Unzureichender Trittschallschutz als Baumangel: Wann muss das Bauunternehmen zahlen?
Trittschallschutz ist entscheidend, wenn ein neuer Fußboden eingebaut wird, die Wohnungen fertig sind – und trotzdem jeder Schritt aus der darüberliegenden Wohnung deutlich zu hören ist. Für Eigentümer und Bauherren ist das nicht bloß ein Ärgernis. Unzureichender Trittschallschutz kann die Nutzung einer Wohnung erheblich beeinträchtigen, eine Vermietung verhindern und hohe Sanierungskosten verursachen.
Die zentrale Frage lautet dann: Muss der Unternehmer für die mangelhafte Ausführung einstehen, wenn zwar das vereinbarte Material verwendet wurde, der versprochene Schallschutz aber nicht erreicht wird?
Der konkrete Fall: Estrichaufbau erreicht den Trittschallschutz nicht
In dem vom Obersten Gerichtshof beurteilten Fall besaßen die Auftraggeber ein Haus mit sechs Wohnungen. Sie beauftragten ein Bauunternehmen mit Estricharbeiten und dem darunterliegenden Fußbodenaufbau.
Das Unternehmen schlug eine sogenannte Styroloseschüttung mit einer Höhe von 6,5 Zentimetern vor. Zugleich bestätigte es, dass die Arbeiten den einschlägigen ÖNORMEN entsprechen würden. Für die Auftraggeber war vor allem entscheidend, dass der fertige Fußboden den erforderlichen Trittschallschutz einhält. Welches konkrete Schüttmaterial dafür verwendet wurde, war hingegen nicht ausschlaggebend.
Nach Abschluss der Arbeiten zeigte sich, dass der erforderliche Schallschutz nicht erreicht wurde. Der zulässige Trittschallpegel von maximal 48 dB wurde überschritten. Die konkrete Konstruktion war zu niedrig dimensioniert.
Eine Kiesschüttung hätte den Trittschallschutz zwar verbessert. Für eine vollständige Einhaltung der ÖNORM wären jedoch eine Schütthöhe von 10 Zentimetern und die Verwendung von Kies erforderlich gewesen. Die Auftraggeber ließen daher zumindest eine teilweise Verbesserung durchführen und verlangten vom Bauunternehmen Ersatz der dafür aufgewendeten Kosten.
Was der OGH zur mangelhaften Bauausführung gesagt hat
Der Oberste Gerichtshof wies in seiner Entscheidung vom 24.01.2019, 9 Ob 83/18y, die Revision des Bauunternehmens zurück. Die für die Auftraggeber günstige Entscheidung blieb damit aufrecht. Zusätzlich musste das Bauunternehmen die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 2.165,26 Euro ersetzen. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung ist bereits mehrere Jahre alt. Ihre grundsätzliche Aussage zur Bedeutung vereinbarter technischer Standards und zum Ersatz von Verbesserungskosten ist für vergleichbare Baukonflikte dennoch weiterhin wichtig.
Der OGH stellte insbesondere klar:
- Der Werkvertrag war nicht widersprüchlich.
- Das Bauunternehmen hatte seine Leistung trotzdem mangelhaft erbracht.
- Geschuldet war ein ÖNORM-gerechter Estrich samt Unterbau.
- Die konkrete Materialwahl befreite das Unternehmen nicht von der Verantwortung für das vereinbarte Ergebnis.
- Auch die Kosten einer nur teilweisen Verbesserung konnten grundsätzlich ersetzt verlangt werden.
- Die Verbesserungskosten waren trotz ihrer Höhe nicht unverhältnismäßig.
Das Gericht befasste sich in diesem Verfahren nicht mit der Frage, ob das Bauunternehmen zusätzlich eine Warnpflicht verletzt hatte. Eine solche Warnpflichtverletzung war den Auftraggebern hier nicht vorgeworfen worden. Entscheidend war vielmehr, dass die ausgeführte Konstruktion den geschuldeten Trittschallschutz nicht erreichte.
Nicht das Material, sondern das Ergebnis steht im Mittelpunkt
Bei Bauleistungen kommt es häufig zu Missverständnissen über die Bedeutung einzelner Materialien oder Arbeitsschritte. Auftraggeber und Unternehmer sprechen etwa über eine bestimmte Schüttung, eine Dämmplatte oder eine bestimmte Aufbauhöhe. Rechtlich entscheidend kann aber etwas anderes sein: Welches Ergebnis wurde vereinbart?
Im vorliegenden Fall war für die Auftraggeber nicht maßgeblich, ob Styroloseschüttung oder Kies verwendet wurde. Ihr wesentliches Interesse bestand darin, einen funktionierenden und ÖNORM-gerechten Fußbodenaufbau mit ausreichendem Trittschallschutz zu erhalten.
