Testamentarisches Aufgriffsrecht bei Liegenschaften: Warum ein Vorkaufsrecht mehr bedeuten kann
Testamentarisches Aufgriffsrecht kann hinter einem scheinbar eindeutigen Grundbucheintrag stehen. Steht dort „Vorkaufsrecht“, liegt die Annahme nahe, dass die berechtigte Person im Verkaufsfall lediglich zu den Bedingungen eines bereits ausgehandelten Kaufvertrags einsteigen darf. Doch diese Annahme kann zu kurz greifen.
Hinter einem knapp bezeichneten Grundbucheintrag kann sich ein weitergehendes testamentarisches Aufgriffsrecht verbergen. Dann ist nicht zwingend der Kaufpreis maßgeblich, den ein Eigentümer mit einem Dritten vereinbart hat. Entscheidend können vielmehr die Vorgaben des Testaments sein – einschließlich eines dort festgelegten oder berechenbaren Übernahmepreises.
Welche weitreichenden Folgen das haben kann, zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020: OGH vom 29.06.2020, 2 Ob 59/19v. Zur Entscheidung. Der Fall betrifft die Übertragung einer Liegenschaft auf eine Privatstiftung, einen späteren Verkauf und die Frage, ob ein testamentarisch begründetes Recht dadurch beseitigt werden konnte.
Ein Familienvermögen sollte über Generationen erhalten bleiben
Eine niederländische Staatsbürgerin verstarb im Jahr 1974. Zu ihrem Nachlass gehörten mehrere Liegenschaften in Österreich. In ihrem Testament bestimmte sie im Wesentlichen, dass ihr Sohn diese Liegenschaften erhalten sollte.
Gleichzeitig wollte die Erblasserin verhindern, dass das Immobilienvermögen aus der Familie herausgelangte. Für den Fall eines späteren Verkaufs sah sie daher eine besondere Regelung vor:
- Die Liegenschaften sollten zunächst den anderen Kindern angeboten werden.
- Der Übernahmepreis sollte sich nach den Vorgaben des Testaments richten.
- Die Liegenschaften sollten möglichst im Familienbesitz bleiben.
- Ein allfälliger Mehrerlös sollte unter den Kindern aufgeteilt werden.
- Die Regelung sollte auch für spätere Generationen gelten.
Der Sohn wurde schließlich als Eigentümer der österreichischen Liegenschaften eingetragen. Zugunsten seiner Schwestern kam es zu einer Eintragung im Grundbuch, die als Vorkaufsrecht bezeichnet wurde.
Jahrzehnte später übertrug der Sohn die Liegenschaften unentgeltlich auf eine von ihm beherrschte liechtensteinische Privatstiftung. Im Jahr 2000 wurde die Stiftung als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2017 verkaufte sie eine der Liegenschaften um 2,1 Millionen Euro an die bisherige Pächterin.
Eine der Schwestern erklärte daraufhin, sie wolle ihr Recht grundsätzlich ausüben. Sie war jedoch nicht bereit, den Kaufpreis von 2,1 Millionen Euro zu bezahlen. Nach ihrer Auffassung war der im Testament vorgesehene Preis maßgeblich. Dieser lag bei rund 40.000 Euro zuzüglich bestimmter Aufwendungen.
Testamentarisches Aufgriffsrecht: Was der OGH sagte
Der OGH wies die Revision der Privatstiftung zurück. Nach der Entscheidung hatte die Schwester ein wirksames testamentarisches Aufgriffsrecht. Das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht war nicht isoliert und ausschließlich nach seiner kurzen Bezeichnung zu beurteilen. Es diente vielmehr der Absicherung der weitergehenden testamentarischen Regelung.
Das hatte mehrere Konsequenzen:
- Die Schwester musste nicht einfach in den Kaufvertrag mit der Pächterin zum Preis von 2,1 Millionen Euro eintreten.
- Der maßgebliche Preis war nach den Vorgaben des Testaments zu bestimmen.
- Bestimmte Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen konnten zusätzlich eine Rolle spielen.
- Die Privatstiftung musste das Recht gegen sich gelten lassen.
- Die unentgeltliche Übertragung auf die Stiftung hatte das Recht nicht beseitigt.
- Die Schwester musste der Löschung des eingetragenen Rechts nicht zustimmen.
Über die konkrete Höhe des Kaufpreises und die einzelnen anzurechnenden Aufwendungen war damit noch nicht endgültig entschieden. In diesem Punkt wurde das Verfahren zur weiteren Klärung an das Erstgericht zurückverwiesen. Die Stiftung musste der Schwester außerdem die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 5.369,59 Euro ersetzen.
Vorkaufsrecht oder Aufgriffsrecht – worin liegt der Unterschied?
Ein gewöhnliches Vorkaufsrecht funktioniert typischerweise so: Der Eigentümer verkauft eine Sache an einen Dritten. Die vorkaufsberechtigte Person kann unter bestimmten Voraussetzungen in diesen konkreten Vertrag eintreten. Sie übernimmt dann grundsätzlich dessen Bedingungen, insbesondere den vereinbarten Kaufpreis.
Ein Aufgriffsrecht kann weiter reichen. Es gibt der berechtigten Person unter Umständen die Möglichkeit, die Liegenschaft zu einem eigenen, in einer letztwilligen Verfügung festgelegten oder bestimmbaren Preis zu übernehmen. Der Preis des Kaufvertrags mit dem Dritten ist dann nicht automatisch entscheidend.
Im Anlassfall war nach den Feststellungen des OGH nicht bloß ein gewöhnliches Vorkaufsrecht gewollt. Die testamentarische Regelung sollte der Schwester ermöglichen, die Liegenschaft zu den dort vorgesehenen Bedingungen zu erwerben. Die Bezeichnung „Vorkaufsrecht“ im Grundbuch änderte daran nichts.
