Verspätete Mietzahlung: OGH [Rechtsanwalt Wien]

Verspätete Mietzahlung: Wann wiederholte Zahlungsrückstände zum rechtlichen Risiko werden

Verspätete Mietzahlung kommt ein paar Tage zu spät. Einmalig mag das vorkommen. Doch was passiert, wenn sich verspätete Zahlungen über Monate oder sogar Jahre wiederholen? Viele Mieter unterschätzen, dass nicht nur die Höhe eines Mietzinsrückstands entscheidend sein kann. Auch die Regelmäßigkeit, Mahnungen und nicht eingehaltene Zahlungsvereinbarungen spielen eine wichtige Rolle.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie streng Gerichte wiederholte verspätete Mietzahlungen beurteilen können. In der Entscheidung OGH vom 21.12.2017, 4 Ob 204/17d blieb die Beurteilung der Vorinstanzen bestehen: Das Verhalten des Mieters durfte unter den konkreten Umständen als grob schuldhaft gewertet werden.

Zur Entscheidung des OGH vom 21.12.2017, 4 Ob 204/17d.

Der typische Konflikt: Die Miete wird immer wieder zu spät überwiesen

In der Praxis beginnt ein solcher Konflikt oft unspektakulär. Die Miete wird nicht vollständig vergessen, sondern regelmäßig einige Tage oder Wochen verspätet bezahlt. Der Vermieter mahnt. Danach wird der offene Betrag überwiesen. Einige Zeit später wiederholt sich dasselbe.

Mitunter sprechen Vermieter und Mieter darüber, dass die Zahlung künftig etwas später erfolgen darf. Solche Absprachen werden jedoch häufig nur mündlich getroffen. Unklar bleibt dann, ob tatsächlich ein dauerhafter späterer Zahlungstermin vereinbart wurde oder ob der Vermieter lediglich einzelne Verzögerungen vorübergehend toleriert hat.

Für die rechtliche Beurteilung kommt es daher nicht allein darauf an, ob die Miete irgendwann nachbezahlt wurde. Entscheidend kann vielmehr das Gesamtbild sein:

• Wie oft kam es zu verspäteten Zahlungen?
• Wie lange bestanden die Rückstände jeweils?
• Gab es wiederholte Mahnungen?
• Wurden zugesagte Zahlungstermine eingehalten?
• War eine spätere Zahlung tatsächlich klar vereinbart?

Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2017 zur verspäteten Mietzahlung klargestellt hat

Der betroffene Mieter hatte seine Miete über mehrere Jahre hinweg regelmäßig verspätet bezahlt. Trotz Mahnungen kam es wiederholt zu Mietzinsrückständen. Im Verfahren berief er sich unter anderem darauf, dass ihm eine spätere Zahlung erlaubt worden sei.

Die Vorinstanzen beurteilten das Verhalten als ausreichend schwerwiegend. Der Mieter erhob dagegen eine außerordentliche Revision. Der OGH wies diese zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen.

Der zentrale Punkt war nicht eine einzelne verspätete Überweisung. Maßgeblich war vielmehr das wiederholte Verhalten über einen längeren Zeitraum. Nach den Feststellungen der Gerichte hatte der Mieter auch angeblich vereinbarte spätere Zahlungstermine nicht zuverlässig eingehalten.

Der OGH hielt fest, dass die Frage, ob ein Mieter Mietzinsrückstände grob verschuldet verursacht hat, grundsätzlich von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängt. Die Vorinstanzen hatten ihren Beurteilungsspielraum in diesem Fall nicht überschritten.

Warum eine „Duldung“ des Vermieters bei verspäteter Mietzahlung nicht automatisch schützt

Ein häufiger Einwand lautet: „Der Vermieter hat die verspätete Zahlung doch jahrelang akzeptiert.“ Das allein bedeutet jedoch nicht zwingend, dass verspätete Zahlungen dauerhaft erlaubt waren.

Eine tatsächliche Vereinbarung über einen späteren Zahlungstermin kann für die Beurteilung wichtig sein. Sie muss aber möglichst klar feststehen. Unpräzise Gespräche oder die bloße Tatsache, dass der Vermieter nicht sofort gerichtliche Schritte eingeleitet hat, schaffen nicht automatisch eine dauerhafte Erlaubnis.

