der anderen Eigentümer einklagen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Wenn Sie meinen, dass Ihnen die Zustimmung ohnehin zusteht – etwa aufgrund vertraglicher Regelungen – können Sie eine Feststellungsklage einbringen. In diesem Verfahren entscheidet das Gericht, ob andere Eigentümer verpflichtet sind, ihre Zustimmung zu erteilen. Dies ist ein komplexer zivilrechtlicher Vorgang, bei dem viele Details zusammenspielen.
Fazit: Rechtzeitig prüfen, statt später prozessieren
Die touristische Kurzzeitvermietung scheint auf den ersten Blick eine lukrative und unkomplizierte Einkommensquelle zu sein. Doch in der Praxis ist sie rechtlich hochkomplex. Zustimmungserfordernisse, vertragliche Regelungen, konkrete Nutzungskonzepte und wohnrechtliche Vorschriften sorgen dafür, dass aus einem wirtschaftlich attraktiven Vorhaben schnell ein verlustreicher Rechtsstreit werden kann – insbesondere, wenn der falsche Rechtsweg gewählt wird.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie Ihre Ausgangsposition rechtzeitig durch Fachjuristen prüfen. Eine fundierte Analyse Ihrer Verträge, der Rechtslage und möglicher Zustimmungsbedürfnisse kann Ihnen den entscheidenden Vorsprung verschaffen – und vor allem eines: Rechtssicherheit.
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