Baumängel beim Neubau: Wann Bauträger Schadenersatz verlangen können
Baumängel beim Neubau bedeuten nicht automatisch, dass der Bauträger das gesamte Risiko für spätere Schäden trägt. Werden Planungsfehler, ungeeignete Materialien oder fehlerhafte Ausführungen rechtzeitig erkannt, können Bauträger und Bauherren grundsätzlich direkt gegen die dafür verantwortlichen Vertragspartner vorgehen. Dafür müssen Wohnungskäufer nicht erst Ansprüche geltend machen.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich: Bereits 2023 hat der OGH mit Entscheidung vom 19.10.2023, 5 Ob 70/23i, die Position einer Bauträgerin bei der Durchsetzung von Sanierungskosten gestärkt. Die Entscheidung betrifft zwar einen konkreten Fall mit fehlerhaften Lüftungsschächten. Ihre Bedeutung reicht jedoch darüber hinaus. Zur Entscheidung.
Baumängel beim Neubau: Feuchtigkeitsschäden durch einen ungeeigneten Konstruktionsaufbau
In dem Verfahren ging es um eine Wohnanlage mit vier Wohnblöcken. Auf den Flachdächern befanden sich insgesamt 102 Lüftungsschächte. An der Planung und Ausführung waren mehrere Unternehmen beteiligt: ein Architekturbüro, ein bauphysikalisch verantwortliches Unternehmen, eine Bauaufsicht sowie ein Unternehmen für Dachdeckerarbeiten und Folienabdichtung.
Für die Dämmung der Lüftungsschächte wurde nicht der ursprünglich vorgesehene PU-Schaum verwendet. Stattdessen kam das Material „R*-Firesafe“ zum Einsatz. Dieses war für den konkreten Aufbau nicht geeignet. Die Konstruktion war insbesondere nicht ausreichend diffusionsdicht. In weiterer Folge sammelte sich über längere Zeit Kondenswasser im Inneren der Schächte. Die Feuchtigkeit konnte nicht ausreichend austrocknen und verursachte Schäden.
Die Gerichte stellten außerdem fest, dass bereits der ursprünglich geplante Aufbau mangelhaft gewesen war. Ein notwendiger Anschluss an eine Dampfsperre fehlte. Der zuständige Bauphysiker hatte den geänderten Aufbau freigegeben, ohne das verwendete Material ausreichend zu prüfen.
Die Bauträgerin verlangte von den verantwortlichen Unternehmen Ersatz der notwendigen Sanierungskosten. Pro Lüftungsschacht machte sie rund 1.232 Euro netto geltend. Dabei war ein Abzug für „neu für alt“ bereits berücksichtigt.
Was der OGH 2023 zu Baumängeln beim Neubau klargestellt hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision der bauphysikalisch verantwortlichen Beklagten zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht: Die verantwortlichen Unternehmen mussten für die Sanierungskosten einstehen.
Besonders wichtig waren dabei mehrere Punkte:
- Die Bauträgerin durfte eigene Schadenersatzansprüche aus ihrem Vertrag mit der Bauphysikerin geltend machen.
- Sie musste nicht abwarten, bis einzelne Wohnungseigentümer sie selbst in Anspruch nehmen.
- Sie konnte grundsätzlich auch die voraussichtlich notwendigen Sanierungskosten verlangen.
- Eine behauptete Haftungsbegrenzung aus einer Ö-Norm führte in diesem Fall nicht zu einer betragsmäßigen Begrenzung der Haftung.
- Der Bauträgerin wurde keine Verletzung ihrer Schadensminderungspflicht vorgeworfen.
- Ein mögliches Fehlverhalten der Bauaufsicht musste sich die Bauträgerin nicht automatisch als eigenes Mitverschulden anrechnen lassen.
Die Zurückweisung der außerordentlichen Revision bedeutet dabei nicht, dass der OGH den gesamten Prozess nochmals vollständig aufgerollt hat. Er sah keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und keinen schwerwiegenden Rechtsfehler, der eine weitere Prüfung gerechtfertigt hätte. Für das Ergebnis des konkreten Verfahrens blieb die Haftung der Beklagten dennoch bestehen.
Warum Bauträger nicht auf Ansprüche der Käufer warten müssen
Für die Durchsetzung von Schadenersatz– und Gewährleistungsansprüchen ist regelmäßig entscheidend, wer den Vertrag mit dem verantwortlichen Unternehmen abgeschlossen hat. Hatte der Bauträger selbst die bauphysikalische Planung beauftragt, kann er aus diesem Vertragsverhältnis auch eigene Ansprüche ableiten.
Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnungen bereits verkauft wurden. Ebenso muss der Bauträger nicht zuerst von den Wohnungseigentümern geklagt werden. Sein eigener Anspruch gegen den Planer oder das ausführende Unternehmen und ein möglicher späterer Regress gegenüber diesem Vertragspartner bestehen nebeneinander.
Für die Praxis ist das wesentlich. Ein Bauträger kann dadurch frühzeitig auf die Verantwortlichen zugehen, anstatt zunächst die weitere Entwicklung abzuwarten. Das kann auch verhindern, dass sich ein technischer Mangel über Jahre vergrößert und die Sanierung dadurch teurer wird.
Voraussichtliche Sanierungskosten können ersatzfähig sein
Ein Geschädigter muss nicht immer abwarten, bis sämtliche Mängel tatsächlich behoben wurden. Wenn eine fachgerechte Sanierung beabsichtigt ist, kann grundsätzlich das notwendige Deckungskapital verlangt werden. Gemeint ist jener Betrag, der nach objektiver Einschätzung für die Mängelbehebung voraussichtlich benötigt wird.
Das bedeutet jedoch nicht, dass beliebige Schätzungen ausreichen. Die erforderlichen Kosten müssen nachvollziehbar und plausibel belegt werden. In Betracht kommen insbesondere:
- ein unabhängiges Sachverständigengutachten,
- detaillierte Kostenvoranschläge,
- technische Dokumentationen zum Schadensbild,
- Unterlagen zur Anzahl und Ausführung der betroffenen Bauteile sowie
- eine nachvollziehbare Darstellung der geplanten Sanierungsmaßnahmen.
Im gegenständlichen Fall hatte die Bauträgerin noch nicht alle Lüftungsschächte saniert. Das hinderte sie nach der Entscheidung des OGH aber nicht daran, die voraussichtlichen notwendigen Sanierungskosten geltend zu machen.
Eine Ö-Norm begrenzt die Haftung nicht automatisch
In Bauverträgen wird häufig auf technische Normen, darunter auch Ö-Normen, verwiesen. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass die Haftung des Auftragnehmers begrenzt ist.
Entscheidend sind der konkrete Vertrag, der genaue Wortlaut der Haftungsklausel und die Frage, welche Regelungen tatsächlich wirksam einbezogen wurden. Im Verfahren 5 Ob 70/23i hatte die Beklagte auf eine Haftungsbegrenzung aus einer Ö-Norm verwiesen. Der OGH ließ dieses Argument nicht durchgreifen, weil der konkrete Vertrag eine umfassende Haftung für Schäden und Folgeschäden ohne betragsmäßige Begrenzung vorsah.
Eine allgemeine Bezugnahme auf technische Vertragsbedingungen ersetzt daher keine genaue Prüfung. Gerade bei größeren Bauvorhaben können einzelne Formulierungen erhebliche Auswirkungen darauf haben, welche Kosten später ersetzt werden müssen.
Was bedeutet das für die Baupraxis?
1. Der Bauträger entdeckt Feuchtigkeitsschäden
Werden Feuchtigkeit, Kondenswasser oder Schäden an Bauteilen festgestellt, sollte zunächst eine technische Ursachenklärung erfolgen. Eine bloße optische Besichtigung reicht oft nicht aus. Wichtig ist, festzustellen, ob ein Planungsfehler, eine ungeeignete Materialwahl, eine mangelhafte Ausführung oder eine Kombination mehrerer Ursachen vorliegt.
2. Die Sanierung ist noch nicht abgeschlossen
Auch wenn nicht alle betroffenen Bauteile saniert wurden, kann eine Geltendmachung der voraussichtlichen Kosten möglich sein. Dafür braucht es eine belastbare Berechnung. Je genauer die technische Dokumentation, desto besser lässt sich die Höhe des Anspruchs begründen.
3. Mehrere Unternehmen waren beteiligt
Bei Bauprojekten gibt es häufig mehrere mögliche Verantwortliche. Planung, Bauphysik, Bauaufsicht und Ausführung können ineinandergreifen. Die bloße Beteiligung mehrerer Unternehmen bedeutet aber nicht, dass niemand verantwortlich ist. Entscheidend ist, welche Leistung vereinbart war und wer den konkreten Fehler zu vertreten hat.
