Veräußerungs- und Belastungsverbot bei Schenkung: Warum eine bedingte Zustimmung nicht genügt
Veräußerungs- und Belastungsverbot: Eine Liegenschaft soll innerhalb der Familie übertragen werden. Der Eigentümer möchte sie etwa seinem Sohn schenken, der Berechtigte eines eingetragenen Veräußerungs- und Belastungsverbots stimmt der Übergabe grundsätzlich zu. Gleichzeitig soll das bisherige Verbot aber unverändert bestehen bleiben.
Was zunächst nach einer vernünftigen Absicherung klingt, kann grundbuchsrechtlich zum Problem werden. Eine Zustimmung „unter Fortbestand“ des bisherigen Verbots reicht nicht aus, um den Eigentümerwechsel eintragen zu lassen. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020, die für Schenkungen, Übergaben und andere Eigentumsübertragungen weiterhin von Bedeutung ist.
Das Veräußerungs- und Belastungsverbot bei einer Eigentumsübertragung
Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot schützt eine bestimmte Person davor, dass eine Liegenschaft ohne ihre Zustimmung verkauft oder belastet wird. Im Grundbuch ist damit eine rechtliche Beschränkung des Eigentümers vermerkt.
In der Praxis entsteht häufig folgende Situation:
- Eine Liegenschaft steht im Eigentum eines Elternteils.
- Ein Kind oder eine andere nahestehende Person soll die Liegenschaft durch Schenkung oder Übergabe erhalten.
- Im Grundbuch ist zugunsten einer dritten Person ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingetragen.
- Die berechtigte Person stimmt dem Eigentümerwechsel zwar zu, möchte aber weiterhin verhindern, dass der neue Eigentümer die Liegenschaft verkauft oder belastet.
Die Beteiligten versuchen dann oft, die Zustimmung entsprechend einzuschränken. In einer Vereinbarung heißt es beispielsweise sinngemäß, dass der Übertragung zugestimmt wird, das bestehende Verbot aber auch gegenüber dem neuen Eigentümer weitergelten soll.
Genau diese Kombination ist rechtlich problematisch. Das alte Verbot kann nicht einfach durch eine Bedingung an den neuen Eigentümer „weitergereicht“ werden.
Was der OGH zum Veräußerungs- und Belastungsverbot und zur bedingten Zustimmung entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit dieser Frage in der Entscheidung OGH vom 03.04.2020, 5 Ob 12/20f. Die Entscheidung ist damit nicht neu, sondern stammt aus dem Jahr 2020. Ihre grundsätzliche Aussage ist für die Gestaltung von Übergabeverträgen und Grundbuchsanträgen weiterhin wichtig. Zur Entscheidung.
In dem Fall wollte ein Liegenschaftseigentümer seine Immobilie seinem Sohn schenken. Der Sohn sollte als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Zugunsten einer anderen Person war jedoch ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingetragen.
Die verbotsberechtigte Person erklärte sich mit der Eigentumsübertragung einverstanden. Die Zustimmung wurde allerdings an die Bedingung geknüpft, dass das bisherige Verbot trotz des Eigentümerwechsels bestehen bleibt.
Das Grundbuchgericht wies den Antrag ab. Auch das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück und hielt damit fest:
Eine Zustimmung zur Eigentumsübertragung unter gleichzeitigem Fortbestand des bisherigen Veräußerungs- und Belastungsverbots ist rechtlich nicht möglich.
Nach der Entscheidung bestehen grundsätzlich zwei klare Möglichkeiten:
- Uneingeschränkte Zustimmung: Die berechtigte Person stimmt der Eigentumsübertragung ohne eine solche Bedingung zu. Das bisherige Veräußerungs- und Belastungsverbot erlischt grundsätzlich.
- Keine Zustimmung: Die berechtigte Person stimmt nicht zu. Dann kann die Eigentumsübertragung wegen des bestehenden Verbots nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Eine dritte Variante – Zustimmung zur Übertragung, aber gleichzeitige unveränderte Weitergeltung des alten Verbots – genügt hingegen nicht.
Warum das alte Verbot nicht einfach bestehen bleiben kann
Das Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB ist nicht bloß eine beliebige vertragliche Vereinbarung. Es ist rechtlich eng mit den ursprünglichen Beteiligten und dem persönlichen Naheverhältnis zwischen ihnen verbunden.
