Vermietung an Asylwerber: Was Wohnungseigentümer wissen müssen
Kann die Vermietung an Asylwerber von der Eigentümergemeinschaft verhindert werden? Die Antwort hängt nicht davon ab, welcher Personengruppe die Bewohner angehören. Entscheidend ist vielmehr, wie die Wohnung tatsächlich genutzt wird und ob dadurch konkrete, unzulässige Beeinträchtigungen für andere Bewohner entstehen.
Diese Unterscheidung ist für Wohnungseigentümer, Vermieter und Nachbarn von großer Bedeutung. Denn ein allgemeines Missfallen gegenüber einer bestimmten Bewohnergruppe ersetzt weder eine rechtliche Begründung noch den Nachweis einer konkreten Störung. Das gilt auch bei der Vermietung an Asylwerber.
Der Ausgangsfall: Wohnung in Innsbruck wurde an das Land Tirol vermietet
In Innsbruck ging es um eine Wohn-, Büro- und Geschäftsliegenschaft. Ein ursprünglich als Büro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt war rechtskräftig in eine Wohnung umgewidmet worden. Der Umbau zu einer größeren Wohngemeinschaft mit zehn Zimmern, zwei Bädern, getrennten WCs und einer Gemeinschaftsküche war ausdrücklich genehmigt.
Der Eigentümer vermietete die Einheit anschließend an das Land Tirol. Dort wurden Asylwerber untergebracht. Andere Wohnungseigentümer wollten diese Nutzung verhindern. Sie bezeichneten die Wohnung unter anderem als "Asylheim" und vertraten die Ansicht, eine solche Verwendung sei mit der Widmung als Wohnung nicht vereinbar.
Zusätzlich wurden Lärm in der Nacht und Geruchsbelästigungen durch das Kochen vieler Bewohner geltend gemacht. Gefordert wurde daher, entweder die Unterbringung von Asylwerbern oder zumindest die Vermietung an eine größere Zahl von Personen zu untersagen.
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2017 klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision der klagenden Wohnungseigentümer zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 20.07.2017, 5 Ob 68/17m. Damit blieb die Abweisung des Hauptbegehrens endgültig bestehen. Zur Entscheidung.
Der Eigentümer durfte die Wohnung grundsätzlich an das Land Tirol vermieten und dort Asylwerber wohnen lassen. Der OGH stellte dabei insbesondere auf folgende Punkte ab:
- Ein Wohnungseigentümer darf seine Einheit grundsätzlich vermieten, ohne vorher die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einholen zu müssen.
- Die Vermietung an eine bestimmte Personengruppe darf nicht allein deshalb untersagt werden, weil diese Personengruppe den anderen Eigentümern nicht genehm ist.
- Die konkrete Nutzung entsprach der rechtskräftig festgelegten Widmung als Wohnung beziehungsweise als Wohngemeinschaft.
- Eine kurzfristige touristische Vermietung oder ein Beherbergungsbetrieb lag nach den Feststellungen nicht vor.
- Konkrete unzulässige Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch können unabhängig davon rechtlich bekämpft werden.
Wichtig ist die genaue Reichweite dieser Entscheidung: Der OGH hatte in diesem Verfahren vor allem über das generelle Verbot der Nutzung durch Asylwerber zu entscheiden. Die Fragen zu Lärm und Geruch waren teilweise bereits anders beurteilt worden beziehungsweise noch an das Erstgericht zurückverwiesen. Die Entscheidung bedeutet daher nicht, dass jede Form von Lärm oder Geruchsbelästigung hingenommen werden muss.
Nicht die Bewohnergruppe, sondern die tatsächliche Nutzung zählt
Im Wohnungseigentumsrecht ist grundsätzlich entscheidend, welche Nutzung für ein Objekt vereinbart oder rechtskräftig festgelegt wurde. Ist eine Wohnung als Wohnraum gewidmet, kann sie von unterschiedlichen Personengruppen bewohnt werden. Dazu können etwa Familien, Studierende, Personen mit besonderen Bedürfnissen oder Asylwerber gehören.
