Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Wann die Nutzung eines fremden Raums zur Kündigung führen kann
Unleidliches Verhalten im Mietrecht kann vorliegen, wenn ein Mieter einen fremden Raum trotz rechtskräftiger gerichtlicher Entscheidung weiterhin allein nutzt.
Ein zusätzlicher Raum im Haus wird seit Jahren mitbenutzt. Ein Schlüssel ist vorhanden. Der Zugang zu den eigenen Wohnungen führt vielleicht sogar durch diesen Bereich. Daraus kann jedoch nicht automatisch ein eigenes Nutzungsrecht entstehen.
Besonders riskant wird es, wenn bereits rechtskräftig festgestellt wurde, dass ein Mieter einen Raum nicht allein benützen darf, und er sich dennoch weigert, diese Entscheidung umzusetzen. Eine solche beharrliche Weigerung kann im österreichischen Mietrecht weitreichende Folgen haben – bis hin zur Kündigung des gesamten Mietverhältnisses wegen „unleidlichen Verhaltens“.
Der konkrete Fall: Ein Vorraum, ein Schlüssel und ein jahrelanger Streit
In dem vom Obersten Gerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Mieter mehrere Wohnungen gemietet. Vor diesen Wohnungen lag ein etwa 2,5 m² großer Vorraum. Dieser war durch eine versperrbare Tür vom allgemeinen Gangbereich getrennt. Nur der Mieter verfügte über einen Schlüssel.
In einem früheren Gerichtsverfahren war bereits rechtskräftig festgestellt worden, dass dem Mieter an diesem Vorraum kein eigenes Mietrecht und kein Recht zur alleinigen Benützung zustand. Trotzdem verwendete er den Raum weiterhin als Zugang zu seinen Wohnungen.
Die Vermieterinnen forderten ihn mehrfach auf, den Schlüssel herauszugeben. Sie erklärten sich sogar bereit, die damit verbundenen Kosten zu ersetzen. Der Mieter kam dieser Aufforderung nicht nach.
Daraufhin ließen die Vermieterinnen das Schloss austauschen. Der Mieter brachte anschließend eine Besitzstörungsklage ein. Zusätzlich kündigten die Vermieterinnen das Mietverhältnis wegen unleidlichen Verhaltens.
Was der OGH dazu entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die außerordentliche Revision des Mieters zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 04.07.2017, 3 Ob 120/17v. Zur Entscheidung.
Der OGH stellte klar, dass der Mieter den Vorraum nicht weiterhin allein benützen durfte, nachdem sein entsprechendes Recht bereits rechtskräftig verneint worden war. Dabei war nicht entscheidend, ob er im Vorraum Gegenstände lagerte oder ihn ausschließlich als Durchgang verwendete.
Entscheidend war vielmehr die beharrliche Weigerung, die alleinige Nutzung aufzugeben und den Vermieterinnen den Zugang zu ermöglichen. Der Mieter musste die Folgen des rechtskräftigen Urteils beachten. Dafür war es nicht erforderlich, dass zusätzlich ein eigenes Urteil ergangen war, das ihn ausdrücklich zur Übergabe des Schlüssels verpflichtete.
Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Warum die Nutzung eines nicht mitgemieteten Raums problematisch ist
Nach § 30 Abs 2 Z 3, 2. Fall MRG kann ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn sich der Mieter so verhält, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar wird. Dazu kann insbesondere ein Verhalten zählen, das als „unleidlich“ einzustufen ist.
Ein einzelner geringfügiger Streit führt nicht automatisch zur Kündigung. Die Beurteilung hängt immer von den Umständen des konkreten Falls ab. Der OGH fasste in seiner Entscheidung jedoch seine bisherige Rechtsprechung zusammen: Dehnt ein Mieter sein Nutzungsrecht wiederholt auf Räume oder Gegenstände aus, die gar nicht mitvermietet wurden, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen.
Im entschiedenen Fall kamen mehrere Umstände zusammen:
- Es stand bereits rechtskräftig fest, dass der Mieter kein eigenes Recht am Vorraum hatte.
- Der Mieter hielt dennoch an der alleinigen Benützung fest.
- Er ignorierte wiederholte Aufforderungen zur Herausgabe des Schlüssels.
- Er verweigerte den Vermieterinnen weiterhin den Zugang.
Diese Kombination bewertete der OGH als beharrlich vertragswidriges Verhalten. Das Vertrauen des Vermieters in die Vertragstreue des Mieters kann dadurch so stark erschüttert werden, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.
Besonders wichtig ist: Es müssen nicht zwingend konkrete Schäden oder eine besondere Gefahr für das Gebäude nachgewiesen werden. Auch die fortgesetzte Missachtung eines festgestellten Rechtszustands kann erheblich sein.
Ein Zugang bedeutet nicht automatisch ein eigenes Benützungsrecht
Der Mieter hatte argumentiert, er habe den Vorraum lediglich bestimmungsgemäß als Zugang zu seinen Wohnungen verwendet. Dieses Argument überzeugte den OGH nicht.
Ein Raum kann praktisch notwendig sein, um eine Wohnung zu erreichen. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass der Mieter diesen Raum ausschließlich nutzen, versperren oder anderen den Zugang verwehren darf. Entscheidend ist, was tatsächlich vereinbart oder rechtswirksam festgestellt wurde.
Das gilt auch für andere Flächen im Haus. Typische Streitpunkte sind etwa:
- Abstellräume und Kellerbereiche,
- Dachböden und Nebenräume,
- Gänge und Vorräume,
- Garten- und Hofflächen,
- allgemeine Teile des Hauses,
- Flächen vor oder neben der gemieteten Wohnung.
