Umbauten im Wohnungseigentum: Warum der Streitwert über die Revision entscheiden kann
Umbauten im Wohnungseigentum können zu erheblichen rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Was passiert, wenn ein Wohnungseigentümer auf der gemeinsamen Liegenschaft eine Doppelgarage mit Terrasse errichtet, ohne zuvor die erforderliche Zustimmung einzuholen? Die naheliegende Antwort lautet: Es kommt auf die rechtliche Zulässigkeit des Umbaus an. In der Praxis kann jedoch eine andere Frage entscheidend werden – nämlich, ob ein Gericht ein Rechtsmittel überhaupt noch inhaltlich prüfen darf.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt eindrücklich, wie wichtig die genaue Aufteilung einzelner Ansprüche und Streitwerte ist. In der bereits aus dem Jahr 2020 stammenden Entscheidung OGH vom 30.04.2020, 5 Ob 166/19a, ging es um eine Doppelgarage, eine Terrasse und die mögliche gewerbliche Nutzung mehrerer Garagen. Der OGH entschied allerdings nicht darüber, ob die baulichen Veränderungen tatsächlich zulässig waren. Er wies die Revision aus formalen Gründen zurück. Zur Entscheidung.
Der Ausgangsfall: Doppelgarage, Terrasse und gewerbliche Nutzung
Die Beteiligten waren Mit- und Wohnungseigentümer derselben Liegenschaft. Einer der Wohnungseigentümer hatte auf dem Grundstück eine Doppelgarage mit Terrasse errichtet. Die anderen Eigentümer waren der Ansicht, dass dies ohne ihre erforderliche Zustimmung geschehen war.
Zusätzlich bestand der Verdacht, dass die neu errichtete Doppelgarage und eine weitere Garage zu gewerblichen Zwecken genutzt wurden. Drei andere Wohnungseigentümer wollten diese Situation nicht hinnehmen und klagten.
Sie verlangten im Wesentlichen:
- die Entfernung der Doppelgarage und der Terrasse,
- die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands,
- das Unterlassen weiterer vergleichbarer Umbauten ohne Zustimmung und
- die Unterlassung der gewerblichen Nutzung der Garagen.
Das Erstgericht gab der Klage teilweise statt. Das Berufungsgericht wies die Klage hingegen vollständig ab. Daraufhin wollten die Kläger den Obersten Gerichtshof anrufen.
Warum der OGH den Fall nicht inhaltlich entschied
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision zurück. Das bedeutet: Der OGH prüfte nicht mehr, ob die Doppelgarage und die Terrasse ohne Zustimmung errichtet werden durften. Ebenso wenig entschied er, ob die gewerbliche Nutzung der Garagen zulässig war.
Der Grund lag in der fehlenden Zulässigkeit der Revision wegen des Streitwerts. Die Kläger hatten ihre Begehren zwar insgesamt mit jeweils 5.000 Euro bewertet. Diese Beträge durften jedoch nicht ohne Weiteres zusammengerechnet werden.
Für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels ist nicht allein entscheidend, welche Gesamtsumme in einer Klage genannt wird. Vielmehr muss geprüft werden, ob die einzelnen Ansprüche tatsächlich so eng miteinander verbunden sind, dass ihre Werte zusammenzurechnen sind.
Der OGH unterschied dabei zwischen mehreren Anspruchsgruppen:
- Die Entfernung der Doppelgarage, die Wiederherstellung des früheren Zustands und das Verbot weiterer gleichartiger Umbauten beruhten auf derselben behaupteten Störung. Diese Ansprüche konnten daher als zusammengehörig betrachtet werden.
- Die behauptete gewerbliche Nutzung der Doppelgarage stellte einen eigenen Streitpunkt dar.
- Die Nutzung der weiteren Garage war wiederum eine davon unabhängige mögliche Störung.
