Treuhandhaftung beim Immobilienkauf [Rechtsanwalt Wien]

Treuhandhaftung beim Immobilienkauf: Wann haftet der Treuhänder für eine fehlerhafte Auszahlung?

Treuhandhaftung soll bei einem Immobiliengeschäft Sicherheit schaffen. Der Kaufpreis wird nicht direkt an die Verkäufer überwiesen, sondern bleibt so lange verwahrt, bis die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Doch was passiert, wenn das Geld trotzdem zu früh oder unter Missachtung einzelner Bedingungen ausgezahlt wird?

Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018: OGH vom 18.07.2018, 5 Ob 91/18w. Im Mittelpunkt stand ein treuhändig verwahrter Kaufpreis von 240.000 Euro, der für Sanierungsarbeiten verwendet werden sollte. Die Entscheidung zeigt deutlich: Ein Treuhänder darf sich nicht auf eine bloß oberflächliche Prüfung verlassen. Maßgeblich ist die konkrete Treuhandvereinbarung. Zur Entscheidung.

Der typische Konflikt: Das Geld ist weg, die Voraussetzungen waren aber nicht erfüllt

Bei einer mehrseitigen Treuhandschaft übernimmt der Rechtsanwalt eine besondere Rolle. Er verwahrt das Geld nicht für eine einzige Person, sondern hat die Interessen mehrerer Beteiligter zu berücksichtigen. Dazu können etwa Käufer, Verkäufer und weitere Vertragspartner gehören.

Im entschiedenen Fall hatten die Kläger Anteile an einer Liegenschaft verkauft. Der Kaufpreis wurde nicht sofort an sie ausbezahlt. Stattdessen sollte der Betrag treuhändig verwahrt und nur für bestimmte Sanierungsarbeiten freigegeben werden.

Der Vertrag sah dafür mehrere Bedingungen vor:

• Die Verkäufer mussten entsprechende Rechnungen vorlegen.
• Die Käufer mussten der Verwendung des Geldes zustimmen.
• Bestimmte Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses mussten durchgeführt werden.
• Die Rechnungen mussten den umsatzsteuerrechtlichen Anforderungen entsprechen.

Trotzdem zahlte der Treuhänder den gesamten Betrag aus. Nach den Feststellungen der Gerichte waren die vereinbarten Voraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht erfüllt. Die Kläger verlangten deshalb jeweils 20.000 Euro Schadenersatz. Ihr Argument: Durch die Auszahlung sei ihnen unter anderem die Möglichkeit genommen worden, ordnungsgemäße Rechnungen zu erhalten und die darin enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen.

Was der OGH zur Treuhandhaftung des Treuhänders gesagt hat

Der OGH wies die außerordentliche Revision des Treuhänders zurück. Damit blieb die für die Kläger günstige Entscheidung der Vorinstanzen bestehen.

Die zentrale Aussage lässt sich einfach zusammenfassen: Ein mehrseitiger Treuhänder muss die konkrete Treuhandvereinbarung einhalten. Er darf einen treuhändig verwahrten Kaufpreis nicht auszahlen, wenn die ausdrücklich vereinbarten Voraussetzungen noch nicht erfüllt sind. Eine mögliche Treuhandhaftung hängt daher wesentlich vom Inhalt der Vereinbarung und vom konkreten Verhalten bei der Auszahlung ab.

Das bedeutet nicht, dass ein Treuhänder jede einzelne Bauleistung umfassend fachlich oder wirtschaftlich kontrollieren muss. Er ist nicht automatisch verpflichtet, die Qualität sämtlicher Arbeiten oder die Angemessenheit jedes Preises zu überprüfen. Seine Pflichten richten sich vielmehr danach, was in der Treuhandvereinbarung festgelegt wurde und welche Umstände für ihn erkennbar relevant sind.

Im konkreten Fall waren die Rechnungen jedoch nicht bloß inhaltlich zweifelhaft. Sie entsprachen auch nicht den umsatzsteuerrechtlichen Anforderungen und ermöglichten den Klägern daher keinen Vorsteuerabzug. Nach Ansicht der Gerichte hätte der Treuhänder diese Auffälligkeit berücksichtigen müssen.

Warum die vorgelegten Rechnungen nicht ausreichten

Mehrere Umstände waren nach den Feststellungen der Gerichte auffällig:

• Die Rechnungen waren zwar an die Kläger gerichtet, wurden aber offenbar ohne deren Einbindung zuhanden der Käufer gelegt.
• Die Rechnungen entsprachen genau dem gesamten Treuhandbetrag von 240.000 Euro.
• Die Sanierungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses hatten noch gar nicht begonnen.
• Die Rechnungen erfüllten nicht die umsatzsteuerrechtlichen Anforderungen.

