Baumängel in der Wohnhausanlage: Wie Wohnungseigentümer Sanierungsansprüche gemeinsam durchsetzen können
Baumängel nach dem Kauf einer Eigentumswohnung können Betroffene vor mehrere Probleme gleichzeitig stellen: Die technische Ursache ist unklar, die Sanierung kann teuer werden und es stellt sich die Frage, wer die Ansprüche überhaupt geltend machen darf.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, welche Möglichkeiten Wohnungseigentümer bei Baumängeln haben. Im Mittelpunkt stehen abgetretene Ansprüche, die gebündelte Geltendmachung von Sanierungskosten, die Bedeutung eines Sachverständigengutachtens und die Frage, wann die Verjährung beginnt.
Der typische Konflikt: Baumängel betreffen das ganze Haus, die Ansprüche aber einzelne Eigentümer
In dem Verfahren waren die Kläger Wohnungseigentümer einer Wohnung in einer Wohnhausanlage. Die beklagte Gesellschaft hatte die Anlage errichtet und die Wohnung an die Kläger verkauft.
Nach dem Kauf wurden mehrere Mängel an allgemeinen Teilen der Wohnhausanlage festgestellt. Dazu gehörten unter anderem eine problematische Anordnung der Frischluftansaugung in der Nähe von Kaminen, Mängel an Lüftungsanlagen, fehlende Feuerlöscher, ein mangelhafter Bodenaufbau über der Tiefgarage, fehlerhafte Baupläne sowie eine mangelhafte Verbindung von Fassadenblechen.
Die übrigen Wohnungseigentümer – ausgenommen die beklagte Gesellschaft – traten ihre Ansprüche gegen die Errichterin beziehungsweise Verkäuferin an die Kläger ab. Die Kläger sollten diese Ansprüche gebündelt geltend machen und die erforderlichen Geldbeträge für die Sanierung einfordern.
Das Verfahren entwickelte sich dabei weiter. Die Kläger verlangten zunächst Schadenersatz beziehungsweise ein sogenanntes Deckungskapital für die Sanierung. Später erweiterten sie ihre Forderung und änderten teilweise auch die rechtliche Begründung ihrer Ansprüche.
Was der OGH in der Entscheidung vom 1. Oktober 2026 zu den Baumängeln festhielt
Das Erstgericht sprach den Klägern zunächst nur einen vergleichsweise kleinen Teilbetrag zu. Das Berufungsgericht erhöhte den Zuspruch deutlich. Es verpflichtete die beklagte Gesellschaft zur Zahlung von 98.190,43 EUR an beide Kläger gemeinsam sowie von jeweils 1.949,92 EUR an die Kläger. Über weitere Teile musste das Erstgericht nochmals entscheiden.
Die beklagte Gesellschaft wandte sich dagegen an den Obersten Gerichtshof. Der OGH wies sowohl den außerordentlichen Revisionsrekurs als auch die Revision zurück. Das ist rechtlich besonders wichtig: Der OGH traf keine umfassende Sachentscheidung über sämtliche Mängel und Kosten. Er prüfte vielmehr, ob die Rechtsmittel eine erhebliche Rechtsfrage aufzeigten, die eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs rechtfertigen würde.
Der OGH sah keine solche erhebliche Rechtsfrage. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts im angefochtenen Umfang bestehen. Aufrecht blieben insbesondere der Zuspruch von 98.190,43 EUR an beide Kläger gemeinsam und von jeweils 1.949,92 EUR an die Kläger. Die beklagte Gesellschaft musste außerdem die Kosten der Revisionsbeantwortung in Höhe von 3.660,10 EUR ersetzen.
Die Entscheidung wird zitiert als: OGH 01.10.2026, 5 Ob 72/26p. Vorinstanzen waren laut Entscheidungskopf das Oberlandesgericht Wien und das Landesgericht Wiener Neustadt. Zur Entscheidung.
Warum eine Abtretung der Ansprüche bei Baumängeln entscheidend sein kann
Bei Mängeln an allgemeinen Teilen einer Wohnhausanlage ist nicht automatisch die Eigentümergemeinschaft selbst Inhaberin sämtlicher Ansprüche. Die Ansprüche können vielmehr den einzelnen Wohnungseigentümern aus ihren jeweiligen Verträgen zustehen.
Das führt in der Praxis zu einer schwierigen Ausgangslage: Ein Mangel betrifft beispielsweise die Fassade, die Tiefgarage oder die Lüftungsanlage des gesamten Hauses. Die rechtlichen Ansprüche können aber auf mehrere einzelne Wohnungseigentümer verteilt sein.