Das Bauunternehmen durfte daher nicht einfach bei der vorgeschlagenen Konstruktion bleiben, wenn sich diese für den vereinbarten Zweck als ungeeignet erwies. Wer ein bestimmtes technisches Ergebnis zusagt, muss die Ausführung grundsätzlich so wählen, dass dieses Ergebnis auch tatsächlich erreicht wird.
Eine Erklärung wie „ÖNORM-gerecht“ ist deshalb nicht bloß eine unverbindliche Werbeaussage. Je nach Vertragsinhalt kann sie eine konkrete Qualitätszusage darstellen. Erfüllt die Leistung den zugesagten technischen Standard nicht, liegt eine mangelhafte Ausführung vor – selbst dann, wenn die Arbeiten äußerlich ordnungsgemäß erscheinen.
Welche Ansprüche können Auftraggeber haben?
Eine mangelhafte Leistung bedeutet nicht automatisch, dass sofort ein anderes Unternehmen beauftragt werden sollte. Zunächst ist zu klären, worin der Mangel genau besteht und welche Rechte daraus entstehen.
Grundsätzlich kann der Auftraggeber verlangen, dass der Unternehmer den Mangel verbessert. Dazu muss der Mangel nachvollziehbar beschrieben und dem Unternehmen mitgeteilt werden. In vielen Fällen ist außerdem eine angemessene Frist zur Verbesserung sinnvoll und notwendig.
Verbessert der Unternehmer nicht ordnungsgemäß oder verweigert er die Behebung, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Ersatzvornahme in Betracht kommen. Dabei lässt der Auftraggeber die erforderlichen Arbeiten durch ein anderes Unternehmen durchführen und verlangt die Kosten vom ursprünglich beauftragten Unternehmer.
Vorsicht ist allerdings geboten: Wer ohne vorherige Abstimmung sofort ein anderes Unternehmen beauftragt, kann die spätere Durchsetzung des Kostenersatzes erschweren. Der ursprüngliche Unternehmer sollte grundsätzlich die Möglichkeit erhalten, den behaupteten Mangel selbst zu prüfen und zu beheben – außer besondere Umstände sprechen dagegen.
Auch eine teilweise Verbesserung kann ausreichen
Die Entscheidung des OGH ist auch deshalb bedeutsam, weil die Auftraggeber nicht zwingend die technisch umfassendste und teuerste Sanierung durchführen lassen mussten, um überhaupt Kostenersatz verlangen zu können.
Eine teilweise Verbesserung kann ausreichend sein, wenn sie den Mangel erheblich reduziert und für den Auftraggeber einen nachvollziehbaren Nutzen bringt. Maßgeblich ist also nicht automatisch die maximal mögliche Sanierungsvariante. Entscheidend ist, ob die gewählte Maßnahme sachlich vertretbar ist und den beanstandeten Zustand wesentlich verbessert.
Das kann etwa eine Rolle spielen, wenn:
- eine vollständige Sanierung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich wäre,
- eine kostengünstigere Maßnahme den Schallschutz bereits deutlich verbessert,
- nur bestimmte Wohnungen oder Gebäudeteile betroffen sind,
- der Auftraggeber die Nutzung der Räume rasch wieder ermöglichen muss.
Hohe Sanierungskosten sind nicht automatisch unverhältnismäßig
Das Bauunternehmen hatte sich auch gegen die Höhe der Verbesserungskosten gewandt. Der OGH stellte jedoch klar, dass die Beurteilung der Verhältnismäßigkeit nicht allein von einem hohen Rechnungsbetrag abhängt.
Es kommt ebenso darauf an, welche Bedeutung die Mangelbehebung für die Betroffenen hat. Im entschiedenen Fall waren Wohnungen wegen der unzureichenden Schalldämmung teilweise nicht bewohnbar oder nicht vermietbar. Der Trittschallschutz war somit keine bloße Komfortfrage. Er betraf die praktische Verwendbarkeit und wirtschaftliche Nutzung der Wohnungen.
Für die Praxis bedeutet das: Je stärker ein Baumangel die Wohnqualität, die Bewohnbarkeit oder die Vermietbarkeit beeinträchtigt, desto eher können auch umfangreichere Verbesserungskosten gerechtfertigt sein. Eine pauschale Aussage wie „Die Sanierung ist zu teuer“ reicht daher nicht aus.
Was Bauherren jetzt konkret beachten sollten
Wer einen unzureichenden Trittschallschutz oder einen anderen technischen Baumangel feststellt, sollte planvoll vorgehen. Die folgenden Schritte können entscheidend sein:
- Mangel schriftlich anzeigen: Beschreiben Sie, wann und worin das Problem besteht. Bei Trittschall können konkrete Messwerte, betroffene Räume und typische Störungen angeführt werden.