Die Zusammensetzung der Bewohner verändert die Widmung nicht automatisch. Wird eine Wohnung tatsächlich zum Wohnen genutzt, spricht das zunächst für eine widmungsgemäße Verwendung. Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn die Nutzung in Wahrheit einen anderen Charakter hat, etwa wenn ein touristischer Beherbergungsbetrieb, ein gewerblicher Betrieb oder eine sonstige nicht genehmigte Nutzung vorliegt.
Ein generelles Vetorecht der Nachbarn besteht daher nicht. Die übrigen Wohnungseigentümer können nicht allein mit dem Argument einschreiten, dass ihnen die Bewohner oder deren Herkunft nicht gefallen. Auch pauschale Sicherheitsbedenken reichen für ein Nutzungsverbot grundsätzlich nicht aus. Das gilt grundsätzlich auch für die Vermietung an Asylwerber.
Wann können sich Nachbarn dennoch wehren?
Nachbarn sind rechtlich nicht schutzlos. Entstehen durch die konkrete Nutzung erhebliche und unzulässige Beeinträchtigungen, können Unterlassungsansprüche in Betracht kommen. Die rechtliche Grundlage für Immissionen wie Lärm oder Geruch bildet insbesondere § 364 ABGB.
Erforderlich sind jedoch konkrete Tatsachen. Die bloße Vermutung, dass viele Bewohner möglicherweise zu mehr Lärm führen könnten, genügt nicht. Ebenso wenig reicht die allgemeine Behauptung, in einer größeren Wohngemeinschaft werde zwangsläufig besonders intensiv gekocht oder gefeiert.
Entscheidend können unter anderem folgende Fragen sein:
- Wie häufig tritt die Störung auf?
- Zu welchen Tages- oder Nachtzeiten kommt es zu Lärm?
- Ist die Beeinträchtigung nach ihrer Intensität wesentlich?
- Entspricht sie noch dem, was am konkreten Ort üblich ist?
- Kann die behauptete Störung nachvollziehbar bewiesen werden?
Auch der Einsatz von Betreuungspersonal oder Security beweist für sich allein keine konkrete Gefährdung. Solche Maßnahmen können ebenso darauf hindeuten, dass der Vermieter Probleme verhindern und den ordnungsgemäßen Betrieb sicherstellen möchte.
Was bedeutet die Vermietung an Asylwerber im Alltag?
Für Vermieter und Wohnungseigentümer
Wer eine Wohnung vermietet, darf grundsätzlich selbst entscheiden, an wen die Vermietung erfolgt. Eine Vermietung an das Land Tirol, eine soziale Einrichtung oder eine andere Organisation ist nicht automatisch unzulässig, wenn die Einheit zu Wohnzwecken genutzt wird. Das gilt auch für die Vermietung an Asylwerber.
Vor Abschluss eines Mietvertrags sollten Eigentümer dennoch sorgfältig prüfen:
- Welche Widmung ist im Wohnungseigentumsvertrag und in den behördlichen Bewilligungen vorgesehen?
- Gibt es besondere Vereinbarungen oder Einschränkungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft?
- Handelt es sich tatsächlich um Wohnen oder möglicherweise um Beherbergung beziehungsweise einen Gewerbebetrieb?
- Ist die geplante Bewohnerzahl mit der genehmigten Raumaufteilung und den öffentlich-rechtlichen Vorgaben vereinbar?
Eine rechtskräftige Umwidmung und eine klare Genehmigung der Raumaufteilung können für die rechtliche Beurteilung besonders wichtig sein. Sie ersetzen aber nicht die Prüfung, ob die konkrete Nutzung später zu nachweisbaren Beeinträchtigungen führt.
Für andere Wohnungseigentümer und Nachbarn
Wer sich gegen tatsächliche Störungen wehren möchte, sollte nicht bei pauschalen Vorwürfen stehen bleiben. Sinnvoll ist eine möglichst genaue Dokumentation:
- Datum und Uhrzeit der jeweiligen Störung,
- Dauer und Art des Lärms oder Geruchs,
- konkrete Auswirkungen auf die eigene Wohnung,
- Zeugen und weitere betroffene Personen,
- Fotos, Schriftverkehr oder sonstige Beweismittel,
- gegebenenfalls behördliche Einsatzberichte oder Messungen.
