Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Kündigung wegen Lärm [Rechtsanwalt Wien]

Unleidliches Verhalten im Mietrecht: Wann Lärm und Polizeianrufe zur Kündigung führen können

Unleidliches Verhalten: Wie viel Lärm, Streit und „sonderbares Verhalten“ eines Nachbarn müssen andere Mieter hinnehmen, bevor der Vermieter kündigen darf? Und wann überschreitet ein Mieter mit seinen eigenen „Abwehrmaßnahmen“ – etwa ständiges Klopfen oder dauernde Polizeirufe – selbst die Grenze des Zumutbaren?

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2021 hat der Oberste Gerichtshof (OGH vom 24.11.2021, 7 Ob 109/21m) wesentliche Leitlinien zum Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ nach § 30 Abs 2 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG) präzisiert. Diese Entscheidung ist für Vermieter und Mieter gleichermaßen relevant – gerade bei immer wiederkehrenden Nachbarschaftskonflikten.

Zur Entscheidung.

Typischer Konflikt: Wenn der Lärm-Streit selbst zur Störung wird

Der entschiedene Fall liest sich wie ein Lehrbuchbeispiel für eskalierte Nachbarschaftsstreitigkeiten:

• Ein Mieter fühlte sich über längere Zeit durch angeblichen Lärm aus Nachbarwohnungen gestört.
• Statt die Konflikte dauerhaft mit Gesprächen oder Mediation zu lösen, entwickelte sich ein anderes Muster: Der Mieter klopfte über Jahre hinweg mit einem Besen gegen Wände und Decke – bereits ab etwa 6:30 Uhr in der Früh bis nach Mitternacht, in regelmäßigen Abständen (ca. alle 3–4 Stunden, in 8‑Sekunden‑Intervallen).
• Zudem rief er immer wieder die Polizei wegen vermeintlichen Lärms, ohne dass sich dafür eine objektive Grundlage feststellen ließ.
• Mehrere Nachbarn fühlten sich dadurch stark belästigt. Ein Mediationsgespräch blieb ohne Erfolg. Nach einer kurzen Phase der Ruhe begann das Verhalten erneut.

Die Vermieterin kündigte schließlich wegen „unleidlichen Verhaltens“ und begehrte die Räumung der Wohnung. Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht hielten die Kündigung zunächst für unberechtigt. Erst der OGH griff in dritter Instanz ein.

Was sagt das Gesetz zum „unleidlichen Verhalten“?

Die rechtliche Grundlage ist § 30 Abs 2 Z 3 MRG. Vereinfacht heißt das:

• Ein Mietverhältnis kann gekündigt werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten das Zusammenleben der Hausgemeinschaft so stört, dass es über das zumutbare Maß hinausgeht.
• Es genügt nicht ein einmaliger Ausrutscher – entscheidend ist ein länger andauerndes oder wiederkehrendes Fehlverhalten.
• Maßstab ist nicht das persönliche Empfinden eines besonders sensiblen oder besonders toleranten Nachbarn, sondern eine objektive Betrachtung: Wie würde ein durchschnittlich verständiger Mensch die Situation beurteilen?

Unter „unleidlichem Verhalten“ können etwa fallen:

• ständig wiederkehrende massive Lärmbelästigungen,
• aggressives oder einschüchterndes Verhalten gegenüber Nachbarn,
• bewusste Störaktionen (z. B. provozierendes Klopfen, Stampfen, „Rück-Lärm“),
• gezielte Schikane oder systematische Belästigung anderer Hausbewohner.

Im besprochenen Fall kam ein Besonderes hinzu: Der Mieter war nicht nur geräuschvoll auffällig, sondern rief auch regelmäßig die Polizei, ohne dass ein objektiv nachvollziehbarer Anlass bestand. Dieses Zusammenspiel war für die rechtliche Beurteilung entscheidend.

Rechtsanwalt Wien

Die Entscheidung des OGH: Wann ist das Maß des Duldbaren überschritten?

