Werklohn bei Mängeln [Rechtsanwalt Wien]

Werklohn bei Mängeln: Darf der Auftraggeber den gesamten Werklohn zurückhalten?

Werklohn bei Mängeln ist ein häufiges Streitthema: Ein Bauprojekt ist abgeschlossen, aber die Mängel sind noch nicht vollständig beseitigt. Der Unternehmer bietet weitere Verbesserungsarbeiten an. Der Auftraggeber verlangt jedoch zunächst ein umfassendes Sanierungskonzept und eine Erklärung, dass nach der Sanierung kein Werklohn mehr offen sei. Darf der Auftraggeber unter diesen Umständen die Zahlung vollständig verweigern?

Die Antwort hängt von den konkreten Umständen ab. Eine wichtige Orientierung bietet eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015: Im Urteil OGH vom 21.12.2015, 5 Ob 138/15b befasste sich das Gericht mit der Frage, wie sich eine verweigerte Mängelbehebung auf die Fälligkeit und Verjährung des Werklohns auswirkt. Zur Entscheidung.

Der typische Konflikt zwischen Mängelbehebung und Zahlung

Bei Werkverträgen treffen häufig zwei Interessen aufeinander. Der Auftraggeber möchte nur für eine ordnungsgemäße Leistung bezahlen. Der Unternehmer möchte den vereinbarten Werklohn erhalten und ist gegebenenfalls bereit, vorhandene Mängel nachträglich zu beheben.

Schwierig wird die Situation, wenn keine Seite der anderen mehr vertraut. Der Auftraggeber befürchtet, dass die Verbesserung nicht fachgerecht oder nicht vollständig durchgeführt wird. Der Unternehmer wiederum möchte nicht unbegrenzt weiterarbeiten, ohne zu wissen, ob und wann seine Leistung bezahlt wird.

In der Praxis kommt es dann zu Forderungen wie:

• Vor Beginn der Arbeiten müsse ein detailliertes Sanierungskonzept vorgelegt werden.
• Der Unternehmer müsse schriftlich bestätigen, dass nach Abschluss der Verbesserung kein weiterer Werklohn verlangt werde.
• Der gesamte Rechnungsbetrag werde bis zur vollständigen Mängelbehebung zurückbehalten.

Solche Bedingungen können im Einzelfall nachvollziehbar sein. Sie können aber auch dazu führen, dass die Mängelbehebung faktisch blockiert wird. Wer die Verbesserung selbst verhindert, kann sich später nicht ohne Weiteres darauf berufen, das Werk sei noch nicht fertiggestellt und deshalb sei überhaupt keine Zahlung geschuldet.

Was der OGH in der Entscheidung 5 Ob 138/15b zu Werklohn bei Mängeln klargestellt hat

In dem vom OGH beurteilten Fall bestand zwischen einer Unternehmerin und ihren Auftraggebern ein Werkvertrag. Die Leistung war nach den gerichtlichen Feststellungen noch mangelhaft. Die Unternehmerin war jedoch bereit, die Mängel weiter zu beheben. Sie hatte bereits Verbesserungsarbeiten durchgeführt und wollte auch jene Mängel bearbeiten, die ein Sachverständiger im Laufe des Gerichtsverfahrens festgestellt hatte.

Die Auftraggeber machten die Fortsetzung der Arbeiten allerdings von zusätzlichen Bedingungen abhängig. Die Unternehmerin sollte zunächst ein Sanierungskonzept vorlegen. Außerdem sollte sie eine Vereinbarung akzeptieren, wonach nach der Sanierung kein Werklohn mehr offen wäre. Unter diesen Voraussetzungen verweigerten die Auftraggeber letztlich die weitere Mängelbehebung und wollten zugleich den Werklohn nicht bezahlen.

Der OGH wies die außerordentliche Revision der Auftraggeber zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen. Die wesentlichen Aussagen lassen sich verständlich so zusammenfassen:

• Verweigert der Auftraggeber die weitere Mängelbehebung durch den Unternehmer, kann er die Zahlung nicht allein mit dem Argument verweigern, das Werk sei noch nicht vollendet.
• Grundsätzlich kann zumindest jener Werklohn fällig sein, der unter Berücksichtigung eines berechtigten Preisnachlasses tatsächlich geschuldet ist.
• Mängel können die Fälligkeit des Werklohns hinausschieben. Das kann auch den Beginn der Verjährungsfrist beeinflussen.
• Ob bereits eine Rechnung gelegt wurde, ist für die Fälligkeit nicht allein entscheidend.
• Der Unternehmer darf die Fälligkeit und Verjährung aber nicht unbegrenzt hinauszögern, indem er die Verbesserung ohne sachlichen Grund aufschiebt.

