Unleidliches Verhalten im Mietshaus: Wann droht die Kündigung der Wohnung?
Unleidliches Verhalten wie Beschimpfungen, Drohungen, Verfolgungen oder körperliche Übergriffe unter Nachbarn sind nicht bloß unangenehme Auseinandersetzungen. Sie können dazu führen, dass ein Mietverhältnis beendet wird. Das gilt nicht nur für jene Person, die das störende Verhalten unmittelbar setzt. Unter bestimmten Umständen kann auch ein Mitmieter sein Mietrecht verlieren, wenn ein Familienangehöriger oder eine andere im Haushalt lebende Person das friedliche Zusammenleben im Haus nachhaltig beeinträchtigt.
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 auseinandergesetzt: OGH vom 26.02.2015, 8 Ob 11/15y. Die Entscheidung zeigt deutlich, wie streng Gerichte bei aggressivem oder bedrohlichem Verhalten vorgehen können. Zur Entscheidung des OGH.
Wann wird ein Nachbarschaftskonflikt zum Kündigungsgrund?
Das Mietrechtsgesetz nennt in § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG den Kündigungsgrund des sogenannten „unleidlichen Verhaltens“. Gemeint ist ein Verhalten, das das Zusammenleben im Mietshaus erheblich stört und anderen Bewohnern das Wohnen objektiv unzumutbar macht.
Es kommt dabei nicht auf jede bloße Unhöflichkeit oder gelegentliche Meinungsverschiedenheit an. Das Mietrecht schützt nicht vor jeder alltäglichen Reibung. Entscheidend ist vielmehr das Gesamtbild:
- Wie schwerwiegend war das Verhalten?
- Wie oft und über welchen Zeitraum kam es vor?
- War das friedliche Zusammenleben im Haus tatsächlich beeinträchtigt?
- Mussten andere Bewohner Beschimpfungen, Drohungen oder körperliche Übergriffe befürchten?
- War das Verhalten objektiv geeignet, einem Mitbewohner das Wohnen im Haus zu verleiden?
Eine Kündigung setzt daher nicht zwingend eine große Anzahl von Vorfällen voraus. Ein einzelner besonders schwerer Vorfall kann ausreichen. Umgekehrt können auch mehrere Vorfälle, die jeweils für sich betrachtet weniger gravierend erscheinen, in ihrer Gesamtheit den Kündigungsgrund erfüllen.
Was geschah in der Entscheidung des OGH?
In dem vom OGH beurteilten Fall kam es in einem Mietshaus zu erheblichen Belastungen für andere Bewohner. Der mitbewohnende Sohn der Beklagten setzte Verfolgungshandlungen gegen andere Personen. Dafür wurde er auch strafgerichtlich verurteilt.
Darüber hinaus beschimpfte der Erstbeklagte andere Bewohner wiederholt und wurde gegenüber ihnen auch tätlich. Die Zweitbeklagte, eine weitere Mitmieterin, unternahm nach den Feststellungen nichts, um das Verhalten ihrer Familienangehörigen zu unterbinden.
Der Vermieter stützte die Kündigung des Mietverhältnisses auf unleidliches Verhalten nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG. Die Vorinstanzen hielten das Verhalten für ausreichend schwerwiegend. Die Mieter bekämpften diese Beurteilung mit einer außerordentlichen Revision.
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht. Das festgestellte Verhalten konnte nach der Beurteilung des Gerichts den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens erfüllen.
Das stellte der Oberste Gerichtshof klar
Die Entscheidung enthält mehrere für die Praxis wichtige Aussagen. Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens kann gerechtfertigt sein, wenn das friedliche Zusammenleben im Haus über längere Zeit gestört wird oder sich störendes Verhalten wiederholt.
Das Gericht stellte zugleich klar, dass nicht immer eine lange Vorgeschichte erforderlich ist. Auch ein einzelner besonders schwerer Vorfall kann zur Kündigung führen. Ebenso können mehrere, jeweils vielleicht noch nicht entscheidende Vorfälle gemeinsam ein Ausmaß erreichen, das den weiteren Verbleib im Mietshaus unzumutbar macht.
