Vorzeitige Auszahlung beim Bauträgervertrag: Was Wohnungskäufer aus OGH 28.05.2025, 3 Ob 47/25w lernen können
Vorzeitige Auszahlung beim Bauträgerprojekt: Nicht allein der sichtbare Baufortschritt entscheidet darüber, ob eine Kaufpreisrate ausgezahlt werden darf. Maßgeblich sind auch die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen. Fehlt etwa eine Fertigstellungsanzeige, ist eine Benützungsbewilligung noch nicht vorhanden oder wurde ein Aufzug noch nicht abgenommen, kann eine Auszahlung trotz weitgehend fertiger Wohnung zu früh erfolgt sein.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, welche Verantwortung dabei den Treuhänder trifft. Er darf sich nicht blind auf eine Baufortschrittsbestätigung verlassen. Vielmehr muss er prüfen, ob diese Bestätigung vollständig und mit den Vorgaben des Bauträgervertrags vereinbar ist.
Vorzeitige Auszahlung: Die Wohnung ist fast fertig, aber die Voraussetzungen fehlen
Beim Erwerb einer Wohnung von einer Bauträgerin wird der Kaufpreis häufig nicht sofort vollständig an die Verkäuferin überwiesen. Stattdessen wird das Geld auf einem Treuhandkonto verwahrt. Die Auszahlung erfolgt in Teilbeträgen, sobald bestimmte Bauabschnitte erreicht und nachgewiesen sind.
Diese Vorgangsweise soll Käufer schützen. Die Bauträgerin soll den Kaufpreis nicht vollständig erhalten, obwohl wesentliche Bauleistungen noch ausständig sind. Gleichzeitig erhält sie jene Beträge, die dem tatsächlich erreichten Baufortschritt entsprechen.
In den hier maßgeblichen Verträgen war vorgesehen, dass bestimmte Raten erst ausgezahlt werden dürfen, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehörten unter anderem:
- Die Wohnung musste bezugsfertig sein.
- Der Aufzug musste fertiggestellt sein.
- Die nutzbaren Teile der Gesamtanlage mussten fertiggestellt sein.
- Eine Benützungsbewilligung oder eine Fertigstellungsanzeige musste bei der Behörde vorliegen.
Obwohl einzelne Raten noch nicht alle Voraussetzungen erfüllten, zahlte der Treuhänder Beträge an die Bauträgerin aus. Grundlage dafür war eine Baufortschrittsbestätigung eines beigezogenen Fachmanns.
Später zeigte sich, dass keine Fertigstellungsanzeige erfolgt war. Eine Benützungsbewilligung lag daher ebenfalls nicht vor. Der Aufzug war mangels Abnahme noch nicht in Betrieb, und auch die Gesamtanlage war noch nicht fertiggestellt. Die Käufer verlangten deshalb, dass die zu früh ausgezahlten Beträge wieder auf ihren Treuhandkonten gutgeschrieben werden.
Warum eine Baufortschrittsbestätigung allein nicht genügt
Das Bauträgervertragsgesetz sieht für die Abwicklung von Bauträgerverträgen einen besonderen Schutzmechanismus vor. Die Kaufpreiszahlungen sollen sich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren. Für die Feststellung dieses Baufortschritts kann der Treuhänder einen geeigneten Ziviltechniker oder Sachverständigen beiziehen.
Damit ist seine eigene Verantwortung aber nicht vollständig erledigt. Eine fachkundige Drittperson kann den Treuhänder unterstützen. Sie ersetzt jedoch nicht die notwendige Kontrolle, ob die Bestätigung die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen tatsächlich abdeckt.
Gerade wenn der Vertrag neben der Bezugsfertigkeit weitere Bedingungen nennt, muss die Bestätigung alle wesentlichen Punkte nachvollziehbar erfassen. Eine Erklärung, wonach die Wohnung bezugsfertig und der Aufzug fertiggestellt sei, beantwortet nicht automatisch die Frage, ob auch die Gesamtanlage fertiggestellt wurde und eine Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung vorliegt.
Fehlt dazu jede Aussage, kann die Bestätigung unvollständig oder unschlüssig sein. Das gilt insbesondere dann, wenn die fehlende behördliche Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung für die Auszahlung ausdrücklich relevant ist.
Was der OGH im konkreten Verfahren festhielt
Die Vorinstanzen gaben den Käufern Recht. Der Treuhänder und der Nebenintervenient erhoben dagegen Rechtsmittel. Der Oberste Gerichtshof nahm jedoch keine vollständige Sachentscheidung vor. Er prüfte lediglich, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorlag.
In der Entscheidung OGH 28.05.2025, 3 Ob 47/25w sah der Oberste Gerichtshof keine erhebliche Rechtsfrage und wies die Rechtsmittel zurück. Damit blieb die Beurteilung der Vorinstanzen aufrecht. Das Verfahren hatte zuvor das Oberlandesgericht Wien und das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien beschäftigt. Zur Entscheidung.
Für die Käufer bedeutete das insbesondere:
- Die Auszahlungen an die Bauträgerin waren nicht vertragsgemäß.
- Der Treuhänder hätte die Baufortschrittsbestätigung auf Vollständigkeit und Schlüssigkeit prüfen müssen.
- Die zugesprochenen Beträge waren den Treuhandkonten wieder gutzuschreiben.