Diese unterschiedlichen Sachverhalte konnten ein jeweils eigenes tatsächliches und rechtliches Schicksal haben. Deshalb durften ihre Werte nicht automatisch zu einem einzigen Streitwert addiert werden.
Mehrere Kläger bedeuten nicht automatisch einen gemeinsamen Streitwert
Auch die Tatsache, dass drei Wohnungseigentümer gemeinsam klagten, führte nicht dazu, dass ihre Ansprüche für die Revisionszulässigkeit einfach zusammengerechnet werden konnten.
Die Kläger waren zwar gemeinsam gegen denselben Beklagten vorgegangen. Ihre Ansprüche blieben jedoch rechtlich selbstständig. Der OGH behandelte sie daher nicht als Streitgenossen, deren Ansprüche für diese Frage beliebig addiert werden durften.
Die Folge war erheblich: Nach der erforderlichen Aufteilung lag kein einzelner maßgeblicher Anspruch über der relevanten Wertgrenze. Der OGH stellte insbesondere fest, dass keiner der maßgeblichen Streitwerte 2.700 Euro überstieg. Damit war die Revision unzulässig.
Die Kläger mussten außerdem die Kosten der Revisionsbeantwortung ersetzen. Die zugesprochenen Kosten von 958,58 Euro waren von ihnen jeweils zu einem Drittel zu tragen.
Was die Entscheidung gerade nicht sagt
Die Entscheidung darf nicht missverstanden werden. Der OGH stellte nicht fest, dass Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der anderen Eigentümer durchführen dürfen.
Die Frage, welche Zustimmung für einen Umbau erforderlich ist und unter welchen Voraussetzungen eine Änderung nach § 16 WEG zulässig sein kann, wurde in diesem Verfahren nicht abschließend inhaltlich beurteilt. Der OGH befasste sich wegen der unzulässigen Revision nicht mehr mit dieser materiell-rechtlichen Frage.
Das Urteil betrifft daher vor allem das Prozessrecht. Es zeigt, dass ein möglicherweise berechtigtes Anliegen dennoch an formalen Voraussetzungen eines Rechtsmittels scheitern kann.
Die praktischen Folgen für Wohnungseigentümer
1. Bauliche Veränderung und Nutzung getrennt betrachten
Ein Umbau und die spätere Nutzung eines Objekts sind nicht automatisch ein einziger Streitgegenstand. Die Errichtung einer Garage kann rechtlich anders zu beurteilen sein als deren gewerbliche Nutzung. Gleiches gilt, wenn zusätzlich eine weitere Garage betroffen ist.
Wer mehrere Probleme in einer Klage geltend machen möchte, sollte daher genau unterscheiden, welche konkrete Handlung beanstandet wird. Das gilt besonders für Umbauten im Wohnungseigentum, wenn bauliche Veränderungen und spätere Nutzungen zusammentreffen.
2. Gemeinsames Vorgehen mehrerer Eigentümer schützt nicht vor eigenem Kostenrisiko
Mehrere Wohnungseigentümer können gemeinsam gegen eine behauptete Störung vorgehen. Das bedeutet aber nicht zwingend, dass nur ein gemeinsamer Streitwert oder ein einheitliches Kostenrisiko besteht.
Jeder Kläger kann eigene Ansprüche haben. Scheitert ein Rechtsmittel, können daher für jeden Beteiligten gesonderte Kostenfolgen entstehen.
3. Eine unklare Klage kann spätere Rechtsmittel erschweren
Wer unterschiedliche Umbauten, Nutzungen und Unterlassungsbegehren pauschal zusammenfasst, riskiert eine unübersichtliche Prozesssituation. Das kann sich insbesondere bei der Bewertung des Streitwerts auswirken.
Entscheidend ist deshalb nicht nur, was verlangt wird. Ebenso wichtig ist, wie die einzelnen Begehren begründet, voneinander abgegrenzt und bewertet werden.
