Umbau im Wohnungseigentum trotz Baubewilligung: Wann müssen andere Eigentümer zustimmen?
Umbau im Wohnungseigentum kann den Wohnwert einer Wohnung erheblich steigern. Ein Balkon, eine Dachgaube oder eine Dachterrasse kann den Wohnwert einer Wohnung erheblich steigern. Doch sobald für den Umbau das Dach, die Außenfassade oder andere allgemeine Teile des Hauses betroffen sind, reicht eine behördliche Baubewilligung allein nicht immer aus. Zusätzlich stellt sich die Frage, ob die übrigen Wohnungseigentümer zustimmen müssen oder ob ihre Zustimmung durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden kann.
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Abgrenzung in einer Entscheidung aus dem Jahr 2017 befasst: OGH vom 20.11.2017, 5 Ob 145/17k. Der Fall zeigt deutlich, dass Baurecht und Wohnungseigentumsrecht nebeneinander bestehen. Eine rechtskräftige Baubewilligung ist daher wichtig, beendet den Streit innerhalb der Eigentümergemeinschaft aber nicht automatisch. Zur Entscheidung des OGH.
Der typische Konflikt: Die Baubehörde sagt Ja, die Eigentümergemeinschaft sagt Nein
Ausgangspunkt der Entscheidung war der Wunsch eines Wohnungseigentümers, seine Dachgeschosswohnung baulich zu verändern. Geplant waren eine Dachgaube, ein Balkon und dafür notwendige Eingriffe in das Dach des Hauses.
Die zuständige Baubehörde hatte das Vorhaben bewilligt. Die Baubewilligung war rechtskräftig, außerdem war die Frist für den Beginn der Bauarbeiten verlängert worden. Damit war die öffentlich-rechtliche Seite zunächst geklärt.
Allerdings betrafen die geplanten Arbeiten nicht nur das Innere der Wohnung. Das Dach gehört grundsätzlich zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Deshalb war zusätzlich zu prüfen, ob die übrigen Wohnungseigentümer die Eingriffe dulden mussten.
Da die erforderlichen Zustimmungen nicht vollständig vorlagen, beantragte der Wohnungseigentümer beim Gericht, die anderen Eigentümer zur Duldung der Arbeiten zu verpflichten.
Mehrere Wohnungseigentümer widersprachen. Sie verwiesen unter anderem auf mögliche Nachteile für das äußere Erscheinungsbild, statische und bautechnische Risiken, mögliche Wassereintritte sowie eine Beeinträchtigung ihrer Wohnungen und deren Wert.
Was der OGH klargestellt hat
Die Gerichte erster und zweiter Instanz hatten den Antrag abgewiesen. Sie gingen davon aus, dass der Einreichplan das bestehende Dach unrichtig darstellte. Im Plan war ein Satteldach eingezeichnet, obwohl tatsächlich ein Walmdach vorhanden war. Nach Ansicht der Vorinstanzen hätte die geplante Änderung deshalb einen rechtswidrigen Zustand geschaffen.
Der OGH hob diese Entscheidungen jedoch auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Damit war der Wohnungseigentümer noch nicht endgültig erfolgreich. Ebenso mussten die übrigen Eigentümer die Bauarbeiten noch nicht endgültig dulden.
Entscheidend war aber: Die Vorinstanzen durften den Antrag nicht allein wegen der möglicherweise unrichtigen Darstellung des Dachs im Einreichplan ablehnen.
Eine rechtskräftige Baubewilligung bindet die Zivilgerichte grundsätzlich. Das bedeutet, dass ein Gericht im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht einfach selbst nachprüfen darf, ob die Baubehörde das Vorhaben richtig beurteilt und den Bescheid zu Recht erlassen hat. Solange die Baubewilligung rechtskräftig besteht, muss das Gericht grundsätzlich von ihrer Wirksamkeit ausgehen.
Baubewilligung und Zustimmung der Eigentümer sind zwei verschiedene Fragen
Die Entscheidung macht eine für die Praxis besonders wichtige Trennung deutlich:
- Die Baubehörde prüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulässig ist.
- Das Wohnungsgericht prüft, ob die geplante Änderung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig ist und von den anderen Eigentümern geduldet werden muss.
