Unleidliches Verhalten des Mieters: Wann Vermieter wegen unerlaubter Nutzung kündigen dürfen
Direktes Problem: „Er nutzt einfach mehr, als vereinbart war“
Unleidliches Verhalten des Mieters: Viele Vermieter kennen die Situation: Der Mietvertrag ist klar, die Grenzen der Nutzung sind vereinbart – und trotzdem dehnt der Mieter seine Nutzung immer weiter aus. Zusätzliche Flächen werden vereinnahmt, Zugänge verstellt, Vereinbarungen ignoriert. Die Frage ist dann: Muss man das hinnehmen, oder kann das bereits ein Kündigungsgrund sein?
Genau dazu hat sich der Oberste Gerichtshof bereits 2023 in einer für die Praxis wichtigen Entscheidung geäußert. Sie zeigt deutlich, wann die Grenze von „lästig“ zu „unleidlich“ überschritten ist – und wann Vermieter das Mietverhältnis rechtswirksam beenden können. Zur Entscheidung.
Was war passiert? Der Fall mit der verbauten Zufahrt
Im entschiedenen Fall ging es um ein Mietobjekt mit Garten und einem Brennstoffschuppen. Der Mieter errichtete im Garten eine sogenannte „Krainerwand“ – eine Art Aufschüttung bzw. Stützkonstruktion. Das Problem: Dadurch wurde dem Vermieter die Zufahrt zu seinem dahinterliegenden Waldgrundstück versperrt. Er konnte dort etwa für Holzarbeiten nicht mehr zufahren.
Der Vermieter wies den Mieter auf die Beeinträchtigung hin und verlangte die Entfernung der Aufbauten. Der Mieter reagierte jedoch nicht: Er entfernte die Krainerwand nicht und erklärte auch nicht, dies tun zu wollen.
Hinzu kam: Vereinbart war, dass der Mieter nur die Hälfte des Brennstoffschuppens nutzen durfte. Tatsächlich verwendete der Mieter aber den ganzen Schuppen und damit auch die Hälfte, die dem Vermieter vorbehalten war.
Der Vermieter zog die Konsequenzen und leitete eine gerichtliche Aufkündigung des Mietverhältnisses ein. Die Vorinstanzen gaben ihm Recht; der Mieter versuchte sich noch mit einer außerordentlichen Revision zu wehren – ohne Erfolg.
Was hat der OGH entschieden?
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung vom 24.01.2023, 9 Ob 82/22g, die außerordentliche Revision des Mieters zurückgewiesen. Bereits 2023 hat der OGH damit klar festgehalten: In einer solchen Konstellation liegt der Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ des Mieters vor.
Die Vorinstanzen hatten die Aufkündigung des Mietverhältnisses bestätigt – und der OGH sah keinen grundsätzlichen Rechtsfehler. Weder lag ein Verfahrensmangel noch eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung vor, die eine Revision gerechtfertigt hätte.
Im Kern hat der OGH drei Punkte betont:
- Die verbauten Zufahrtsmöglichkeiten zum Waldgrundstück des Vermieters stellen eine unzumutbare Beeinträchtigung dar.
- Die vertragswidrige Nutzung des gesamten Brennstoffschuppens verstärkt dieses unzulässige Ausweiten der Mieterrechte.
- Das Verhalten erfüllt den im Mietrecht anerkannten Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ des Mieters.
Was bedeutet „Unleidliches Verhalten des Mieters“ rechtlich?
Der Begriff „unleidliches Verhalten“ ist im Mietrecht ein etablierter Kündigungsgrund. Gemeint sind Verhaltensweisen des Mieters, die für den Vermieter (oder auch für Mitmieter) auf Dauer unzumutbar sind. Dazu gehört insbesondere:
- die eigenmächtige Ausweitung der Nutzung auf nicht vermietete Flächen oder Räume,
- die Überschreitung der vertraglich vereinbarten Nutzung,
- das hartnäckige Ignorieren berechtigter Aufforderungen des Vermieters zur Unterlassung oder Beseitigung.
Wichtig ist: Der Vermieter muss kein „Verschulden“ wie im Strafrecht nachweisen. Es reicht, dass der Mieter sich der nachteiligen Folgen seines Verhaltens bewusst war oder nach einem objektiven Maßstab bewusst sein musste. Maßgeblich ist, wie ein durchschnittlicher Mieter in der Situation handeln und beurteilen würde.
Im entschiedenen Fall musste dem Mieter klar sein, dass eine bauliche Blockade der Zufahrt zum Waldgrundstück den Vermieter massiv beeinträchtigt. Ebenso war offensichtlich, dass ihm nur die Hälfte des Schuppens zur Nutzung zustand – und die vollständige Nutzung vertragswidrig war.
