Zusatzgebühren im Mietvertrag: Wann gilt Ihre Zahlung als Zustimmung? [Rechtsanwalt Wien]

Zusatzgebühren im Mietvertrag: Wann gilt Ihre Zahlung als Zustimmung?

Zusatzgebühren im Mietvertrag: Viele Mieterinnen und Mieter wissen nicht, dass sie mit ihrem Schweigen oder ihrer Zahlung nicht automatisch jede zusätzliche Kostenposition akzeptieren. Gerade bei neuen oder erhöhten Betriebskosten, Liftgebühren oder „Servicepauschalen“ ist die Unsicherheit groß: Muss ich das wirklich zahlen – und was passiert, wenn ich die Vorschreibung trotzdem überweise?

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2022 (OGH vom 25.01.2022, 8 Ob 4/22d) zeigt sehr deutlich: Die bloße Zahlung einer Vorschreibung bedeutet nicht zwangsläufig, dass Sie einer Vertragsänderung oder neuen Gebühr stillschweigend zugestimmt haben. Gleichzeitig macht die Entscheidung klar, wie streng die österreichischen Gerichte mit außerordentlichen Rechtsmitteln umgehen – und warum es entscheidend ist, den eigenen Fall schon in erster und zweiter Instanz sauber aufzubereiten. Zur Entscheidung

Typische Alltagssituation: Plötzlich steht eine neue Position in der Mietvorschreibung

Ein weit verbreitetes Szenario:

• Sie bekommen Ihre jährliche Betriebskostenabrechnung oder eine neue monatliche Vorschreibung.
• Auf einmal scheint dort eine zusätzliche Position auf – etwa „Liftbenützungsgebühr“, „Hausservicepauschale“, „Sicherheitsservice“ oder Ähnliches.
• Sie sind verunsichert, ob diese Position zulässig ist, wollen aber keinen Streit mit dem Vermieter. Also zahlen Sie vorerst – vielleicht sogar über Monate hinweg.

Viele fragen sich später: „Jetzt habe ich das doch schon eine Zeit lang bezahlt – bin ich damit nicht automatisch einverstanden? Kann ich das Geld überhaupt noch zurückfordern? Und kann sich der Vermieter darauf berufen, dass ich ja gezahlt habe?“

Genau um diese Fragen – stillschweigende Zustimmung durch Zahlung – drehte sich der Fall, über den der OGH in der genannten Entscheidung zu entscheiden hatte.

Der entschiedene Fall: Streit um Mietrückstände und Liftgebühr

Im Verfahren vor dem OGH ging es um Folgendes:

• Ein Vermieter klagte seine Mieterin auf rückständigen Mietzins für eine Wohnung.
• Zusätzlich wollte er die Räumung der Wohnung nach § 1118 ABGB (außerordentliche Auflösung bei Zahlungsverzug) durchsetzen.
• In den Vorschreibungen des Vermieters war auch eine Liftbenützungsgebühr enthalten.
• Die Mieterin bezahlte bestimmte Vorschreibungen, benutzte den Lift aber tatsächlich nie.

Die Vorinstanzen sprachen dem Vermieter lediglich Zinsen aus einer nachträglich bezahlten Mietzinsdifferenz zu, wiesen aber das übrige Zahlungsbegehren und das Räumungsbegehren ab. Eine zentrale Frage war:

Hat die Mieterin durch die Bezahlung der Mietvorschreibungen mit Liftgebühr konkludent (also stillschweigend) dem Entgelt für die Liftbenützung zugestimmt?

Die Gerichte kamen zum Ergebnis: Nein. Die Tatsache, dass die Mieterin die Vorschreibungen bezahlte, reichte in diesem Einzelfall nicht aus, um eine stillschweigende Zustimmung zu einer zusätzlichen Liftbenützungsgebühr anzunehmen – zumal sie den Lift überhaupt nicht benutzte.

Der Vermieter versuchte, diese Beurteilung mit einer außerordentlichen Revision vor dem OGH zu bekämpfen – ohne Erfolg.

Konkludente Zustimmung: Was bedeutet „stillschweigend zustimmen“ überhaupt?

Grundlage für die Beurteilung stillschweigender Willenserklärungen ist § 863 ABGB. Das Gesetz erlaubt, dass Verträge nicht nur schriftlich oder ausdrücklich mündlich, sondern auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Gemeint ist:

• Konkludente Willenserklärung = Ein Verhalten, aus dem man mit gutem Grund auf einen bestimmten Rechtswillen schließen kann (z.B. Sie benützen eine Leistung und zahlen regelmäßig ein vereinbartes Entgelt).

Die Rechtsprechung ist hier allerdings streng:

• Eine konkludente Zustimmung darf nicht leichtfertig angenommen werden.
• Es muss klar erkennbar sein, dass jemand wirklich zustimmen will – nicht nur, dass er „halt zahlt“, um Ruhe zu haben oder aus Unwissenheit.
• Je gravierender die Vertragsänderung (z.B. neue Gebühren, deutliche Kostenerhöhung), desto deutlicher muss das zustimmende Verhalten sein.

