Wohnungseigentum über mehrere Grundstücke: Warum eine Dienstbarkeit oft nicht ausreicht
Wohnungseigentum kann baulich fertiggestellt sein und dennoch nicht wie geplant in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn sich ein Teil des Bauwerks nicht auf dem eigenen Grundstück, sondern auf einer angrenzenden Liegenschaft befindet. Eine bloße Nutzungsberechtigung am Nachbargrundstück löst dieses Problem nicht automatisch.
Für Eigentümer, Bauträger und Käufer kann das weitreichende Folgen haben: Der Antrag auf Eintragung von Wohnungseigentum wird abgewiesen, einzelne Einheiten können nicht wie vorgesehen im Grundbuch erfasst werden und geplante Verkäufe oder Finanzierungen geraten ins Stocken.
Der typische Problemfall: Das Gebäude endet nicht an der Grundstücksgrenze
In der Praxis entstehen Grundstücksüberschreitungen auf unterschiedliche Weise. Ein Gebäudeteil ragt über die Grenze, eine Tiefgarage erstreckt sich unter das Nachbargrundstück oder ein Bauteil ist mit einem Gebäude auf der angrenzenden Liegenschaft verbunden. Manchmal besteht für die Nutzung des fremden Grundstücks ein Dienstbarkeitsvertrag.
Eine Dienstbarkeit kann beispielsweise das Recht vermitteln, einen Gebäudeteil zu errichten, eine Zufahrt zu benutzen oder Leitungen zu führen. Sie verschafft dem Berechtigten jedoch grundsätzlich kein Eigentum und kein Miteigentum am belasteten Grundstück.
Genau diese Unterscheidung ist für die Begründung von Wohnungseigentum entscheidend. Wohnungseigentum besteht nicht isoliert an einem einzelnen Raum. Es ist rechtlich untrennbar mit einem Miteigentumsanteil an einer bestimmten Liegenschaft verbunden.
Was der OGH zur Grundstücksüberschreitung entschieden hat
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH vom 29.08.2017, 5 Ob 125/17v. Die Antragsteller wollten an einem Geschäftshaus Wohnungseigentum begründen und die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch erreichen. Zur Entscheidung.
Ein Teil des Gebäudes befand sich jedoch offenbar nicht nur auf dem Grundstück der Antragsteller. Das Bauwerk ragte auch auf ein angrenzendes Grundstück, das im Eigentum der Republik Österreich stand. Die Antragsteller verfügten über dieses Nachbargrundstück lediglich aufgrund eines Dienstbarkeitsvertrags.
Das Grundbuchsgericht lehnte die Eintragung ab. Auch das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Begründung: Ein Wohnungseigentumsobjekt müsse vollständig auf einer einzigen Liegenschaft liegen. Ein einheitliches Wohnungseigentumsobjekt, das sich über mehrere Grundstücke oder Grundbuchkörper erstreckt, könne in dieser Form nicht eingetragen werden.
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht.
Warum eine Dienstbarkeit kein Miteigentum ersetzt
Der rechtliche Ausgangspunkt ist für Laien zunächst nicht leicht verständlich. Wer eine Dienstbarkeit besitzt, darf das fremde Grundstück in einer bestimmten Weise nutzen. Das Eigentum bleibt aber beim Grundstückseigentümer.
Ein solches Nutzungsrecht kann daher nicht ohne Weiteres die Grundlage dafür bilden, Wohnungseigentum an einem Gebäudeteil zu begründen. Denn Wohnungseigentum setzt voraus, dass der Wohnungseigentümer zugleich Miteigentümer der Liegenschaft ist, auf der sich das Wohnungseigentumsobjekt befindet.
Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich:
- Eine Dienstbarkeit kann erlauben, eine Zufahrt über das Nachbargrundstück zu benützen.
- Sie kann auch die Nutzung eines bestimmten Gebäudeteils absichern.
- Sie macht den Berechtigten aber nicht zum Miteigentümer des fremden Grundstücks.
- Das daraus abgeleitete Nutzungsrecht genügt daher nicht automatisch, um ein grenzüberschreitendes Wohnungseigentumsobjekt zu schaffen.