Im konkreten Fall war es nach Ansicht des OGH vertretbar, keinen objektiven Verbesserungsverzug der Unternehmerin anzunehmen. Sie hatte laufend Verbesserungen vorgenommen und war weiterhin bereit, die offenen Mängel zu beheben.

Warum die Fälligkeit des Werklohns nicht automatisch feststeht

Die Fälligkeit bedeutet vereinfacht gesagt, dass der Gläubiger die Zahlung verlangen kann. Bei einem mangelhaften Werk ist diese Frage nicht immer mit der Rechnungslegung erledigt.

Bestehen wesentliche Mängel, kann die Fälligkeit des Werklohns grundsätzlich bis zur Verbesserung hinausgeschoben sein. Das schützt den Auftraggeber davor, den vollen Preis für eine Leistung zahlen zu müssen, die noch nicht vertragsgemäß hergestellt wurde.

Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass der Auftraggeber jeden Betrag zurückhalten darf. Entscheidend ist, wie schwer die Mängel wiegen, welcher Aufwand zu ihrer Behebung erforderlich ist und welcher Teil des Werklohns trotz der Mängel berechtigt bleibt. In Betracht kommen insbesondere ein angemessener Einbehalt oder eine Preisminderung.

Auch eine fehlende Rechnung entscheidet nicht allein über die Fälligkeit. Umgekehrt kann der Unternehmer die Verjährung nicht beliebig hinausschieben, indem er einfach keine Rechnung legt oder die Verbesserung nicht vorantreibt. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Verbesserung tatsächlich erfolgt ist oder objektiv hätte erfolgen können.

Die entscheidende Frage: Wer hat die Verbesserung verhindert?

Bei einem Streit über den Werklohn wird daher häufig genau geprüft, wie sich beide Seiten verhalten haben.

Für den Auftraggeber spricht, wenn er die Mängel konkret dokumentiert, eine angemessene Frist zur Verbesserung setzt und dem Unternehmer tatsächlich Zugang zur Baustelle oder zum Werk ermöglicht. Er darf eine fachgerechte und nachvollziehbare Sanierung verlangen.

Problematisch kann es hingegen werden, wenn die Verbesserung von Bedingungen abhängig gemacht wird, die über den konkreten Mangel hinausgehen. Eine vollständige Zahlungsfreistellung oder eine pauschale Erklärung, dass überhaupt kein Werklohn mehr geschuldet sei, kann dazu führen, dass der Unternehmer die Arbeiten nicht akzeptiert. Dann besteht das Risiko, dass die Verweigerung der Mängelbehebung dem Auftraggeber zugerechnet wird.

Auf Seiten des Unternehmers ist entscheidend, ob eine ernsthafte und zumutbare Bereitschaft zur Verbesserung bestand. Bloße allgemeine Zusagen reichen meist nicht aus. Sinnvoll sind konkrete Vorschläge, nachvollziehbare Termine und eine Dokumentation der bereits durchgeführten Arbeiten.

Was bedeutet das für die Praxis?

Bei Bauarbeiten und Sanierungen

Ein Bauherr entdeckt Risse, Feuchtigkeit oder eine fehlerhafte Ausführung. Der Unternehmer bietet Nachbesserungsarbeiten an. Der Bauherr sollte die Mängel zunächst genau festhalten und die Verbesserung ermöglichen. Er muss nicht blind vertrauen, sollte aber klar zwischen berechtigten Sicherungsmaßnahmen und einer vollständigen Blockade unterscheiden.

Bei individuell angefertigten Produkten

Auch bei Küchen, Fenstern, Möbeln oder technischen Anlagen kann die Frage entstehen, ob nur ein Teil der Leistung mangelhaft ist. Nicht jeder Mangel rechtfertigt automatisch die Zurückhaltung des gesamten Preises. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang die Leistung noch brauchbar ist und welcher Betrag angemessen zurückbehalten werden darf.

Wenn ein Sachverständiger weitere Mängel feststellt

Ein Sachverständigengutachten kann zusätzliche Arbeiten erforderlich machen. Der Unternehmer sollte darauf reagieren und einen konkreten Verbesserungsplan vorlegen. Der Auftraggeber darf die Ergebnisse des Gutachtens ernst nehmen, sollte die Arbeiten aber nicht ohne sachlichen Grund verhindern.