Ein Lärmprotokoll ersetzt zwar nicht automatisch den erforderlichen Nachweis, kann aber helfen, wiederkehrende und erhebliche Beeinträchtigungen nachvollziehbar darzustellen. Entscheidend bleibt immer die konkrete Situation vor Ort.
Rechtsanwalt Wien: Praktische Checkliste zur Vermietung an Asylwerber
- Widmung prüfen: Klären Sie, ob die Einheit als Wohnung, Wohngemeinschaft oder für einen anderen Zweck gewidmet ist.
- Unterlagen sichern: Sammeln Sie Wohnungseigentumsvertrag, Benützungsregelungen, Bewilligungen und relevante Vereinbarungen.
- Nutzung konkret feststellen: Prüfen Sie, ob tatsächlich gewohnt wird oder ob die Nutzung darüber hinausgeht.
- Störungen dokumentieren: Halten Sie Lärm, Geruch oder andere Beeinträchtigungen präzise und zeitnah fest.
- Keine voreiligen Verbote verlangen: Eine bestimmte Bewohnergruppe allein rechtfertigt in der Regel kein generelles Nutzungsverbot.
- Rechtliche Schritte vorbereiten: Lassen Sie vor einer Klage oder einem Unterlassungsbegehren prüfen, ob die Beweise für eine wesentliche und unzulässige Beeinträchtigung ausreichen.
Häufige Fragen zur Unterbringung von Asylwerbern in Wohnungen
Kann die Eigentümergemeinschaft verhindern, dass Asylwerber in eine Wohnung einziehen?
Nicht allein deshalb, weil es sich um Asylwerber handelt. Wenn die Wohnung widmungsgemäß zu Wohnzwecken genutzt wird, besteht grundsätzlich kein allgemeines Recht, diese Personengruppe auszuschließen. Anders kann die Situation beurteilt werden, wenn besondere vertragliche Beschränkungen bestehen oder die tatsächliche Nutzung von der zulässigen Widmung abweicht.
Reicht die Angst vor mehr Lärm für ein Verbot?
Nein. Eine bloße Befürchtung genügt grundsätzlich nicht. Für einen Unterlassungsanspruch müssen konkrete, erhebliche und unzulässige Beeinträchtigungen nachvollziehbar dargelegt werden.
Was kann ich gegen nächtlichen Lärm unternehmen?
Dokumentieren Sie die Vorfälle mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms. Bewahren Sie Nachrichten und Beschwerden auf und halten Sie mögliche Zeugen fest. Anschließend sollte geprüft werden, ob die Beeinträchtigungen die Schwelle des rechtlich Unzulässigen erreichen.
Ist eine große Wohngemeinschaft automatisch ein Beherbergungsbetrieb?
Nein. Die Zahl der Bewohner allein entscheidet nicht automatisch über die rechtliche Einordnung. Maßgeblich sind die konkrete Organisation, die tatsächliche Nutzung, die Widmung und die Frage, ob etwa eine kurzfristige touristische Beherbergung oder ein sonstiger Betrieb vorliegt.
Rechtliche Unterstützung bei Streitigkeiten im Wohnungseigentum
Ob eine Wohnnutzung zulässig ist, lässt sich selten allein anhand der Bewohnerzahl oder einzelner Beschwerden beurteilen. Entscheidend sind die Widmung, bestehende Vereinbarungen, behördliche Bewilligungen und die konkrete Auswirkung der Nutzung.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer, Vermieter und betroffene Nachbarn bei der rechtlichen Einordnung der Situation, der Sicherung von Beweisen und der Vorbereitung geeigneter Schritte. Lassen Sie Ihre Ansprüche und Einwendungen frühzeitig prüfen, bevor sich der Konflikt innerhalb der Eigentümergemeinschaft verfestigt.
Für ein Beratungsgespräch erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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