Wohnung kaum genutzt – darf der Vermieter trotzdem kündigen? OGH klärt, was als Lebensmittelpunkt gilt — Rechtsanwalt Wien
„Ich bin doch nur ein paar Tage pro Woche bei meiner Freundin – darf mir der Vermieter deshalb einfach kündigen?“ Rechtsanwalt Wien Genau mit dieser Sorge sind viele Mieter konfrontiert, die ihre Wohnung nicht mehr jeden Tag nutzen, etwa wegen einer Beziehung, einer Pflegeverpflichtung oder eines zweiten Aufenthaltsorts.
Rechtsanwalt Wien
Bereits 2023 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass seltene Anwesenheit alleine noch lange nicht reicht, um eine Mietwohnung wegen „Nichtbenützung“ zu kündigen. Entscheidend ist vielmehr, ob die Wohnung weiterhin – zumindest teilweise – Mittelpunkt der Lebensführung ist.
Der konkrete Fall: Pensionist verbringt Großteil der Woche bei Freundin
Im entschiedenen Fall (OGH vom 17.10.2023, 4 Ob 166/23z Zur Entscheidung) war die Situation typisch für viele Lebensrealitäten älterer Menschen:
- Der Beklagte war Pensionist und Mieter einer Wohnung in Wien.
- Er hielt sich nur an zwei von sieben Tagen pro Woche in dieser Wohnung auf.
- Den überwiegenden Teil der Woche verbrachte er bei seiner Freundin in Sollenau.
Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) und stützte sich dabei auf zwei Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG:
- § 30 Abs 2 Z 4 MRG (1. Fall): unerlaubte Weitergabe bzw. ähnliche Konstellationen
- § 30 Abs 2 Z 6 MRG: fehlendes dringendes Wohnbedürfnis bzw. fehlende regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken
Ihr Argument: Der Mieter sei kaum noch in der Wohnung, halte sich überwiegend bei seiner Freundin auf und habe daher kein dringendes Wohnbedürfnis mehr – die Wohnung werde faktisch nicht mehr genutzt.
Doch der tatsächliche Nutzungsumfang sah differenzierter aus:
- In der Wiener Wohnung befand sich nahezu der gesamte Hausstand des Mieters: Kleidung, Unterlagen, persönliche Gegenstände.
- Der Mieter nutzte dort Fernsehen und Internet.
- Er hatte für die Umgebung der Wohnung ein Parkpickerl gelöst.
- In der Wohnung wurde gekocht und Wäsche gewaschen.
Die Vorinstanzen (Bezirksgericht und Gericht zweiter Instanz) hoben die gerichtliche Aufkündigung auf und wiesen das Räumungsbegehren ab. Die Vermieterin legte dagegen eine außerordentliche Revision an den OGH ein – ohne Erfolg.
Was hat der OGH entschieden – und warum?
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Begründung: Es liegt keine „erhebliche Rechtsfrage“ im Sinn der Zivilprozessordnung vor (§ 508a Abs 2 ZPO iVm § 502 Abs 1 ZPO). Das bedeutet:
- Die Vorinstanzen haben die Rechtslage korrekt angewendet.
- Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf der Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls.
Der Kern: Trotz der nur zweitägigen Anwesenheit pro Woche ist die Wohnung weiterhin als Mittelpunkt der Lebensführung des Mieters zu werten. Damit lag der geltend gemachte Kündigungsgrund „fehlendes dringendes Wohnbedürfnis“ nicht vor.
Wann gilt eine Wohnung als „Mittelpunkt der Lebensführung“?
Nach der Rechtsprechung reicht es für eine Kündigung nicht, dass ein Mieter „relativ selten“ anwesend ist. Entscheidend ist, ob die Wohnung:
- regelmäßig – wenn auch nicht täglich – genutzt wird, und
- wirtschaftlicher und persönlicher Mittelpunkt des Lebens ist oder bleibt.
Dabei werden unter anderem folgende Kriterien berücksichtigt:
- Befindet sich der Hauptteil des Hausrats in der Wohnung?
- Werden dort Alltagsverrichtungen wie Kochen, Waschen, Fernsehen, Internetnutzung vorgenommen?
- Werden wichtige Dokumente, Kleidung und persönliche Dinge dort aufbewahrt?
- Gibt es äußere Anzeichen der Einbindung in den Alltag, etwa ein Parkpickerl für die Wohnadresse?
Im entschiedenen Fall sprach all das für die Wiener Wohnung als Lebensmittelpunkt – trotz häufigen Aufenthalts bei der Freundin.
