Umwidmung von Hotelappartements in Wohnraum: Was Wohnungseigentümer beachten müssen
Umwidmung von Hotelappartements: Kann ein als Hotelappartement gewidmetes Objekt einfach dauerhaft vermietet und als normale Wohnung genutzt werden? Diese Frage betrifft nicht nur den einzelnen Eigentümer. Eine solche Umwidmung kann auch Auswirkungen auf die gesamte Wohn- und Geschäftsanlage haben – etwa durch zusätzliche Leitungen, eine stärkere Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche oder mögliche Veränderungen bei Lärm, Sicherheit und Haustechnik.
Bereits 2019 hat sich der Oberste Gerichtshof mit dieser Problematik befasst. In seiner Entscheidung OGH vom 21.05.2019, 5 Ob 38/19b, stellte er klar: Eine geplante Widmungsänderung darf nicht isoliert betrachtet werden, wenn die neue Nutzung nur durch umfangreiche bauliche Maßnahmen umgesetzt werden kann. Zur Entscheidung.
Umwidmung von Hotelappartements: Wenn aus dem Hotelzimmer eine dauerhaft vermietete Wohnung werden soll
In dem vom OGH behandelten Fall waren mehrere Einheiten als Hotelappartements gewidmet. Der Hotelbetrieb wurde eingestellt. Die Eigentümer wollten die Räume künftig dauerhaft vermieten und damit faktisch als normale Wohnungen nutzen.
Dafür waren unter anderem folgende Maßnahmen vorgesehen oder bereits umgesetzt:
- Einbau von Küchenzeilen,
- Herstellung von Wasserzu- und -ableitungen,
- Verstärkung der Stromleitungen,
- Führung von Leitungen durch Wände und Allgemeinflächen,
- weitere Umbauten im früheren Hotelrestaurant.
Die Eigentümer holten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht ein. Stattdessen beantragten sie beim Gericht, die Zustimmung zur Änderung der Widmung von Geschäftsraum beziehungsweise Hotelappartement in Wohnraum zu ersetzen.
Die übrigen Wohnungseigentümer wandten sich dagegen. Sie befürchteten unter anderem eine intensivere Nutzung der Allgemeinflächen, mehr Lärm durch dauerhaft im Haus lebende Personen, Geruchs- und Feuchtigkeitsprobleme sowie ein erhöhtes Brand- und Sicherheitsrisiko. Auch eine mögliche Wertminderung der eigenen Wohnungen und eine insgesamt höhere Wohndichte wurden geltend gemacht.
Was der OGH zur Umwidmung von Hotelappartements entschieden hat
Der OGH hob die Entscheidung des Rekursgerichts auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung zurück. Damit wurde die Umwidmung weder endgültig genehmigt noch endgültig untersagt.
Entscheidend war vielmehr, dass das Rekursgericht die mit der geplanten Wohnnutzung verbundenen baulichen Maßnahmen nicht einfach außer Betracht lassen durfte. Es musste daher unter anderem klären:
- Welche Umbauten für die geplante Wohnnutzung notwendig sind;
- welche Maßnahmen bereits durchgeführt wurden und welche noch geplant sind;
- ob Allgemeinflächen des Hauses in Anspruch genommen werden;
- ob die geplanten Änderungen die Interessen der anderen Wohnungseigentümer wesentlich beeinträchtigen;
- ob konkrete Nachteile wie Feuchtigkeit, Schimmel, Brandgefahr oder eine Wertminderung tatsächlich zu erwarten sind.
Die Entscheidung aus dem Jahr 2019 ist daher keine pauschale Genehmigung von Umwidmungen. Sie zeigt vielmehr, wie umfassend ein solcher Antrag geprüft werden muss.
Warum die Widmung rechtlich nicht bloß eine Beschreibung ist
Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist Teil der rechtlichen Ordnung der Liegenschaft. Sie legt mit fest, ob eine Einheit beispielsweise als Wohnung, Geschäftsraum, Büro oder Hotelappartement genutzt werden darf.
Wird eine Einheit dauerhaft anders genutzt, kann daher eine zustimmungspflichtige Widmungsänderung vorliegen. Dass der Hotelbetrieb eingestellt wurde, führt nicht automatisch dazu, dass aus dem Hotelappartement eine gewöhnliche Wohnung wird. Maßgeblich bleibt zunächst, welche Nutzung im Wohnungseigentumsvertrag und in den sonst relevanten Unterlagen vorgesehen ist.