- Beweise sichern: Bewahren Sie Angebote, Pläne, Auftragsbestätigungen, E-Mails und Rechnungen auf. Fotos allein reichen bei Schallproblemen meist nicht aus; häufig ist eine fachkundige Messung erforderlich.
- Sachverständige einbeziehen: Ein unabhängiges Gutachten kann klären, ob der Fußbodenaufbau technisch geeignet war und welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.
- Verbesserungsfrist setzen: Fordern Sie das Bauunternehmen nachvollziehbar zur Überprüfung und Behebung des Mangels auf.
- Keine vorschnelle Ersatzvornahme: Beauftragen Sie nicht ohne Weiteres ein anderes Unternehmen. Zuvor sollte geprüft werden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Kosten später verlangt werden können.
- Unterlagen rechtlich prüfen lassen: Besonders wichtig sind die genaue Leistungsbeschreibung, Zusagen zu ÖNORMEN, technische Messwerte und die Kommunikation mit dem Bauunternehmen.
Was Bauunternehmen und Handwerker daraus lernen sollten
Auch für Unternehmer hat die Entscheidung eine klare praktische Bedeutung. Eine einmal vorgeschlagene Konstruktion ist nicht automatisch ausreichend, nur weil der Auftraggeber ihr nicht ausdrücklich widersprochen hat.
Vor der Ausführung sollte geprüft werden, ob die geplante Lösung unter den konkreten baulichen Umständen den vereinbarten Zweck erfüllt. Dazu gehören etwa die vorhandene Aufbauhöhe, die Materialeigenschaften, die geplante Nutzung und einzuhaltende technische Standards.
Wenn eine gewünschte oder angebotene Ausführung den erforderlichen Schallschutz nicht erreichen kann, sollte der Auftraggeber verständlich informiert werden. Technische Berechnungen, Varianten und Bedenken sollten dokumentiert werden. Eine klare Kommunikation kann nicht nur spätere Streitigkeiten vermeiden, sondern auch zeigen, welche Leistung tatsächlich vereinbart wurde.
Häufige Fragen zum Trittschallschutz und Baumängeln
Reicht es, wenn im Vertrag nur „ÖNORM-gerecht“ steht?
Eine solche Formulierung kann rechtlich erheblich sein. Ihre genaue Bedeutung hängt vom gesamten Vertrag, der Leistungsbeschreibung und den Umständen des Auftrags ab. Sie kann aber dazu führen, dass der Unternehmer einen bestimmten technischen Qualitätsstandard schuldet. Wird dieser nicht erreicht, kann eine mangelhafte Leistung vorliegen.
Kann ich sofort eine andere Firma mit der Sanierung beauftragen?
Das ist riskant. Grundsätzlich sollte das ursprünglich beauftragte Unternehmen die Möglichkeit erhalten, den Mangel zu prüfen und zu verbessern. Eine sofortige Ersatzvornahme kann den späteren Kostenersatz erschweren. Nur bei besonderen Umständen kann ein anderes Vorgehen gerechtfertigt sein.
Muss die teuerste Sanierung gewählt werden?
Nein, nicht zwingend. Auch eine teilweise oder kostengünstigere Verbesserung kann ersatzfähig sein, wenn sie den Mangel erheblich reduziert und sachlich vertretbar ist. Ob das im Einzelfall zutrifft, hängt insbesondere von der technischen Wirkung und der Bedeutung des Mangels ab.
Was kann ich tun, wenn die Wohnung wegen des Trittschalls kaum nutzbar ist?
Dokumentieren Sie die Beeinträchtigungen und lassen Sie den Schallschutz fachkundig überprüfen. Danach sollte die weitere Vorgangsweise – insbesondere Mängelanzeige, Verbesserungsfrist und eine mögliche Ersatzvornahme – rechtlich abgestimmt werden.
Rechtliche Unterstützung bei Baumängeln durch einen Rechtsanwalt Wien
Ein Streit über Trittschallschutz lässt sich meist nicht allein anhand einer Rechnung oder eines einzelnen Messwerts beurteilen. Entscheidend sind die vertraglich geschuldete Leistung, technische Zusagen, die konkrete Ausführung und die Frage, ob die gewählte Sanierung angemessen war.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Bau- und Vertragsrecht unterstützt die Kanzlei Pichler Auftraggeber und Unternehmen bei der rechtlichen Einordnung von Baumängeln, der Prüfung von Ansprüchen und der Vorbereitung der weiteren Schritte. Lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst früh prüfen, bevor Sanierungsarbeiten beauftragt oder wichtige Beweise verloren gehen.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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