Das bedeutet: Das Verbot wirkt nicht automatisch unabhängig davon, wer künftig Eigentümer der Liegenschaft ist. Es kann daher nicht durch eine Vertragsklausel so gestaltet werden, dass es ohne weitere rechtliche Prüfung unverändert auf den Rechtsnachfolger übergeht.
Andernfalls würde die gesetzliche Ausgestaltung des Verbots umgangen. Der bisherige Eigentümer könnte die Liegenschaft übertragen, der neue Eigentümer würde eingetragen, und das ursprüngliche Verbot würde dennoch so behandelt, als wäre der bisherige Eigentümer weiterhin Vertragspartner. Genau diese Wirkung lässt sich nicht allein durch eine bedingte Zustimmung herbeiführen.
Entscheidend ist außerdem die Unterscheidung zwischen einem alten und einem neuen Veräußerungs- und Belastungsverbot:
- Das alte Verbot kann nicht einfach trotz des Eigentümerwechsels fortgeführt werden.
- Ein neues Verbot kann unter Umständen neu vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.
Ein solches neues Verbot setzt jedoch voraus, dass die gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind. Insbesondere muss das erforderliche Angehörigen- oder Naheverhältnis vorliegen. Außerdem muss die Eintragung ausdrücklich beantragt und grundbuchsrechtlich korrekt umgesetzt werden.
Was ein neues Verbot für den Rang im Grundbuch bedeutet
Die Neueintragung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots ist nicht bloß eine Formsache. Sie kann Auswirkungen auf die Rangstelle im Grundbuch haben. Diese Rangstelle ist wesentlich, wenn bereits Pfandrechte, Hypotheken oder andere Belastungen bestehen oder künftig eingetragen werden sollen.
Gerade bei finanzierten Liegenschaften ist daher sorgfältig zu prüfen, welche Rechte bereits im Grundbuch eingetragen sind und welchen Rang ein neues Verbot erhalten würde. Eine rechtliche Absicherung kann wirtschaftlich deutlich schwächer ausfallen, wenn sie hinter anderen Rechten zurücktritt.
Auch Banken können betroffen sein. Ein neues Veräußerungs- und Belastungsverbot kann die Beleihbarkeit einer Liegenschaft beeinflussen oder zusätzliche Zustimmungserfordernisse auslösen. Die gewünschte Absicherung sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Maßgeblich ist das gesamte Grundbuch und die konkrete Vertragsgestaltung.
Diese Folgen hat die Entscheidung in der Praxis
1. Die Schenkung an ein Kind
Ein Elternteil möchte ein Haus an sein Kind übertragen. Eine dritte Person ist als verbotsberechtigt eingetragen und erklärt sich mit der Schenkung einverstanden, verlangt aber, dass das alte Verbot weiterbesteht.
Eine solche Zustimmung ist nicht ausreichend. Soll die Übertragung dennoch stattfinden, muss geprüft werden, ob ein neues Veräußerungs- und Belastungsverbot zugunsten der berechtigten Person vereinbart werden kann.
2. Die Übergabe einer Wohnung innerhalb der Familie
Bei einer Übergabe wird im Vertrag festgehalten, dass der Übernehmer sofort Eigentümer werden soll, die bisherige Beschränkung aber unverändert gilt. Wird nur diese bedingte Zustimmung eingeholt, kann das Grundbuchgericht die Eintragung des neuen Eigentümers ablehnen.
Die Vertragsparteien müssen daher vor der Unterzeichnung klären, ob eine uneingeschränkte Zustimmung gewollt ist oder ob ein neues Verbot beantragt werden soll.
3. Die Absicherung eines Elternteils oder Angehörigen
Eine verbotsberechtigte Person möchte verhindern, dass der neue Eigentümer die Liegenschaft verkauft oder mit einem Pfandrecht belastet. Dieses Anliegen ist nachvollziehbar, lässt sich aber nicht automatisch durch die Fortführung des alten Verbots absichern.
Erforderlich kann vielmehr eine neue Vereinbarung sein. Dabei sind das persönliche Naheverhältnis, die formalen Voraussetzungen und der Rang im Grundbuch zu prüfen.