Im Fall der Liftbenützungsgebühr war für die Gerichte maßgeblich, dass die Mieterin den Lift überhaupt nicht benutzte. Allein der Umstand, dass sie die Vorschreibungen mit dieser Position bezahlte, wurde nicht als eindeutiges Signal verstanden, dass sie diese zusätzliche Gebühr vertraglich akzeptieren wollte.

Warum der OGH die außerordentliche Revision zurückgewiesen hat

Der OGH hat in der Entscheidung vom 25.01.2022, 8 Ob 4/22d, die außerordentliche Revision des Vermieters zurückgewiesen. Die Begründung ist für die Praxis sehr wichtig:

• Keine „erhebliche Rechtsfrage“: Eine außerordentliche Revision ist nach § 502 Abs 1 ZPO nur zulässig, wenn eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt. Das war hier nicht der Fall.
• Einzelfallbeurteilung: Ob aus einer Zahlung tatsächlich eine stillschweigende Zustimmung folgt, ist in aller Regel eine konkrete Tatsachen- und Auslegungsfrage. Der OGH betonte, dass solche Fragen meist nicht revisionsfähig sind. Eine bloß andere – aber vertretbare – Beurteilung reicht nicht aus.
• Kein Verstoß gegen das Verschlechterungsverbot: Das Berufungsgericht hatte die Entscheidung der ersten Instanz im angefochtenen Umfang bestätigt, also nicht gegen das Verbot der reformatio in peius verstoßen.
• Rechtsmittel gegen Kostenbeschluss unzulässig: Ein gesonderter Revisionsrekurs gegen die bloße Änderung der Kostenentscheidung war nach § 528 Abs 2 Z 3 ZPO unzulässig.

Die Entscheidung führt damit zweierlei vor Augen: Zum einen den strengen Maßstab für konkludente Zustimmung, zum anderen die begrenzte Überprüfbarkeit von Einzelfallbewertungen durch den OGH.

Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter konkret? Rechtsanwalt Wien

Aus der Entscheidung lassen sich einige praxisrelevante Punkte ableiten:

• 1. Zahlung ist nicht automatisch Zustimmung
  Wenn Sie eine Vorschreibung bezahlen, in der plötzlich neue oder erhöhte Posten auftauchen, ist das nicht automatisch eine rechtliche Zustimmung zu diesen Positionen. Das gilt umso mehr, wenn Sie die entsprechende Leistung (wie im Fall des Lifts) tatsächlich gar nicht nutzen.
• 2. Trotzdem: Vorsicht bei längerem Schweigen
  Auch wenn die bloße Zahlung nicht zwingend Zustimmung bedeutet, kann langes Schweigen oder jahrelange vorbehaltlose Zahlung im Einzelfall dazu führen, dass ein Gericht von einer konkludenten Vereinbarung ausgeht. Jeder Fall ist anders. Daher: nicht „laufen lassen“.
• 3. Zahlung unter Vorbehalt kann wichtig sein
  Wenn Sie – etwa aus Angst vor Kündigung oder Räumung – zunächst zahlen wollen oder müssen, kann eine ausdrückliche Zahlung „unter Vorbehalt“ helfen, Ihre Rechte zu wahren. Dazu sollte der Vorbehalt klar und nachweisbar dokumentiert werden.
• 4. Dokumentation der Nichtbenützung
  Nutzen Sie eine Leistung, für die Sie zahlen sollen, tatsächlich nicht (z.B. Lift, Parkplatz, bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen), kann es sinnvoll sein, diese Nichtbenützung zu dokumentieren – etwa durch Notizen, Zeugen oder Fotos. Im Streitfall kann das entscheidend sein.

Handlungsempfehlungen: So sollten Sie bei strittigen Vorschreibungen vorgehen

1. Mietvorschreibung genau prüfen

• Vergleichen Sie neue Vorschreibungen mit älteren Abrechnungen.
• Achten Sie auf neue Positionen oder auffällige Erhöhungen.
• Fragen Sie sich: Ist diese Gebühr im Mietvertrag oder in einer späteren schriftlichen Vereinbarung geregelt?

2. Schriftlich reagieren – nicht schweigen

• Wenn Sie eine Position für unberechtigt halten, widersprechen Sie schriftlich (E-Mail oder eingeschriebener Brief).
• Formulieren Sie klar, welche Position Sie bestreiten und warum (z.B. „Lift nicht benützt“, „im Mietvertrag nicht vereinbart“).
• Bewahren Sie eine Kopie Ihres Schreibens und etwaige Rückmeldungen auf.

3. Zahlung unter Vorbehalt in Betracht ziehen

• Um einen Kündigungs- oder Räumungsstreit zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, zunächst zu zahlen.
• Weisen Sie dabei ausdrücklich darauf hin, dass die Zahlung „unter Vorbehalt“ erfolgt und Sie sich die Rückforderung vorbehalten.
• Der Vorbehalt sollte im Verwendungszweck der Überweisung und/oder in einem begleitenden Schreiben festgehalten werden.

