Zaun im Wohnungseigentum: Darf ein Eigengarten einfach eingefriedet werden?
Zaun im Wohnungseigentum wirft häufig rechtliche Fragen auf. Ein Garten, der einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist, wirkt auf den ersten Blick wie ein privater Bereich. Viele Eigentümer gehen deshalb davon aus, dort grundsätzlich frei gestalten zu dürfen. Ein Zaun, eine Sichtschutzwand oder eine andere Abgrenzung scheint dann nur eine persönliche Entscheidung zu sein.
Ganz so einfach ist es jedoch nicht. Auch ein ausschließlich nutzbarer Garten bleibt Teil der Wohnanlage. Sichtbare Veränderungen können die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer berühren – insbesondere dann, wenn sie den einheitlichen Gesamteindruck des Hauses oder der Außenflächen verändern.
Der typische Konflikt: Privater Garten, gemeinsames Erscheinungsbild
In einer Wohnungseigentumsanlage kann einem bestimmten Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an einer Gartenfläche zustehen. Dadurch darf er diese Fläche grundsätzlich allein verwenden. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass jede bauliche Veränderung ohne Zustimmung der anderen Eigentümer zulässig ist.
Besonders häufig entstehen Streitigkeiten über:
- Zäune und andere Einfriedungen,
- Sichtschutzwände,
- Gartentore,
- fest verankerte Spielgeräte,
- größere Gartenhäuser oder Pergolen sowie
- bauliche Veränderungen an Terrassen und Grünflächen.
Die Interessen können dabei erheblich auseinandergehen. Der Nutzer des Gartens möchte mehr Privatsphäre oder eine klare Abgrenzung. Die übrigen Eigentümer befürchten hingegen eine optische Verschlechterung, eine Einschränkung des Grünblicks oder eine uneinheitliche Gestaltung der gesamten Anlage.
Warum das alleinige Nutzungsrecht nicht jede Veränderung erlaubt
Wohnungseigentümer dürfen ihr Objekt grundsätzlich auf eigene Kosten verändern. Dieses Recht findet jedoch Grenzen. Eine geplante Maßnahme darf insbesondere nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer führen. Ebenso relevant sind mögliche Schäden am Gebäude, Sicherheitsgefahren und eine nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes.
Bei einem Zaun kommt es daher nicht nur auf die Frage an, wem die betreffende Gartenfläche zugeordnet ist. Entscheidend ist vielmehr die konkrete Wirkung der geplanten Ausführung:
- Wie hoch ist der Zaun?
- Aus welchem Material besteht er?
- Welche Farbe und welchen Stil hat er?
- Ist er transparent oder blickdicht?
- Von welchen Wohnungen, Balkonen, Terrassen oder Gartenflächen ist er sichtbar?
- Passt er zur bisherigen Gestaltung der Wohnanlage?
Ein niedriger, dezenter und optisch angepasster Zaun kann daher anders zu beurteilen sein als eine auffällige, hohe und blickdichte Konstruktion. Eine allgemeine Regel, wonach jeder Zaun zulässig oder jede Einfriedung verboten wäre, lässt sich daraus nicht ableiten.
Was der OGH zum hohen Holzzaun entschieden hat
Mit einem solchen Konflikt befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2022, konkret im OGH vom 27.09.2022, 5 Ob 144/22w. Ein Wohnungseigentümer durfte einen bestimmten Gartenbereich ausschließlich nutzen und wollte diesen mit einem rund 1,50 Meter hohen Staketenholz-Zaun abgrenzen.
Die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer stimmten dem Vorhaben nicht zu. Der Eigentümer beantragte daher, ihre Zustimmung durch eine gerichtliche Entscheidung zu ersetzen. Das Erstgericht wies den Antrag ab. Auch das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück.
Damit blieb es dabei: Der konkrete Zaun durfte ohne die erforderliche Zustimmung nicht errichtet werden. Zur Entscheidung.
Der OGH erklärte allerdings nicht, dass Zäune in Wohnungseigentumsanlagen generell unzulässig sind. Maßgeblich waren die konkreten Umstände des Einzelfalls. Die Gerichte sahen in der geplanten Ausführung eine wesentliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer und des äußeren Erscheinungsbildes der Anlage.
Der Zaun hob sich farblich deutlich von der Grünanlage ab und wurde als optischer Fremdkörper beurteilt. Außerdem störte er den bisher einheitlichen Grünblick. Dieser war nicht nur von einzelnen Wohnungen oder Terrassen, sondern auch von anderen Gartenanteilen aus wahrnehmbar.
Für die rechtliche Beurteilung war somit nicht entscheidend, ob jeder Wohnungseigentümer unmittelbar an den geplanten Zaun angrenzte. Auch eine sichtbare Veränderung, die von anderen Teilen der Anlage aus wahrgenommen werden kann, kann die Interessen der übrigen Eigentümer beeinträchtigen.
Welche Folgen hat das im Alltag?
1. Der Garten soll vor einem Hund oder Kleinkind geschützt werden
Ein Eigentümer möchte verhindern, dass ein Hund oder ein kleines Kind den Gartenbereich verlässt. Das Anliegen kann nachvollziehbar sein. Trotzdem sollte nicht ohne Prüfung eine hohe Holzkonstruktion errichtet werden. Eine niedrigere, transparente und zur Anlage passende Lösung könnte deutlich weniger problematisch sein.
