Widmungsänderung im Wohnungseigentum: Wann darf ein Büro zur Wohnung werden?
Widmungsänderung im Wohnungseigentum kann schnell zum Streitfall werden. Was bisher als Büro diente, soll künftig als Wohnung genutzt werden. Andere Eigentümer befürchten mehr Lärm, eine stärkere Abnutzung gemeinschaftlicher Teile oder eine Wertminderung ihrer eigenen Wohnungen. Doch reicht eine solche Befürchtung aus, um die geplante Widmungsänderung zu verhindern?
Die Antwort lautet: nicht automatisch. Entscheidend sind die konkreten Auswirkungen der neuen Nutzung. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 klargestellt, dass nicht jede Veränderung und nicht jede mögliche Beeinträchtigung eine Widmungsänderung unzulässig macht.
Der typische Konflikt: Büro, Wohnung oder doch etwas anderes?
In einer Wohnungseigentumsanlage ist nicht jede Nutzung eines Objekts beliebig austauschbar. Maßgeblich ist zunächst, welcher Zweck für das Wohnungseigentumsobjekt rechtlich vorgesehen ist. Eine Umstellung von Büro auf Wohnung kann daher eine relevante Widmungsänderung im Wohnungseigentum darstellen.
Für die übrigen Wohnungseigentümer stellt sich dabei häufig eine Reihe praktischer Fragen:
- Werden künftig mehr Personen im Haus ein- und ausgehen?
- Ist mit einer höheren Lärmbelastung zu rechnen?
- Verändern sich die Anforderungen an Hauszugang, Aufzug oder allgemeine Teile der Liegenschaft?
- Wirkt sich die neue Nutzung auf die Sicherheit oder die Wohnqualität aus?
- Sinkt möglicherweise der Wert der eigenen Wohnung?
Umgekehrt haben Eigentümer, die eine Umwidmung planen, ein nachvollziehbares Interesse daran, ihr Objekt zeitgemäß und wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Ein Büro kann als Wohnung möglicherweise besser vermietbar oder leichter veräußerbar sein. Das allein bedeutet jedoch nicht, dass die Zustimmung der übrigen Eigentümer entbehrlich wäre.
Was der OGH zur Widmungsänderung im Wohnungseigentum gesagt hat
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit dieser Frage in der Entscheidung OGH vom 15.05.2018, 5 Ob 235/17w. In einer Wohnungseigentumsanlage sollte ein bisher als Büro gewidmetes Objekt künftig als Wohnung genutzt werden. Andere Wohnungseigentümer wollten dies verhindern. Sie verwiesen unter anderem auf erhebliche Mängel bei der Schallisolierung, mögliche Beeinträchtigungen durch die neue Nutzung und eine Veränderung der Nutzwerte. Zur Entscheidung.
Das Rekursgericht erlaubte die Änderung. Der dagegen erhobene außerordentliche Revisionsrekurs wurde vom OGH zurückgewiesen. Die Entscheidung des Rekursgerichts blieb damit bestehen. Die Umwidmung musste nicht allein deshalb verhindert werden, weil die anderen Eigentümer Nachteile befürchteten oder sich die Nutzwerte verändern konnten.
Wesentliche Beeinträchtigung statt bloßer Befürchtung
Nach der vom OGH bestätigten Beurteilung kommt es darauf an, ob die Widmungsänderung schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer wesentlich beeinträchtigt. Eine bloße Unannehmlichkeit genügt grundsätzlich nicht.
Das bedeutet: Nicht jede Veränderung der bisherigen Situation ist rechtlich relevant. Auch eine allgemein gehaltene Sorge, dass eine Wohnung stärker genutzt werden könnte, reicht für sich allein meist nicht aus. Erforderlich sind vielmehr konkrete Umstände, aus denen sich eine erhebliche und objektiv nachvollziehbare Beeinträchtigung ergibt.
