Weitergaberecht im Mietvertrag [Rechtsanwalt Wien]

Weitergaberecht im Mietvertrag: Darf der neue Mieter nochmals weitergeben?

Weitergaberecht im Mietvertrag kann für Mieter einen erheblichen wirtschaftlichen Wert haben. Das gilt besonders dann, wenn auf einem gemieteten Grundstück ein eigenes Gebäude steht, ein Unternehmen betrieben wird oder der Mietvertrag langfristig angelegt ist. Doch was passiert, wenn der Vertrag eine mehrfache Weitergabe erlaubt? Bleibt das Recht bei der ursprünglichen Mieterin oder geht es gemeinsam mit dem Mietvertrag auf den neuen Mieter über?

Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2021: OGH vom 15.03.2021, 4 Ob 2/21d. Das Ergebnis ist für die Vertragsgestaltung und die Übertragung von Mietverhältnissen von großer praktischer Bedeutung. Zur Entscheidung.

Der Ausgangsfall: Grundstück gemietet, eigenes Gebäude errichtet

Eine Mieterin hatte ein Grundstück gemietet und darauf ein eigenes Gebäude errichtet. Ein solches Gebäude wird rechtlich als Superädifikat bezeichnet. Das Eigentum am Gebäude und das Eigentum am Grundstück können dabei unterschiedlichen Personen zustehen.

Zwischen der Mieterin und dem Grundstückseigentümer bestand eine Vereinbarung, die in einem gerichtlichen Vergleich festgehalten wurde. Danach durfte die Mieterin ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu denselben Bedingungen an eine andere Person weitergeben. Dieses Weitergaberecht sollte insgesamt zweimal ausgeübt werden können.

Später stellte sich die entscheidende Frage: Bedeutete die Vereinbarung, dass nur die ursprüngliche Mieterin das Weitergaberecht zweimal nutzen durfte? Oder konnte sie bei der ersten Übertragung auch das noch offene zweite Weitergaberecht an den neuen Mieter weitergeben?

Die Mieterin vertrat die zweite Ansicht. Sie wollte gerichtlich feststellen lassen, dass der neu eintretende Mieter nach der ersten Übertragung noch zu einer weiteren Weitergabe berechtigt war. Die Vorinstanzen gaben ihr Recht. Der Grundstückseigentümer bekämpfte diese Entscheidungen letztlich vor dem OGH.

Was der OGH zum Weitergaberecht entschieden hat

Der OGH wies die außerordentliche Revision des Grundstückseigentümers zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen:

Das Weitergaberecht konnte zunächst von der ursprünglichen Mieterin und anschließend noch einmal vom neuen Mieter ausgeübt werden.

Der neue Mieter wurde durch die erste Weitergabe zum vollständigen Vertragspartner des Grundstückseigentümers. Er übernahm daher nicht bloß einzelne laufende Pflichten oder die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks. Vielmehr trat er in die vertragliche Rechtsposition der bisherigen Mieterin ein. Zu dieser Rechtsposition gehörte auch das noch nicht verbrauchte zweite Weitergaberecht.

Der OGH sah in diesem Fall keine erhebliche Rechtsfrage, die eine weitere inhaltliche Überprüfung durch ihn erforderlich gemacht hätte. Die Auslegung der Vorinstanzen war jedenfalls vertretbar.

Weitergaberecht im Mietvertrag: Warum der genaue Vertragswortlaut entscheidend ist

Ein Vertrag wird nicht isoliert nach einzelnen Wörtern ausgelegt. Entscheidend ist vielmehr, was die Parteien tatsächlich vereinbaren wollten und wie eine redliche und verständige Person die gesamte Regelung verstehen durfte.

Im konkreten Fall sprach insbesondere die Formulierung dafür, dass die Rechte und Pflichten „zu denselben Bedingungen“ übertragen werden durften. Nach dem Verständnis des Gerichts erfasste die Weitergabe damit die gesamte mietvertragliche Rechtsposition. Das noch offene Weitergaberecht blieb also nicht automatisch bei der ursprünglichen Mieterin zurück.