2. Mehr Privatsphäre auf der Terrasse
Ein Sichtschutz zum Nachbargrundstück oder zu einem allgemein genutzten Weg erscheint praktisch. Ist die Wand jedoch von vielen Balkonen aus sichtbar oder verändert sie den Gesamteindruck der Anlage, kann die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich sein.
3. Ein moderner Zaun ersetzt eine bisher offene Grünfläche
Gerade bei Anlagen mit einheitlich gestalteten Außenflächen besteht ein erhöhtes Risiko. Wird aus einer offenen Grünfläche durch einen markanten Zaun ein deutlich abgegrenzter Privatbereich, kann dies als optische Verschlechterung wahrgenommen werden.
4. Der Zaun ist bereits errichtet
Wer eine Einfriedung ohne notwendige Zustimmung errichtet, setzt sich einem erheblichen Konfliktrisiko aus. Die Eigentümergemeinschaft oder einzelne Betroffene können die Zulässigkeit überprüfen lassen. Im ungünstigen Fall kann die Entfernung der Maßnahme verlangt werden.
Vor dem ersten Spatenstich: So vermeiden Sie Streit
Wer einen Zaun oder eine andere bauliche Veränderung im Garten plant, sollte nicht erst nach Beginn der Arbeiten klären, ob das Vorhaben zulässig ist. Sinnvoll ist eine Prüfung in mehreren Schritten:
- Unterlagen prüfen: Klären Sie zunächst, ob tatsächlich ein ausschließliches Nutzungsrecht besteht und welche Regelungen sich aus den Vereinbarungen, dem Wohnungseigentumsvertrag oder den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergeben.
- Gestaltung dokumentieren: Halten Sie Höhe, Länge, Material, Farbe, Transparenz und genaue Position des geplanten Zauns schriftlich und möglichst mit einer Skizze fest.
- Sichtbarkeit beurteilen: Prüfen Sie, von welchen Wohnungen, Balkonen, Terrassen und Allgemeinflächen die Maßnahme wahrgenommen werden kann.
- Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft einbeziehen: Eine frühzeitige Abstimmung kann spätere Auseinandersetzungen vermeiden. Verlassen Sie sich nicht auf eine bloß mündliche Zustimmung einzelner Nachbarn.
- Behördliche Vorgaben abklären: Zusätzlich zur wohnungseigentumsrechtlichen Zustimmung können je nach Ausführung und örtlichen Vorschriften weitere Anforderungen bestehen.
- Alternative Varianten prüfen: Eine geringere Höhe, eine zurückhaltende Farbe, ein transparentes Material oder eine weniger auffällige Position können die Genehmigungsfähigkeit verbessern.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer bloßen Pflege- oder Erhaltungsmaßnahme und einer sichtbaren baulichen Veränderung. Je stärker eine Maßnahme in die Gestaltung der Anlage eingreift, desto sorgfältiger sollte die rechtliche Prüfung erfolgen.
Häufige Fragen zum Zaun im Wohnungseigentum
Kann ich meinen Eigengarten ohne Zustimmung einzäunen?
Nicht automatisch. Auch bei einem ausschließlichen Nutzungsrecht kann eine Einfriedung die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigen. Ob eine Zustimmung erforderlich ist, hängt von der konkreten Gestaltung und den Umständen der Anlage ab.
Ist jeder Zaun mit 1,50 Meter Höhe unzulässig?
Nein. Aus der Entscheidung des OGH folgt kein generelles Verbot einer bestimmten Zaunhöhe. Im entschiedenen Fall wirkten jedoch Höhe, Material, Farbe und die deutliche Sichtbarkeit zusammen. Eine andere Ausführung kann rechtlich anders beurteilt werden.
Was passiert, wenn ich den Zaun einfach aufstelle?
Wer eine erforderliche Zustimmung nicht einholt, riskiert einen Rechtsstreit. Je nach Situation kann die Entfernung oder Änderung der Einfriedung verlangt werden. Außerdem können zusätzliche Kosten entstehen, wenn die Maßnahme rückgängig gemacht werden muss.
Reicht die Zustimmung meines direkten Nachbarn?
Das lässt sich nicht allgemein bejahen. Wenn die Maßnahme das Erscheinungsbild der gesamten Anlage betrifft oder Interessen weiterer Wohnungseigentümer berührt, kann die Zustimmung einer einzelnen angrenzenden Partei nicht ausreichen. Die erforderlichen Schritte sollten daher vorab rechtlich geklärt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei geplanten Veränderungen
Die Entscheidung des OGH vom 27.09.2022 zeigt deutlich: Ein ausschließlich nutzbarer Garten ist kein rechtsfreier Raum. Nicht jede gewünschte Abgrenzung darf ohne Rücksicht auf die Wohnanlage umgesetzt werden. Gleichzeitig bedeutet die Entscheidung nicht, dass eine gut geplante und optisch passende Einfriedung grundsätzlich ausgeschlossen ist.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften bei der rechtlichen Einschätzung geplanter Veränderungen, bei der Prüfung von Zustimmungsfragen und bei Konflikten über bereits errichtete Maßnahmen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Bereich rechtlicher Auseinandersetzungen rund um Immobilien und Wohnungseigentum unterstützt die Kanzlei dabei, eine tragfähige Lösung zu entwickeln.
Sind Sie von einem geplanten Zaun, einer Sichtschutzwand oder einer anderen Veränderung in einer Wohnanlage betroffen? Lassen Sie die konkrete Situation vor Beginn der Arbeiten prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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