4. Ein bereits belastetes Grundstück
Bestehen schon Hypotheken oder andere Rechte, kann eine neue Eintragung die rechtliche Position der Beteiligten verändern. Vor allem bei einer Finanzierung darf nicht nur auf den Wortlaut des Übergabevertrags geachtet werden. Der aktuelle Grundbuchstand ist entscheidend.
Vor der Unterzeichnung: Diese Punkte sollten geprüft werden
- Aktuellen Grundbuchauszug einholen: Prüfen Sie, ob ein Veräußerungs- und Belastungsverbot tatsächlich eingetragen ist und wer davon begünstigt ist.
- Wortlaut des Verbots genau lesen: Auch weitere Belastungen, Pfandrechte oder Rangordnungen können für die Übertragung relevant sein.
- Zustimmung klar formulieren: Eine Zustimmung sollte nicht widersprüchlich oder mit einer rechtlich unzulässigen Fortbestandsklausel versehen sein.
- Neues Verbot prüfen: Wenn die Absicherung trotz Eigentümerwechsel erhalten bleiben soll, muss geprüft werden, ob ein neues Verbot vereinbart und eingetragen werden kann.
- Rangfolge berücksichtigen: Die Auswirkungen einer Neueintragung auf Banken, Pfandrechte und andere Gläubiger sollten vorab geklärt werden.
- Grundbuchsantrag abstimmen: Vertrag, Zustimmungserklärungen und Eintragungsantrag müssen inhaltlich zusammenpassen.
Besonders riskant ist es, einen Übergabevertrag zu unterzeichnen und erst danach zu klären, ob die gewünschte Eintragung überhaupt möglich ist. Eine nachträgliche Korrektur kann zusätzlichen Aufwand verursachen und unter Umständen die gesamte Übertragung verzögern.
Häufige Fragen zum Veräußerungs- und Belastungsverbot
Kann der Berechtigte der Übertragung zustimmen und trotzdem das alte Verbot behalten?
Nein, nicht in der Form einer bloßen bedingten Zustimmung. Nach der Entscheidung des OGH kann das alte Verbot nicht einfach trotz Eigentümerwechsels unverändert fortbestehen. Entweder erfolgt eine uneingeschränkte Zustimmung oder es muss geprüft werden, ob ein neues Verbot eingetragen werden kann.
Was passiert, wenn die Zustimmung unklar formuliert ist?
Das Grundbuchgericht kann die Eintragung ablehnen, wenn aus der Zustimmung nicht eindeutig hervorgeht, welche rechtliche Wirkung gewollt ist oder wenn die Zustimmung die Eigentumsübertragung mit einer unzulässigen Bedingung verbindet. Deshalb sollten Zustimmungserklärung und Grundbuchsantrag sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.
Kann ein neues Veräußerungs- und Belastungsverbot immer eingetragen werden?
Nein. Es müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört insbesondere das erforderliche persönliche Naheverhältnis. Außerdem sind die konkrete Vereinbarung, der Antrag und die Rangverhältnisse im Grundbuch zu prüfen.
Was sollte ich tun, wenn die Übertragung bereits abgewiesen wurde?
Dann sollte zunächst geklärt werden, aus welchem Grund die Eintragung abgelehnt wurde. Je nach Situation kann eine eindeutige Zustimmung erforderlich sein oder eine neue Vereinbarung über ein Veräußerungs- und Belastungsverbot in Betracht kommen. Eine neuerliche Einreichung ohne rechtliche Überarbeitung kann zu einer weiteren Abweisung führen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen
Ein bestehendes Veräußerungs- und Belastungsverbot lässt sich nicht ohne Weiteres mit einer Eigentumsübertragung verbinden. Wer eine Liegenschaft schenken, übergeben oder übernehmen möchte, sollte deshalb vor der Vertragsunterzeichnung den Grundbuchstand, die Zustimmungserklärungen und mögliche neue Sicherungen prüfen lassen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der rechtlichen Gestaltung von Liegenschaftsübertragungen und bei Fragen zu grundbücherlichen Belastungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis können die konkreten Vertrags- und Eintragungserfordernisse frühzeitig beurteilt werden.
Wenn Sie von einem Veräußerungs- und Belastungsverbot betroffen sind oder eine Schenkung beziehungsweise Übergabe planen, nehmen Sie Kontakt mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH auf:
Pichler Rechtsanwalt GmbH
Karlsplatz 3, 1010 Wien
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