Eine rechtskräftige Baubewilligung ersetzt daher nicht automatisch die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Sie kann die rechtliche Ausgangslage verbessern, nimmt dem Gericht aber nicht die Prüfung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ab.
Nur wenn von vornherein feststeht, dass eine erforderliche Baubewilligung keinesfalls erlangt werden kann, kann dieser Umstand gegen die beantragte Genehmigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz sprechen. Im entschiedenen Fall lag jedoch gerade eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Deshalb musste das Erstgericht die weiteren Voraussetzungen konkret prüfen.
Welche Kriterien bei einem Umbau im Wohnungseigentum zählen
Betreffen die Arbeiten allgemeine Teile des Hauses, ist insbesondere § 16 Abs 2 WEG maßgeblich. Die Beurteilung erfolgt nicht abstrakt, sondern anhand der konkreten Situation des jeweiligen Hauses.
Zu prüfen ist unter anderem:
- Werden andere Wohnungseigentümer wesentlich beeinträchtigt?
- Entsteht eine Gefahr für Personen oder Sachen?
- Wird das äußere Erscheinungsbild des Hauses unzumutbar verändert?
- Ist die konkrete Ausgestaltung im betreffenden Haus und in dessen unmittelbarer Umgebung verkehrsüblich?
- Liegt ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers an der Änderung vor?
Gerade bei Balkonen, Dachgauben und Dachterrassen kommt es daher nicht nur darauf an, ob solche Baumaßnahmen allgemein modern oder häufig sind. Entscheidend ist vielmehr, wie das konkrete Gebäude gestaltet ist, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und welche Auswirkungen das Vorhaben auf die übrigen Wohnungen hat.
Ein einzelner Balkon in einem ansonsten vollständig geschlossenen Dachbereich kann anders zu beurteilen sein als mehrere vergleichbare Balkone in derselben Häuserzeile. Ebenso kann ein Eingriff in ein Dach technisch und rechtlich anders zu bewerten sein als eine geringfügige Veränderung innerhalb der eigenen Wohnung.
Warum allgemeine Argumente häufig nicht genügen
Im Verfahren reicht es nicht immer aus, pauschal zu behaupten, Balkone seien heutzutage üblich oder die Wohnqualität werde durch eine Dachgaube verbessert. Solche Argumente können zwar eine Rolle spielen, ersetzen aber keine konkrete Prüfung.
Wer einen Umbau durchsetzen möchte, sollte nachvollziehbar darlegen können, weshalb die geplante Ausführung mit dem Gebäude und der Umgebung vereinbar ist. Dazu können etwa genaue Planunterlagen, technische Beschreibungen oder eine Darstellung vergleichbarer Gebäude beitragen.
Wer sich gegen den Umbau wehrt, sollte ebenfalls konkret bleiben. Erfolgversprechender als ein allgemeines Unbehagen sind nachvollziehbare Hinweise auf statische Risiken, mögliche Wasserschäden, eine erhebliche Veränderung der Fassade oder konkrete Nachteile für die Nutzung und Privatsphäre anderer Wohnungen.
Was bedeutet das für Eigentümer in der Praxis?
1. Die Dachgeschosswohnung soll erweitert werden
Eine Eigentümerin möchte einen Balkon errichten und dafür in das Dach eingreifen. Sie verfügt bereits über eine rechtskräftige Baubewilligung. Dennoch muss sie klären, ob allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind und ob die Voraussetzungen nach § 16 Abs 2 WEG erfüllt werden. Ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer kann ein gerichtliches Verfahren erforderlich sein.
2. Andere Eigentümer befürchten Wasserschäden
Die Eigentümergemeinschaft lehnt eine Dachgaube ab, weil sie Schäden an der Dachabdichtung befürchtet. Eine bloße Vermutung wird nicht in jedem Fall ausreichen. Entscheidend kann sein, ob technische Unterlagen oder ein Gutachten konkrete Risiken für das Gebäude belegen.
3. Das äußere Erscheinungsbild verändert sich
Ein geplanter Balkon ragt deutlich aus der bisherigen Fassadenlinie hervor. Dann stellt sich die Frage, ob die Veränderung noch als üblich und zumutbar angesehen werden kann. Maßgeblich sind das konkrete Haus, die Gestaltung der unmittelbaren Umgebung und die Größe sowie Sichtbarkeit des Eingriffs.
