Türdurchbruch im Wohnungseigentum: Warum eine Gerichtsentscheidung noch nicht endgültig sein muss
Türdurchbruch im Wohnungseigentum klingt zunächst nach einem rein technischen Bauvorhaben. Im Wohnungseigentum kann ein solcher Eingriff jedoch weitreichende rechtliche Folgen haben – insbesondere dann, wenn eine Außenwand betroffen ist, mehrere Objekte verbunden werden sollen oder nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine gerichtliche Genehmigung genügt, sobald das Erstgericht oder das Rekursgericht den Umbau bewilligt hat. Das ist nicht immer so. Ein Verfahren kann sich verlängern, wenn Eigentümerwechsel oder fehlerhafte Zustellungen nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020 besonders deutlich.
Ein geplanter Umbau und die fehlende Zustimmung einzelner Eigentümer
In einer Wohnungseigentumsanlage wollte ein Wohnungseigentümer zwei eigene Objekte miteinander verbinden. Dafür sollte im Kellergeschoss ein Türdurchbruch geschaffen werden. Zusätzlich war ein weiterer Türdurchbruch in einer Außenwand geplant.
Nicht alle betroffenen Wohnungseigentümer stimmten dem Vorhaben zu. Der Eigentümer beantragte daher beim Gericht, die fehlenden Zustimmungen zu ersetzen. Als Grundlage diente § 16 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Das Erstgericht gab dem Antrag zunächst zur Gänze statt. Das Rekursgericht bestätigte die Genehmigung für den Türdurchbruch im Keller. Den Durchbruch in der Außenwand lehnte es hingegen ab.
Gegen diese Entscheidung wandte sich der Eigentümer an den Obersten Gerichtshof. Dabei stellte sich unter anderem die Frage, ob die Verbindung eines Wohnungseigentumsobjekts mit einem Objekt auf dem Nachbargrundstück problematisch sein kann, wenn beide Objekte demselben Eigentümer gehören.
Was der OGH in seiner Entscheidung tatsächlich klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof hat diese inhaltlich wichtige Frage noch nicht endgültig beantwortet. In seiner Entscheidung OGH vom 21.07.2020, 5 Ob 117/20x ging es zunächst um eine grundlegende Voraussetzung des Verfahrens: Alle aktuell betroffenen Wohnungseigentümer müssen ordnungsgemäß als Parteien berücksichtigt und verständigt werden. Zur Entscheidung.
Während des Verfahrens waren mehrere Wohnungseigentümer neu im Grundbuch eingetragen worden. Diese neuen Eigentümer mussten in das Verfahren einbezogen werden. Der jeweils frühere Eigentümer schied grundsätzlich aus seiner Parteistellung aus.
Zusätzlich war die Zustellung der Entscheidung an einen Wohnungseigentümer erfolglos geblieben. Auch der Revisionsrekurs war nicht allen betroffenen Wohnungseigentümern ordnungsgemäß zugestellt worden.
Der OGH stellte die Akten deshalb an das Erstgericht zurück. Zunächst mussten die fehlenden Zustellungen nachgeholt werden. Erst danach konnte über den Revisionsrekurs und damit über die noch offene inhaltliche Frage entschieden werden.
Wichtig ist daher: Der OGH hat in dieser Entscheidung nicht endgültig ausgesprochen, dass der Türdurchbruch in der Außenwand zulässig oder unzulässig ist. Die rechtliche Beurteilung dieses Bauvorhabens blieb ausdrücklich offen.
Warum Eigentümerwechsel und Zustellungen so entscheidend sind
Ein Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz betrifft nicht nur jene Personen, die sich aktiv zu Wort melden. Maßgeblich ist vielmehr, wer aktuell als Mit- oder Wohnungseigentümer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen ist.
Wechselt während des Verfahrens der Eigentümer einer Wohnung, kann sich dadurch die Zusammensetzung der Parteien ändern. Der neue Eigentümer muss grundsätzlich berücksichtigt werden. Er darf nicht einfach deshalb unberücksichtigt bleiben, weil das Verfahren bereits begonnen hat oder der frühere Eigentümer an seiner Stelle beteiligt war.
Auch die ordnungsgemäße Zustellung ist von großer Bedeutung. Eine gerichtliche Entscheidung muss grundsätzlich allen betroffenen Wohnungseigentümern zugestellt werden. Das gilt auch für Rechtsmittel und weitere wichtige Verfahrensschritte.
Erst eine wirksame Zustellung setzt in der Regel die jeweiligen Fristen in Gang. Erhält ein Wohnungseigentümer eine Entscheidung oder einen Revisionsrekurs nicht ordnungsgemäß, kann seine Frist für eine eigene Beschwerde oder Stellungnahme noch nicht abgelaufen sein.
Das erklärt, warum der OGH nicht sofort über die bauliche Maßnahme selbst entschieden hat. Vor einer inhaltlichen Beurteilung musste zunächst sichergestellt werden, dass alle betroffenen Eigentümer tatsächlich am Verfahren beteiligt waren und ihre Rechte wahrnehmen konnten.
Rechtsanwalt Wien: Was bedeutet das für bauliche Veränderungen in der Praxis?
Bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum sollten nicht allein unter technischen Gesichtspunkten geplant werden. Entscheidend ist auch, welche Teile des Hauses betroffen sind, welche Eigentümerrechte berührt werden und ob sämtliche erforderlichen Zustimmungen oder Genehmigungen vorliegen. Das gilt insbesondere für einen Türdurchbruch im Wohnungseigentum.