Besonders relevant ist die Wirkung gegenüber Mitmietern. Das Fehlverhalten muss sich nicht zwingend gegen den Vermieter oder gegen sämtliche Bewohner des Hauses richten. Es kann genügen, wenn das Verhalten objektiv geeignet ist, auch nur einem Mitbewohner das Zusammenleben unzumutbar zu machen.
Außerdem kann das Verhalten eines Mitmieters oder eines im gemeinsamen Haushalt lebenden Familienangehörigen auch für andere Personen im Mietverhältnis bedeutsam werden. Wer von einem solchen Verhalten weiß und nichts unternimmt, setzt sich einem erheblichen rechtlichen Risiko aus. Das gilt insbesondere dann, wenn die betroffene Person Einfluss auf den Störer nehmen könnte und dennoch untätig bleibt.
Was bedeutet das für Mieter und ihre Familien?
Eine Mietwohnung ist kein rechtsfreier Raum. Wer dort lebt, muss auf andere Bewohner Rücksicht nehmen. Aggressives oder bedrohliches Verhalten kann nicht damit gerechtfertigt werden, dass es von einem Familienmitglied, Besucher oder sonstigen Mitbewohner ausgeht.
Für Mieter ergeben sich daraus mehrere praktische Konsequenzen:
- Drohungen ernst nehmen: Verfolgungen, massive Einschüchterungen und Drohungen können weit über einen gewöhnlichen Nachbarschaftsstreit hinausgehen.
- Bei Gewalt sofort handeln: Bei akuter Gefahr sollte unverzüglich die Polizei verständigt werden.
- Auf das Verhalten im Haushalt reagieren: Mitmieter sollten nicht untätig bleiben, wenn ein Angehöriger andere Hausbewohner bedroht oder belästigt.
- Rechtliche Schreiben nicht ignorieren: Schriftliche Aufforderungen, Beschwerden oder eine gerichtliche Aufkündigung sollten umgehend rechtlich geprüft werden.
Eine bloße Erklärung, man sei für das Verhalten eines Angehörigen nicht verantwortlich, reicht nicht in jedem Fall aus. Entscheidend ist, ob die konkrete Person als Mitmieterin oder Mitmieter Einfluss nehmen konnte und ob sie angemessene Schritte gesetzt hat, um weitere Störungen zu verhindern.
Was können Vermieter und betroffene Nachbarn beweisen?
In Verfahren über unleidliches Verhalten kommt der Beweislage erhebliche Bedeutung zu. Eine allgemeine Aussage wie „Der Nachbar ist immer schwierig“ wird regelmäßig weniger aussagekräftig sein als eine nachvollziehbare Dokumentation konkreter Vorfälle.
Sinnvoll ist es, jeden Vorfall möglichst zeitnah festzuhalten. Dazu gehören insbesondere:
- Datum und Uhrzeit des Geschehens,
- eine sachliche Beschreibung der Worte oder Handlungen,
- Namen und Kontaktdaten von Zeugen,
- Polizeiberichte und Anzeigen,
- ärztliche Dokumentationen nach körperlichen Übergriffen,
- Nachrichten, Fotos oder andere vorhandene Beweismittel,
- gegebenenfalls ein strafgerichtliches Urteil.
Wichtig ist die sachliche Darstellung. Übertreibungen, Vermutungen oder pauschale Beschuldigungen können die eigene Position schwächen. Dokumentiert werden sollte vor allem, was tatsächlich wahrgenommen wurde und welche konkreten Auswirkungen das Verhalten auf das Zusammenleben hatte.
Für eine Kündigung reicht nicht jede subjektive Kränkung. Das Verhalten muss grundsätzlich objektiv geeignet sein, das friedliche Zusammenleben erheblich zu stören. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
Vier typische Situationen aus dem Alltag
Wiederholte massive Beschimpfungen
Ein einmaliger Streit im Stiegenhaus wird nicht automatisch zur Kündigung führen. Werden andere Bewohner jedoch wiederholt massiv beschimpft und setzt sich dieses Verhalten fort, kann die Gesamtheit der Vorfälle rechtlich erheblich werden.
