Baumängel in der Wohnanlage: Wie Eigentümergemeinschaften ihre Ansprüche durchsetzen können
Baumängel in der Wohnanlage zeigen sich oft erst Jahre nach der Übergabe. Dann geht es nicht nur um einen Riss in der eigenen Wohnung. Schäden an der Fassade, undichte Balkone, fehlerhaft eingebaute Fenster oder Mängel an anderen allgemeinen Teilen können zahlreiche Wohnungseigentümer betreffen. Die entscheidende Frage lautet häufig: Wer darf die Ansprüche geltend machen – und sind sie überhaupt noch durchsetzbar?
Eine wichtige Orientierung bietet eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021: Im OGH vom 25.03.2021, 5 Ob 174/20d ging es um zahlreiche Baumängel in einer Wohnanlage, die von mehreren Wohnungseigentümern gemeinsam verfolgt wurden. Die Entscheidung zeigt, welche Möglichkeiten Eigentümergemeinschaften haben, aber auch, wie sorgfältig Mängel beschrieben und Ansprüche vorbereitet werden müssen. Zur Entscheidung.
Der typische Konflikt: Viele Mängel, viele Eigentümer, ein Bauträger
In einer Wohnanlage können Mängel an ganz unterschiedlichen Stellen auftreten. Manche betreffen ausschließlich eine einzelne Wohnung. Andere liegen an Bauteilen, die allen oder mehreren Eigentümern dienen – etwa an der Fassade, an Balkonen, Fenstern oder anderen allgemeinen Teilen der Liegenschaft.
Die rechtliche Durchsetzung wird dadurch anspruchsvoll. Jeder Wohnungseigentümer kann eigene Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche haben. Gleichzeitig besteht ein praktisches Interesse daran, die Mängel nicht in zahlreichen getrennten Verfahren, sondern möglichst gebündelt gegenüber dem Bauträger geltend zu machen.
Im Verfahren, das der OGH zu beurteilen hatte, waren nach der Errichtung einer Wohnanlage zahlreiche Mängel aufgetreten. Mehrere Wohnungseigentümer traten ihre Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft ab. Diese klagte anschließend gegen die Bauträgerin und verlangte unter anderem die Behebung von Baumängeln, die Beseitigung von Schäden und Unvollständigkeiten sowie die Feststellung einer Haftung für künftig entstehende Schäden.
Das Verfahren verlief nicht in allen Punkten erfolgreich. Einzelne Begehren wurden abgewiesen, andere waren erfolgreich. In weiteren Punkten musste das Erstgericht das Verfahren ergänzen und neuerlich entscheiden.
Was der OGH in der Entscheidung 5 Ob 174/20d zu Baumängeln in der Wohnanlage klargestellt hat
Der OGH wies sämtliche außerordentlichen Revisionen zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts im Wesentlichen bestehen. Besonders bedeutsam sind mehrere rechtliche Aussagen, die auch für andere Wohnungseigentümergemeinschaften von Bedeutung sein können.
Die Gewährleistungsfrist beginnt grundsätzlich mit der Übergabe an den Käufer
Für die Frage, ob Gewährleistungsansprüche bereits verjährt sind, kommt es grundsätzlich auf die Übergabe der jeweiligen Wohnung an den Käufer an. Maßgeblich ist nicht automatisch der Zeitpunkt, zu dem die Generalunternehmerin die gesamte Wohnanlage an die Bauträgerin übergeben hat.
Das kann für spätere Käufer entscheidend sein. Wurden andere Wohnungen bereits früher übergeben, bedeutet das nicht automatisch, dass auch die Ansprüche aller später eingezogenen Wohnungseigentümer bereits verjährt sind. Auch bei Mängeln an allgemeinen Teilen kann die Übergabe der jeweiligen Wohnung eine wesentliche Rolle spielen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Ansprüche ohne weitere Prüfung immer noch durchsetzbar sind. Kaufvertrag, Übergabe, Mängelkenntnis, allfällige Anerkenntnisse und die konkrete Anspruchsart müssen im Einzelfall geprüft werden.
Abtretung an die Eigentümergemeinschaft ist grundsätzlich möglich
Wohnungseigentümer können ihre Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Nimmt die Eigentümergemeinschaft diese Abtretungen an, kann sie die übernommenen Ansprüche grundsätzlich im eigenen Namen geltend machen.
Eine solche Bündelung kann die Durchsetzung vereinfachen. Statt dass jeder Eigentümer gesondert gegen den Bauträger vorgeht, können die Ansprüche gemeinsam verfolgt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Abtretungen wirksam und ausreichend klar formuliert sind.
