Umbau im Wohnungseigentum: Wann dürfen andere Eigentümer ein Projekt verhindern?
Umbau im Wohnungseigentum kann für Eigentümer rechtlich anspruchsvoll sein. Ein Wohnungseigentümer möchte die eigene Einheit modernisieren oder zusätzlichen Wohnraum schaffen. Dafür sollen eine Grünfläche verändert, ein neuer Weg angelegt oder ein bestehender Zugang umgebaut werden. Auf den ersten Blick klingt das nach einer privaten Bauangelegenheit. Im Wohnungseigentum ist das jedoch häufig nicht der Fall.
Sobald allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind oder sich die Wohnsituation anderer Eigentümer wesentlich verändert, gelten zusätzliche Grenzen. Eine baurechtliche Bewilligung allein bedeutet dann nicht automatisch, dass das Projekt auch wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist.
Ein weitreichender Umbau bringt die Wohnanlage an ihre Grenzen
Ausgangspunkt der Entscheidung war eine ehemalige Tankstelle innerhalb einer Wohnanlage. Eine Wohnungseigentümerin wollte das Gebäude baulich verschließen und darin zwei Wohnungen sowie ein Büro errichten. Das Projekt beschränkte sich aber nicht auf den Innenbereich.
Geplant waren außerdem:
- das Abgraben einer Grünfläche auf nahezu der gesamten Südseite des Hauses,
- die Errichtung einer Stützmauer,
- ein neuer Zugangsweg entlang der Hauswand,
- der Ersatz des bisherigen ebenerdigen Zugangs durch eine Brückenkonstruktion und
- eine neue Wegführung zu insgesamt drei Wohnungseigentumsobjekten.
Besonders problematisch war die Lage des neuen Weges. Er hätte unmittelbar vor der Loggia und den Fenstern einer anderen Wohnung verlaufen. Aus einer bisher begrünten Außenfläche wäre damit ein Zugangsbereich mit regelmäßiger Nutzung geworden.
Die betroffenen Wohnungseigentümer wandten sich gegen das Vorhaben. Das Rekursgericht hielt den Umbau in dieser Form für nicht genehmigungsfähig. Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Beurteilung: In seiner Entscheidung OGH vom 18.12.2019, 5 Ob 153/19i, wies er den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Zur Entscheidung.
Warum der eigene Umbauwunsch nicht allein entscheidet
Wohnungseigentum vermittelt weitreichende Rechte an der eigenen Wohnung oder an einem anderen Wohnungseigentumsobjekt. Diese Rechte bestehen aber nicht losgelöst von der übrigen Wohnanlage. Gerade bei baulichen Veränderungen müssen auch die Interessen der anderen Wohnungseigentümer berücksichtigt werden.
Nach den wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen dürfen Veränderungen insbesondere nicht dazu führen, dass:
- das Gebäude oder andere Teile der Liegenschaft beschädigt werden,
- schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden,
- das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert wird oder
- Sicherheitsrisiken entstehen.
Werden allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, etwa Grünflächen, Außenanlagen oder gemeinsame Zugänge, kommt es zusätzlich darauf an, ob die geplante Veränderung der üblichen Gestaltung entspricht oder durch ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers gerechtfertigt ist.
Entscheidend ist dabei ein wichtiger Punkt: Das eigene Interesse des Bauwerbers wird nicht automatisch gegen die Interessen der übrigen Eigentümer aufgerechnet. Es genügt also nicht, dass der geplante Umbau für die betreffende Person wirtschaftlich sinnvoll, praktisch notwendig oder persönlich besonders wichtig ist.
Ein Umbau im Wohnungseigentum kann vielmehr selbstständig unzulässig sein, wenn eine wesentliche Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer vorliegt.