1. Ein Türdurchbruch innerhalb des Gebäudes
Auch ein Durchbruch im Keller kann rechtlich relevant sein. Zwar kann die Maßnahme auf den eigenen Objekten des Eigentümers beruhen. Trotzdem ist zu prüfen, ob allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind oder ob Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden.
2. Ein Eingriff in eine Außenwand
Außenwände sind besonders sensibel. Ein Türdurchbruch kann die äußere Gestaltung, die Substanz oder die Nutzung des Gebäudes betreffen. Deshalb ist eine solche Maßnahme sorgfältig rechtlich und technisch zu prüfen. Eine Zustimmung einzelner Nachbarn oder die alleinige Eigentümerstellung an den betroffenen Objekten beantwortet nicht automatisch alle Fragen.
3. Die Verbindung mit einem Objekt auf dem Nachbargrundstück
Dass zwei Objekte demselben Eigentümer gehören, bedeutet nicht automatisch, dass sie ohne weitere Prüfung baulich miteinander verbunden werden dürfen. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Verbindung zu einem Objekt auf einer anderen Liegenschaft möglich ist, kann wohnungseigentumsrechtlich und baurechtlich gesondert zu beurteilen sein.
Gerade diese Frage blieb in der Entscheidung OGH vom 21.07.2020, 5 Ob 117/20x offen. Aus der Entscheidung lässt sich daher keine pauschale Erlaubnis für derartige Verbindungen ableiten.
4. Eine gerichtliche Zustimmung ersetzt nicht jede andere Bewilligung
Selbst wenn ein Gericht eine fehlende Zustimmung ersetzt, ist damit nicht automatisch jede weitere erforderliche Genehmigung erteilt. Je nach Vorhaben können zusätzlich behördliche Bewilligungen notwendig sein. Das gilt insbesondere bei Eingriffen in Außenwände oder bei Veränderungen, die die bauliche Substanz und Gestaltung des Gebäudes betreffen.
Checkliste: Was Eigentümer vor dem Umbau prüfen sollten
- Welche Bauteile sind betroffen? Handelt es sich ausschließlich um das eigene Wohnungseigentumsobjekt oder auch um allgemeine Teile der Liegenschaft?
- Welche Eigentümer könnten betroffen sein? Neben unmittelbar angrenzenden Eigentümern können je nach Maßnahme weitere Wohnungseigentümer einzubeziehen sein.
- Wer ist aktuell im Grundbuch eingetragen? Eigentümerwechsel während eines Verfahrens können die Parteistellung und den weiteren Ablauf beeinflussen.
- Liegen alle erforderlichen Zustimmungen vor? Mündliche Zusagen oder informelle Absprachen sollten nicht mit einer rechtlich ausreichenden Zustimmung gleichgesetzt werden.
- Ist ein gerichtliches Verfahren notwendig? Wenn einzelne Zustimmungen fehlen, kann eine gerichtliche Entscheidung nach § 16 Abs 2 WEG in Betracht kommen.
- Welche behördlichen Bewilligungen sind zusätzlich erforderlich? Eine wohnungseigentumsrechtliche Zustimmung ersetzt nicht automatisch eine notwendige baubehördliche Genehmigung.
- Wurden alle Zustellungen ordnungsgemäß durchgeführt? Fehler bei der Verständigung können dazu führen, dass Rechtsmittelfristen nicht wirksam zu laufen beginnen.
Häufige Fragen zu Umbauten im Wohnungseigentum
Kann ich umbauen, wenn mir beide betroffenen Wohnungen gehören?
Nicht zwingend. Auch wenn beide Objekte demselben Eigentümer gehören, können allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sein. Zudem kann die Verbindung mit einem Objekt auf einem Nachbargrundstück zusätzliche rechtliche Fragen aufwerfen. Eine automatische Zulässigkeit folgt daraus nicht.
Was passiert, wenn während des Verfahrens eine Wohnung verkauft wird?
Dann muss geprüft werden, wer aktuell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der neue Eigentümer ist grundsätzlich als Partei zu berücksichtigen. Wird ein Eigentümerwechsel nicht beachtet, kann das Verfahren fehlerhaft sein und sich erheblich verlängern.
Beginnt meine Rechtsmittelfrist auch ohne ordnungsgemäße Zustellung?
Eine wirksame Zustellung ist grundsätzlich entscheidend für den Beginn einer Rechtsmittelfrist. Wurde eine Entscheidung nicht ordnungsgemäß zugestellt, kann die Frist unter Umständen noch nicht abgelaufen sein. Ob das im Einzelfall so ist, hängt vom konkreten Verfahrensablauf ab.
Reicht eine gerichtliche Genehmigung für den Baubeginn aus?
Nein, nicht automatisch. Neben der wohnungseigentumsrechtlichen Beurteilung können weitere behördliche Bewilligungen erforderlich sein. Vor Beginn der Arbeiten sollte daher geklärt werden, ob sämtliche rechtlichen und technischen Voraussetzungen erfüllt sind.
Rechtzeitig prüfen lassen statt später zurückbauen
Wer eine bauliche Veränderung plant, sollte nicht erst nach Beginn der Arbeiten klären, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das gilt besonders bei Türdurchbrüchen, Eingriffen in Außenwände und der Verbindung mehrerer Objekte.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht berät die Kanzlei Pichler zu Zustimmungen, gerichtlichen Verfahren und den möglichen Folgen von Eigentümerwechseln oder fehlerhaften Zustellungen. Lassen Sie die geplante Maßnahme frühzeitig prüfen, bevor unnötige Kosten oder Verzögerungen entstehen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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