Wenn längere Zeit nicht weitergearbeitet wird

Verzögert der Unternehmer die Mängelbehebung über längere Zeit, kann dies Auswirkungen auf die Fälligkeit und Verjährung des Werklohnanspruchs haben. Entscheidend ist, ob die Verbesserung objektiv möglich gewesen wäre und ob es nachvollziehbare Gründe für die Verzögerung gab.

So sollten Auftraggeber und Unternehmer jetzt vorgehen

Bei einem mangelhaften Werk kommt es auf eine klare und beweisbare Kommunikation an. Beide Seiten sollten möglichst rasch schriftlich festhalten:

• Welche konkreten Mängel bestehen?
• Wie wurden die Mängel festgestellt und dokumentiert?
• Welche Verbesserungsarbeiten sind erforderlich?
• Wann und wie soll die Verbesserung durchgeführt werden?
• Welche Arbeiten wurden bereits erledigt?
• Welcher Betrag wird bis zur Verbesserung zurückbehalten?
• Bestehen möglicherweise Ansprüche auf Preisminderung, Schadenersatz oder eine andere Form der Abhilfe?

Auftraggeber sollten insbesondere:

• Fotos, Gutachten, Protokolle und Schriftverkehr aufbewahren;
• eine angemessene Frist zur Verbesserung setzen;
• den Zugang zum Werk ermöglichen, sofern keine konkreten Sicherheits- oder Qualitätsbedenken dagegen sprechen;
• nicht ohne Prüfung den gesamten Werklohn zurückbehalten;
• Verjährungsfristen und bereits geleistete Zahlungen im Blick behalten.

Unternehmer sollten insbesondere:

• auf eine Mängelanzeige rasch und konkret reagieren;
• die geplanten Verbesserungsarbeiten schriftlich beschreiben;
• Termine und Zwischenstände dokumentieren;
• bereits behobene Mängel nachvollziehbar festhalten;
• nicht ohne sachlichen Grund mit der Verbesserung zuwarten.

Häufige Fragen zum Werklohn bei Mängeln

Kann ich bei Mängeln einfach die gesamte Rechnung nicht bezahlen?

Nicht automatisch. Je nach Bedeutung und Umfang der Mängel kann ein angemessener Einbehalt gerechtfertigt sein. Die vollständige Zahlungsverweigerung kann hingegen riskant sein, wenn ein wesentlicher Teil der Leistung ordnungsgemäß erbracht wurde oder die weitere Verbesserung vom Auftraggeber verhindert wird.

Was ist, wenn der Unternehmer die Mängel beheben will, ich ihm aber nicht mehr vertraue?

Ein Vertrauensverlust allein beendet das Recht des Unternehmers auf Verbesserung nicht zwingend. Der Auftraggeber darf eine nachvollziehbare und fachgerechte Vorgangsweise verlangen. Er sollte die Verbesserung aber nicht von einer pauschalen Erklärung abhängig machen, dass keinerlei Werklohn mehr geschuldet sei.

Beginnt die Verjährung erst mit der Rechnung?

Nein. Die Rechnung ist nicht allein ausschlaggebend. Mängel können die Fälligkeit und damit den Beginn der Verjährung beeinflussen. Zugleich darf der Unternehmer die Verjährung nicht unbegrenzt durch fehlende Rechnungslegung oder grundlose Untätigkeit hinausschieben.

Was soll ich tun, wenn die Gegenseite die Mängelbehebung blockiert?

Dokumentieren Sie die Blockade, die angebotenen Termine und die konkreten Bedingungen schriftlich. Vor einer weiteren Zahlungsverweigerung, einer Ersatzvornahme oder der Einleitung eines Gerichtsverfahrens sollte geprüft werden, welche Ansprüche tatsächlich bestehen und ob Fristen laufen.

Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen, bevor Zahlung oder Verbesserung verweigert wird

Ob ein Werklohn fällig ist, welcher Betrag zurückbehalten werden darf und wer die Mängelbehebung verzögert hat, lässt sich nur anhand des Vertrags und des konkreten Schriftverkehrs zuverlässig beurteilen. Eine vorschnelle Zahlungsblockade kann ebenso nachteilig sein wie eine unbegründete Verzögerung der Verbesserung.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Auftraggeber und Unternehmer bei Streitigkeiten über mangelhafte Werke, Werklohn, Preisminderung, Verbesserungsarbeiten und Verjährungsfragen. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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