Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Wann haftet der Mieter für seinen Sohn? [Rechtsanwalt Wien]

Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Wann haftet der Mieter für seinen Sohn?

Wenn der eigene Sohn Nachbarn terrorisiert – darf der Vermieter den Vater kündigen?

Wer in einem Mehrparteienhaus lebt, verlässt sich darauf, dass es halbwegs ruhig und sicher zugeht. Kommt es aber zu massiven Belästigungen oder gar zu Übergriffen durch Angehörige eines Mieters, steigt der Druck auf den Vermieter: Die übrigen Bewohner verlangen Schutz, der Hausfrieden ist zerstört – und rasch steht die Frage im Raum, ob der Mietvertrag gekündigt werden kann.

Genau dazu hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer Entscheidung aus dem Jahr 2022 wichtige Klarstellungen getroffen: OGH vom 17.10.2022, 6 Ob 26/22z. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob ein Mieter allein deshalb seine Wohnung verlieren darf, weil sein volljähriger Sohn andere Hausbewohner massiv belästigt – obwohl der Sohn eine völlig eigene Wohnung im selben Haus hat.

Zur Entscheidung.

Der konkrete Fall: Vater in Wohnung A, Sohn in Wohnung B – und schwere Belästigungen

In dem vom OGH geprüften Fall wohnte der Mieter seit 2006 in einer Wohnung eines Wohnhauses. Sein Sohn bezog im Jahr 2018 eine eigene Wohnung im selben Haus, allerdings in einer anderen Stiege. Beide hatten also ihre eigenen Mietverträge und ihre eigenen Wohnungen.

Der Sohn fiel im Haus massiv negativ auf:

• Er lauerte Nachbarinnen im Stiegenhaus auf.
• Er verfolgte und fotografierte sie ohne Einwilligung.
• Am 5.11.2019 griff er eine Nachbarin körperlich an und wurde dafür strafgerichtlich verurteilt.

Die Vermieterin reagierte mit zwei Kündigungen:

• Sie kündigte den Mietvertrag des Sohnes (auf einer eigenen Begründungsbasis).
• Sie kündigte zusätzlich auch den Mietvertrag des Vaters wegen „unleidlichen Verhaltens“ nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) – mit der Argumentation, der Vater müsse sich das Verhalten seines Sohnes zurechnen lassen. Er habe vom Verhalten gewusst, ihn nicht gestoppt und ihn sogar noch unterstützt.

Die Gerichte erster und zweiter Instanz gaben der Vermieterin Recht: Die Kündigung gegen den Vater wurde für wirksam erklärt, er sollte die Wohnung räumen. Dagegen erhob der Mieter außerordentliche Revision an den OGH – mit Erfolg.

Was sagt der OGH zu „unleidlichem Verhalten“ und Zurechnung?

Bereits vor dieser Entscheidung galt ein Grundsatz: Ein Mieter kann für das Verhalten von Personen einstehen müssen, die mit seinem Willen die Wohnung mitbenutzen. Dazu zählen insbesondere:

• Angehörige, die in der Wohnung wohnen,
• Lebensgefährten oder Lebensgefährtinnen,
• dauernd dort wohnende Gäste.

Begeht eine solche Person nachhaltig Störungen oder Übergriffe im Haus, kann dies dem Hauptmieter zugerechnet werden. Voraussetzung ist, dass der Mieter

• von dem Verhalten weiß oder wissen muss und
• es unterlassen hat, geeignete Schritte dagegen zu setzen (z. B. ernsthafte Abmahnung, Kontaktbeschränkung, Hausverbot, Polizei).

Der rechtliche Hintergrund: Der Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ soll andere Hausbewohner vor dauerhaften, unzumutbaren Beeinträchtigungen schützen. Wer jemanden in sein „Mietrisiko“ einbindet, soll dafür auch Verantwortung tragen.