Ältere und alleinstehende Personen: Kein überstrenger Maßstab
Die Rechtsprechung betont außerdem, dass insbesondere bei älteren, alleinstehenden Personen kein „überstrenger“ Maßstab an die Nutzung gelegt werden darf. Viele Menschen in diesem Lebensabschnitt:
- halten sich zeitweise bei Partnern, Kindern oder Pflegeeinrichtungen auf,
- brauchen aber die eigene Wohnung als Rückzugsort und Basis,
- und möchten nicht vollständig in einen anderen Haushalt übersiedeln.
Der OGH hat daher bestätigt: Auch wenn der Mieter den Großteil der Woche woanders verbringt, kann die Wohnung weiterhin sein Lebensmittelpunkt bleiben, wenn der gesamte Lebenszuschnitt dies erkennen lässt.
Was bedeutet das für Mieter? Ihre Rechte bei „Nichtbenützung“-Kündigungen
Viele Mieter sind verunsichert, sobald der Vermieter mit Kontrollen, Nachfragen oder Kündigungsdrohungen reagiert, weil sie „zu selten“ in der Wohnung seien. Die Entscheidung zeigt: Die Rechtslage ist deutlich mieterfreundlicher, als oft angenommen wird. (Rechtsanwalt Wien)
Wann sind Sie in der Regel gut geschützt?
Sie haben in der Regel eine solide Position, wenn:
- Ihr Hauptwohnsitz in der Wohnung gemeldet ist (nicht zwingend entscheidend, aber ein starkes Indiz),
- sich der Großteil Ihres Hausrats dort befindet,
- Sie die Wohnung regelmäßig, wenn auch nicht täglich nutzen,
- Sie dort persönliche Dokumente, Kleidung, Alltagsgegenstände aufbewahren,
- Sie Alltagsfunktionen wie Kochen, Wäsche, Mediennutzung dort wahrnehmen.
Gerade bei Wochenpendlern, Personen mit Fernbeziehungen oder Menschen mit Pflegeverpflichtungen ist eine reduzierte Anwesenheitsdauer völlig normal – und rechtlich meist kein ausreichender Kündigungsgrund.
Wichtige Beweise im Konfliktfall
Kommt es zum Streit mit dem Vermieter, kann es entscheidend sein, dass Sie Ihre Nutzung und Bindung an die Wohnung belegen können. In Betracht kommen etwa:
- Postzustellungen und amtliche Schreiben an diese Adresse,
- Rechnungen (z.B. Internet, Strom) und Nutzungsnachweise,
- Fotos des Haushalts und der persönlichen Gegenstände in der Wohnung,
- Zeugenaussagen von Nachbarn, Freunden, Partnern,
- Nachweise über Parkpickerl, Internetverträge, Versicherungen auf diese Adresse.
Was müssen Vermieter beachten? Hürden bei Kündigung wegen „Nichtbenützung“
Für Vermieter ist die Entscheidung ein deutlicher Hinweis: Eine Kündigung wegen vermeintlicher Nichtbenützung ist nur dann erfolgversprechend, wenn wirklich klar ist, dass der Mieter die Wohnung nicht mehr als Lebensmittelpunkt nutzt.
Wann kann ein Kündigungsversuch sinnvoll sein?
Ein Kündigungsgrund kann eher vorliegen, wenn etwa:
- der Mieter dauerhaft in einer anderen Stadt oder im Ausland lebt,
- die Wohnung nahezu leer ist oder nur noch sporadisch verwendet wird (z.B. als Abstellraum),
- die eigentliche Lebensführung (Arbeit, Familie, Alltag) offensichtlich an einem anderen Ort stattfindet,
- es Anhaltspunkte gibt, dass die Wohnung an Dritte weitergegeben oder nur noch als „Reserve“ gehalten wird.
Selbst dann ist vor einer Kündigung eine sorgfältige Beweissicherung notwendig. Reine Vermutungen („Er ist kaum da“) reichen in der Regel nicht.
Alternative Lösungen statt sofortiger Räumungsklage
Statt unmittelbar auf Kündigung und Räumung zu setzen, können Vermieter oft bessere Ergebnisse erzielen durch:
- Gespräch und Mediation: Klärung der tatsächlichen Pläne des Mieters.
- Einvernehmliche Auflösung: etwa gegen angemessene Abfindung.
- Vertragsanpassungen: z.B. bei sehr großer Wohnung und geringem Bedarf.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis zeigt sich, dass Eskalation vor Gericht für beide Seiten belastend, teuer und langwierig sein kann. Eine sauber vorbereitete, rechtlich geprüfte Strategie ist meist deutlich sinnvoller.
Konkrete Handlungsempfehlungen: So sollten Mieter und Vermieter vorgehen
Für Mieter: Was tun, wenn der Vermieter mit Kündigung droht?
