Widmung Wohnungseigentum: Geschäftslokal [Rechtsanwalt Wien]

Widmung Wohnungseigentum: Wann ein Geschäftslokal unzulässig wird

Widmung Wohnungseigentum ist für die zulässige Nutzung eines Objekts entscheidend. Viele Wohnungseigentümer wissen nicht, dass eine langjährige Duldung einer bestimmten Geschäftsnutzung nicht automatisch jede spätere Nutzung erlaubt. Ein Supermarkt, eine Gastwirtschaft, eine Ordination oder ein Kindergarten können für ein Wohnhaus ganz unterschiedliche Auswirkungen haben. Entscheidend ist daher nicht nur, was im Objekt selbst geschieht. Auch der Zugang, der Parteienverkehr und die Nutzung gemeinsamer Hausbereiche spielen eine wichtige Rolle.

Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018 besonders deutlich: Im Verfahren OGH vom 18.01.2018, 5 Ob 160/17s ging es um die Frage, ob ein als „Gastwirtschaft“ gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer in ein allgemein gehaltenes „Geschäftslokal“ umgewidmet werden durfte. Zur Entscheidung.

Vom Supermarkt zum Kindergarten: Worum ging es?

In einem Wiener Wohnhaus gehörte einer Wohnungseigentümerin ein Objekt im Erdgeschoß. Im Wohnungseigentumsvertrag aus dem Jahr 1962 war dieses Objekt ausdrücklich als „Gastwirtschaft“ bezeichnet.

Tatsächlich wurde dort jedoch nie ein Gasthaus betrieben. Über viele Jahre befand sich in den Räumlichkeiten ein Lebensmittelgeschäft beziehungsweise ein Supermarkt. Die übrigen Wohnungseigentümer beanstandeten diese Nutzung nicht. Ein wesentlicher Grund dafür war, dass Kunden und Lieferanten das Geschäft direkt von der Straße aus betreten konnten. Das allgemeine Hausinnere wurde dadurch kaum beansprucht.

Im Jahr 2014 wurde das Objekt an einen Kindergarten vermietet. Damit änderte sich die Situation deutlich. Kinder, Eltern und weitere betriebsfremde Personen gelangten nun nicht mehr unmittelbar von der Straße in das Objekt. Der Zugang führte vielmehr:

• durch das allgemeine Haustor,
• durch den Hausflur,
• am Stiegenhaus und am Aufzug vorbei,
• teilweise über eine „Arztglocke“, mit der das Haustor automatisch geöffnet werden konnte.

Die Eigentümerin wollte erreichen, dass die ursprüngliche Bezeichnung „Wohnungseigentum an Gastwirtschaft“ in die allgemeinere Widmung „Wohnungseigentum an Geschäftslokal“ geändert wird. Weil nicht alle Wohnungseigentümer zustimmten, beantragte sie, die fehlenden Zustimmungen durch das Gericht ersetzen zu lassen.

Die anderen Eigentümer wehrten sich dagegen. Sie befürchteten unter anderem mehr fremde Personen im Haus, eine stärkere Nutzung des Hausflurs, eine erleichterte Öffnung des Haustors sowie das Abstellen oder Durchbringen von Kinderwägen.

Was der OGH zur Widmung des Wohnungseigentums sagte

Der OGH gab den Revisionsrekursen der Gegner statt und stellte die Entscheidung des Erstgerichts wieder her. Die Folge war klar:

• Die allgemeine Umwidmung in ein „Geschäftslokal“ wurde nicht genehmigt.
• Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer durfte nicht durch das Gericht ersetzt werden.
• Die Eigentümerin musste mehreren Gegnern Verfahrenskosten ersetzen.

Nach der Beurteilung des OGH war das Objekt im Wohnungseigentumsvertrag nicht allgemein als Geschäftslokal, sondern konkret als Gastwirtschaft gewidmet. Diese konkrete Bezeichnung war maßgeblich. Dass im Vertrag an anderer Stelle allgemein von Geschäftsräumlichkeiten die Rede war, änderte daran nichts.

Für die Auslegung kommt es daher entscheidend darauf an, wie das einzelne Objekt im Wohnungseigentumsvertrag beschrieben ist. Ergänzend können auch der Grundbuchstand, Pläne und weitere Vereinbarungen eine Rolle spielen. Eine allgemeine Formulierung darf nicht ohne Weiteres so verstanden werden, dass jede denkbare gewerbliche Nutzung zulässig ist. Die Widmung Wohnungseigentum bildet damit den Ausgangspunkt für die rechtliche Beurteilung.