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Kündigung
Ein weiterer zentraler Aspekt der Entscheidung: Für die Beurteilung, ob ein Kündigungsgrund vorliegt, kommt es grundsätzlich auf den Zustand zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an.
Das bedeutet:
- Verhält sich der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt unzulässig und ändert nichts, kann der Kündigungsgrund verwirklicht sein.
- Späteres „Einlenken“ des Mieters – etwa nach Einbringung der Kündigung – ändert die Rechtslage nur dann, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass die Störung dauerhaft beendet ist.
Im konkreten Fall hatte der Mieter die Krainerwand trotz Aufforderung nicht entfernt und keine Bereitschaft gezeigt, dies zu tun. Daher konnte sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Situation nachträglich entschärft worden wäre.
Formale Anforderungen: Was muss in der Aufkündigung stehen?
Der OGH bestätigte außerdem, dass die Aufkündigung im konkreten Fall ausreichend konkret formuliert war. Das sogenannte „tatbestandliche Substrat“ – also die tatsächlichen Umstände, auf die die Kündigung gestützt wird – war klar dargestellt.
Für Vermieter bedeutet das:
- Es reicht nicht, pauschal „unleidliches Verhalten“ zu behaupten.
- Die konkreten Handlungen des Mieters müssen detailliert beschrieben werden: Welche baulichen Veränderungen? Wo? Seit wann? Welche Vertragsverletzung? Welche Beeinträchtigung daraus?
- Je genauer die Tatsachen geschildert werden, desto eher hält die Aufkündigung einer gerichtlichen Prüfung stand.
Was heißt das für Vermieter und Mieter in der Praxis?
Typische Konstellationen für „unleidliches Verhalten“
Anhand der Entscheidung lassen sich typische Alltagssituationen erkennen, in denen es brenzlig werden kann:
- Unerlaubte bauliche Veränderungen: Ein Mieter errichtet ohne Zustimmung Zäune, Mauern, Schuppen oder Terrassen, die Zugänge versperren oder die Nutzung anderer Flächen beeinträchtigen.
- Nutzung über die vertragliche Grenze hinaus: Lagerräume, Dachböden, Parkplätze oder Gartenbereiche, die nicht vermietet wurden oder nur teilweise überlassen sind, werden einfach vollständig in Anspruch genommen.
- Ignorieren von Aufforderungen: Der Vermieter weist auf die Vertragswidrigkeit hin, setzt Fristen zur Beseitigung – und der Mieter bleibt untätig oder verweigert offen jede Änderung.
- Dauerhafte und schwerwiegende Beeinträchtigungen: Zum Beispiel das dauerhafte Versperren von Zufahrten, die der Vermieter für seine eigenen wirtschaftlichen oder privaten Zwecke benötigt.
Risiken und Chancen für Vermieter
Für Vermieter eröffnet die Rechtsprechung klare Handlungsmöglichkeiten:
- Wenn ein Mieter Flächen nutzt, die nicht im Mietvertrag umfasst sind, oder die Nutzung massiv überzieht, kann dies ein tragfähiger Kündigungsgrund sein.
- Vor einer gerichtlichen Aufkündigung ist es sinnvoll, den Mieter zunächst schriftlich zur Unterlassung oder Beseitigung aufzufordern – das zeigt dem Gericht, dass der Mieter bewusst gegen klar kommunizierte Vorgaben gehandelt hat.
- Gute Dokumentation (Fotos, E-Mails, Briefe, Zeugen) erhöht die Erfolgschancen erheblich.
Konsequenzen für Mieter
Auch für Mieter ist die Entscheidung eine deutliche Warnung:
- „Ein bisschen mehr nutzen“ als vereinbart kann teuer werden – nämlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses.
- Ein schweres Verschulden oder gar strafbares Verhalten ist nicht nötig, um den Kündigungsgrund zu erfüllen. Es genügt, wenn das Verhalten objektiv unzumutbar ist und der Mieter das erkennen musste.
- Wer nach einem klaren Hinweis des Vermieters nicht reagiert, geht ein hohes Risiko ein: Kündigung und nachfolgende Räumungsklage sind realistische Folgen.
Konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter
Wenn Sie als Vermieter mit unerlaubten Aufbauten oder einer ausufernden Nutzung durch den Mieter konfrontiert sind, helfen folgende Schritte:
- Vertrag prüfen: Kontrollieren Sie, welche Flächen, Räume und Nutzungsrechte tatsächlich im Mietvertrag vereinbart sind.
- Dokumentation anlegen: Fotografieren Sie Aufbauten, Blockaden, Nutzung des Schuppens etc. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und konkrete Beobachtungen.