Eine solche Situation verlangt nach einer näheren Abklärung. Der Treuhänder durfte sich nicht ohne Weiteres darauf beschränken, dass überhaupt Dokumente vorgelegt worden waren. Entscheidend war, ob diese Dokumente den Inhalt der Treuhandvereinbarung tatsächlich erfüllten.

Gerade bei einer mehrseitigen Treuhandschaft darf der Treuhänder nicht einseitig die Interessen einer Vertragspartei fördern. Die Verwahrung des Geldes dient dazu, die vereinbarte Abwicklung für alle Beteiligten abzusichern. Wird das Geld vorzeitig oder entgegen den Bedingungen ausbezahlt, kann daraus eine persönliche Schadenersatzhaftung und damit eine Treuhandhaftung entstehen.

Was bedeutet das für Käufer, Verkäufer und Eigentümer?

1. Die Treuhandvereinbarung sollte möglichst genau formuliert sein

Je genauer die Auszahlungsvoraussetzungen beschrieben sind, desto leichter lässt sich später feststellen, ob der Treuhänder korrekt gehandelt hat. Der Vertrag sollte insbesondere regeln:

• wann der Kaufpreis ausbezahlt werden darf,
• welche Rechnungen und Nachweise vorzulegen sind,
• wer die Unterlagen prüfen oder freigeben muss,
• welche konkreten Bau- oder Sanierungsarbeiten umfasst sind,
• ob eine Zustimmung aller oder bestimmter Beteiligter erforderlich ist,
• und welche Anforderungen die Rechnungen erfüllen müssen.

Unklare Formulierungen können zu unterschiedlichen Erwartungen führen. Eine Partei versteht eine Rechnung möglicherweise als ausreichenden Nachweis. Eine andere hält sie wegen fehlender Angaben für unbrauchbar. Je präziser der Vertrag ist, desto weniger Raum bleibt für solche Auseinandersetzungen und desto besser lässt sich eine mögliche Treuhandhaftung beurteilen.

2. Eine Rechnung allein bedeutet noch keine Freigabeberechtigung

Werden Rechnungen vorgelegt, muss geprüft werden, ob sie den vereinbarten Zweck erfüllen. Eine bloße Rechnungskopie reicht nicht zwingend aus. Relevant kann auch sein, ob die Arbeiten bereits begonnen oder abgeschlossen wurden, ob die Rechnung an die richtige Person ausgestellt ist und ob sie steuerlich verwendbar ist.

Das gilt besonders dann, wenn die Treuhandvereinbarung ausdrücklich auf umsatzsteuerrechtliche Anforderungen Bezug nimmt. Wer einen Vorsteuerabzug benötigt, kann durch eine fehlerhafte Rechnung einen finanziellen Nachteil erleiden.

3. Auffällige Umstände dürfen nicht ignoriert werden

Ein Treuhänder muss nicht jeden denkbaren Verdacht umfassend untersuchen. Treten jedoch mehrere Auffälligkeiten zusammen auf, kann eine Rückfrage erforderlich sein. Dazu können widersprüchliche Angaben, ungewöhnliche Zahlungsbeträge, noch nicht begonnene Arbeiten oder fehlende Zustimmungen gehören.

Im Zweifel kann es notwendig sein, die Auszahlung vorerst zurückzuhalten und die betroffenen Vertragspartner zu kontaktieren. Genau diese Reaktion wäre im entschiedenen Fall nach Ansicht der Gerichte naheliegend gewesen.

Verjährung: Wann beginnt die Frist zu laufen?

Der OGH befasste sich auch mit der Frage, wann die Schadenersatzforderung zu verjähren begann. Grundsätzlich setzt der Beginn der Verjährung voraus, dass die geschädigte Person den Schaden und dessen Ursache kennt oder ohne nennenswerte Mühe erkennen kann.

Die Kläger mussten nach den konkreten Umständen nicht allein deshalb Nachforschungen anstellen, weil ihr Steuerberater wiederholt nach Rechnungen für Arbeiten am Haus gefragt hatte. Sie mussten zunächst nicht davon ausgehen, dass der Treuhänder den Geldbetrag möglicherweise bereits ohne ihre Zustimmung ausgezahlt hatte.

