Videoüberwachung im Mietshaus: Kann Fotografieren zur Kündigung führen?
Videoüberwachung im Mietshaus kann rechtlich problematisch werden, wenn andere Bewohner wiederholt fotografiert, gefilmt oder trotz ausdrücklicher Einwände beobachtet werden. Wann wird ein Nachbarschaftsstreit im Mietshaus so schwerwiegend, dass der Verlust der Wohnung droht? Die Antwort hängt nicht an einem einzigen Foto oder einer einzelnen Beschwerde. Entscheidend ist vielmehr das gesamte Verhalten: Wie oft kommt es zu Störungen? Werden andere Bewohner trotz ausdrücklicher Einwände weiter beobachtet oder fotografiert? Und ist ein friedliches Zusammenleben noch realistisch?
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit genau dieser Frage befasst. In einer Entscheidung aus dem Jahr 2017 bestätigte er, dass wiederholte Eingriffe in die Privatsphäre anderer Bewohner gemeinsam mit weiteren Belästigungen einen wichtigen mietrechtlichen Kündigungs- oder Auflösungsgrund bilden können.
Ein Mietshaus als Schauplatz andauernder Konflikte
Ausgangspunkt war ein Mietverhältnis in einer Wohnanlage. Der betreffende Mieter war anderen Bewohnern gegenüber wiederholt störend und übergriffig aufgetreten. Es kam unter anderem zu Lärmbelästigungen.
Nachdem sein Auto beschädigt worden war, überwachte der Mieter zeitweise seinen Carport mit einer Videokamera. Dabei wurden nicht nur der eigene Stellplatz oder das eigene Fahrzeug erfasst. Auch vorbeigehende Mieter und andere Personen gerieten in den Aufnahmebereich.
Besonders schwer wog, dass der Mieter eine Bewohnerin aus einer benachbarten Wohnung mehr als 50-mal fotografierte. Auch die Familie eines anderen Mieters nahm er wiederholt auf, obwohl diese ausdrücklich erklärt hatte, damit nicht einverstanden zu sein. Weitere Bewohner fotografierte er etwa beim Rasenmähen in Badebekleidung oder beim Sonnenbaden.
Die Vermieterin sah darin keine bloße Unhöflichkeit oder vorübergehende Auseinandersetzung mehr. Nach ihrer Einschätzung war das Verhalten geeignet, das Zusammenleben in der Wohnanlage dauerhaft und unzumutbar zu belasten. Sie berief sich daher auf einen wichtigen Kündigungs- beziehungsweise Auflösungsgrund.
Was der OGH dazu gesagt hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision des Mieters zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 23.01.2017, 5 Ob 236/16s. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen bestehen. Zur Entscheidung.
Der OGH sah keinen rechtlich unvertretbaren Fehler darin, das Verhalten als schwerwiegende und fortgesetzte Eingriffe in die Persönlichkeitsrechte anderer Bewohner zu beurteilen. Unter diesen Umständen durfte angenommen werden, dass ein künftig gedeihliches Zusammenleben nicht mehr erwartet werden kann.
Wichtig war dabei die Gesamtsituation. Das Gericht stellte nicht auf einen isolierten Vorfall ab. In die Beurteilung flossen insbesondere folgende Umstände ein:
- das wiederholte Fotografieren anderer Bewohner,
- Aufnahmen trotz ausdrücklicher Ablehnung der betroffenen Personen,
- eine Videoüberwachung, durch die auch andere Menschen erfasst wurden,
- die wiederholten Eingriffe in persönliche oder private Situationen,
- sowie zusätzliche Lärmbelästigungen.
Die Entscheidung ist keine allgemeine Regel, wonach jedes Fotografieren oder jede Kamera im Mietshaus automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses führt. Der OGH hat vielmehr einen konkreten Einzelfall beurteilt. Entscheidend war die Kombination aus Intensität, Wiederholung, betroffenen Personen und der fehlenden Aussicht auf eine normale Fortsetzung des Zusammenlebens.