4. Die erste rechtliche Prüfung sollte früh erfolgen
Vor einer Klage sollte geprüft werden, welche konkrete Veränderung vorliegt, wer davon betroffen ist und welche Ansprüche tatsächlich zusammengehören. Auch die Frage, ob zunächst eine Verständigung, ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder ein anderes Vorgehen sinnvoll ist, kann von Bedeutung sein.
Was Betroffene jetzt prüfen lassen sollten
- Konkrete Störung: Geht es um eine bauliche Veränderung, eine bestimmte Nutzung oder mehrere voneinander unabhängige Handlungen?
- Zustimmung: Welche Zustimmung war für die konkrete Veränderung erforderlich?
- Anspruchsgruppen: Beruhen Entfernung, Wiederherstellung und Unterlassung auf derselben Handlung?
- Mehrere Objekte: Betrifft der Streit nur eine Garage oder mehrere selbstständige Bereiche?
- Mehrere Kläger: Haben alle Beteiligten tatsächlich denselben Anspruch oder jeweils eigene Ansprüche?
- Streitwert: Welcher Wert ist jedem einzelnen Begehren zuzuordnen?
- Rechtsmittel: Ist ein späterer Rekurs oder eine Revision nach den gesetzlichen Wertgrenzen überhaupt zulässig?
Diese Prüfung sollte möglichst vor Einbringung einer Klage erfolgen. Eine nachträgliche Korrektur ist nicht immer möglich. Gerade bei niedrigeren Streitwerten können die gesetzlichen Grenzen für Rechtsmittel entscheidend sein.
Häufige Fragen zu eigenmächtigen Umbauten im Wohnungseigentum
Kann ich die Entfernung eines ungenehmigten Umbaus verlangen?
Das hängt von den konkreten Umständen ab. Maßgeblich sind unter anderem die Art der baulichen Veränderung, die Auswirkungen auf die Liegenschaft und die erforderlichen Zustimmungen. Die Entscheidung 5 Ob 166/19a sagt nicht, dass ein ungenehmigter Umbau automatisch zulässig ist. Sie betrifft vor allem die Zulässigkeit der Revision.
Werden mehrere Forderungen in einer Klage immer zusammengerechnet?
Nein. Eine Zusammenrechnung kommt nur in Betracht, wenn die Ansprüche inhaltlich eng zusammenhängen. Ansprüche, die auf unterschiedlichen Handlungen, Objekten oder Störungen beruhen, können getrennt zu bewerten sein.
Wir sind mehrere Wohnungseigentümer. Haben wir dann ein gemeinsames Verfahren?
Ein gemeinsames Vorgehen ist möglich. Trotzdem können die Ansprüche der einzelnen Kläger rechtlich selbstständig bleiben. Das kann sowohl für den Streitwert als auch für die Kostenfolgen und die Zulässigkeit eines Rechtsmittels wichtig sein.
Was passiert, wenn die Revision wegen des Streitwerts unzulässig ist?
Dann prüft der Oberste Gerichtshof die inhaltliche Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung grundsätzlich nicht mehr. Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen. Zusätzlich können Kosten der Gegenseite zu ersetzen sein.
Rechtsanwalt Wien bei Streitigkeiten im Wohnungseigentum
Streitigkeiten über Garagen, Terrassen und andere Umbauten sind häufig emotional belastend und rechtlich vielschichtig. Neben der Frage, ob eine Veränderung zulässig war, müssen auch die richtige Anspruchsformulierung, die Beteiligten und die prozessualen Grenzen berücksichtigt werden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei der rechtlichen Einordnung baulicher Veränderungen, bei der Vorbereitung möglicher Schritte und bei der Prüfung von Kosten- und Rechtsmittelrisiken.
Wenn Sie von einem eigenmächtigen Umbau oder einer problematischen Nutzung betroffen sind, lassen Sie Ihre Ansprüche und die zweckmäßige Vorgehensweise rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Sie finden die Kanzlei am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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