- Schriftliche Aufforderung: Fordern Sie den Mieter schriftlich (per eingeschriebenem Brief oder nachweisbarer Zustellung) auf, das vertragswidrige Verhalten zu beenden und Aufbauten zu entfernen. Setzen Sie eine klare Frist.
- Rechtslage prüfen lassen: Lassen Sie vor einer gerichtlichen Aufkündigung von einem erfahrenen Rechtsanwalt prüfen, ob der Kündigungsgrund schlüssig darstellbar ist und wie die Aufkündigung rechtssicher formuliert werden sollte.
- Aufkündigung sorgfältig verfassen: Beschreiben Sie die konkreten Tatsachen detailliert und nachvollziehbar. Pauschale Vorwürfe reichen nicht.
Was sollten Mieter tun, wenn der Vermieter sich beschwert?
Wenn Sie als Mieter eine Aufforderung des Vermieters erhalten, Aufbauten zu entfernen oder die Nutzung einzuschränken, sollten Sie rasch reagieren:
- Schreiben ernst nehmen: Eine schriftliche Abmahnung ist ein Warnsignal. Sie kann der erste Schritt zu einer gerichtlichen Aufkündigung sein.
- Sachlich prüfen: Sehen Sie in den Mietvertrag. Ist die Nutzung wirklich nicht gedeckt? Haben Sie Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen?
- Kommunikation suchen: Suchen Sie rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter. Zeigen Sie Bereitschaft, rechtswidrige Zustände zu beseitigen oder Kompromisslösungen zu finden.
- Schnell handeln: Je eher Sie unerlaubte Aufbauten entfernen oder die Nutzung anpassen, desto geringer das Risiko, dass ein Gericht Ihr Verhalten als „unleidlich“ einstuft.
- Rechtsberatung einholen: Lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie Aufforderungen kategorisch zurückweisen oder den Konflikt eskalieren lassen.
FAQ: Häufige Fragen zum „unleidlichen Verhalten“ im Mietrecht
Kann mein Vermieter mir wegen „Kleinigkeiten“ gleich kündigen?
Nicht jede Unannehmlichkeit rechtfertigt eine Aufkündigung. Es geht um Verhaltensweisen, die dauerhaft und erheblich unzumutbar sind – etwa die Blockade wichtiger Zugänge oder die dauerhafte Inanspruchnahme nicht vermieteter Flächen. Ein einmaliger, geringfügiger Verstoß wird in der Regel nicht ausreichen. Entscheidend sind Ausmaß, Dauer und Reaktion des Mieters auf Aufforderungen.
Muss ich als Vermieter dem Mieter zuerst eine Chance zur Besserung geben?
In vielen Fällen ist es aus praktischen und prozessualen Gründen sehr empfehlenswert, den Mieter zunächst schriftlich zur Beseitigung der Störung aufzufordern. So können Sie später zeigen, dass der Mieter bewusst und trotz Warnung weiter gehandelt hat. In manchen besonders gravierenden Fällen kann aber auch ohne vorherige Abmahnung eine Aufkündigung zulässig sein – das sollte jedoch immer rechtlich geprüft werden.
Reicht es, wenn der Mieter nach der Kündigung „alles in Ordnung bringt“?
Grundsätzlich kommt es auf den Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an. Nachträgliche Verhaltensänderungen des Mieters berücksichtigt das Gericht nur dann, wenn sehr wahrscheinlich ist, dass die Störung dadurch endgültig und dauerhaft beendet ist. Bloß kurzfristige „Kosmetik“, um das Verfahren zu beeinflussen, reicht nicht.
Ich bin Mieter: Was passiert, wenn die Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ durchgeht?
Wird der Kündigungsgrund vom Gericht bestätigt, endet das Mietverhältnis. In der Folge kann der Vermieter eine Räumungsklage einbringen, wenn Sie das Objekt nicht freiwillig verlassen. Das kann mit erheblichen Kosten und Belastungen verbunden sein. Gerade deshalb ist es wichtig, frühzeitig zu reagieren und rechtliche Unterstützung zu suchen, bevor es so weit kommt.
Rechtsanwalt Wien
Rechtliche Unterstützung nutzen – bevor der Konflikt eskaliert
Konflikte über unerlaubte Aufbauten, blockierte Zufahrten oder die Nutzung zusätzlicher Flächen sind emotional belastend und rechtlich komplex. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die Fallstricke sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite und weiß, welche Schritte sinnvoll und rechtssicher sind.
Wenn Sie unsicher sind, ob ein Verhalten bereits als „unleidlich“ gilt oder wie Sie auf eine Abmahnung oder Aufkündigung reagieren sollen, sollten Sie die Situation nicht auf sich beruhen lassen. Lassen Sie Ihre konkrete Lage rechtlich prüfen und geeignete Schritte planen.
Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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