Der OGH vom 24.11.2021, 7 Ob 109/21m, hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Inhaltlich stellte er dabei wichtige Punkte klar:

1. Objektive Betrachtung des Verhaltens

Der OGH hielt fest, dass die Kombination aus:

• häufigen, objektiv unbegründeten Polizeianrufen und
• regelmäßigem, über längere Zeit fortgesetztem Klopfen zu störenden Zeiten

grundsätzlich geeignet ist, den Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ zu erfüllen. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter subjektiv der Meinung war, sich nur zu „wehren“, sondern darauf, ob sein Verhalten das Zusammenleben im Haus objektiv unzumutbar belastet.

Wichtig: Auch wenn einzelne Vorfälle für sich betrachtet vielleicht gering erscheinen, kann die Gesamtschau über einen längeren Zeitraum das Bild ändern. Aus vielen kleinen Störungen kann eine erhebliche Beeinträchtigung werden.

2. Kein automatischer Verzicht des Vermieters durch Zuwarten

Die Vorinstanzen hatten unter anderem argumentiert, die Vermieterin habe zu lange mit der konsequenten Verfolgung ihres Kündigungsbegehrens gewartet und damit konkludent auf ihr Kündigungsrecht verzichtet.

Der OGH stellte klar:

• Ein Vermieter verliert sein Kündigungsrecht nicht allein dadurch, dass ein Verfahren nicht sofort oder ohne Verzögerung betrieben wird.
• Ein schlüssiger Verzicht liegt nur dann vor, wenn aus dem Verhalten eindeutig abzuleiten ist, dass der Vermieter auf das Recht zur Kündigung verzichten will.
• Bloße Untätigkeit oder Verzögerung reicht dafür in der Regel nicht aus.

Für Vermieter ist das wichtig: Auch wenn sich Verfahren manchmal ziehen, bedeutet das nicht automatisch, dass das Kündigungsrecht „verfällt“ – dennoch sollten unnötige Verzögerungen vermieden werden.

3. Verfahrensrechtliche Sorgfalt des Berufungsgerichts

Der OGH rügte außerdem, dass das Berufungsgericht bestimmte Rügen (insbesondere Mängel- und Beweisrügen) nicht ausreichend behandelt hatte. Das ist ein Verfahrensmangel, der zur Aufhebung und Rückverweisung führen kann.

Für die Praxis bedeutet das: In mietrechtlichen Verfahren kommt es nicht nur auf den materiell-rechtlichen Standpunkt an, sondern auch darauf, dass im Prozess alle relevanten Einwendungen, Beweise und Rügen formal korrekt und rechtzeitig vorgebracht werden.

Was heißt das konkret für Vermieter?

Die Entscheidung zeigt deutlich, dass Vermieter nicht schutzlos sind, wenn ein Mieter durch sein Verhalten das Zusammenleben unzumutbar belastet. Gleichzeitig setzt das Recht strenge Maßstäbe für eine wirksame Kündigung.

Reale Chancen – bei guter Vorbereitung

• Wiederholtes, objektiv störendes Verhalten (Lärm, Klopfen, unbegründete Polizeirufe, Schikanen) kann eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens rechtfertigen.
• Der Schlüssel liegt in der Dokumentation:
  • Führen Sie ein genaues Protokoll (Datum, Uhrzeit, Art der Störung, Dauer).
  • Sammeln Sie Zeugenberichte von anderen Mietern, gerne in Form von schriftlichen Stellungnahmen oder Unterschriftenlisten.
  • Bewahren Sie Polizeiberichte, Mediationsprotokolle, E-Mails auf.
• Zeigt sich ein längerer Zeitraum gleichartiger Störungen, kann die Gesamtbelastung für die Hausgemeinschaft entscheidend sein.