Was der OGH im konkreten Fall berücksichtigt hat
Der OGH nahm keine eigene vollständige Neubewertung aller Einzelheiten vor, sondern wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Damit blieb die Entscheidung des Rekursgerichts bestehen. Nach Ansicht des Höchstgerichts lag keine grobe Fehlbeurteilung und keine grundlegende Rechtsfrage vor, die ein Einschreiten rechtfertigen würde.
Für die Beurteilung war maßgeblich, dass mehrere Belastungen zusammenkamen:
- Ein großer Teil der Außenanlage sollte umgestaltet werden.
- Eine bisher vorhandene Grünfläche wäre großflächig verloren gegangen.
- Das Gelände sollte über nahezu die gesamte Südseite des Hauses abgegraben werden.
- Der bestehende Hauszugang sollte durch eine Brückenkonstruktion ersetzt werden.
- Vor den Fenstern und der Loggia einer Wohnung wäre ein neuer Zugangsweg entstanden.
- Dieser Weg hätte der Erschließung mehrerer neuer Objekte gedient.
Es ging daher nicht bloß um eine geringfügige optische Veränderung oder eine einzelne bauliche Maßnahme. Das gesamte Erscheinungsbild und die Nutzung eines wesentlichen Bereichs der Wohnanlage hätten sich verändert.
Baubewilligung und Zustimmung der Eigentümer sind nicht dasselbe
Ein häufiger Irrtum besteht darin, eine baurechtliche Bewilligung mit einer umfassenden rechtlichen Erlaubnis gleichzusetzen. Die Baubehörde prüft vor allem öffentlich-rechtliche Anforderungen, etwa Fragen der Bebaubarkeit, Sicherheit oder technischen Ausführung.
Das Wohnungseigentumsrecht verfolgt daneben einen eigenen Schutzzweck. Es geht darum, ob die Veränderung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zulässig ist und ob allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden dürfen.
Deshalb kann ein Projekt baurechtlich bewilligungsfähig sein und dennoch an wohnungseigentumsrechtlichen Einwänden scheitern. Je nach konkreter Ausgestaltung können ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zustimmung betroffener Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung erforderlich sein.
Wer mit einem Umbau beginnt, bevor diese Fragen geklärt sind, setzt sich erheblichen Risiken aus. Dazu gehören Verzögerungen, zusätzliche Kosten und Streitigkeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Wann eine Veränderung besonders kritisch wird
Die Entscheidung aus dem Jahr 2019 zeigt keine starre Verbotsliste. Nicht jede Veränderung einer Außenfläche ist automatisch unzulässig. Maßgeblich bleiben die konkreten Verhältnisse der jeweiligen Wohnanlage und die Intensität der Beeinträchtigung.
Besonders sorgfältig geprüft werden sollten jedoch folgende Situationen:
Ein neuer Weg vor Fenstern oder Loggien
Wird eine bisher kaum genutzte Grünfläche zu einem Durchgangsweg, kann sich die Privatsphäre der angrenzenden Wohnung deutlich verändern. Entscheidend ist, ob dadurch regelmäßig Personen unmittelbar vor Fenstern, Terrassen oder Loggien vorbeigehen.
Die großflächige Entfernung von Grünanlagen
Gemeinsame Grünflächen prägen häufig das Erscheinungsbild und die Aufenthaltsqualität einer Wohnanlage. Wird eine solche Fläche nahezu vollständig beseitigt, kann darin mehr liegen als eine bloße Geschmacksfrage.
Eine neue Erschließung mehrerer Objekte
Ein Zugang, der nicht nur einer einzelnen Wohnung, sondern mehreren neuen Einheiten dient, kann die Nutzungshäufigkeit und die Belastung für angrenzende Eigentümer erheblich erhöhen.
Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild
Stützmauern, Brückenkonstruktionen, neue Wege oder großflächige Geländeveränderungen können das Erscheinungsbild des Hauses und seiner Außenanlagen wesentlich prägen. Auch dieser Aspekt ist bei der Genehmigungsfrage einzubeziehen.