Erst ab dem Frühjahr 2015 mussten sie nach den Feststellungen damit rechnen, dass eine Auszahlung entgegen der Vereinbarung erfolgt sein könnte. Diese Beurteilung zeigt, dass für die Verjährung nicht nur der Zeitpunkt der Auszahlung entscheidend ist. Ebenso wichtig kann sein, wann die betroffene Person von der Pflichtverletzung und dem daraus entstandenen Schaden erfahren hat oder diesen erkennen musste.

Wer eine fehlerhafte Treuhandabwicklung und eine mögliche Treuhandhaftung vermutet, sollte deshalb nicht abwarten. Unterlagen, Zahlungszeitpunkte und Kommunikation mit dem Treuhänder sollten möglichst rasch gesichert und rechtlich geprüft werden.

Was Betroffene jetzt prüfen sollten

• Treuhandvereinbarung lesen: Welche konkreten Voraussetzungen waren für die Auszahlung vorgesehen?
• Zahlungsfluss nachvollziehen: Wann wurde welcher Betrag an wen überwiesen?
• Unterlagen sichern: Dazu gehören Rechnungen, E-Mails, Zustimmungserklärungen, Bauunterlagen und Kontoauszüge.
• Rechnungen kontrollieren: Entsprechen sie den vertraglich vereinbarten und steuerlich erforderlichen Anforderungen?
• Arbeitsstand feststellen: Waren die vereinbarten Sanierungsarbeiten zum Zeitpunkt der Auszahlung tatsächlich begonnen oder durchgeführt worden?
• Kenntniszeitpunkt dokumentieren: Wann wurde bekannt, dass möglicherweise ohne Zustimmung oder zu früh ausgezahlt wurde?
• Fristen prüfen lassen: Schadenersatzansprüche können verjähren. Eine frühzeitige Prüfung ist daher entscheidend.

Häufige Fragen zur Haftung bei Treuhandabwicklungen

Kann ich Schadenersatz verlangen, wenn der Treuhänder zu früh ausgezahlt hat?

Das hängt von der konkreten Treuhandvereinbarung und den Umständen der Auszahlung ab. Wurden ausdrücklich vereinbarte Voraussetzungen nicht erfüllt und entstand dadurch ein nachweisbarer Schaden, kann eine Haftung in Betracht kommen. Entscheidend sind unter anderem die vertraglichen Pflichten, die vorgelegten Unterlagen und die Kenntnis des Treuhänders von den maßgeblichen Umständen.

Muss ein Treuhänder jede Bauleistung kontrollieren?

Nicht automatisch. Der Treuhänder muss grundsätzlich jene Prüfungen vornehmen, die sich aus der Vereinbarung ergeben oder angesichts erkennbarer Auffälligkeiten erforderlich sind. Eine umfassende fachliche Kontrolle der Qualität oder der Preisangemessenheit jeder Bauleistung ist damit nicht zwingend verbunden.

Reicht eine Rechnung als Nachweis für die Auszahlung?

Nicht unbedingt. Die Rechnung muss den vertraglichen Anforderungen entsprechen. Wenn etwa eine Zustimmung, ein bestimmter Leistungsstand oder eine steuerlich ordnungsgemäße Rechnung vereinbart wurde, müssen auch diese Bedingungen erfüllt sein.

Was soll ich tun, wenn ich erst spät von der Auszahlung erfahren habe?

Sichern Sie unverzüglich alle relevanten Unterlagen und lassen Sie klären, wann Sie vom möglichen Schaden und seiner Ursache Kenntnis erlangt haben. Der Zeitpunkt der Kenntnis kann für den Beginn einer Verjährungsfrist maßgeblich sein. Eine verspätete Reaktion kann die Durchsetzung berechtigter Ansprüche erschweren.

Treuhandabwicklung rechtlich prüfen lassen

Die Entscheidung OGH vom 18.07.2018, 5 Ob 91/18w macht deutlich: Eine Treuhandabwicklung ist kein rein technischer Vorgang. Der Treuhänder muss sich an die vereinbarten Bedingungen halten und bei erkennbaren Unstimmigkeiten sorgfältig reagieren. Für Käufer und Verkäufer wiederum ist es wichtig, die Auszahlungsvoraussetzungen bereits im Vertrag klar und überprüfbar zu formulieren.

Rechtsanwalt Wien bei Fragen zur Treuhandhaftung

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zu Treuhandvereinbarungen, fehlerhaften Auszahlungen, Schadenersatzansprüchen und möglichen Verjährungsfristen. Wenn Sie vermuten, dass ein treuhändig verwahrter Betrag entgegen der Vereinbarung ausbezahlt wurde, lassen Sie die Vertragsunterlagen und den Zahlungsablauf möglichst früh prüfen.

Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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