4. Der Einreichplan enthält einen Fehler
Ein Plan stellt das Dach möglicherweise unzutreffend dar. Besteht bereits eine rechtskräftige Baubewilligung, dürfen die Zivilgerichte diese nicht ohne Weiteres inhaltlich korrigieren oder ignorieren. Der Planfehler kann dennoch für die weitere Sachverhaltsprüfung bedeutsam sein. Er führt aber nicht automatisch dazu, dass der Antrag auf Duldung abgewiesen werden darf.
Vor dem Baubeginn: Diese Punkte sollten geklärt werden
- Betroffene Gebäudeteile feststellen: Prüfen Sie, ob Dach, Fassade, Außenmauer, tragende Teile oder andere allgemeine Teile der Liegenschaft berührt werden.
- Baurecht und Wohnungseigentumsrecht getrennt betrachten: Eine Baubewilligung beantwortet nicht automatisch die Frage nach den Rechten der übrigen Eigentümer.
- Planunterlagen vollständig halten: Ungenaue oder widersprüchliche Darstellungen können spätere Auseinandersetzungen erschweren.
- Technische Risiken dokumentieren: Bei Eingriffen in Dach oder Statik sind nachvollziehbare technische Unterlagen besonders wichtig.
- Örtliche Vergleichsobjekte prüfen: Für die Frage der Verkehrsüblichkeit zählt die konkrete Umgebung, nicht nur ein allgemeiner Wohntrend.
- Zustimmungen rechtzeitig einholen: Eine klare schriftliche Zustimmung kann ein späteres gerichtliches Verfahren vermeiden.
- Vor dem Baubeginn Rechtsrat einholen: Ist die Zustimmung umstritten, sollte geklärt werden, ob ein Antrag nach § 16 WEG erforderlich und erfolgversprechend ist.
Häufige Fragen zum Umbau im Wohnungseigentum
Reicht eine rechtskräftige Baubewilligung für den Umbau aus?
Nein, nicht zwingend. Die Baubewilligung betrifft die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit. Wenn allgemeine Teile des Hauses betroffen sind, kann zusätzlich die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine gerichtliche Entscheidung nach den Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes erforderlich sein.
Kann ich mich gegen den Umbau wehren, weil der Bauplan fehlerhaft ist?
Das hängt vom konkreten Fall ab. Besteht bereits eine rechtskräftige Baubewilligung, darf das Zivilgericht deren Inhalt grundsätzlich nicht nachträglich überprüfen. Ein Planfehler allein führt daher nicht automatisch zur Ablehnung. Entscheidend bleiben die konkreten Auswirkungen des Vorhabens auf das Haus und die anderen Eigentümer.
Was muss ich als Gegner eines Balkons oder einer Dachgaube nachweisen?
Je konkreter die Einwände sind, desto besser. Mögliche Ansatzpunkte sind nachweisbare statische Risiken, drohende Wasserschäden, eine wesentliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds oder konkrete Nachteile für die Nutzung und Privatsphäre. Pauschale Aussagen reichen häufig nicht aus.
Kann ein Gericht die Zustimmung der anderen Eigentümer ersetzen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kommt eine gerichtliche Entscheidung in Betracht. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, hängt von der konkreten baulichen Maßnahme, den Auswirkungen auf die Liegenschaft und den Interessen aller Beteiligten ab. Eine automatische Genehmigung gibt es auch bei vorhandener Baubewilligung nicht.
Rechtsanwalt Wien: Umbaupläne rechtzeitig rechtlich prüfen lassen
Der Fall des OGH zeigt, dass ein Streit über einen Balkon, eine Dachgaube oder einen Eingriff in das Dach nicht allein mit baurechtlichen Argumenten gelöst werden kann. Für die Beurteilung zählen die konkrete Gestaltung des Hauses, die technische Ausführung, mögliche Nachteile für andere Eigentümer und die Frage, ob die Änderung im konkreten Umfeld üblich und zumutbar ist.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer sowohl bei der Vorbereitung geplanter Umbauten als auch bei der Abwehr problematischer Veränderungen. Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob Zustimmungen erforderlich sind, welche Unterlagen benötigt werden und wie Ihre rechtliche Position im Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz einzuschätzen ist.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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