Was Wohnungseigentümer jetzt prüfen sollten
Ob Sie einen Umbau planen oder sich gegen ein Vorhaben in der Wohnanlage wenden: Eine frühe Prüfung kann den weiteren Verlauf entscheidend beeinflussen.
- Planunterlagen genau ansehen: Prüfen Sie, welche Flächen, Zugänge, Fassaden oder Außenanlagen tatsächlich betroffen sind.
- Allgemeine Teile feststellen: Klären Sie, ob Grünflächen, Wege, Stiegen, Mauern oder sonstige gemeinschaftlich genutzte Bereiche verändert werden sollen.
- Auswirkungen dokumentieren: Fotos, Pläne und eine Beschreibung der bisherigen Nutzung können später eine wichtige Grundlage bilden.
- Beeinträchtigungen konkret beschreiben: Allgemeine Einwände wie „das gefällt mir nicht“ sind weniger aussagekräftig als konkrete Angaben zu Privatsphäre, Lärm, Zugang, Sicherheit oder Nutzung.
- Erforderliche Zustimmungen klären: Prüfen Sie, ob neben einer baurechtlichen Bewilligung weitere wohnungseigentumsrechtliche Schritte notwendig sind.
- Nicht vorschnell zustimmen: Eine einmal erteilte Zustimmung kann rechtlich und praktisch weitreichende Folgen haben.
- Frühzeitig beraten lassen: Bei größeren Umbauten oder bereits laufenden Auseinandersetzungen sollte die rechtliche Situation vor weiteren Maßnahmen geklärt werden.
Häufige Fragen zu Umbauten im Wohnungseigentum
Kann ich in meiner eigenen Wohnung nicht grundsätzlich machen, was ich möchte?
Innerhalb des eigenen Wohnungseigentums bestehen weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten. Diese enden aber dort, wo andere Eigentümer wesentlich beeinträchtigt werden, allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind oder das Gebäude beziehungsweise sein äußeres Erscheinungsbild erheblich verändert wird.
Reicht eine rechtskräftige Baubewilligung aus?
Nein, nicht zwingend. Eine Baubewilligung ersetzt nicht automatisch die nach dem Wohnungseigentumsrecht erforderlichen Zustimmungen oder Genehmigungen. Beide Rechtsbereiche müssen getrennt geprüft werden.
Kann ich mich gegen einen neuen Weg vor meinem Fenster wehren?
Das kann möglich sein, wenn der Weg zu einer wesentlichen Beeinträchtigung führt. Entscheidend sind unter anderem die bisherige Nutzung der Fläche, die Nähe zu den Fenstern oder der Loggia, die erwartete Frequenz und die Auswirkungen auf die Privatsphäre. Eine bloß geringfügige Unannehmlichkeit wird hingegen nicht immer ausreichen.
Ist jede Veränderung einer Grünfläche verboten?
Nein. Es kommt auf die konkrete Gestaltung, das Ausmaß der Veränderung und die Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer an. Eine kleine, übliche Anpassung ist anders zu beurteilen als die nahezu vollständige Beseitigung einer Grünfläche samt neuer Erschließung mehrerer Objekte.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Umbau und Eigentümerstreit
Die Entscheidung des OGH vom 18.12.2019 macht deutlich: Bei größeren Veränderungen zählt nicht nur der Wunsch desjenigen, der umbauen möchte. Ebenso wichtig sind die Auswirkungen auf die übrigen Wohnungseigentümer und auf die gesamte Wohnanlage.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Umgang mit rechtlichen Konflikten rund um Immobilien und Wohnungseigentum berät die Kanzlei Pichler sowohl Wohnungseigentümer mit Umbauplänen als auch Betroffene, die sich gegen eine wesentliche Beeinträchtigung zur Wehr setzen möchten. Lassen Sie frühzeitig prüfen, welche Zustimmungen erforderlich sind und welche Schritte sinnvoll bleiben.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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