Warum „unleidliches Verhalten“ mehr als ein gewöhnlicher Streit ist
Mieter müssen auf andere Bewohner Rücksicht nehmen. Das Mietrecht schützt daher nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das friedliche Zusammenleben innerhalb einer Wohnanlage.
Von einem relevanten, oft als „unleidliches Verhalten“ bezeichneten Fehlverhalten kann gesprochen werden, wenn eine Person die anderen Bewohner über längere Zeit oder durch wiederholte Vorfälle erheblich stört. Das Verhalten muss das zumutbare Maß deutlich überschreiten und objektiv geeignet sein, anderen das Zusammenleben zu verleiden.
Eine einzelne unbedachte Handlung wird dafür meistens nicht ausreichen. Anders kann es aussehen, wenn sich Vorfälle wiederholen, mehrere Personen betroffen sind oder die betroffene Person trotz Beschwerden und klarer Aufforderungen weitermacht.
Auch der Einwand, man habe lediglich das eigene Eigentum schützen wollen, erledigt die rechtliche Frage nicht automatisch. Eine Kamera zur Sicherung des eigenen Autos oder Abstellplatzes ist nicht allein deshalb unzulässig. Es kommt aber darauf an, welchen Bereich sie erfasst, ob andere Personen dauerhaft aufgenommen werden und ob die Überwachung auf das notwendige Maß begrenzt ist.
Ebenso wenig bedeutet die mögliche Entfernung einer Kamera automatisch, dass ein Mietverhältnis jedenfalls fortgesetzt werden muss. Nach der Entscheidung des OGH kann entscheidend sein, ob nach einer solchen Maßnahme überhaupt noch ein zumutbares Zusammenleben erwartet werden kann. Das gesamte bisherige Verhalten bleibt relevant.
Was bedeutet das für Mieter, Nachbarn und Vermieter?
Für Mieter: Kamera und Handy sind kein Freibrief
Wer andere Bewohner wiederholt fotografiert oder filmt, bewegt sich rechtlich in einem sensiblen Bereich. Besonders problematisch wird es, wenn die Aufnahmen private oder persönlichkeitsrelevante Situationen zeigen, mehrere Personen betreffen oder trotz ausdrücklichen Widerspruchs fortgesetzt werden.
Vor der Installation einer Kamera sollten daher der Zweck, der Aufnahmewinkel, die Dauer der Aufzeichnung und der Kreis der erfassten Personen sorgfältig geprüft werden. Eine technische Möglichkeit zur Aufnahme bedeutet nicht automatisch, dass jede Nutzung rechtlich erlaubt ist.
Für betroffene Bewohner: Nicht selbst eskalieren
Wer sich beobachtet, fotografiert oder durch Lärm belästigt fühlt, sollte nicht mit Gegenüberwachung, Drohungen oder eigenmächtigen Eingriffen reagieren. Solche Reaktionen können den Konflikt verschärfen und die eigene Position schwächen.
Sinnvoller ist eine sachliche Dokumentation. Notiert werden sollten Datum, Uhrzeit, Ort, Art des Vorfalls und die anwesenden Zeugen. Auch schriftliche Beschwerden, Nachrichten oder Aufforderungen, die Aufnahmen zu unterlassen, können später wichtig sein.
Für Vermieter: Das Gesamtbild nachvollziehbar festhalten
Eine Kündigung oder Auflösung des Mietverhältnisses sollte nicht allein auf pauschale Vorwürfe gestützt werden. Je genauer die einzelnen Vorfälle dokumentiert sind, desto besser lässt sich beurteilen, ob tatsächlich ein schwerwiegendes und fortgesetztes Fehlverhalten vorliegt.
Von Bedeutung sein können Beschwerden mehrerer Bewohner, Zeugenaussagen, Angaben zur Dauer und Häufigkeit der Vorfälle sowie der Umstand, ob der Mieter trotz konkreter Aufforderungen weitergemacht hat. Auch hier gilt: Nicht jeder Konflikt rechtfertigt die Beendigung eines Mietverhältnisses.
