Werbekosten im Einkaufszentrum: Darf der Betreiber die Kosten einseitig festlegen?
Werbekosten im Einkaufszentrum kommen häufig zusätzlich zum eigentlichen Bestandzins auf Geschäftslokalinhaber zu. Wer ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum, Outlet-Center oder einer vergleichbaren Anlage mietet, zahlt meist nicht nur den eigentlichen Bestandzins. Häufig kommen Betriebskosten, Verwaltungskosten und ein weiterer Posten hinzu: die anteilige Finanzierung gemeinsamer Werbemaßnahmen.
Besonders konfliktträchtig wird diese Regelung, wenn der Betreiber allein entscheidet, welche Werbung durchgeführt wird und wie viel dafür ausgegeben wird. Muss ein Geschäft diese Kosten trotzdem tragen, obwohl es kein Mitspracherecht hat? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019.
Der Fall: Gemeinsame Werbung, aber keine Zustimmungsmöglichkeit
Eine Betreiberin eines Outlet-Einkaufszentrums hatte Geschäftslokale an Unternehmerinnen und Unternehmer vermietet beziehungsweise verpachtet. Im Vertrag und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen war vorgesehen, dass die einzelnen Geschäftslokalinhaber neben dem Bestandzins auch anteilige Kosten für die Werbung des gesamten Einkaufszentrums übernehmen müssen.
Vereinbart war eine monatliche Vorauszahlung von 7,52 Euro pro Quadratmeter. Die Betreiberin durfte nach den vertraglichen Regelungen selbst entscheiden, welche Werbemaßnahmen für das Einkaufszentrum durchgeführt werden.
Die betroffene Geschäftslokalinhaberin hielt diese Gestaltung für unzulässig. Ihre Argumentation: Sie müsse die Werbung finanzieren, könne aber weder über deren Umfang noch über die konkreten Kosten mitentscheiden. Darin sah sie eine grobe Benachteiligung im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB.
Das Berufungsgericht folgte dieser Argumentation nicht. Die Unternehmerin wandte sich daraufhin mit einer außerordentlichen Revision an den Obersten Gerichtshof. Der OGH wies diese zurück. Die Entscheidung des Berufungsgerichts blieb damit bestehen.
OGH vom 25.03.2019, 8 Ob 27/19g: Kein automatisches Mitspracherecht bei jeder Werbung
In der Entscheidung OGH vom 25.03.2019, 8 Ob 27/19g, stellte der Oberste Gerichtshof klar, dass die zentrale Organisation gemeinsamer Werbung grundsätzlich zulässig sein kann. Zur Entscheidung des OGH.
Der Betreiber eines Einkaufszentrums darf daher grundsätzlich allein festlegen, welche Werbemaßnahmen für das gesamte Center durchgeführt werden. Die einzelnen Geschäftsinhaber müssen nicht zwingend bei jeder einzelnen Kampagne zustimmen oder ein eigenes Vetorecht besitzen.
Auch eine vertragliche Verpflichtung, anteilig für diese Werbung aufzukommen, ist nicht allein deshalb unwirksam, weil der einzelne Mieter oder Pächter keine Mitbestimmungsmöglichkeit hat. Entscheidend ist vielmehr, ob für die gemeinsame Werbung ein sachlicher Grund besteht und ob der Betreiber sein Entscheidungsrecht angemessen ausübt.
Warum eine zentrale Entscheidung des Betreibers gerechtfertigt sein kann
Gemeinsame Werbung verfolgt ein bestimmtes Ziel: Sie soll mehr Menschen in das Einkaufszentrum bringen. Davon können grundsätzlich sämtliche dort angesiedelten Geschäfte profitieren, auch wenn nicht jede Werbemaßnahme für jedes einzelne Geschäft in gleicher Weise vorteilhaft ist.
Würde jede einzelne Werbeaktion die Zustimmung aller Geschäftslokalinhaber benötigen, könnte die Durchführung erheblich erschwert werden. Kampagnen müssten abgestimmt, verzögert oder unter Umständen überhaupt abgesagt werden. Aus Sicht des OGH kann es daher sachlich gerechtfertigt sein, die Planung und Durchführung beim Betreiber zu bündeln.