Eine Möglichkeit besteht darin, dass die übrigen Wohnungseigentümer ihre Ansprüche an einen oder mehrere Wohnungseigentümer abtreten. Diese können die Ansprüche dann gebündelt geltend machen. Eine solche Abtretung kann auch zum Inkasso erfolgen. Das bedeutet, dass die Ansprüche gesammelt eingezogen werden sollen, ohne dass damit zwingend jede wirtschaftliche Frage zwischen den Eigentümern abschließend geregelt ist.
Nach der Beurteilung in diesem Verfahren waren die Abtretungserklärungen ausreichend bestimmt. Sie bezogen sich auf die betroffenen Mängel und machten deutlich, dass die Kläger Sanierungskosten für die allgemeinen Teile des Hauses einfordern sollten.
Für die Praxis sollten Abtretungserklärungen dennoch möglichst genau formuliert werden. Unklarheiten darüber, welche Mängel, Ansprüche und Beträge erfasst sind, können später zu zusätzlichen Streitigkeiten führen.
Ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer immer notwendig?
Die beklagte Gesellschaft argumentierte, dass für die Klage ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich gewesen wäre. Der OGH hielt die Beurteilung der Vorinstanzen jedoch für vertretbar, wonach ein solcher Beschluss in diesem Fall nicht notwendig war.
Die Wohnungseigentümer hatten sich bereits für eine bestimmte Vorgehensweise entschieden: Die Ansprüche sollten gebündelt geltend gemacht und Geldbeträge für die Sanierung verlangt werden. Ein Interessenkonflikt zwischen den Wohnungseigentümern war nach den Feststellungen nicht erkennbar.
Das bedeutet aber nicht, dass ein Mehrheitsbeschluss in jedem Verfahren entbehrlich ist. Ob ein solcher Beschluss erforderlich ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Entscheidend können etwa die Art der geplanten Maßnahme, die Interessen der einzelnen Eigentümer, die Verwendung eines erzielten Betrags und die konkrete rechtliche Gestaltung der Anspruchsdurchsetzung sein.
Technische Normen allein entscheiden nicht über einen Baumangel
Die beklagte Gesellschaft hatte unter anderem eingewendet, dass eine Abweichung von technischen Normen noch nicht automatisch einen rechtlich relevanten Mangel begründe. Dieser Einwand greift zu kurz.
Entscheidend ist nicht allein, ob eine bestimmte technische Regel eingehalten wurde. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Wohnung oder die allgemeinen Teile des Hauses die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufweisen.
Eine Frischluftansaugung muss beispielsweise so angeordnet sein, dass nicht Rauchgase oder unangenehme Gerüche in die Wohnung geleitet werden. Auch eine optische Beeinträchtigung kann einen Mangel darstellen. Umgekehrt ist nicht jede geringfügige Abweichung automatisch Anlass für eine umfassende und wirtschaftlich unverhältnismäßige Sanierung.
Für die Beurteilung kommt es daher auf die konkreten Auswirkungen an. Ein Gutachten sollte nicht bei der Feststellung stehen bleiben, dass eine technische Regel nicht eingehalten wurde. Es sollte auch erklären, welche Folgen der Zustand tatsächlich hat und welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind.
Verjährung: Warum langes Zuwarten bei Baumängeln riskant ist
Gerade bei technischen Baumängeln wissen Wohnungseigentümer häufig zunächst nicht, was tatsächlich falsch ist, wer dafür verantwortlich sein könnte und ob die Beeinträchtigung rechtlich durchsetzbare Ansprüche auslöst.
Bei Schadenersatzansprüchen beginnt die Verjährungsfrist grundsätzlich erst, wenn ausreichende Kenntnis vom Schaden, von der möglichen verantwortlichen Person, von der Ursache des Schadens und – bei einem behaupteten Verschulden – von den maßgeblichen Umständen vorliegt.
Im behandelten Verfahren durften die Wohnungseigentümer nach der Beurteilung der Gerichte zunächst das Sachverständigengutachten abwarten. Auch danach war für sie noch nicht eindeutig erkennbar, ob eine erfolgreiche Klage gegen die beklagte Gesellschaft möglich sein würde.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Gutachten oder die genaue Berechnung der Sanierungskosten immer abgewartet werden darf. Die genaue Schadenshöhe muss für den Beginn der Verjährung nicht zwingend bereits feststehen. Wenn der Schaden dem Grunde nach bekannt ist und eine Feststellungsklage möglich wäre, kann eine solche Klage notwendig sein, um die Verjährung künftiger Schäden zu unterbrechen.
Bei mehreren Baumängeln können außerdem unterschiedliche Zeitpunkte maßgeblich sein. Eine einheitliche Betrachtung des gesamten Gebäudes ist daher nicht immer ausreichend.