- Ruhe bewahren: Nicht vorschnell unterschreiben, nicht mündlich „aufgeben“.
- Nutzung dokumentieren: Fotos des Hausrats, Rechnungen, Post, Zeugen sichern.
- Schriftlich reagieren: Kurz und sachlich erklären, dass die Wohnung Ihr Lebensmittelpunkt ist und Sie diese regelmäßig nutzen.
- Rechtsberatung einholen: Frühzeitig rechtliche Einschätzung einholen, bevor Fristen versäumt werden.
Für Vermieter: Wie vorbereitet kündigen – oder es lassen?
- Tatsachen prüfen: Ist die Wohnung wirklich „verwaist“ oder eher reduziert genutzt?
- Belege sammeln: Beobachtungen, Auskünfte, eventuelle Hinweise auf tatsächlichen Lebensmittelpunkt anderswo.
- Realistische Erfolgsaussichten prüfen: Eine rechtliche Vorabprüfung spart oft Jahre an Streit.
- Alternativen abwägen: Einvernehmliche Lösungen können wirtschaftlich und menschlich besser sein.
FAQ: Häufige Fragen zur Kündigung wegen Nichtbenützung
Ich bin nur am Wochenende in meiner Mietwohnung – kann mir gekündigt werden?
Allein die Tatsache, dass Sie unter der Woche woanders sind (z.B. bei Partner, Arbeit, Zweitwohnung), reicht in der Regel nicht. Wichtig ist, ob Ihre Mietwohnung weiterhin Ihr Lebensmittelpunkt ist: Hausrat, persönliche Gegenstände, Alltagsfunktionen. Wie im Fall des OGH vom 17.10.2023, 4 Ob 166/23z, kann auch eine nur tageweise Nutzung vollkommen ausreichend sein.
Zählt es gegen mich, wenn ich einen Großteil der Woche bei meinem Partner / meiner Partnerin wohne?
Nein, nicht automatisch. Viele Menschen teilen ihren Alltag auf zwei Orte auf. Solange Ihre Mietwohnung als wesentlicher Teil Ihrer Lebensführung erkennbar bleibt, ist eine Kündigung wegen „Nichtbenützung“ rechtlich schwierig durchzusetzen. Problematisch wird es erst, wenn Sie faktisch vollständig in den anderen Haushalt übersiedeln und die Mietwohnung praktisch leer oder bedeutungslos wird.
Ich halte meine Mietwohnung nur noch „auf Vorrat“, nutze sie aber kaum – ist das riskant?
Ja, das kann riskanter sein. Wenn kaum Hausrat vorhanden ist, Sie dort praktisch nicht kochen, schlafen oder leben und Ihr gesamter Alltag an einem anderen Ort stattfindet, kann ein Kündigungsgrund nach dem MRG eher gegeben sein. Lassen Sie Ihre Situation rechtlich prüfen, bevor Sie den Vermieter durch bestimmte Aussagen oder Handlungen auf diese Spur bringen.
Mein Vermieter behauptet, ich wohne gar nicht mehr da. Wie kann ich meine Nutzung beweisen?
Sammeln Sie Belege: Briefe, Rechnungen, Verträge, Fotos von der Wohnung mit Ihrem Hausrat, Nachweise über Internetnutzung, Stromverbrauch, Parkpickerl und Zeugen, die Ihre Anwesenheit bestätigen können. In einem Verfahren kann genau das den Ausschlag geben.
Lassen Sie Ihre Situation rechtlich prüfen
Konflikte rund um „Nichtbenützung“, Zweitwohnsitze und Lebensmittelpunkt hängen stark vom Einzelfall ab. Eine starre „Tage-pro-Woche“-Formel gibt es nicht – entscheidend ist das Gesamtbild Ihrer Lebensführung.
Als erfahrener Rechtsanwalt (Rechtsanwalt Wien) berät die Kanzlei Pichler sowohl Mieter als auch Vermieter dabei, Risiken realistisch einzuschätzen, Beweise richtig zu sichern und sinnvolle Strategien zu entwickeln – sei es zur Abwehr einer Kündigung oder zur rechtssicheren Durchsetzung von Ansprüchen.
Wenn Sie unsicher sind, ob in Ihrem Fall ein Kündigungsgrund vorliegt oder wie Sie auf eine bereits ausgesprochene Aufkündigung reagieren sollen, können Sie sich gerne an die Pichler Rechtsanwalt GmbH wenden:
Pichler Rechtsanwalt GmbH
Karlsplatz 3
1010 Wien
Telefon: 01/5130700
E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at
Sie müssen diese Fragen nicht alleine klären – eine frühzeitige rechtliche Einschätzung verschafft Ihnen Sicherheit und Handlungsspielraum.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