Das bedeutet aber nicht, dass der Betreiber uneingeschränkt handeln darf. Sein Entscheidungsrecht ist nicht mit einem Freibrief gleichzusetzen. Die Werbung muss sich an einem angemessenen und fairen Maßstab orientieren. Juristisch wird in diesem Zusammenhang von einem Handeln nach „billigem Ermessen“ gesprochen.
Keine freie Hand bei den Ausgaben
Der Betreiber darf nicht ohne sachliche Grundlage besonders teure oder unnötige Maßnahmen durchführen und die Rechnung anschließend einfach auf alle Geschäfte verteilen. Maßgeblich ist, ob die konkrete Werbung im Rahmen dessen bleibt, was für ein Einkaufszentrum dieser Art üblich und vertretbar ist.
Problematisch können beispielsweise Werbemaßnahmen sein, die:
- offensichtlich überdimensioniert oder wirtschaftlich nicht nachvollziehbar sind,
- keinen erkennbaren Bezug zum gesamten Einkaufszentrum haben,
- nicht vom vertraglich vereinbarten Zweck der Werbekostenregelung umfasst sind,
- mit ungewöhnlich hohen Kosten verbunden sind, ohne dass dafür ein sachlicher Grund besteht, oder
- einseitig nur einzelnen Geschäften zugutekommen.
Ob eine konkrete Abrechnung unzulässig ist, hängt daher nicht nur vom fehlenden Mitspracherecht ab. Zu prüfen sind vielmehr die konkrete Vertragsklausel, die tatsächlichen Werbemaßnahmen, die Höhe der Ausgaben und der vereinbarte Verteilungsschlüssel.
Was Geschäftslokalinhaber jetzt besonders prüfen sollten
Für Unternehmerinnen und Unternehmer kann die Kostenbelastung beträchtlich sein. Eine monatliche Vorauszahlung pro Quadratmeter wirkt auf den ersten Blick möglicherweise überschaubar. Bei einem größeren Geschäftslokal und einer längeren Vertragslaufzeit kann daraus jedoch ein erheblicher Gesamtbetrag entstehen.
Vor Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags sollten daher insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
- Höhe der Vorauszahlung: Wie viel ist monatlich pro Quadratmeter zu bezahlen?
- Abrechnung: Wird die Vorauszahlung später mit den tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet?
- Kostenobergrenze: Gibt es eine jährliche oder sonstige Begrenzung der Belastung?
- Werbemaßnahmen: Welche Arten von Werbung dürfen verrechnet werden?
- Nachweis: Muss der Betreiber die Ausgaben durch Rechnungen oder eine nachvollziehbare Abrechnung belegen?
- Verteilungsschlüssel: Werden die Kosten nach Fläche, Umsatz oder einem anderen Maßstab verteilt?
- Kontrollrechte: Besteht ein Einsichts- oder Informationsrecht hinsichtlich der Werbeausgaben?
- Überschüsse: Was geschieht, wenn die tatsächlichen Kosten unter den geleisteten Vorauszahlungen liegen?
Je konkreter die Regelung formuliert ist, desto leichter lässt sich später beurteilen, ob der Betreiber die vertraglichen Grenzen eingehalten hat. Unklare oder sehr weitreichende Klauseln sollten vor der Unterzeichnung rechtlich geprüft und, wenn möglich, verhandelt werden.
Vier typische Situationen aus der Praxis
1. Keine Zustimmung zu einer saisonalen Kampagne
Der Betreiber plant eine groß angelegte Weihnachtskampagne und verlangt von sämtlichen Geschäften eine anteilige Kostenübernahme. Dass ein einzelner Laden dieser Kampagne nicht zugestimmt hat, reicht nach der Entscheidung des OGH grundsätzlich nicht aus, um die Zahlungspflicht zu beseitigen.
2. Deutlich höhere Kosten als bisher
Die monatlichen Vorauszahlungen bleiben zunächst gleich, später werden jedoch hohe Nachzahlungen verlangt. In diesem Fall sollte geprüft werden, ob die Abrechnung nachvollziehbar ist, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt wurden und ob die Kosten noch dem üblichen und angemessenen Rahmen entsprechen.