Eine langjährige Nutzung allein ersetzt nicht zwingend eine vertragliche Vereinbarung. Auch die Tatsache, dass ein Mieter einen Schlüssel besitzt, beweist für sich genommen nicht, dass ihm ein dauerhaftes oder ausschließliches Nutzungsrecht zusteht.
Was Mieter jetzt beachten sollten
Mieter sollten zunächst genau prüfen, welche Räume und Flächen vom Mietvertrag umfasst sind. Dabei können neben dem Mietvertrag auch Pläne, Übergabeprotokolle, ergänzende Vereinbarungen und frühere gerichtliche Entscheidungen eine Rolle spielen.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ein Gericht bereits festgestellt hat, dass kein Nutzungsrecht besteht. Eine solche Entscheidung sollte nicht nur formal zur Kenntnis genommen, sondern praktisch umgesetzt werden. Wer weiterhin allein über den Raum verfügt, einen Schlüssel zurückhält oder den Zugang des Vermieters verhindert, setzt sich erheblichen Risiken aus.
Sinnvolle Schritte sind:
- den Mietvertrag und allfällige Beilagen sorgfältig prüfen,
- gerichtliche Entscheidungen und bisherige Korrespondenz zusammentragen,
- strittige Aufforderungen nicht einfach ignorieren,
- Schlüssel- und Zugangsfragen schriftlich klären,
- vor einer weiteren Nutzung rechtliche Beratung einholen.
Wer der Ansicht ist, einen Raum weiterhin benutzen zu dürfen, sollte diese Position nicht eigenmächtig durchsetzen. Gerade nach einem rechtskräftigen Urteil kann ein weiteres Beharren auf der bisherigen Nutzung als bewusste Missachtung der Rechtslage verstanden werden.
Was Vermieter dokumentieren sollten
Auch Vermieter sollten nicht vorschnell handeln. Eine klare und nachvollziehbare Vorgangsweise ist entscheidend. Zunächst sollte dokumentiert werden, welcher Raum betroffen ist und weshalb keine Berechtigung des Mieters zur alleinigen Nutzung besteht.
In weiterer Folge empfiehlt es sich, den Mieter schriftlich zur Beendigung der unberechtigten Nutzung und gegebenenfalls zur Herausgabe eines Schlüssels aufzufordern. Eine angemessene Frist sowie ein nachvollziehbares Angebot zum Ersatz notwendiger Kosten können dabei wesentlich sein.
Aufbewahrt werden sollten insbesondere:
- schriftliche Aufforderungen und Antworten des Mieters,
- Nachweise über die verweigerte Schlüsselübergabe,
- frühere Gerichtsentscheidungen,
- Fotos, Pläne oder sonstige Unterlagen zur Raumaufteilung,
- Nachweise über angebotene oder tatsächlich ersetzte Kosten.
Der Fall des OGH zeigt, dass nicht erst die Lagerung von Gegenständen oder eine Beschädigung des Raums problematisch sein muss. Bereits die beharrliche alleinige Nutzung eines nicht mitgemieteten Bereichs kann mietrechtlich erheblich werden.
Häufige Fragen aus der Praxis
Ich benutze einen Raum schon seit Jahren. Habe ich dadurch automatisch ein Nutzungsrecht?
Nein. Eine lange Nutzung kann zwar für die rechtliche Beurteilung relevant sein, sie begründet aber nicht automatisch ein Miet- oder Alleinbenützungsrecht. Entscheidend sind insbesondere der Mietvertrag, ergänzende Vereinbarungen und eine allfällige rechtskräftige gerichtliche Feststellung.
Kann ich einen Raum als Zugang verwenden, wenn ich sonst nicht zu meiner Wohnung komme?
Das hängt von den konkreten rechtlichen Vereinbarungen ab. Ein notwendiger Zugang kann praktische Bedeutung haben, begründet aber nicht automatisch das Recht, einen nicht mitgemieteten Raum allein zu versperren oder den Eigentümer vom Zugang auszuschließen.
Kann die Verweigerung eines Schlüssels wirklich zur Kündigung führen?
Eine Schlüsselverweigerung allein führt nicht in jedem Fall zur Kündigung. Sie kann jedoch gemeinsam mit anderen Umständen erheblich sein – insbesondere dann, wenn bereits rechtskräftig feststeht, dass kein eigenes Nutzungsrecht besteht und der Mieter die alleinige Nutzung trotzdem beharrlich fortsetzt. Nach § 30 Abs 2 Z 3, 2. Fall MRG kann ein solches Verhalten unter Umständen als unleidliches Verhalten beurteilt werden.
Muss der Vermieter zuerst ein weiteres Urteil auf Schlüsselübergabe erwirken?
Nach der Entscheidung OGH vom 04.07.2017, 3 Ob 120/17v war dies im konkreten Fall nicht erforderlich. Der Mieter musste die Folgen der bereits rechtskräftigen Entscheidung beachten. Ob dies auch in einem anderen Fall so beurteilt wird, hängt jedoch von den jeweiligen Unterlagen und Umständen ab.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig handeln, bevor aus einem Raumstreit ein Kündigungsgrund wird
Streitigkeiten über Nebenräume wirken auf den ersten Blick oft nebensächlich. Sie können jedoch das gesamte Mietverhältnis belasten, wenn eine Partei eine bestimmte Nutzung trotz klarer Aufforderung oder gerichtlicher Klärung fortsetzt.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zu Nutzungsrechten, Schlüsselübergaben, Besitzstörungen und Kündigungen wegen unleidlichen Verhaltens. Lassen Sie Ihre Situation prüfen, bevor aus einer Auseinandersetzung über einen Vorraum, Keller oder Abstellbereich ein umfassender mietrechtlicher Konflikt entsteht.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH ist unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at erreichbar.
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