Entscheidend ist somit nicht allein, ob der Eigentümer das Nachbargrundstück aufgrund eines Vertrags nutzen darf. Entscheidend ist vielmehr, auf welcher Liegenschaft sich das konkrete Wohnungseigentumsobjekt rechtlich und baulich befindet.
Überbau oder bloßes Hineinragen in den Luftraum?
Im Verfahren wurde außerdem eingewendet, der betreffende Gebäudeteil sei möglicherweise gar nicht fest mit dem Nachbargrundstück verbunden. Er könnte lediglich in den darüberliegenden Luftraum hineinragen.
Diese Frage musste der OGH in der genannten Entscheidung jedoch nicht abschließend beurteilen. Das Gericht ließ daher offen, ob eine andere rechtliche Beurteilung möglich wäre, wenn ein Gebäudeteil ausschließlich über dem Nachbargrundstück schwebt, ohne mit diesem baulich verbunden zu sein.
Diese Unterscheidung kann im Einzelfall wesentlich sein. Ein Bauteil, der auf dem fremden Grundstück aufsteht oder mit diesem baulich verbunden ist, wirft andere rechtliche Fragen auf als ein vorspringender Gebäudeteil, der lediglich den Luftraum über der Grundstücksgrenze beansprucht.
Ob tatsächlich nur der Luftraum betroffen ist, darf allerdings nicht einfach vermutet werden. Maßgeblich sind unter anderem die konkreten Baupläne, die Vermessung, die Ausführung des Bauwerks und der Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen.
Im Grundbuchsverfahren zählt die Urkundenlage
Besonders wichtig ist die strenge Prüfung im Grundbuchsverfahren. Das Gericht entscheidet grundsätzlich anhand der vorgelegten Urkunden und der darin eindeutig dokumentierten rechtlichen Verhältnisse.
Unklare oder widersprüchliche Unterlagen können daher zum Problem werden. Im entschiedenen Fall war aus dem Dienstbarkeitsvertrag nicht zweifelsfrei ersichtlich, ob der Gebäudeteil bloß in den Luftraum des Nachbargrundstücks ragte oder tatsächlich baulich mit diesem Grundstück verbunden war. Die Formulierungen deuteten eher auf eine bauliche Verbindung hin.
Zusätzlich können neue Tatsachen und Argumente im Rekursverfahren nicht ohne Weiteres nachgeschoben werden. Wer erst in einem späteren Verfahrensstadium vorbringt, der Gebäudeteil befinde sich möglicherweise nur im fremden Luftraum, riskiert daher, dass dieses Argument nicht mehr ausreichend berücksichtigt wird.
Die Planung muss deshalb vor der Antragstellung vollständig und widerspruchsfrei dokumentiert sein. Nachträgliche Korrekturen sind im Grundbuchsverfahren nur eingeschränkt möglich.
Was bedeutet das für Eigentümer, Bauträger und Käufer?
Die Entscheidung aus dem Jahr 2017 ist nicht als neue oder aktuelle Entscheidung zu verstehen. Ihre praktische Bedeutung ist dennoch groß, weil sie ein dauerhaft relevantes Risiko bei der Planung und rechtlichen Organisation von Immobilien sichtbar macht.
1. Vor dem Bau
Bereits vor Baubeginn sollten die Grundstücksgrenzen exakt festgestellt werden. Baupläne, Vermessungsunterlagen und grundbücherliche Eintragungen müssen zusammenpassen. Ein geringfügig wirkender Überstand kann später die gesamte Wohnungseigentumsbegründung beeinflussen.
2. Beim Abschluss einer Dienstbarkeit
Ein Dienstbarkeitsvertrag sollte präzise festhalten, welche Flächen, Gebäudeteile oder Bereiche betroffen sind. Unklare Begriffe können später die Frage aufwerfen, ob ein Bauteil auf dem Nachbargrundstück steht, mit diesem verbunden ist oder nur in dessen Luftraum ragt.
3. Beim Kauf einer Wohnung
Käufer sollten nicht nur die Wohnungspläne und den Kaufvertrag prüfen. Wichtig ist auch, ob die Wohnungseigentumsbegründung bereits wirksam erfolgt ist oder erst noch erfolgen soll. Befindet sich ein Teil des Gebäudes auf einem fremden Grundstück, sollte die rechtliche Konstruktion besonders sorgfältig kontrolliert werden.