3. Werbung ohne Bezug zum gesamten Center
Werden unter dem Titel „Centerwerbung“ Maßnahmen verrechnet, die tatsächlich nur einem einzelnen Geschäft oder einer bestimmten Geschäftsgruppe zugutekommen, kann die Umlage sachlich problematisch sein. Entscheidend ist, was der Vertrag umfasst und welchem Zweck die Kosten dienen sollen.
4. Keine ausreichenden Unterlagen
Verlangt der Betreiber eine Zahlung, legt aber keine nachvollziehbare Abrechnung vor, sollte die Geschäftslokalinhaberin die Unterlagen gezielt anfordern. Allgemeine Zweifel an der Werbung sind weniger erfolgversprechend als konkrete Einwände gegen einzelne Positionen oder die Berechnung.
So gehen Sie bei überhöhten Werbekosten vor
Wer eine Werbekostenabrechnung für unberechtigt hält, sollte nicht lediglich erklären, dass kein Mitspracherecht bestanden habe. Nach der Entscheidung des OGH ist dieses Argument allein nicht ausreichend.
Sinnvoll ist ein strukturiertes Vorgehen:
- Den Miet- oder Pachtvertrag einschließlich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vollständig prüfen.
- Die Abrechnung und die zugrunde liegenden Rechnungen anfordern.
- Konkrete Werbemaßnahmen, Zeiträume und Kostenpositionen dokumentieren.
- Prüfen, ob die Maßnahmen dem gesamten Einkaufszentrum zugutekommen konnten.
- Den vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nachvollziehen.
- Bei auffälligen oder überhöhten Positionen eine schriftliche Beanstandung formulieren.
- Vor einer Zahlungsverweigerung rechtlich klären lassen, welche Folgen für das Miet- oder Pachtverhältnis entstehen können.
Die Analyse muss sich also auf konkrete Tatsachen stützen. Dazu gehören etwa ungewöhnliche Kostensteigerungen, fehlende Nachweise, nicht vereinbarte Leistungen oder Werbemaßnahmen, die den vertraglichen Rahmen überschreiten.
Häufige Fragen zu Werbekosten im Einkaufszentrum
Muss ich Werbekosten zahlen, obwohl ich nicht mitentscheiden darf?
Grundsätzlich kann eine solche Verpflichtung wirksam sein. Das fehlende Mitspracherecht macht die Klausel nicht automatisch unzulässig. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die Frage, ob der Betreiber die Werbung angemessen und sachlich vertretbar organisiert.
Kann der Betreiber jede beliebige Werbung abrechnen?
Nein. Die Entscheidung bedeutet nicht, dass der Betreiber völlig frei und ohne Grenzen handeln darf. Die Maßnahmen und Kosten müssen sich am vertraglichen Zweck sowie an einem angemessenen Maßstab orientieren. Willkürliche oder exzessive Ausgaben können rechtlich angreifbar sein.
Kann ich eine Kostenobergrenze verlangen?
Eine Kostenobergrenze kann vertraglich vereinbart werden und schafft mehr Kalkulationssicherheit. Ob eine solche Grenze im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt von den Verhandlungen und vom konkreten Vertragsmodell ab. Vor Vertragsabschluss ist dies regelmäßig der günstigste Zeitpunkt, um eine klare Regelung zu erreichen.
Was kann ich tun, wenn die Abrechnung zu hoch erscheint?
Fordern Sie zunächst eine nachvollziehbare Aufstellung und die relevanten Nachweise an. Beanstanden Sie anschließend konkrete Positionen. Eine anwaltliche Prüfung kann klären, ob die Kosten vom Vertrag gedeckt sind, der Verteilungsschlüssel eingehalten wurde und die Ausübung des Entscheidungsrechts noch angemessen war.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen statt später teuer streiten
Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2019 zeigt: Eine zentrale Steuerung der Werbung durch den Betreiber eines Einkaufszentrums ist grundsätzlich möglich. Auch eine anteilige Kostenpflicht kann bestehen, obwohl einzelne Geschäftsinhaber nicht über jede Werbemaßnahme abstimmen dürfen.
Gleichzeitig bleiben die Betreiber an sachliche und angemessene Grenzen gebunden. Werbekosten dürfen nicht beliebig ausgeweitet oder ohne ausreichende Grundlage auf die Geschäfte überwälzt werden. Für Bestandnehmer kommt es deshalb entscheidend auf den Vertrag, die Abrechnung und die konkreten Werbemaßnahmen an.
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