Nach § 16 Abs 2 WEG darf eine Änderung insbesondere:
- das Haus nicht schädigen,
- schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer nicht wesentlich beeinträchtigen,
- die äußere Erscheinung des Hauses nicht beeinträchtigen und
- keine Sicherheitsgefahr verursachen.
Werden bei der Änderung allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, gelten zusätzliche Anforderungen. Das kann etwa tragende Bauteile, Schächte, Hausgänge oder gemeinschaftliche Leitungsbereiche betreffen. In solchen Fällen muss die Maßnahme grundsätzlich verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Eigentümers dienen.
Die Nutzung und die notwendigen Umbauten gehören zusammen
Der zentrale praktische Punkt der Entscheidung lautet: Eine Widmung kann nicht künstlich von den baulichen Folgen getrennt werden.
Wenn eine dauerhafte Wohnnutzung ohne Küchenanschlüsse, zusätzliche Leitungen oder Änderungen an gemeinschaftlichen Bauteilen praktisch nicht möglich ist, müssen diese Maßnahmen in die rechtliche Beurteilung einbezogen werden. Andernfalls könnte ein Eigentümer zunächst nur die Umwidmung beantragen und die baulichen Eingriffe erst später geltend machen. Die Schutzvorschriften für Änderungen im Wohnungseigentum würden dadurch umgangen.
Die geplante Nutzung und die damit sachlich untrennbar verbundenen Umbauten sind daher grundsätzlich gesamthaft zu beurteilen. Eine getrennte Prüfung kommt nur dann in Betracht, wenn die Maßnahmen objektiv voneinander unabhängig sind und der Eigentümer ausdrücklich auch mit einer bloßen Teilgenehmigung einverstanden ist.
Konkrete Nachteile müssen nachvollziehbar sein
Für die übrigen Wohnungseigentümer bedeutet die Entscheidung allerdings nicht, dass jede Befürchtung automatisch zur Verhinderung einer Umwidmung führt. Allgemeine Hinweise auf mögliche Probleme reichen nicht zwingend aus.
Behauptungen wie „Es wird sicher lauter“ oder „Der Wert meiner Wohnung wird sinken“ müssen vielmehr möglichst konkret beurteilt werden. Geht es etwa um Feuchtigkeit, Schimmel, Brandgefahr oder eine relevante Wertminderung, können technische Unterlagen, Gutachten und andere Beweismittel erforderlich sein.
Das Gericht darf sich bei solchen Fragen nicht ohne nähere Prüfung ausschließlich auf allgemeine Lebenserfahrung stützen. Entscheidend sind die konkreten baulichen Gegebenheiten der jeweiligen Anlage und die tatsächlichen Auswirkungen der geplanten Nutzung.
Was bedeutet das für Eigentümer und die Hausgemeinschaft?
1. Vor der Umwidmung eines Hotelappartements
Eigentümer, die ein Hotelappartement oder einen Geschäftsraum künftig als Wohnung nutzen möchten, sollten zunächst die rechtliche Ausgangslage klären. Besonders wichtig sind folgende Fragen:
- Welche Widmung ist im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart?
- Welche Nutzung ist tatsächlich geplant – gelegentliche Beherbergung oder dauerhafte Vermietung?
- Welche Installationen sind für die neue Nutzung notwendig?
- Werden Allgemeinflächen, Schächte, Fassaden oder gemeinschaftliche Leitungen berührt?
- Sind zusätzlich baubehördliche oder sonstige Bewilligungen erforderlich?
Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht sicher. Wer bauliche Maßnahmen ohne erforderliche Zustimmung durchführt, setzt sich daher einem erheblichen rechtlichen Risiko aus. Die bereits erfolgte Durchführung kann im Verfahren sogar eine Rolle bei der Gesamtbeurteilung spielen.
2. Für die übrigen Wohnungseigentümer
Andere Wohnungseigentümer können sich gegen eine Umwidmung zur Wehr setzen, wenn dadurch ihre schutzwürdigen Interessen wesentlich beeinträchtigt werden. Dafür sollten die möglichen Nachteile möglichst konkret dokumentiert werden.