Warum ein geduldeter Supermarkt nicht jede andere Nutzung erlaubt

Die jahrzehntelange Duldung des Supermarkts führte nach Ansicht des OGH nicht zu einer umfassenden Zustimmung zu jeder beliebigen Geschäftstätigkeit. Die übrigen Eigentümer hatten damit allenfalls die konkrete Nutzung als Lebensmittelgeschäft akzeptiert. Daraus folgte aber nicht automatisch, dass auch ein Kindergarten, eine Arztpraxis, ein Veranstaltungsbetrieb oder ein anderer Betrieb mit einer völlig anderen Besucherstruktur zulässig war.

Das ist für die Praxis besonders wichtig. Schweigen und Nichtstun können zwar unter bestimmten Voraussetzungen rechtlich bedeutsam sein. Für eine stillschweigende Änderung der Vereinbarung müssen die Umstände jedoch eindeutig sein. Die bloße Tatsache, dass eine bestimmte Nutzung über viele Jahre nicht beanstandet wurde, reicht dafür nicht ohne Weiteres aus.

Vereinfacht gesagt: Wer einen Supermarkt im Erdgeschoß duldet, erklärt damit nicht automatisch sein Einverständnis mit jedem späteren Betrieb. Die Auswirkungen der neuen Nutzung müssen gesondert beurteilt werden.

Nicht nur Lärm zählt: Auch der Hauszugang kann entscheidend sein

Bei einer Nutzungsänderung wird nicht ausschließlich darauf geschaut, ob der neue Betrieb laut ist oder unangenehme Gerüche verursacht. Auch die tatsächliche Beanspruchung der allgemeinen Teile des Hauses kann eine wesentliche Rolle spielen.

Im entschiedenen Fall war ausschlaggebend, dass der Kindergarten nicht unmittelbar von der Straße aus erreichbar war. Die Besucher mussten das allgemeine Haustor und den Hausflur benützen. Dadurch wurde das Wohnhaus für deutlich mehr hausfremde Personen zugänglich und der Zugang zum Gebäude intensiver genutzt.

Der OGH sah darin eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer. Es kam nicht entscheidend darauf an, ob der Kindergarten besonders laut war. Bereits die stärkere Nutzung des allgemeinen Hausbereichs konnte die geplante Änderung genehmigungspflichtig machen und gegen ihre Genehmigung sprechen.

Was bedeutet das für Eigentümer und die Eigentümergemeinschaft?

Wenn Sie Ihr Objekt anders nutzen möchten

Vor einer Änderung der Betriebsart sollte die bestehende Widmung genau geprüft werden. Das gilt insbesondere, wenn die neue Nutzung eine andere Besucherstruktur mit sich bringt oder der Zugang über allgemeine Teile des Hauses erfolgt.

Ein als Gastwirtschaft gewidmetes Objekt ist nicht automatisch für jede Form eines Geschäftsbetriebs geeignet. Ebenso kann ein als Büro, Ordination oder Geschäft bezeichnetes Objekt nicht ohne Weiteres für eine Nutzung verwendet werden, die deutlich mehr Personen in das Haus bringt oder zusätzliche Belastungen verursacht.

Wichtig sind insbesondere folgende Fragen:

• Welche konkrete Widmung enthält der Wohnungseigentumsvertrag?
• Welche Angaben ergeben sich aus Grundbuch, Plänen und früheren Vereinbarungen?
• Ist die geplante Nutzung von der bisherigen Widmung umfasst?
• Werden Haustor, Hausflur, Stiegenhaus, Aufzug oder andere allgemeine Teile stärker beansprucht?
• Benötigt die Nutzungsänderung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung?
• Sind daneben behördliche Bewilligungen erforderlich?

Wer eine neue Nutzung beginnt, ohne diese Fragen vorher zu klären, riskiert Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, Unterlassungsansprüche und zusätzliche Verfahrenskosten.

Wenn Sie sich gegen eine Nutzungsänderung wehren

Wohnungseigentümer müssen nicht jede neue Nutzung ohne Prüfung hinnehmen. Sachlich nachvollziehbare Einwände können insbesondere dann bestehen, wenn sich die tatsächlichen Auswirkungen auf das Haus deutlich verändern.

Das kann etwa der Fall sein bei:

• erheblich mehr Kunden-, Besucher- oder Parteienverkehr,
• einer stärkeren Nutzung von Hausflur, Lift oder Stiegenhaus,
• einem erleichterten Zugang hausfremder Personen zum Wohnhaus,
• zusätzlichen Sicherheitsfragen,
• regelmäßigem Abstellen oder Durchbringen von Kinderwägen,
• Lärm, Gerüchen oder vergleichbaren wesentlichen Belastungen.