Vermeiden Sie typische Fallstricke

• Verzögern Sie ein begonnenes Verfahren nicht ohne Grund. Auch wenn es rechtlich nicht automatisch zum Verzicht führt, können Richter Verzögerungen kritisch hinterfragen.
• Stellen Sie sicher, dass in jeder Instanz alle formalen Rügen und Beweisanträge richtig eingebracht werden. Versäumnisse können später schwer zu korrigieren sein.
• Nutzen Sie Mediation und Gespräche – nicht nur als „Pflichtübung“, sondern auch, um später nachweisen zu können, dass Sie vorherige Konfliktlösungsversuche unternommen haben.

Was müssen Mieter beachten, um keine Kündigung zu riskieren?

Mieter, die sich durch Nachbarn gestört fühlen, sind nicht rechtlos. Lärmbelästigungen oder andere Störungen dürfen und sollen angesprochen werden. Aber: Die Art und Weise, wie man reagiert, ist rechtlich entscheidend.

Dauer-Lärmabwehr kann selbst zur Störung werden

• Ständiges Klopfen, Stampfen oder „Gegenlärm“ als Antwort auf Lärm aus der Nachbarwohnung kann als eigenes unleidliches Verhalten gewertet werden.
• Häufige, unbegründete Polizeirufe – insbesondere zu Randzeiten und ohne objektive Lärmbelästigung – können die Hausgemeinschaft massiv belasten und als rechtsmissbräuchlich angesehen werden.
• Auch wenn Sie subjektiv den Eindruck haben, der Lärm ist unerträglich, zählt im Prozess die objektiv nachvollziehbare Beweislage.

So schützen sich Mieter rechtlich klug

• Dokumentieren Sie selbst objektive Lärmquellen (Lärmprotokoll, Zeugenaussagen, eventuell Tonaufnahmen im rechtlich zulässigen Rahmen).
• Suchen Sie das Gespräch mit den Nachbarn und dem Vermieter. Halten Sie schriftlich fest, wann Sie um Abhilfe ersucht haben.
• Nehmen Sie Mediationstermine ernst und zeigen Sie sich lösungsorientiert.
• Wenn es gesundheitliche oder psychische Gründe für Ihr Verhalten gibt (z. B. besondere Geräuschempfindlichkeit, Angststörungen), kann es sinnvoll sein, dies frühzeitig mit ärztlichen Attesten zu untermauern.

Wichtig ist: Wer seine Rechte überspannt und andere Mieter in der Praxis mehr belastet als die ursprüngliche Störung, kann sich selbst dem Risiko einer Kündigung aussetzen.

Konflikte richtig angehen: praktische Beispiele

Einige typische Alltagssituationen, in denen die Grundsätze der OGH-Entscheidung eine Rolle spielen können:

• Beispiel 1 – „Rück-Lärm“ gegen Party-Nachbarn: Ein Mieter hämmert regelmäßig nachts gegen die Wand, um Nachbarn „zur Ruhe zu bringen“. Auch wenn die Partys störend sind: Dauerhämmern ist keine zulässige Selbsthilfe und kann als unleidliches Verhalten gewertet werden.
• Beispiel 2 – Dauer-Polizeirufe: Eine Mieterin ruft in einem Mehrparteienhaus wöchentlich die Polizei wegen angeblichen Lärms, obwohl wiederholt keine Überschreitungen feststellbar sind. Die übrigen Mieter fühlen sich durch die ständigen Einsätze belästigt – die Vermieterin könnte eine Kündigung prüfen.
• Beispiel 3 – Langjähriger Streit ohne Lösung: Über Jahre gibt es wechselseitige Beschwerden, aber nur einer der Mieter hält sich nicht an Vereinbarungen und verhält sich auffällig (z. B. Klopfattacken morgens und nachts). Hier kann sich das Verhalten dieses Mieters – nicht bloß der gesamte Streit – als kündigungsrelevant darstellen.

Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?

Für Vermieter

• Beobachten und dokumentieren: Störungen schriftlich festhalten, Nachbarn um präzise Protokolle bitten.
• Frühzeitig intervenieren: Schriftliche Abmahnungen, Gesprächsangebote, Mediationsversuche.
• Beweisbasis aufbauen: Polizeiberichte, E-Mails, Zeugen, Protokolle sammeln.
• Rechtliche Schritte prüfen: Ob die Schwelle zum unleidlichen Verhalten überschritten ist, sollte fachkundig beurteilt werden – insbesondere vor Einbringung einer Kündigung und Räumungsklage.