Diese Schritte sind jetzt sinnvoll
- Vorfälle chronologisch festhalten: Datum, Uhrzeit, Ort, beteiligte Personen und konkrete Auswirkungen sollten möglichst zeitnah notiert werden.
- Zeugen sichern: Andere Bewohner oder Besucher, die Vorfälle wahrgenommen haben, sollten um eine sachliche Schilderung gebeten werden.
- Schriftlich und ruhig kommunizieren: Forderungen, Aufnahmen zu unterlassen oder eine Kamera anders auszurichten, sollten nachvollziehbar formuliert werden.
- Keine eigenmächtigen Maßnahmen setzen: Kameras, technische Anlagen oder fremde Gegenstände dürfen nicht selbst entfernt oder beschädigt werden.
- Rechtliche Möglichkeiten früh prüfen: Vor einer Kündigung, einer gerichtlichen Auseinandersetzung oder einer Eskalation sollte die konkrete Beweislage bewertet werden.
Für die rechtliche Beurteilung kommt es stets auf die Einzelheiten an. Die Häufigkeit der Vorfälle, ihre Intensität, die Zahl der betroffenen Personen und das Verhalten nach einer Beschwerde können den Unterschied zwischen einem lösbaren Konflikt und einem erheblichen mietrechtlichen Problem ausmachen.
Häufige Fragen zu Fotografieren und Überwachung im Mietshaus
Kann ein einziges Foto schon zur Kündigung führen?
Ein einzelnes Foto wird nicht automatisch eine Kündigung rechtfertigen. Die Entscheidung des OGH zeigt vielmehr, dass insbesondere wiederholte Aufnahmen, Eingriffe in private Situationen, ausdrücklicher Widerspruch der Betroffenen und zusätzliche Belästigungen gemeinsam bewertet werden.
Darf ich eine Kamera auf meinen Stellplatz richten?
Der Schutz des eigenen Autos oder Stellplatzes kann ein nachvollziehbarer Grund für eine Kamera sein. Trotzdem muss darauf geachtet werden, dass nicht ohne Weiteres andere Bewohner, vorbeigehende Personen oder allgemein zugängliche Bereiche dauerhaft erfasst werden. Aufnahmewinkel und Umfang der Überwachung sind daher entscheidend.
Was kann ich tun, wenn mich ein Nachbar ständig fotografiert?
Dokumentieren Sie die Vorfälle und allfällige Zeugen. Teilen Sie dem Nachbarn sachlich mit, dass Sie mit den Aufnahmen nicht einverstanden sind, und informieren Sie gegebenenfalls die Hausverwaltung oder den Vermieter. Bei wiederholten oder besonders belastenden Vorfällen sollte frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden.
Reicht es, wenn der Nachbar die Kamera später entfernt?
Nicht unbedingt. Die Entfernung der Kamera kann zwar eine wichtige Maßnahme sein. Für die mietrechtliche Beurteilung bleibt aber auch das bisherige Verhalten relevant. Wenn es zusätzlich wiederholt zu Fotografien, Lärmbelästigungen oder anderen Eingriffen gekommen ist, kann weiterhin fraglich sein, ob ein zumutbares Zusammenleben möglich ist.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Konflikten im Mietshaus
Sie müssen wiederholte Überwachung, Fotografien oder Belästigungen nicht einfach hinnehmen. Ebenso sollten Vermieter eine mögliche Kündigung nicht vorschnell aussprechen, ohne die Vorfälle und die rechtlichen Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, betroffene Bewohner und Vermieter bei der Einordnung solcher Konflikte, bei der Sicherung relevanter Informationen und bei der Prüfung der weiteren rechtlichen Schritte. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei Pichler bei der sachlichen und rechtlich fundierten Klärung.
Für eine persönliche Einschätzung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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