Wichtig ist dabei der Gesamtzusammenhang. Eine Vertragsklausel kann nicht ohne Weiteres aus dem übrigen Vertrag herausgelöst werden. Für die Auslegung können unter anderem folgende Punkte eine Rolle spielen:

• Wie wurde das Weitergaberecht im Vertrag genau beschrieben?
• War eine einmalige oder eine mehrfache Weitergabe vorgesehen?
• Bezieht sich die Übertragung auf sämtliche Rechte und Pflichten?
• Welche wirtschaftliche Funktion hatte das Weitergaberecht?
• Enthält der Vertrag besondere Regelungen zu Haftung, Zustimmung oder Kündigung?

Dass die ursprüngliche Mieterin noch für bestimmte Mietausfälle des neuen Mieters während eines Zeitraums von 18 Monaten haften sollte, änderte an der Beurteilung nichts. Diese zusätzliche Haftung bedeutete nicht, dass das Weitergaberecht bei der bisherigen Mieterin verblieb. Haftung und Weitergaberecht sind unterschiedliche Fragen.

Was bedeutet das für Mieter und Grundstückseigentümer?

Für Mieter: Ein Weitergaberecht kann Vermögenswert haben

Ein Weitergaberecht ermöglicht es, den Mietvertrag später auf eine andere Person zu übertragen. Das kann insbesondere beim Verkauf eines auf dem Grundstück errichteten Gebäudes, bei der Übergabe eines Betriebs oder bei einer Unternehmensübertragung wichtig sein.

Ist das Recht mehrfach ausübbar, kann es unter Umständen gemeinsam mit dem Mietvertrag auf den neuen Mieter übergehen. Der neue Vertragspartner erhält dann nicht nur die Nutzungsrechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, sondern auch die Möglichkeit, das noch verbleibende Weitergaberecht selbst zu nutzen.

Das kann den Wert eines Superädifikats oder eines Betriebsstandorts deutlich beeinflussen. Wer eine solche Position übernimmt, sollte daher vor Vertragsabschluss prüfen, ob und in welchem Umfang ein Weitergaberecht besteht.

Für Vermieter und Grundstückseigentümer: Unklare Klauseln können weit reichen

Für Grundstückseigentümer kann eine weit formulierte Weitergabeklausel bedeuten, dass sie nicht nur einmal mit einem neuen Vertragspartner konfrontiert werden. Ist ein mehrfaches Weitergaberecht vorgesehen und wird die gesamte Rechtsposition übertragen, kann das noch offene Recht auch dem neuen Mieter zustehen.

Wer eine solche Folge nicht möchte, sollte die Vereinbarung möglichst eindeutig gestalten. Zu klären ist insbesondere:

• Wer darf das Weitergaberecht ausüben?
• Wie oft darf es insgesamt genutzt werden?
• Ist das Recht persönlich an den ursprünglichen Mieter gebunden?
• Geht ein noch offenes Weitergaberecht auf den neuen Mieter über?
• Darf der neue Mieter den Vertrag nochmals weitergeben?
• Ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich?
• Welche Haftung bleibt beim bisherigen Mieter bestehen?

Eine allgemeine Formulierung wie „Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten“ kann weitreichende Folgen haben. Ob sie tatsächlich auch ein noch nicht verbrauchtes Weitergaberecht umfasst, hängt allerdings immer von der konkreten Vereinbarung und ihrem Gesamtzusammenhang ab.

Vor der Übertragung: Diese Punkte sollten schriftlich geklärt werden

Eine Vertragsübertragung sollte nicht nur mündlich oder anhand einer kurzen Zustimmungserklärung abgewickelt werden. Gerade bei Grundstücken, Geschäftslokalen und Superädifikaten können einzelne Formulierungen erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Vor der Weitergabe empfiehlt sich folgende Prüfung:

• Vertrag vollständig lesen: Maßgeblich sind nicht nur die Klausel zur Weitergabe, sondern auch ergänzende Regelungen im Mietvertrag oder in einem gerichtlichen Vergleich.
• Umfang der Übertragung festlegen: Soll der gesamte Mietvertrag übergehen oder nur eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit?
• Offene Weitergaben dokumentieren: Es sollte ausdrücklich festgehalten werden, ob und wie viele weitere Übertragungen zulässig sind.
• Haftung regeln: Zu klären ist, ob der bisherige Mieter für Mietzinsausfälle oder andere Verpflichtungen weiter haftet.
• Zustimmung prüfen: Der Vertrag kann vorsehen, dass die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist oder dass eine einseitige Erklärung genügt.
• Rechtsposition des neuen Mieters absichern: Die Übertragungsvereinbarung sollte ausdrücklich festhalten, welche Rechte und Pflichten übernommen werden.