- Zusätzlich waren den Klägern die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 8.523,12 Euro binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der OGH musste dabei nicht abschließend klären, ob der konkret beigezogene Fachmann sämtliche formalen Voraussetzungen des Bauträgervertragsgesetzes erfüllte. Nach der aufrecht gebliebenen Beurteilung reichte bereits das eigene Fehlverhalten des Treuhänders aus, um seine Haftung zu begründen.
Was bedeutet das für Wohnungskäufer im Alltag?
Die Wohnung wirkt fertig, die Anlage aber nicht
Eine Wohnung kann innen bereits bezugsfertig erscheinen, während gemeinschaftliche Teile der Anlage noch nicht fertiggestellt sind. Dazu können etwa der Aufzug, Zufahrten oder andere für die Nutzung relevante Bereiche gehören. Für die Auszahlung darf nicht nur der Zustand der einzelnen Wohnung betrachtet werden, wenn der Vertrag auch die Fertigstellung der Gesamtanlage voraussetzt.
Der Aufzug ist eingebaut, aber noch nicht abgenommen
Der bloße Einbau eines Aufzugs bedeutet nicht zwingend, dass die vertragliche Voraussetzung „Aufzug fertiggestellt“ erfüllt ist. Wenn die erforderliche Abnahme fehlt und der Aufzug noch nicht in Betrieb genommen werden kann, kann eine darauf gestützte Rate problematisch sein.
Eine behördliche Bestätigung fehlt
Auch wenn die Bauarbeiten weit fortgeschritten sind, bleibt zu prüfen, ob eine Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung vorliegt. Ist eine solche behördliche Voraussetzung im Vertrag genannt, darf sie nicht einfach übergangen werden.
Die Baufortschrittsbestätigung ist sehr allgemein gehalten
Eine pauschale Bestätigung kann unzureichend sein, wenn sie nicht erkennen lässt, ob sämtliche vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Käufer sollten daher nicht nur auf die Überschrift oder das Datum des Dokuments achten, sondern den Inhalt mit dem Ratenplan und dem Bauträgervertrag vergleichen.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
Wer vermutet, dass eine Rate zu früh ausgezahlt wurde, sollte die Angelegenheit nicht ausschließlich telefonisch mit der Bauträgerin oder dem Treuhänder besprechen. Sinnvoll ist eine nachvollziehbare Prüfung der Unterlagen.
- Bauträgervertrag und Ratenplan heranziehen: Entscheidend ist, welche Bedingungen für die konkrete Rate vereinbart wurden.
- Baufortschrittsbestätigung anfordern: Käufer sollten prüfen, welche Bauleistungen darin tatsächlich bestätigt werden.
- Behördliche Unterlagen klären: Es sollte festgestellt werden, ob eine Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung vorliegt.
- Offene Arbeiten dokumentieren: Fehlende Abnahmen, ein nicht betriebsbereiter Aufzug oder unfertige Teile der Gesamtanlage sollten mit Fotos, Schriftverkehr und Protokollen festgehalten werden.
- Rasch rechtlich prüfen lassen: Eine mögliche Rückforderung oder Auffüllung des Treuhandkontos hängt vom konkreten Vertrag, den Unterlagen und dem tatsächlichen Bauzustand ab.
Wichtig ist: Der äußere Eindruck einer weitgehend fertigen Wohnung beantwortet die rechtliche Frage nicht. Maßgeblich ist, ob die einzelnen Voraussetzungen für die jeweilige Kaufpreisrate vollständig erfüllt und nachvollziehbar dokumentiert sind.
Häufige Fragen zur vorzeitigen Auszahlung
Kann ich eine bereits ausgezahlte Rate zurückfordern?
Das kann möglich sein, wenn die Auszahlung entgegen dem Bauträgervertrag oder den maßgeblichen Schutzvorschriften erfolgt ist. Ob ein Anspruch besteht, muss anhand des Vertrags, des Ratenplans, der Baufortschrittsbestätigung und der tatsächlichen Fertigstellung geprüft werden.
Muss der Treuhänder immer selbst einen Sachverständigen beauftragen?
Der Treuhänder darf für die Feststellung des Baufortschritts einen geeigneten Ziviltechniker oder Sachverständigen beiziehen. Er muss dessen Bestätigung aber dennoch auf Plausibilität und Vollständigkeit prüfen. Eine fachkundige Bestätigung nimmt ihm nicht jede eigene Kontrollpflicht ab.
Was gilt, wenn die Wohnung fertig ist, aber die Gesamtanlage noch nicht?
Wenn der Vertrag die Fertigstellung nutzbarer Teile der Gesamtanlage als Voraussetzung nennt, kann die Fertigstellung der einzelnen Wohnung allein nicht ausreichen. Entscheidend ist, welche Bedingungen für die konkrete Rate vereinbart wurden.
Kann ich die Auszahlung einer noch offenen Rate verhindern?
Betroffene sollten den Treuhänder und die Bauträgerin möglichst rasch schriftlich auf fehlende Voraussetzungen hinweisen und die Unterlagen rechtlich prüfen lassen. Ob eine Auszahlung verhindert werden kann, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und dem jeweiligen Stand des Projekts ab.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Streitigkeiten rund um Bauträgerprojekte
Bei Bauträgerverträgen können kleine Unterschiede in der Formulierung große praktische Auswirkungen haben. Eine allgemeine Baufortschrittsbestätigung ist nicht automatisch ausreichend, wenn der Vertrag zusätzliche Nachweise verlangt.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungskäufer und andere Beteiligte bei der Prüfung von Bauträgerverträgen, Ratenplänen, Baufortschrittsbestätigungen und möglichen Ansprüchen gegen den Treuhänder. Sind Sie betroffen, können Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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