„Neu für alt“ kommt nicht automatisch zur Anwendung
Wird ein Bauteil saniert und dadurch ein deutlich besserer oder länger haltbarer Zustand geschaffen, kann grundsätzlich ein Abzug für einen wirtschaftlichen Vorteil in Betracht kommen. Dieser Einwand wird häufig als „neu für alt“ bezeichnet.
Ein solcher Abzug darf aber nicht pauschal vorgenommen werden. Die beklagte Partei muss konkret darlegen und beweisen, welchen wirtschaftlichen Vorteil die Sanierung bringt. Allgemeine Behauptungen, wonach die Eigentümer nach der Sanierung besser gestellt seien, reichen nicht ohne Weiteres aus.
Für Wohnungseigentümer bedeutet das: Sanierungsangebote, technische Lebensdauer, bereits vorhandenes Alter der Bauteile und der konkrete Vorteil der Maßnahme sollten nachvollziehbar dokumentiert werden. Umgekehrt muss auch die beklagte Seite einen behaupteten Abzug konkret begründen.
Was Wohnungseigentümer bei Baumängeln jetzt beachten sollten
- Mängel genau dokumentieren: Fotos, Pläne, Schriftverkehr, Protokolle von Eigentümerversammlungen und technische Unterlagen sollten gesammelt werden.
- Ein aussagekräftiges Gutachten einholen: Das Gutachten sollte den konkreten Mangel, seine Auswirkungen, die wahrscheinliche Ursache und die voraussichtlichen Sanierungskosten behandeln.
- Anspruchsinhaber klären: Es sollte geprüft werden, wem die jeweiligen Ansprüche zustehen und ob eine gebündelte Geltendmachung durch Abtretungen möglich ist.
- Abtretungen eindeutig formulieren: Die betroffenen Mängel, die erfassten Ansprüche, die Berechtigung zur Geltendmachung und die Verwendung eines erzielten Betrags sollten klar festgehalten werden.
- Verjährung frühzeitig prüfen: Nicht erst die endgültige Sanierungsabrechnung abzuwarten, sondern rechtzeitig zu klären, ob eine Leistungsklage oder eine Feststellungsklage erforderlich ist.
- Kostenrisiko berücksichtigen: Vor einer Klage sollte geklärt werden, wie die Verfahrenskosten getragen werden und ob innerhalb der Eigentümergemeinschaft entsprechende Vereinbarungen bestehen. Ob Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt, hängt von Polizze, Baustein und Wartefrist ab.
Häufige Fragen aus der Praxis
Kann ich als einzelner Wohnungseigentümer Mängel am ganzen Haus einklagen?
Grundsätzlich können Ihnen nur die eigenen Ansprüche zustehen. Die übrigen Wohnungseigentümer können ihre Ansprüche jedoch unter bestimmten Voraussetzungen an Sie abtreten. Dann kann eine gebündelte Geltendmachung möglich sein.
Brauchen wir für eine solche Klage immer einen Mehrheitsbeschluss?
Nein, nicht zwingend. Im Verfahren OGH 01.10.2026, 5 Ob 72/26p hielt der OGH die Beurteilung für vertretbar, dass ein Mehrheitsbeschluss unter den konkreten Umständen nicht erforderlich war. Ob das auch in einem anderen Fall gilt, muss anhand der jeweiligen Vorgeschichte und Interessenlage geprüft werden.
Ab wann läuft die Verjährung bei einem Baumangel?
Das lässt sich nicht pauschal anhand des Kaufdatums oder des ersten sichtbaren Problems beantworten. Entscheidend ist insbesondere, wann ausreichende Kenntnis vom Schaden, seiner Ursache und der möglichen verantwortlichen Person bestand. Bei komplexen technischen Mängeln kann ein Sachverständigengutachten eine wichtige Rolle spielen.
Kann die beklagte Seite einfach einen Abzug „neu für alt“ verlangen?
Ein solcher Abzug erfolgt nicht automatisch. Der konkrete wirtschaftliche Vorteil der Sanierung muss nachvollziehbar behauptet und bewiesen werden. Pauschale Hinweise auf eine Verbesserung reichen dafür nicht ohne Weiteres aus.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Baumängeln in Wohnungseigentumsanlagen
Baumängel an allgemeinen Teilen eines Hauses verbinden technische, wohnungseigentumsrechtliche und schadenersatzrechtliche Fragen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in der Beratung und Vertretung bei zivilrechtlichen Streitigkeiten unterstützt die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei der Prüfung der Anspruchsinhaberschaft, der Vorbereitung von Abtretungen, der Beurteilung von Gutachten und der Wahrung möglicher Verjährungsfristen.
Sind Sie von Mängeln an einer Wohnhausanlage betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Beratung mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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