Besonders wichtig ist eine klare Dokumentation, wenn der Wert des Gebäudes, des Betriebs oder des Mietrechts wesentlich von der Möglichkeit einer späteren Weitergabe abhängt.

Feststellungsklage bei Streit über das Weitergaberecht

Im behandelten Fall ging es nicht nur um die Auslegung einer Vertragsklausel. Die Mieterin durfte die Frage auch vorab gerichtlich klären lassen. Ein rechtliches Interesse an einer Feststellung kann bestehen, wenn zwischen den Vertragsparteien eine erhebliche Unsicherheit über ein Recht besteht und eine gerichtliche Entscheidung diese Unsicherheit endgültig beseitigen kann.

Das ist praktisch bedeutsam. Wer eine Weitergabe plant, braucht häufig Klarheit, bevor ein Gebäude verkauft, ein Unternehmen übertragen oder ein neuer Mietvertragspartner eingesetzt wird. Eine offene Auseinandersetzung mit dem Grundstückseigentümer kann solche Vorgänge erheblich erschweren.

Ob eine Feststellungsklage im konkreten Fall sinnvoll und zulässig ist, hängt von den Umständen ab. Entscheidend sind unter anderem die bestehende Unsicherheit, die Haltung der anderen Vertragspartei und die konkrete wirtschaftliche Bedeutung der Streitfrage.

Häufige Fragen zum Weitergaberecht im Mietvertrag

Kann ein neuer Mieter ein bestehendes Weitergaberecht automatisch übernehmen?

Nicht immer. Nach der Entscheidung des OGH kann ein noch offenes Weitergaberecht aber gemeinsam mit der gesamten mietvertraglichen Rechtsposition übergehen. Voraussetzung ist, dass die Vereinbarung nach ihrem Wortlaut und ihrem Gesamtzusammenhang eine solche Übertragung umfasst. Eine pauschale Aussage für jeden Mietvertrag ist daher nicht möglich.

Was bedeutet „Weitergabe zu denselben Bedingungen“?

Diese Formulierung kann dafür sprechen, dass nicht nur einzelne Pflichten, sondern die gesamte Rechtsposition aus dem Mietvertrag übertragen wird. Dazu kann auch ein noch nicht verbrauchtes Weitergaberecht gehören. Entscheidend bleibt jedoch immer die konkrete Vertragsgestaltung.

Verliert der ursprüngliche Mieter durch die Weitergabe jede Verantwortung?

Nicht zwingend. Im konkreten Fall bestand zusätzlich eine Haftung der ursprünglichen Mieterin für bestimmte Mietausfälle während eines Zeitraums von 18 Monaten. Ob eine solche Haftung besteht, richtet sich nach dem Vertrag. Das Weitergaberecht und eine fortbestehende Haftung müssen getrennt voneinander beurteilt werden.

Was sollte ich tun, wenn der Grundstückseigentümer die zweite Weitergabe bestreitet?

Zunächst sollten der Mietvertrag, allfällige Nachträge und gerichtliche Vergleiche vollständig geprüft werden. Danach ist zu klären, ob eine einvernehmliche schriftliche Regelung möglich ist. Besteht weiterhin eine erhebliche rechtliche Unsicherheit, kann auch eine gerichtliche Feststellung in Betracht kommen.

Rechtliche Prüfung durch Rechtsanwalt Wien vor der Vertragsübertragung

Die Entscheidung OGH vom 15.03.2021, 4 Ob 2/21d zeigt, dass ein Weitergaberecht mehr sein kann als eine bloße Möglichkeit zur einmaligen Vertragsübertragung. Unter bestimmten Umständen kann es gemeinsam mit dem Mietvertrag auf den neuen Mieter übergehen und von diesem nochmals ausgeübt werden.

Für Mieter kann das zusätzliche wirtschaftliche Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. Für Grundstückseigentümer macht die Entscheidung deutlich, wie wichtig eine eindeutige Vertragsklausel ist. Entscheidend sind der genaue Wortlaut, der Zweck der Vereinbarung und der Zusammenhang mit den übrigen Regelungen.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen, Weitergaberechten, gerichtlichen Vergleichen und Übertragungsvereinbarungen. Sind Sie von einer geplanten Vertragsübertragung oder einem Streit über ein Weitergaberecht betroffen, lassen Sie Ihre Rechtsposition rechtzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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