Selbst wenn ein späterer Zahlungstermin vereinbart wurde, muss dieser eingehalten werden. Im vom OGH behandelten Fall konnte sich der Mieter gerade deshalb nicht erfolgreich auf die behauptete spätere Zahlungsfrist berufen, weil auch diese Termine wiederholt nicht eingehalten worden waren.

Für Mieter bedeutet das: Dass der Vermieter eine verspätete Zahlung zunächst hinnimmt, ist keine verlässliche Grundlage für ein dauerhaft verspätetes Zahlungsverhalten. Für Vermieter gilt umgekehrt: Eine längere Duldung kann die spätere rechtliche Beurteilung komplizierter machen. Klare Kommunikation und sorgfältige Dokumentation sind daher für beide Seiten wichtig.

Rechtsanwalt Wien: Der OGH prüft Einzelfallentscheidungen nicht unbegrenzt neu

Die außerordentliche Revision ist kein allgemeines Verfahren, in dem der gesamte Sachverhalt automatisch noch einmal vollständig beurteilt wird. Der OGH greift bei Fragen, die stark von den konkreten Umständen abhängen, nur eingeschränkt ein.

Ob ein Verhalten grob schuldhaft war, ist typischerweise eine solche Einzelfallfrage. Eine weitere Prüfung durch den OGH kommt daher nicht schon deshalb in Betracht, weil der betroffene Mieter die Beurteilung der Vorinstanzen für falsch hält. Erforderlich wäre vielmehr eine erhebliche Rechtsfrage oder eine deutliche Überschreitung des rechtlichen Beurteilungsspielraums.

Im Verfahren 4 Ob 204/17d sah der OGH eine solche Überschreitung nicht. Die jahrelangen und regelmäßigen verspäteten Zahlungen sowie die nicht zuverlässig eingehaltenen Zahlungstermine reichten aus, um die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen zu lassen.

Verfahrensfehler müssen rechtzeitig angesprochen werden

Der Mieter hatte außerdem kritisiert, dass im erstinstanzlichen Verfahren kein Dolmetscher beigezogen worden sei. Dieser Einwand war bereits im Berufungsverfahren behandelt und von der zweiten Instanz verneint worden.

Nach den Grundsätzen der österreichischen Zivilprozessordnung kann ein solcher Verfahrensmangel, der bereits in der Berufung geltend gemacht und von der zweiten Instanz verneint wurde, grundsätzlich nicht nochmals erfolgreich mit Revision an den OGH herangetragen werden.

Das hat praktische Bedeutung. Wer sprachliche Verständigungsprobleme hat, sollte diese nicht erst spät im Verfahren ansprechen. Bereits bei der ersten gerichtlichen Verhandlung muss klar gemacht werden, wenn die betroffene Person den Verfahrensstoff nicht ausreichend versteht und Unterstützung durch einen Dolmetscher benötigt.

Was Mieter bei einer verspäteten Mietzahlung jetzt konkret beachten sollten

Wiederholte verspätete Mietzahlungen sind nicht automatisch in jedem Fall ein grobes Verschulden. Ein einzelner geringfügiger Zahlungsverzug ist anders zu beurteilen als ein über Jahre fortgesetztes Muster. Dennoch sollten Mieter bei finanziellen Schwierigkeiten rasch handeln.

1. Rückstände sofort feststellen

Prüfen Sie, welche Mietzinsbeträge tatsächlich offen sind. Dabei sollten auch Betriebskosten, Nachzahlungen und bereits geleistete Teilzahlungen berücksichtigt werden. Kontoauszüge und Zahlungsbestätigungen können später entscheidend sein.

2. Nicht auf mündliche Zusagen verlassen

Wenn der Vermieter einer späteren Zahlung zustimmt, sollten der konkrete Betrag und der neue Zahlungstermin schriftlich festgehalten werden. Eine kurze E-Mail kann deutlich hilfreicher sein als eine unklare telefonische Absprache.

3. Vereinbarte Termine einhalten

Eine Zahlungserleichterung löst das Problem nur, wenn die neue Vereinbarung auch eingehalten wird. Wer erkennt, dass ein zugesagter Termin nicht gehalten werden kann, sollte den Vermieter unverzüglich informieren und eine realistische Lösung vorschlagen.