Je nach Situation können etwa folgende Unterlagen hilfreich sein:
- bau- oder haustechnische Gutachten,
- Pläne über Eingriffe in Allgemeinflächen,
- Schall- und Brandschutzunterlagen,
- Dokumentationen zu bestehenden Feuchtigkeits- oder Leitungsproblemen,
- nachvollziehbare Unterlagen zu einer möglichen Wertminderung.
3. Für die Verwaltung und die gesamte Anlage
Die Umwandlung mehrerer Hotelappartements in dauerhaft genutzte Wohnungen kann die tatsächliche Belastung des Hauses verändern. Andere Nutzungszeiten, mehr Bewohner, zusätzliche Küchen- und Sanitärinstallationen oder eine stärkere Inanspruchnahme von Aufzügen und Allgemeinflächen können für die Beurteilung relevant sein.
Ob diese Auswirkungen rechtlich ausreichen, hängt jedoch immer von den konkreten Umständen ab. Eine pauschale Betrachtung der gesamten Anlage genügt nicht.
Checkliste: Diese Schritte sind jetzt sinnvoll
- Unterlagen prüfen: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertunterlagen, Pläne und bisherige Vereinbarungen sollten sorgfältig geprüft werden.
- Geplante Nutzung beschreiben: Es sollte klar feststehen, ob eine dauerhafte Wohnnutzung, eine Vermietung oder eine andere Nutzungsform beabsichtigt ist.
- Umbauten erfassen: Alle baulichen Maßnahmen sind zusammenzustellen – auch solche, die zunächst klein oder technisch nebensächlich erscheinen.
- Allgemeinflächen feststellen: Leitungsführungen, Schächte, Wände, Decken und sonstige gemeinschaftliche Bereiche müssen berücksichtigt werden.
- Auswirkungen fachlich prüfen: Bei Streit über Lärm, Feuchtigkeit, Brandschutz oder Wertminderung können fachkundige Beweismittel entscheidend sein.
- Zustimmungen und Verfahren klären: Vor Beginn von Arbeiten sollte geprüft werden, ob Zustimmungen der anderen Eigentümer oder eine gerichtliche Entscheidung erforderlich sind.
- Keine vollendeten Tatsachen schaffen: Eigenmächtige Umbauten können die spätere rechtliche Durchsetzung erheblich erschweren.
Häufige Fragen zur Umwidmung von Hotelappartements
Kann ich ein Hotelappartement einfach wie eine Wohnung vermieten?
Nicht automatisch. Entscheidend ist die vereinbarte Widmung. Eine dauerhafte Wohnnutzung kann eine Änderung der Widmung darstellen und die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung erfordern.
Reicht es, beim Gericht nur die Umwidmung zu beantragen?
Wenn für die neue Nutzung notwendige Umbauten erforderlich sind, reicht eine isolierte Betrachtung regelmäßig nicht aus. Die baulichen Maßnahmen und ihre Auswirkungen müssen in die Gesamtbeurteilung einbezogen werden.
Kann ich mich gegen eine solche Umwidmung wehren?
Das ist grundsätzlich möglich, wenn schutzwürdige Interessen wesentlich beeinträchtigt werden. Die behaupteten Nachteile sollten jedoch konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Pauschale Befürchtungen führen nicht automatisch zur Unzulässigkeit.
Was gilt, wenn die Umbauten bereits durchgeführt wurden?
Auch bereits umgesetzte Maßnahmen können für die rechtliche Beurteilung relevant sein. Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht garantiert. Deshalb sollte die rechtliche Situation möglichst vor Beginn der Arbeiten geklärt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Widmungsänderungen im Wohnungseigentum
Eine Umwidmung von Hotelappartements, Geschäftsräumen oder sonstigen Einheiten in Wohnraum ist häufig mit technischen, wohnungseigentumsrechtlichen und praktischen Fragen verbunden. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Bereich des Wohnungseigentums unterstützt die Kanzlei Pichler Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Prüfung der Widmung, der notwendigen Zustimmungen und der rechtlichen Auswirkungen geplanter Umbauten.
Sind Sie von einer geplanten Umwidmung betroffen oder möchten Sie eine solche selbst durchführen? Lassen Sie die konkreten Unterlagen und Maßnahmen frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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