Nicht jede geringfügige Unannehmlichkeit genügt. Entscheidend ist, ob schutzwürdige Interessen der übrigen Eigentümer wesentlich beeinträchtigt werden. Deshalb sollten Einwände möglichst konkret beschrieben und, soweit möglich, durch Pläne, Fotos, Protokolle oder andere Unterlagen nachvollziehbar gemacht werden.

So sollten Betroffene jetzt vorgehen

1. Unterlagen zusammentragen: Besorgen Sie den Wohnungseigentumsvertrag, Pläne, relevante Grundbuchunterlagen und frühere Beschlüsse oder Vereinbarungen.
2. Die bisherige und die geplante Nutzung vergleichen: Entscheidend ist nicht nur die Bezeichnung des Betriebs, sondern auch die Zahl der Besucher, die Öffnungszeiten und der konkrete Zugang.
3. Allgemeine Teile des Hauses prüfen: Halten Sie fest, ob Haustor, Hausflur, Stiegenhaus, Lift oder andere Bereiche intensiver genutzt werden.
4. Zustimmungen nicht vorschnell erteilen: Eine Zustimmung sollte erst abgegeben werden, wenn Umfang und Folgen der neuen Nutzung klar sind.
5. Schriftlich kommunizieren: Halten Sie Anfragen, Einwände und Vereinbarungen nachvollziehbar fest.
6. Rechtzeitig beraten lassen: Vor Beginn des neuen Betriebs sollte geklärt werden, ob eine Zustimmung, ein gerichtliches Verfahren oder weitere Bewilligungen erforderlich sind.

Häufige Fragen zur Umwidmung im Wohnungseigentum

Ich habe jahrelang nichts gegen den bisherigen Betrieb gesagt. Habe ich damit jeder neuen Nutzung zugestimmt?

Nein, nicht automatisch. Die Duldung einer konkreten Nutzung bedeutet grundsätzlich nicht ohne Weiteres, dass auch jede andere gewerbliche Nutzung akzeptiert wird. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls und insbesondere die tatsächlichen Auswirkungen der neuen Nutzung.

Darf ein Geschäft in einem Wohnungseigentum einfach in einen Kindergarten umgewandelt werden?

Das hängt von der konkreten Widmung, den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und den Auswirkungen des Betriebs ab. Führt die neue Nutzung zu einer wesentlich stärkeren Beanspruchung allgemeiner Hausbereiche, kann eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung vorliegen.

Reicht es aus, wenn der neue Betrieb im Objekt selbst kaum Lärm verursacht?

Nicht unbedingt. Auch ein leiser Betrieb kann problematisch sein, wenn deutlich mehr hausfremde Personen durch das allgemeine Haustor, den Hausflur oder das Stiegenhaus gehen. Die Belastung des Hauses wird daher nicht nur nach Lärm oder Geruch beurteilt.

Was kann ich tun, wenn die neue Nutzung bereits begonnen hat?

Dokumentieren Sie die konkrete Situation und lassen Sie zunächst die Widmung sowie die erforderlichen Zustimmungen prüfen. Eigenmächtige Maßnahmen sollten vermieden werden. Je nach Sachlage kommen weitere rechtliche Schritte in Betracht.

Rechtsanwalt Wien: Beratung zur Widmung im Wohnungseigentum

Bei Fragen zur Widmung Wohnungseigentum sollten Eigentümer frühzeitig rechtlichen Rat einholen. Eine genaue Prüfung der Vertragsunterlagen und der tatsächlichen Nutzung kann helfen, unnötige Streitigkeiten, Unterlassungsansprüche und Verfahrenskosten zu vermeiden.

Fazit: Die konkrete Widmung und die tatsächlichen Folgen zählen

Die Entscheidung OGH vom 18.01.2018, 5 Ob 160/17s macht deutlich, dass eine langjährige Duldung nicht als Freibrief für jede spätere Nutzung verstanden werden darf. Entscheidend sind die konkrete vertragliche Widmung und die tatsächlichen Auswirkungen des neuen Betriebs auf das Wohnhaus.

Wer ein Wohnungseigentumsobjekt anders nutzen möchte, sollte daher nicht nur die Räume selbst betrachten. Auch der Zugang, der Parteienverkehr und die Nutzung gemeinsamer Gebäudeteile müssen geprüft werden. Wohnungseigentümer, die sich gegen eine Änderung wehren, sollten ihre Einwände sachlich und konkret begründen.

Sind Sie von einer geplanten Nutzungsänderung betroffen? Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften zur Auslegung von Widmungen, zu erforderlichen Zustimmungen und zu den rechtlichen Folgen einer geänderten Nutzung. Kontaktieren Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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