4. Mahnungen ernst nehmen

Eine Mahnung sollte nicht unbeachtet bleiben. Sie dokumentiert, dass der Vermieter den Zahlungsrückstand nicht einfach hinnimmt. Wiederholte Mahnungen können bei der späteren Beurteilung des Verschuldens eine wichtige Rolle spielen.

Auch Vermieter sollten verspätete Mietzahlungen sauber dokumentieren

Vermieter sollten jede offene Forderung, jede Mahnung und jede Zahlung nachvollziehbar festhalten. Dazu gehören insbesondere:

• der jeweilige Fälligkeitstermin;
• die Höhe des offenen Betrags;
• das Datum einer Zahlung;
• der Inhalt allfälliger Zahlungserleichterungen;
• weitere Mahnungen oder schriftliche Vereinbarungen.

Wird eine spätere Zahlung ausnahmsweise akzeptiert, sollte klar formuliert werden, ob es sich nur um eine einmalige Kulanz handelt oder ob tatsächlich ein neuer Zahlungstermin vereinbart wird. Eine jahrelange widerspruchslose Duldung bedeutet zwar nicht automatisch, dass jede weitere Verspätung erlaubt ist. Sie kann aber zu Diskussionen über die tatsächlichen Vereinbarungen und die rechtliche Bedeutung des bisherigen Verhaltens führen.

Häufige Fragen zur verspäteten Mietzahlung

Ist eine einmal verspätete Miete sofort ein Kündigungsgrund?

Eine einzelne geringfügige Verspätung ist nicht automatisch mit einem schwerwiegenden und über längere Zeit fortgesetzten Zahlungsverhalten gleichzusetzen. Entscheidend sind die konkreten Umstände, insbesondere die Dauer und Höhe des Rückstands, die Reaktion auf Mahnungen und die Frage, ob der Rückstand ausgeglichen wurde. Eine pauschale Beurteilung ist daher nicht möglich.

Kann ich mich darauf berufen, dass der Vermieter bisher nie geklagt hat?

Nein, daraus folgt nicht automatisch, dass verspätete Mietzahlungen dauerhaft akzeptiert werden. Das bisherige Verhalten des Vermieters kann zwar im Einzelfall eine Rolle spielen. Es ersetzt aber keine klare Vereinbarung über einen geänderten Zahlungstermin.

Was soll ich tun, wenn ich die Miete momentan nicht vollständig zahlen kann?

Warten Sie nicht auf die nächste Mahnung. Nehmen Sie möglichst sofort Kontakt mit dem Vermieter auf, erklären Sie die Situation und schlagen Sie einen konkreten, realistischen Zahlungsplan vor. Lassen Sie eine solche Vereinbarung schriftlich bestätigen und holen Sie bei drohenden rechtlichen Schritten frühzeitig anwaltlichen Rat ein.

Was kann ich tun, wenn ich die Gerichtssprache nicht ausreichend verstehe?

Sprechen Sie das Problem bereits im erstinstanzlichen Verfahren ausdrücklich an. Sprachliche Verständigungsprobleme sollten nicht erst nach einer negativen Entscheidung geltend gemacht werden. Ob ein Dolmetscher erforderlich ist und wie dies im konkreten Verfahren zu beantragen ist, sollte rechtzeitig geklärt werden.

Fazit: Regelmäßige verspätete Mietzahlungen können schwerwiegende Folgen haben

Die Entscheidung des OGH vom 21.12.2017, 4 Ob 204/17d, ist zwar nicht neu, bleibt für die Praxis aber aufschlussreich. Sie zeigt, dass wiederholte verspätete Mietzahlungen über Jahre hinweg als grob schuldhaft beurteilt werden können. Eine behauptete Duldung durch den Vermieter schützt nicht automatisch. Ebenso wenig genügt es, sich auf mündliche Absprachen zu berufen, wenn vereinbarte spätere Zahlungstermine anschließend nicht eingehalten werden.

Wer Mietzinsrückstände hat, sollte deshalb frühzeitig handeln, Unterlagen sichern und Vereinbarungen schriftlich festhalten. Je länger sich Zahlungsverzögerungen wiederholen, desto schwieriger wird es, das eigene Verhalten später überzeugend zu erklären.

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