Bei der Beurteilung wird nicht ausschließlich auf das persönliche Empfinden eines einzelnen Eigentümers abgestellt. Entscheidend ist vielmehr, welche Folgen bei einer objektiven Betrachtung und unter Berücksichtigung der typischen Nutzung zu erwarten sind.
Verglichen wird insbesondere:
- Wie durfte das Objekt bisher genutzt werden?
- Welche Nutzung ist künftig konkret geplant?
- Welche typischen Auswirkungen ergeben sich aus dieser Änderung?
- Werden andere Objekte oder allgemeine Teile der Liegenschaft tatsächlich stärker beeinträchtigt?
Im konkreten Fall wurden die Mängel der Schallisolierung berücksichtigt. Nach der Beurteilung der Vorinstanz wirkten sich diese Mängel jedoch auf die Nutzung als Büro und auf die geplante Nutzung als Wohnung in vergleichbarer Weise aus. Die Schallisolierung sprach daher nicht entscheidend gegen die Umwidmung.
Nutzwerte und Verkehrswert: Worauf kommt es wirklich an?
Ein häufiger Einwand gegen eine Widmungsänderung betrifft die Nutzwerte. Ändert sich die rechtliche oder tatsächliche Nutzung eines Objekts, kann dies auch Auswirkungen auf die Nutzwertberechnung haben. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass die Nutzungsänderung unzulässig ist.
Der OGH stellte klar, dass eine Änderung der Nutzwerte allein noch kein ausreichender Grund ist, die geplante Änderung zu verweigern. Von besonderer Bedeutung kann hingegen sein, ob der Verkehrswert anderer Wohnungseigentumsobjekte tatsächlich sinkt.
Das ist ein wichtiger Unterschied. Eine rechnerische Veränderung der Nutzwerte sagt noch nicht zwingend aus, dass eine konkrete Wohnung am Markt weniger wert ist. Wer sich auf eine Wertminderung beruft, sollte daher möglichst nachvollziehbar darlegen können, worin diese besteht und wodurch sie verursacht wird.
In Betracht kommen beispielsweise sachverständige Einschätzungen, Marktvergleiche oder technische Unterlagen. Eine bloße Behauptung, die eigene Wohnung werde durch die Umwidmung weniger attraktiv, ist demgegenüber deutlich schwieriger durchzusetzen.
Was bedeutet das für Eigentümer in der Praxis?
Wenn Sie ein Büro in eine Wohnung umwandeln möchten
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jede Umwidmung ohne weitere Prüfung zulässig ist. Vor Beginn der geplanten Nutzung sollte geklärt werden, welche Widmung derzeit besteht und welche rechtlichen Schritte für die Änderung erforderlich sind.
Besonders wichtig sind die tatsächlichen Auswirkungen. Eine gewöhnliche Wohnnutzung kann anders zu beurteilen sein als eine Nutzung mit besonders vielen Bewohnern, häufigem Parteienverkehr oder einer ungewöhnlich hohen Belastung der allgemeinen Teile. Auch bauliche Änderungen, etwa an Zugängen, Leitungen oder gemeinschaftlichen Einrichtungen, können zusätzliche Fragen aufwerfen.
Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden. Dazu gehören eine klare Beschreibung der geplanten Nutzung, die Prüfung möglicher Lärm- und Sicherheitsfolgen sowie die Abklärung, ob behördliche Genehmigungen oder Beschlüsse erforderlich sind.
Wenn Sie sich gegen die Änderung wehren möchten
Allgemeine Einwände sind rechtlich oft nicht ausreichend. Erfolgversprechender ist es, die konkrete Beeinträchtigung nachvollziehbar zu dokumentieren.
Das kann etwa relevant sein, wenn:
- die Lärmbelastung erheblich zunimmt,
- mit regelmäßigen Erschütterungen zu rechnen ist,
- der Zugang oder die Sicherheit anderer Bewohner beeinträchtigt wird,
- gemeinschaftliche Teile der Liegenschaft stärker beschädigt oder abgenutzt werden,
- die Wohnqualität nachweisbar erheblich sinkt oder
- eine konkrete Minderung des Verkehrswerts der eigenen Wohnung droht.