Bedrohungen und Verfolgungen
Wer einen Nachbarn verfolgt, einschüchtert oder ihm nachstellt, überschreitet eine besonders kritische Grenze. Solche Handlungen können das Sicherheitsgefühl im gesamten Haus beeinträchtigen. Eine strafrechtliche Verurteilung kann die Bedeutung der Vorfälle zusätzlich verdeutlichen.
Körperliche Übergriffe
Tätlichkeiten wiegen regelmäßig schwer. Betroffene sollten nicht abwarten, ob sich der Konflikt von selbst löst. Bei unmittelbarer Gefahr ist die Polizei zu verständigen. Verletzungen sollten ärztlich dokumentiert werden.
Störendes Verhalten eines Familienangehörigen
Lebt die Person, von der die Störungen ausgehen, gemeinsam mit einem Mitmieter in der Wohnung, kann auch das Mietverhältnis des Mitmieters betroffen sein. Besonders problematisch ist es, wenn der Mitmieter von den Vorfällen weiß und keine erkennbaren Maßnahmen setzt.
Was Betroffene jetzt tun sollten
- Akute Gefahr beenden: Bei Drohungen oder Gewalt sollte sofort die Polizei verständigt werden.
- Vorfälle dokumentieren: Führen Sie eine chronologische Aufstellung mit Datum, Uhrzeit, Inhalt und möglichen Zeugen.
- Beweise sichern: Bewahren Sie Nachrichten, Schriftverkehr, Fotos und medizinische Unterlagen auf.
- Keine unüberlegten Gegenreaktionen: Gegenseitige Beschimpfungen oder Drohungen können die eigene rechtliche Position verschlechtern.
- Frühzeitig beraten lassen: Eine rechtliche Prüfung kann klären, ob eine Kündigung droht, welche Beweise relevant sind und welche Schritte zulässig und sinnvoll sind.
Vermieter sollten vor einer Kündigung ebenfalls prüfen lassen, ob die Vorfälle ausreichend konkret dokumentiert sind und ob das Verhalten tatsächlich die gesetzlich erforderliche Intensität erreicht. Eine sorgfältige Vorbereitung kann entscheidend sein.
Häufige Fragen zum unleidlichen Verhalten
Kann ein einziger Vorfall wirklich zur Kündigung führen?
Ja. Nach der Rechtsprechung kann ein einzelner Vorfall ausreichen, wenn er besonders schwer wiegt. Bei weniger gravierenden Ereignissen ist häufig die wiederholte oder länger andauernde Störung in ihrer Gesamtheit ausschlaggebend.
Kann ich meine Wohnung verlieren, obwohl mein Familienmitglied den Streit verursacht?
Das ist möglich. Besonders relevant ist, ob die betreffende Person mit Ihnen im Haushalt lebt, ob Sie als Mitmieterin oder Mitmieter Einfluss nehmen konnten und ob Sie angemessene Maßnahmen gegen das Verhalten gesetzt haben. Eine pauschale Verantwortungsablehnung schützt daher nicht automatisch vor einer Kündigung.
Muss das ganze Haus betroffen sein?
Nein. Das Verhalten muss sich nicht gegen sämtliche Bewohner richten. Es kann genügen, wenn das Zusammenleben mit einem einzelnen Mitbewohner objektiv unzumutbar wird.
Was soll ich tun, wenn ich selbst bedroht werde?
Bei akuter Gefahr verständigen Sie sofort die Polizei. Dokumentieren Sie die Vorfälle und lassen Sie Verletzungen ärztlich festhalten. Zusätzlich sollten Sie möglichst früh rechtliche Beratung einholen, insbesondere wenn bereits eine Kündigung angekündigt oder eingebracht wurde.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Konflikten im Mietshaus
Die Beurteilung von unleidlichem Verhalten ist stark vom Einzelfall abhängig. Entscheidend sind nicht nur die Vorwürfe, sondern auch deren Intensität, Häufigkeit, Dauer, die Auswirkungen auf andere Bewohner und die vorhandenen Beweismittel.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und betroffene Bewohner bei der rechtlichen Einordnung von Nachbarschaftskonflikten, Kündigungsdrohungen und Verfahren wegen unleidlichen Verhaltens. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen, bevor sich der Konflikt weiter verschärft.
Für eine Terminvereinbarung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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