Die entscheidende Einschränkung des OGH

Der OGH hat im Fall 6 Ob 26/22z aber deutlich gemacht: Diese Zurechnung hat Grenzen. Im entschiedenen Fall hatte der Sohn eine eigene Wohnung und damit einen eigenständigen Zugang zum Haus. Er war nicht nur „Mitbenützer“ der Wohnung des Vaters, sondern selbstständiger Mieter.

Wichtig war daher die Frage: Würde eine Kündigung des Vaters überhaupt dazu führen, dass die Belästigungen aufhören?

Der OGH verneinte, dass dies einfach unterstellt werden darf. Denn:

• Der Sohn konnte auch unabhängig vom Vater in das Haus gelangen.
• Seine Wohnung lag in einer anderen Stiege.
• Sein Zugang zum Haus war rechtlich und tatsächlich nicht an den Mietvertrag des Vaters gekoppelt.

Damit fehlt der zentrale Zweck der Zurechnung: die effektive Beseitigung der Störungen durch Kündigung des „Hauptmieters“. Wird dieser Zweck nicht erreicht, ist es laut OGH nicht ohne Weiteres gerechtfertigt, über den Umweg der Zurechnung den Mietvertrag des Vaters zu beenden.

Folge: Der OGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen betreffende den Vater auf und verwies die Sache an das Erstgericht zurück. Es musste genauer ermittelt werden, was der Vater selbst getan hat.

Eigene Verfehlungen des Mieters: Wann droht eine Kündigung?

Der OGH hat aber gleichzeitig betont: Der Mieter kann nicht nur über die Zurechnung fremden Verhaltens, sondern auch wegen eigener schwerer Verfehlungen gekündigt werden.

Im Verfahren gab es Anhaltspunkte dafür, dass der Vater seinen Sohn aktiv unterstützt haben könnte – etwa durch:

• bewusst falsche strafrechtliche Anzeige,
• falsche Aussagen zugunsten des Sohnes.

Der OGH stellte klar: Wenn sich herausstellt, dass der Mieter selbst durch solche Handlungen die Nachbarn schädigt oder das Fehlverhalten seines Sohnes deckt, kann das einen eigenen Kündigungsgrund bilden – vorausgesetzt, diese Verfehlungen erreichen ein entsprechendes Gewicht (Schweregrad).

Da die Tatsachenlage dazu nicht ausreichend geklärt war, musste das Erstgericht diese Punkte noch genau feststellen. Erst dann kann entschieden werden, ob eine Kündigung gegen den Vater rechtmäßig ist – aber eben nicht allein wegen der bloßen Taten seines Sohnes, der eine eigene Wohnung hatte.

Unleidliches Verhalten im Mietrecht — Rechtsanwalt Wien

Was bedeutet das in der Praxis für Vermieter, Mieter und Nachbarn?

Für Vermieter: Zurechnung ist kein Automatismus

Vermieter können sich nicht pauschal darauf berufen, dass ein Mieter für sämtliche Verfehlungen von Angehörigen im Haus „mithaftet“. Wichtig ist eine differenzierte Prüfung:

• Hat die störende Person eigene Wohnräume und einen eigenen Zugang zum Haus?
  Wenn ja, ist eine Kündigung des anderen Mieters (z. B. des Vaters) als bloßes „Druckmittel“ meist rechtlich fragwürdig, weil sie die Störungen nicht zwingend beendet.
• Benützt der Störer die Wohnung des Mieters nur mit?
  Dann ist eine Zurechnung sehr viel eher möglich – der Mieter kann und muss hier Maßnahmen setzen.
• Gibt es Hinweise auf eigenes Fehlverhalten des Mieters?
  Zum Beispiel falsche Anzeigen, gezielte Lügen, Drohungen gegenüber Nachbarn oder aktives Decken von Übergriffen. Dann kann ein eigenständiger Kündigungsgrund vorliegen.

Vermieter sollten daher vor einer Kündigung sorgfältig Tatsachen erheben und prüfen, ob alternative Maßnahmen (Hausverbot, Unterlassungsklage, Intervention über Polizei oder Sicherheitsbehörden) nicht näher liegen oder ergänzend erforderlich sind.