4. Eine Bauaufsicht war beauftragt
Die Existenz einer Bauaufsicht entlastet den Planer oder das ausführende Unternehmen nicht automatisch. Die Bauaufsicht soll den Bauherrn schützen, nimmt den jeweils Verantwortlichen aber grundsätzlich nicht aus seiner eigenen Verantwortung. Ob der Bauaufsicht selbst ein Fehlverhalten vorzuwerfen ist, kann im Verhältnis der Beteiligten gesondert zu beurteilen sein.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
- Schaden sichern und dokumentieren: Fotografien, Pläne, Baubeschreibungen, Abnahmeunterlagen und Schriftverkehr sollten vollständig gesammelt werden.
- Technische Ursache klären: Ein unabhängiger Sachverständiger kann feststellen, worauf der Mangel zurückzuführen ist und welche Sanierung fachgerecht wäre.
- Vertragspartner zuordnen: Zu prüfen ist, wer Planung, Bauphysik, Ausführung oder Bauaufsicht beauftragt hat.
- Sanierungskosten nachvollziehbar berechnen: Kostenvoranschläge und Gutachten sollten die erforderlichen Arbeiten und deren Kosten konkret ausweisen.
- Verantwortliche schriftlich auffordern: Die betroffenen Unternehmen sollten mit dem Mangel, der vermuteten Ursache und den voraussichtlichen Kosten konfrontiert werden.
- Keine voreilige Sanierung auf eigenes Risiko: Vor Beginn umfangreicher Arbeiten sollte geklärt werden, wie die Beweissicherung und die Finanzierung erfolgen.
- Fristen prüfen: Ansprüche können verjähren. Eine rechtzeitige rechtliche Prüfung und erforderlichenfalls Anspruchssicherung ist daher wichtig.
Häufige Fragen zu Baumängeln und Sanierungskosten
Muss ich warten, bis Wohnungseigentümer mich klagen?
Nein, nicht zwingend. Hat der Bauträger selbst einen Vertrag mit dem verantwortlichen Planer oder Unternehmen abgeschlossen, kann er daraus eigene Ansprüche geltend machen. Nach der Entscheidung des OGH musste die Bauträgerin nicht abwarten, bis Wohnungseigentümer Ansprüche gegen sie erhoben.
Kann ich Geld für eine Sanierung verlangen, die noch gar nicht durchgeführt wurde?
Grundsätzlich kann das notwendige Deckungskapital verlangt werden, wenn eine Sanierung beabsichtigt ist und die voraussichtlichen Kosten objektiv nachvollziehbar feststehen. Dafür sind insbesondere technische Gutachten und belastbare Kostenvoranschläge wichtig.
Haftet der Planer nicht, wenn eine Bauaufsicht beauftragt war?
Die Beauftragung einer Bauaufsicht führt nicht automatisch zum Wegfall der Verantwortung des Planers oder Bauunternehmens. Jeder Beteiligte muss grundsätzlich für den eigenen Aufgabenbereich einstehen. Die Verantwortungsanteile müssen im Einzelfall geprüft werden.
Reicht ein Hinweis auf eine Ö-Norm, um die Haftung zu begrenzen?
Nein. Ob eine Haftungsbegrenzung wirksam ist, hängt vom konkreten Vertrag und seiner Auslegung ab. Eine bloße allgemeine Bezugnahme auf eine Ö-Norm führt nicht automatisch zu einer betragsmäßigen Begrenzung.
Rechtsanwalt Wien: Baumängel beim Neubau frühzeitig rechtlich prüfen lassen
Baumängel werden häufig erst sichtbar, wenn bereits mehrere Unternehmen beteiligt waren und wichtige Beweismittel nicht mehr ohne Weiteres verfügbar sind. Je früher die technische und rechtliche Aufarbeitung beginnt, desto besser lassen sich Ursachen, Kosten und Verantwortlichkeiten klären.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Bauherren, Bauträger, Wohnungseigentümer und Unternehmen bei der Prüfung und Durchsetzung von Ansprüchen wegen Planungs- und Ausführungsfehlern. Wenn Sie von Feuchtigkeitsschäden, mangelhaften Bauteilen oder ungeklärten Sanierungskosten betroffen sind, erreichen Sie die Kanzlei Pichler unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Pichler Rechtsanwalt GmbH
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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