Für Mieter

• Eigene Reaktion hinterfragen: Dient Ihr Verhalten tatsächlich der Konfliktlösung – oder verschärft es die Situation?
• Professionelle Hilfe suchen: Hausverwaltung, Vermieter, Mediationsstelle, bei Bedarf ärztliche Unterstützung.
• Beweise sichern: Auch Mieter sollten Lärmbelästigungen strukturierter dokumentieren, statt nur „aus dem Bauch heraus“ zu reagieren.
• Warnsignale ernst nehmen: Erhalten Sie Beschwerden vom Vermieter oder andere Mieter wenden sich gehäuft gegen Ihr Verhalten, sollten Sie sofort gegensteuern.

FAQ: Häufige Fragen zum Kündigungsgrund „unleidliches Verhalten“

Ab wann ist mein Verhalten als Mieter „unleidlich“?

Unleidliches Verhalten liegt vor, wenn Sie das Zusammenleben im Haus durch Ihr Verhalten längerfristig oder wiederholt so stören, dass es für andere nicht mehr zumutbar ist. Es geht um die Gesamtsituation: Viele kleine Störungen über einen längeren Zeitraum können genauso problematisch sein wie einzelne massive Vorfälle.

Kann ich gekündigt werden, wenn ich „nur“ die Polizei rufe?

Einzelne, berechtigte Polizeirufe führen nicht zur Kündigung. Rufen Sie aber häufig und ohne objektiven Anlass die Polizei und belasten damit dauerhaft die Hausgemeinschaft, kann dies – vor allem in Verbindung mit anderem störenden Verhalten – als unleidlich gewertet werden.

Verliert der Vermieter sein Kündigungsrecht, wenn er zu lange zuwartet?

Allein durch Zuwarten oder eine Verfahrensverzögerung geht das Kündigungsrecht nicht automatisch verloren. Ein Verzicht ist nur anzunehmen, wenn sich aus dem Verhalten des Vermieters klar ergibt, dass er das Kündigungsrecht aufgeben will. Dennoch sollten Vermieter aus Beweis- und Praktikabilitätsgründen zeitnah reagieren.

Was mache ich, wenn mich der Nachbar dauerhaft nervt, ich aber keine Probleme mit dem Vermieter riskieren will?

Führen Sie ein Lärm- oder Störungsprotokoll, suchen Sie zunächst das Gespräch mit dem Nachbarn und dann mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung. Nutzen Sie Mediationsangebote, bevor Sie zu Polizei oder drastischen Gegenmaßnahmen greifen. So wahren Sie Ihre Rechte, ohne selbst ins Visier einer Kündigung zu geraten.

Rechtliche Unterstützung bei Nachbarschaftskonflikten und Kündigungen

Nachbarschaftsstreitigkeiten und Kündigungen wegen unleidlichen Verhaltens sind emotional belastend und rechtlich komplex. Oft entscheidet nicht ein einzelner Vorfall, sondern die saubere Aufarbeitung der Gesamtsituation und der vorhandenen Beweise.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Wohnrecht berät die Kanzlei Pichler Vermieter und Mieter bei der Einschätzung ihrer rechtlichen Position, bei der Beweissicherung und bei der Vorbereitung oder Abwehr von Kündigungen nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG.

Wenn Sie unsicher sind, ob das Verhalten eines Mieters bereits als unleidlich zu werten ist oder ob Ihnen als Mieter eine Kündigung droht, können Sie Ihre Situation individuell prüfen lassen.

Kontakt zur Pichler Rechtsanwalt GmbH:
Adresse: Karlsplatz 3, 1010 Wien
Telefon: 01/5130700
E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at

Lassen Sie Ihre Rechte frühzeitig klären – das kann oft helfen, Konflikte zu entschärfen, bevor sie in einem Räumungsverfahren enden.

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