Für Mieter: Angehörige sind kein „Freibrief“ – aber Sie müssen nicht alles verantworten

Mieter, deren Angehörige oder dauerhafte Gäste andere Hausbewohner stören, bewegen sich in einem rechtlich sensiblen Bereich:

• Wer mit Ihrem Willen in Ihrer Wohnung lebt oder sie dauerhaft mitbenützt, kann Ihnen zugerechnet werden – insbesondere, wenn Sie trotz Kenntnis keinerlei Maßnahmen setzen.
• Hat die Person aber eine eigene Wohnung und eigenen Zugang, ist eine unmittelbare Zurechnung deutlich eingeschränkt. Der Vermieter muss konkret prüfen, ob eine Kündigung bei Ihnen die Störungen überhaupt verhindern würde.

Ganz wesentlich: Wer selbst aktiv falsche Anzeigen erstattet, bewusst lügt oder Nachbarn in vergleichbarer Weise massiv schädigt, riskiert eine eigene Kündigung – unabhängig davon, was Angehörige tun.

Für Nachbarn: Dokumentation ist der Schlüssel

Menschen, die sich durch Belästigungen, Verfolgungen oder Übergriffe im Haus bedroht fühlen, müssen ernst genommen werden – rechtlich und menschlich. Damit Vermieter und Gerichte wirksam handeln können, ist sorgfältige Dokumentation unverzichtbar:

• Datum, Uhrzeit und Ort jedes Vorfalls notieren,
• mögliche Zeugen festhalten (Namen, Kontaktdaten),
• sofern rechtlich zulässig: Fotos oder sonstige Beweise sichern,
• Entscheidendes schriftlich der Hausverwaltung/Vermieterin melden,
• bei Straftaten die Polizei einschalten.

Je genauer die Dokumentation, desto besser können rechtliche Schritte – von der Abmahnung bis zur Kündigung oder Unterlassungsklage – aufgebaut werden.

Handlungsempfehlungen: Was sollten Betroffene konkret tun?

1. Für Mieter, deren Angehörige Schwierigkeiten machen

• Nehmen Sie Beschwerden ernst. Ignorieren Sie Vorwürfe nicht, sondern prüfen Sie, was tatsächlich passiert.
• Gespräche suchen. Sprechen Sie mit Ihrem Angehörigen und machen Sie klar, dass Sie derartige Vorfälle nicht dulden.
• Maßnahmen setzen und dokumentieren. Schriftliche Abmahnungen, Hausverbote oder die Einschränkung des Zutritts zur Wohnung können wichtig sein, um zu zeigen, dass Sie das Verhalten nicht unterstützen.
• Kein eigenes Fehlverhalten. Unterlassen Sie bewusst falsche Anzeigen oder unwahre Aussagen. Das kann Ihnen selbst zum Verhängnis werden.
• Rechtsberatung einholen. Besonders, wenn Ihnen eine Kündigung droht, sollten Sie Ihre Situation rechtlich prüfen lassen.

2. Für Vermieter bei massiven Störungen im Haus

• Vorwürfe sorgfältig prüfen. Sammeln Sie Berichte und Beweise, sprechen Sie mit Betroffenen und Zeugen.
• Rechtliche Konstellation klären. Hat der Störer eine eigene Wohnung? Oder nutzt er nur die Wohnung eines anderen Mieters?
• Abmahnungen und Hausverbote in Betracht ziehen. Oft ist ein gestuftes Vorgehen sinnvoll, bevor direkt gekündigt wird.
• Kündigung nicht „ins Blaue hinein“. Eine Kündigung auf Basis von Zurechnung sollte nur erfolgen, wenn klar ist, dass sie dem Schutzzweck – Beendigung der Störung – tatsächlich dient.
• Frühzeitig anwaltliche Unterstützung nutzen. Kündigungen im Anwendungsbereich des MRG sind rechtlich anspruchsvoll; Fehler können langwierige Prozesse nach sich ziehen.