4. Frühzeitig rechtliche Beratung einholen

• Warten Sie nicht, bis es zur Klage kommt.
• Besprechen Sie strittige Positionen und Ihr weiteres Vorgehen möglichst früh mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt.
• Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Miet- und Prozessrecht weiß die Kanzlei Pichler, welche strategischen Überlegungen bereits in der ersten Instanz entscheidend sein können.

Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?

Auch Vermieter sollten die OGH-Rechtsprechung genau kennen, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden:

• Klare Vereinbarungen statt bloßer Vorschreibung
  Neue oder zusätzliche Entgelte (Liftgebühren, Garagenplätze, Servicepauschalen etc.) sollten ausdrücklich und schriftlich vereinbart werden. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die bloße Aufnahme in die Vorschreibung und anschließende Zahlung als Zustimmung gewertet wird. Insbesondere bei Zusatzgebühren im Mietvertrag ist eine klare schriftliche Grundlage ratsam.
• Transparente Kommunikation
  Erläutern Sie Mieterinnen und Mietern schriftlich, warum eine neue Position verrechnet wird und worauf sie sich stützt (Mietvertrag, Hausordnung, gerichtliche oder gesetzliche Vorgaben).
• Prozessstrategie bedenken
  Wer eine Räumung nach § 1118 ABGB und rückständige Mietzinse einklagt, sollte sich bewusst sein, dass die Beurteilung von Zahlungsverhalten, angeblicher Zustimmung und der Angemessenheit von Gebühren vor allem Tatsachenfragen sind – also Themen, die der OGH später nur eingeschränkt prüft.

Häufige Fragen aus der Praxis (FAQ)

Ich habe eine fragliche Gebühr seit Jahren bezahlt – kann ich das Geld noch zurückverlangen?

Das hängt von mehreren Faktoren ab: Verjährungsfristen, der Frage, ob eine konkludente Vereinbarung angenommen wird, und davon, ob Sie jemals widersprochen haben. Je länger und vorbehaltlos Sie zahlen, desto eher kann ein Gericht eine stillschweigende Zustimmung annehmen. Die konkrete Einschätzung ist immer ein Einzelfall; bei Zusatzgebühren im Mietvertrag lohnt sich eine individuelle rechtliche Prüfung.

Reicht eine E-Mail an den Vermieter als Widerspruch?

Eine E-Mail kann grundsätzlich ausreichen, wenn sie klar formuliert und gut dokumentiert ist. Wichtig ist, dass Sie sie aufbewahren und im Streitfall nachweisen können, dass sie abgesendet wurde. Bei größeren Streitwerten ist ein eingeschriebener Brief zusätzlich sinnvoll.

Kann mein Vermieter mich kündigen, wenn ich nur die strittige Position nicht bezahle?

Wenn Sie Teile der Vorschreibung nicht zahlen, kann der Vermieter daraus einen Mietzinsrückstand ableiten. Ob dieser eine Kündigung oder Räumung nach § 1118 ABGB rechtfertigt, hängt von der Höhe des Rückstands und den Umständen des Einzelfalls ab. Es ist riskant, eigenmächtig Beträge einzubehalten, ohne rechtliche Beratung.

Ich habe eine Revision beim OGH überlegt – bringt das in solchen Fällen überhaupt etwas?

Wie die Entscheidung vom 25.01.2022 (8 Ob 4/22d) zeigt, sind außerordentliche Revisionen nur dann zulässig, wenn eine grundsätzliche Rechtsfrage vorliegt. Reine Tatsachen- und Auslegungsfragen, wie sie bei konkludenter Zustimmung häufig vorkommen, sind meist nicht revisionsfähig. Deshalb ist es entscheidend, bereits in erster und zweiter Instanz sorgfältig vorzutragen und Beweise vorzulegen.

Sie zweifeln an einer Mietvorschreibung? Lassen Sie Ihre Rechte prüfen.

Ob aus einer Zahlung tatsächlich eine stillschweigende Zustimmung zu zusätzlichen Gebühren geworden ist, lässt sich nie abstrakt beantworten. Es kommt immer auf die konkreten Umstände an: Vertragsinhalt, Dauer und Art der Zahlungen, Ihr Kommunikationsverhalten, die Nutzung der Leistung und vieles mehr.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Prozessrecht unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH Sie dabei, strittige Vorschreibungen zu überprüfen, Ihre Position rechtlich zu bewerten und eine sinnvolle Strategie zu entwickeln – außergerichtlich wie gerichtlich.

Wenn Sie unsicher sind, ob Sie bestimmte Gebühren zahlen müssen oder ob sich eine Rückforderung lohnt, können Sie die Situation rechtlich abklären lassen. Sie erreichen die Kanzlei unter Telefon 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Sie müssen diese Fragen nicht alleine durchstehen.

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