Technische Gutachten, Pläne, Nutzungsbeschreibungen, Fotos und nachvollziehbare Aufzeichnungen können dabei eine wichtige Grundlage bilden. Je konkreter der behauptete Nachteil ist, desto besser lässt sich beurteilen, ob tatsächlich eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt.
Rechtsanwalt Wien: So gehen Betroffene sinnvoll vor
- Widmung prüfen: Klären Sie zunächst, welcher Nutzungszweck für das Objekt rechtlich vorgesehen ist.
- Geplante Nutzung genau beschreiben: Entscheidend ist nicht nur die Bezeichnung „Wohnung“ oder „Büro“, sondern die konkrete tatsächliche Nutzung.
- Auswirkungen dokumentieren: Sammeln Sie Unterlagen zu Lärm, Erschütterungen, Zugang, Sicherheit und möglichen Schäden an allgemeinen Teilen.
- Wertfragen sachlich beurteilen: Wenn eine Wertminderung behauptet wird, sollte diese möglichst durch objektive Unterlagen oder eine sachverständige Einschätzung gestützt werden.
- Beschlüsse und Fristen beachten: Prüfen Sie, ob eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, eine gerichtliche Klärung oder ein anderer formeller Schritt notwendig ist.
- Rechtzeitig beraten lassen: Eine frühe Prüfung kann verhindern, dass Ansprüche zu spät geltend gemacht oder wichtige Beweise nicht gesichert werden.
Häufige Fragen zur Widmungsänderung
Kann ich eine Umwidmung verhindern, weil sie mich stört?
Nicht jede Störung reicht aus. Erforderlich ist grundsätzlich eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen. Eine bloße Unzufriedenheit oder eine allgemeine Befürchtung genügt in der Regel nicht. Maßgeblich sind die objektiv zu erwartenden Folgen der konkreten Nutzung.
Reicht es aus, wenn sich die Nutzwerte ändern?
Eine Änderung der Nutzwerte allein ist nach der angeführten Rechtsprechung kein ausreichender Grund, die Widmungsänderung zu untersagen. Entscheidend kann vielmehr sein, ob der Verkehrswert anderer Wohnungseigentumsobjekte tatsächlich beeinträchtigt wird.
Was gilt bei schlechter Schallisolierung?
Schallisolierung ist ein wichtiger Aspekt, muss aber im Zusammenhang mit der bisherigen und der geplanten Nutzung beurteilt werden. Wenn ein Mangel beide Nutzungsarten in vergleichbarer Weise betrifft, spricht er nicht automatisch gegen die Änderung. Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn die neue Nutzung zu einer erheblich höheren Lärmbelastung führt.
Muss jede Umwidmung gerichtlich geklärt werden?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Ob eine Zustimmung, ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, ein gerichtliches Verfahren oder zusätzlich eine behördliche Genehmigung erforderlich ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine rechtliche Prüfung vor Beginn der Änderung schafft hier Klarheit.
Widmungsänderungen sollten nicht pauschal beurteilt werden
Die Entscheidung des OGH zeigt: Eine Widmungsänderung darf nicht allein deshalb verhindert werden, weil sie eine Veränderung mit sich bringt. Ebenso wenig ist jede Umwidmung automatisch zulässig. Entscheidend ist die konkrete Gegenüberstellung der bisherigen und der geplanten Nutzung sowie die Frage, ob andere Wohnungseigentümer dadurch wesentlich und objektiv nachvollziehbar beeinträchtigt werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler sowohl Eigentümer, die eine Widmungsänderung planen, als auch Wohnungseigentümer, die sich gegen konkrete Nachteile zur Wehr setzen möchten. Lassen Sie die bestehende Widmung, die geplante Nutzung und die möglichen Auswirkungen frühzeitig prüfen.
Für eine persönliche Einschätzung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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