4. Bei der Finanzierung und Verwertung
Eine nicht mögliche oder verzögerte Wohnungseigentumsbegründung kann die Eintragung von Eigentumsrechten, die Veräußerung einzelner Einheiten und die Finanzierung erschweren. Auch die Erwartungen an die spätere Nutzung oder Aufteilung des Gebäudes können sich dadurch ändern.
Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen
- Grundbuch prüfen: Klären Sie, aus welchen Grundstücken und Grundbuchkörpern das Projekt besteht.
- Vermessung veranlassen: Lassen Sie feststellen, wo die Grundstücksgrenze tatsächlich verläuft und welche Gebäudeteile davon betroffen sind.
- Baupläne abgleichen: Vergleichen Sie Einreichpläne, Ausführungspläne und die tatsächliche bauliche Ausführung.
- Dienstbarkeitsvertrag analysieren: Prüfen Sie genau, welches Nutzungsrecht eingeräumt wurde und ob der Vertrag die konkrete bauliche Situation eindeutig abbildet.
- Luftraum und bauliche Verbindung unterscheiden: Lassen Sie klären, ob ein Gebäudeteil auf dem Nachbargrundstück aufsteht, mit diesem verbunden ist oder lediglich darüber auskragt.
- Rechtliche Prüfung vor dem Antrag: Holen Sie die rechtliche Beurteilung ein, bevor Wohnungseigentum begründet oder ein Grundbuchsantrag eingebracht wird.
- Unterlagen vollständig vorlegen: Im Grundbuchsverfahren sollten alle entscheidenden Tatsachen durch klare und zusammenpassende Urkunden belegt werden.
Häufige Fragen zum Wohnungseigentum über Grundstücksgrenzen hinweg
Kann ich Wohnungseigentum begründen, wenn ein Gebäudeteil auf dem Nachbargrundstück liegt?
Grundsätzlich ist das problematisch. Ein Wohnungseigentumsobjekt muss vollständig auf einer einzigen Liegenschaft liegen. Ob eine besondere rechtliche Konstruktion möglich ist, hängt von der konkreten baulichen Situation und der eindeutigen Urkundenlage ab.
Reicht ein Dienstbarkeitsvertrag für die Eintragung aus?
Eine Dienstbarkeit vermittelt grundsätzlich nur ein beschränktes Nutzungsrecht. Sie ersetzt nicht das erforderliche Eigentum oder Miteigentum am Nachbargrundstück. Deshalb reicht sie für ein grenzüberschreitendes Wohnungseigentumsobjekt nicht automatisch aus.
Was ist, wenn der Gebäudeteil nur über die Grundstücksgrenze auskragt?
Dann kann die Beurteilung anders ausfallen als bei einer festen baulichen Verbindung mit dem Nachbargrundstück. Die Entscheidung OGH vom 29.08.2017, 5 Ob 125/17v ließ diese Frage ausdrücklich offen. Sie muss anhand der konkreten Bauweise und der vorgelegten Unterlagen geprüft werden.
Kann ich fehlende Argumente im Rekurs nachreichen?
Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Im Grundbuchsverfahren gelten strenge Regeln. Neue Tatsachen und Argumente können regelmäßig nicht beliebig später ergänzt werden. Die maßgeblichen Umstände sollten daher bereits im ersten Antrag vollständig und nachvollziehbar dokumentiert sein.
Rechtsanwalt Wien: Beratung zu Wohnungseigentum und Dienstbarkeiten
Wenn die Grundstücksgrenze durch ein Bauwerk überschritten wird oder eine Wohnungseigentumsbegründung geplant ist, sollte die rechtliche Prüfung frühzeitig erfolgen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Bauträger und Käufer bei der Prüfung von Grundbuch, Bauunterlagen und Dienstbarkeitsverträgen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in immobilienrechtlichen Fragen unterstützt die Kanzlei dabei, Risiken vor der Antragstellung oder dem Vertragsabschluss zu erkennen.
Für eine persönliche rechtliche Einschätzung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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