In der Entscheidung stellte der OGH außerdem klar, dass nicht zusätzlich in jedem Fall geprüft werden muss, ob innerhalb der Eigentümergemeinschaft sämtliche internen Beschlüsse zur Prozessführung ordnungsgemäß zustande gekommen sind. Entscheidend war vielmehr, dass die einzelnen Wohnungseigentümer ihre Ansprüche wirksam abgetreten hatten und diese Abtretungen von der Eigentümergemeinschaft angenommen worden waren.
Die Abtretung verändert den ursprünglichen Anspruch nicht
Durch die Abtretung wird aus mehreren Einzelansprüchen nicht automatisch ein völlig neuer, einheitlicher Anspruch. Die Eigentümergemeinschaft tritt rechtlich in die Position der jeweiligen Wohnungseigentümer ein. Inhalt und Umfang der abgetretenen Ansprüche bleiben daher grundsätzlich erhalten.
Für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels können Ansprüche dennoch zusammen betrachtet werden, wenn sie in einem ausreichenden rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Im konkreten Fall konnten die Mängel innerhalb des jeweiligen Anspruchs zusammengerechnet werden. Eine besondere Bedeutung hatte dabei auch ein Mangel an allgemeinen Teilen, dessen Wert über 30.000 Euro lag.
Für die Praxis folgt daraus: Die bloße Abtretung an die Eigentümergemeinschaft löst nicht jedes verfahrensrechtliche Problem. Es muss genau geprüft werden, welche Ansprüche bestehen, wem sie ursprünglich zustehen und in welchem Zusammenhang sie stehen.
Je genauer der Mangel beschrieben wird, desto besser
Eine Klage auf Mängelbehebung muss erkennen lassen, welcher konkrete Mangel behoben werden soll. Die Anforderungen dürfen zwar nicht überspannt werden. Die genaue technische Reparaturmethode muss in der Regel nicht vorweg vorgeschrieben werden.
Zu unbestimmte Bezeichnungen können aber problematisch sein. Formulierungen wie „Fassadenschaden beim Balkon“ oder „diverse Platten am Balkon mangelhaft verlegt“ reichen möglicherweise nicht aus, wenn daraus nicht hervorgeht, worin der konkrete Fehler besteht.
Eine brauchbare Mängelbeschreibung sollte daher möglichst klar beantworten:
- Wo befindet sich der Mangel?
- Welches Bauteil ist betroffen?
- Worin besteht die fehlerhafte Ausführung oder der Schaden?
- Welche Auswirkungen hat der Mangel?
- Ist ausschließlich eine Wohnung oder sind allgemeine Teile betroffen?
Wird von der Gegenseite bereits eingewendet, dass ein Klagebegehren zu unbestimmt ist, sollte die klagende Partei ihr Vorbringen eigenständig präzisieren. Das Gericht muss nicht immer von sich aus eine Verbesserung anleiten.
Ein ungeschicktes Begehren vernichtet den Verbesserungsanspruch nicht automatisch
Bei Gewährleistungsansprüchen hat die Verbesserung grundsätzlich Vorrang vor einer Preisminderung oder einer Vertragsauflösung. Der Übergeber soll zunächst die Möglichkeit erhalten, den Mangel zu beheben.
Verlangt ein Käufer oder eine Eigentümergemeinschaft dabei eine unpassende oder zu weitgehende Form der Verbesserung, geht der gesamte Verbesserungsanspruch nicht automatisch verloren. Das kann allerdings Auswirkungen auf die Kosten des Verfahrens haben.
Für Betroffene ist das wichtig: Eine nicht vollkommen treffende Formulierung sollte nicht vorschnell als endgültiger Verlust aller Rechte verstanden werden. Sie sollte aber möglichst früh korrigiert und technisch wie rechtlich präzisiert werden.
Auch künftige Schäden können festgestellt werden
Bei Baumängeln steht manchmal noch nicht fest, ob aus einem bereits vorhandenen Fehler später weitere Schäden entstehen werden. Eine Feststellungsklage kann dennoch zulässig sein, wenn künftige Schäden möglich sind und die übrigen Voraussetzungen der Haftung bereits ausreichend feststehen.
Das betrifft etwa Folgeschäden, die sich aus einem Baufehler erst später entwickeln können. Eine solche Feststellung kann verhindern, dass Betroffene erst nach Eintritt eines weiteren Schadens wieder von vorne beginnen müssen. Sie setzt allerdings voraus, dass die Pflichtverletzung und das Verschulden bereits ausreichend beurteilt werden können.