3. Für betroffene Nachbarn

• Sofortige Dokumentation. Führen Sie ein „Vorfallsprotokoll“ mit Datum, Zeit und Beschreibung der Ereignisse.
• Kontakt zur Hausverwaltung/Vermieter. Melden Sie schriftlich, was passiert ist, und bewahren Sie Kopien Ihrer Schreiben auf.
• Bei Bedrohung: Polizei einschalten. Körperliche Angriffe, Stalking-ähnliches Verhalten oder schwere Belästigungen sind nicht nur zivilrechtlich, sondern auch strafrechtlich relevant.
• Rechtliche Möglichkeiten prüfen lassen. Oft bestehen neben mietrechtlichen auch zivilrechtliche Unterlassungsansprüche gegen den Störer.

FAQ: Häufige Fragen zum „unleidlichen Verhalten“ im Mietrecht

Kann mein Vermieter mich kündigen, wenn mein volljähriges Kind andere Hausbewohner belästigt?

Das ist möglich, aber kein Automatismus. Nutzt Ihr Kind Ihre Wohnung mit Ihrem Willen (es wohnt bei Ihnen, ist ständig dort) und stört es andere Hausbewohner massiv, können Sie dafür verantwortlich gemacht werden – vor allem, wenn Sie trotz Kenntnis nichts unternehmen. Hat Ihr Kind hingegen eine eigene Wohnung und einen eigenen Zugang zum Haus, ist eine Zurechnung deutlich eingeschränkt; hier kommt es auf die konkrete Situation an.

Reicht eine einmalige Auseinandersetzung schon für eine Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“?

In der Regel nicht. Der Kündigungsgrund zielt auf nachhaltige, schwerwiegende Störungen ab. Eine einzelne, weniger gravierende Auseinandersetzung genügt meist nicht. Bei besonders schweren Vorfällen (z. B. massiver körperlicher Angriff) kann aber auch ein einzelnes Ereignis ausreichen. Maßgeblich sind Schweregrad, Wiederholungsgefahr und die Auswirkungen auf den Hausfrieden.

Was kann ich als Mieter tun, um nicht für das Verhalten meines Partners oder Gastes zu haften?

Wesentlich ist, dass Sie zeigen können, dass Sie das Verhalten weder gebilligt noch unterstützt haben. Dokumentieren Sie, dass Sie den Partner/Gast abgemahnt haben, gegebenenfalls den Zutritt eingeschränkt oder beendet haben und – bei schweren Vorfällen – selbst die Polizei oder Vermieter informiert haben. Je klarer Ihre Distanzierung, desto geringer ist das Risiko einer Zurechnung.

Ich fühle mich in meinem Haus bedroht – an wen wende ich mich zuerst?

Bei akuter Gefahr wenden Sie sich umgehend an die Polizei. Parallel dazu sollten Sie die Hausverwaltung oder den Vermieter informieren und das Geschehen dokumentieren. Wenn sich die Situation nicht bessert oder Sie unsicher sind, welche rechtlichen Schritte möglich sind (z. B. Unterlassung, Kündigung, Schadenersatz), ist eine rechtliche Beratung sinnvoll.

Rechtliche Unterstützung bei Konflikten im Mietshaus

Konflikte rund um „unleidliches Verhalten“ im Mietrecht sind hoch emotional, oft eskalationsgefährdet und rechtlich komplex. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Miet- und Wohnrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke – sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite.

Wenn Sie von massiven Störungen betroffen sind, eine Kündigung vorbereiten möchten oder selbst eine Kündigung erhalten haben, sollten Sie Ihre rechtliche Situation umfassend prüfen lassen. Viele Fehler lassen sich vermeiden, wenn frühzeitig eine klare Strategie entwickelt wird.

Sind Sie betroffen oder verunsichert, welche Rechte und Pflichten Sie haben? Die Kanzlei Pichler berät Sie als erfahrener Rechtsanwalt individuell und praxisnah. Sie erreichen die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at (Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien).

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