Was Wohnungseigentümer jetzt konkret tun sollten
Die Entscheidung zeigt, dass nicht nur die technische Feststellung eines Mangels zählt. Ebenso wichtig sind Fristen, Zuständigkeiten und eine sorgfältige Prozessvorbereitung.
1. Unterlagen vollständig zusammentragen
- Kaufvertrag und Bauträgervertrag sichern
- Übergabeprotokoll und Unterlagen zur Wohnungsübergabe aufbewahren
- Pläne, Baubeschreibungen und technische Dokumentationen sammeln
- Schriftverkehr mit Bauträger, Hausverwaltung und ausführenden Unternehmen dokumentieren
2. Mängel nachvollziehbar dokumentieren
Fotos allein sind häufig hilfreich, aber nicht immer ausreichend. Sinnvoll sind eine chronologische Dokumentation, genaue Ortsangaben, Angaben zum erstmaligen Auftreten und eine Beschreibung der Auswirkungen. Bei technisch komplexen Mängeln kann ein unabhängiges Gutachten erforderlich sein.
3. Die Anspruchsinhaberschaft klären
Nicht jeder Mangel an einem Bauteil, das mehrere Wohnungen betrifft, ist automatisch ein Anspruch der Eigentümergemeinschaft. Es muss geprüft werden, ob der Anspruch einem einzelnen Wohnungseigentümer, mehreren Eigentümern oder der Gemeinschaft zuzuordnen ist.
4. Abtretungen klar formulieren
Wenn Ansprüche gebündelt verfolgt werden sollen, sollten die Abtretungserklärungen eindeutig festhalten, welche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche erfasst sind. Unklare oder lückenhafte Abtretungen können später zu Streit über die Klageberechtigung führen.
5. Nicht bis zum Ablauf von Fristen warten
Auch wenn ein Mangel zunächst geringfügig erscheint, kann die spätere Durchsetzung schwieriger werden. Die Übergabezeitpunkte der einzelnen Wohnungen sollten frühzeitig geprüft werden. Ebenso sollte festgehalten werden, wann der Mangel erstmals aufgetreten und wann er dem Bauträger gemeldet worden ist.
Häufige Fragen zu Baumängeln in Eigentumsanlagen
Kann die Eigentümergemeinschaft den Bauträger direkt verklagen?
Das ist grundsätzlich möglich, wenn die entsprechenden Ansprüche wirksam an die Eigentümergemeinschaft abgetreten wurden und diese die Abtretungen angenommen hat. Ob zusätzlich eigene Ansprüche der Gemeinschaft bestehen, muss gesondert geprüft werden.
Ist mein Anspruch schon verjährt, weil andere Wohnungen früher übergeben wurden?
Nicht automatisch. Nach den Grundsätzen der Entscheidung OGH vom 25.03.2021, 5 Ob 174/20d ist für die Gewährleistungsfrist grundsätzlich die Übergabe der jeweiligen Wohnung an den Käufer maßgeblich. Die konkreten Vertrags- und Übergabedaten bleiben entscheidend.
Was passiert, wenn wir den Mangel in der Klage nicht genau genug beschrieben haben?
Ein Verbesserungsanspruch geht dadurch nicht automatisch verloren. Allerdings kann ein zu unbestimmtes Begehren abgewiesen werden. Deshalb sollte die Beschreibung des Mangels möglichst konkret sein – insbesondere dann, wenn die Gegenseite bereits auf Unklarheiten hingewiesen hat.
Können wir auch für spätere Folgeschäden eine Haftung feststellen lassen?
Das kann grundsätzlich möglich sein, wenn künftige Schäden nicht ausgeschlossen sind und Pflichtverletzung sowie Verschulden bereits ausreichend feststehen. Ob die Voraussetzungen gegeben sind, hängt von den konkreten technischen und rechtlichen Umständen ab.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Baumängeln rechtzeitig nutzen
Baumängel in einer Wohnanlage sollten nicht nur technisch, sondern auch rechtlich strukturiert aufgearbeitet werden. Die Kanzlei Pichler berät als erfahrener Rechtsanwalt bei der Prüfung von Übergabeunterlagen, Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen, Abtretungen sowie der Vorbereitung einer möglichen Anspruchsdurchsetzung. Durch jahrelange anwaltliche Praxis kann die Kanzlei dabei helfen, Zuständigkeiten, Fristen und die notwendige Beschreibung der Mängel frühzeitig zu klären.
Wenn Sie von Baumängeln betroffen sind oder eine Eigentümergemeinschaft Ansprüche gegenüber einem Bauträger bündeln möchte, lassen Sie die Ausgangslage prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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