Für die Auslegung waren daher nicht nur der Grundbuchwortlaut, sondern auch das Testament und die Unterlagen aus dem Verlassenschaftsverfahren relevant. Der OGH berücksichtigte, dass der Grundbucheintrag gerade der Sicherung der testamentarischen Rechte dienen sollte.
Warum die Übertragung auf die Privatstiftung nicht genügte
Die Privatstiftung hatte die Liegenschaft nicht gekauft, sondern unentgeltlich übertragen bekommen. Dennoch konnte sie sich nicht darauf berufen, dass sie selbst keine Kenntnis von den testamentarischen Verpflichtungen gehabt habe.
Der ursprüngliche Erbe beherrschte und vertrat die Stiftung. Er kannte die Regelungen des Testaments. Nach der Beurteilung des OGH musste die Stiftung daher so behandelt werden, als hätte sie die bestehenden Verpflichtungen gegen sich gelten zu lassen.
Die Entscheidung macht damit deutlich: Eine Schenkung, eine Übertragung auf eine Stiftung oder eine Einbringung in eine Gesellschaft beseitigt ein bestehendes Recht nicht automatisch. Besonders problematisch kann eine Übertragung sein, wenn die neue Eigentümerin vom bisherigen Eigentümer kontrolliert wird und die Übertragung erkennbar dazu dient, bestehende Rechte zu umgehen.
Auch die Frage der Verjährung führte im konkreten Fall nicht zum Erfolg der Stiftung. Der OGH behandelte das Aufgriffsrecht als Recht aus einer letztwilligen Verfügung. Entscheidend war jedoch, dass das Recht bereits in der gerichtlichen Einantwortungsurkunde berücksichtigt und durch die Grundbucheintragung abgesichert worden war. Deshalb konnte nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass das Recht seit dem Tod der Erblasserin im Jahr 1974 verjährt sei.
Was bedeutet die Entscheidung für Eigentümer, Käufer und Erben?
Vor dem Kauf einer belasteten Liegenschaft
Wer eine Liegenschaft kauft, sollte sich nicht mit einem oberflächlichen Blick auf das Grundbuch begnügen. Ein Eintrag wie „Vorkaufsrecht“ kann inhaltlich auf einem Testament, einem Erbvertrag oder einer familieninternen Vereinbarung beruhen.
Vor Abschluss eines Kaufvertrags sollte daher geklärt werden, welche konkrete Rechtsgrundlage hinter dem Eintrag steht. Andernfalls besteht das Risiko, dass eine berechtigte Person die Liegenschaft später zu anderen Bedingungen übernehmen kann, als der Kaufvertrag mit dem Dritten vorsieht.
Bei einer geplanten Schenkung oder Stiftungslösung
Die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft ist nicht automatisch rechtssicherer als ein Verkauf. Bestehen Aufgriffs-, Vor- oder ähnliche Rechte, können diese auch gegenüber dem neuen Eigentümer fortbestehen. Das gilt insbesondere dann, wenn die übertragende Person die Stiftung oder Gesellschaft weiterhin beherrscht.
Vor einer solchen Gestaltung müssen daher die letztwilligen Verfügungen, frühere Vereinbarungen und die Grundbuchunterlagen gemeinsam geprüft werden.
Wenn ein testamentarisches Recht ausgeübt werden soll
Berechtigte sollten nach Kenntnis eines geplanten Verkaufs rasch handeln. Das Testament und der Grundbuchstand müssen gemeinsam betrachtet werden. Außerdem ist genau zu ermitteln, welcher Preis nach der testamentarischen Regelung geschuldet ist und welche Aufwendungen hinzugerechnet werden dürfen.
Ein bloßes Angebot, den Preis des Drittkaufvertrags zu bezahlen, kann unzureichend sein. Im umgekehrten Fall kann auch ein zu niedrig angesetzter oder nicht nachvollziehbar berechneter Betrag zu weiteren Streitigkeiten führen.
Diese Schritte sind jetzt sinnvoll
- Grundbuchauszug beschaffen: Prüfen Sie, welche Rechte eingetragen sind und zugunsten welcher Personen sie bestehen.
- Rechtsgrundlage suchen: Lassen Sie feststellen, ob ein Testament, ein Erbvertrag oder eine sonstige Vereinbarung hinter dem Eintrag steht.
- Wortlaut nicht isoliert betrachten: Die Bezeichnung „Vorkaufsrecht“ sagt nicht immer alles über den tatsächlichen Inhalt aus.
- Verkaufsabsicht dokumentieren: Kaufanbot, Kaufvertrag, Korrespondenz und Mitteilungen über den Verkauf können rechtlich relevant sein.
- Fristen beachten: Wer ein Recht ausüben möchte, sollte nicht abwarten, sondern die erforderliche Erklärung rasch und nachweisbar abgeben.
- Preis korrekt berechnen: Prüfen Sie, ob der testamentarische Preis, Aufwendungen oder sonstige Berechnungsvorgaben maßgeblich sind.
- Keine Übertragung ohne Prüfung: Vor einer Schenkung an eine Stiftung oder Gesellschaft müssen bestehende Rechte geklärt werden.
Häufige Fragen zum Aufgriffsrecht
Kann ein Grundbucheintrag mit der Bezeichnung „Vorkaufsrecht“ tatsächlich ein Aufgriffsrecht sichern?
Ja. Nach der Entscheidung des OGH ist nicht allein die Kurzbezeichnung im Grundbuch entscheidend. Maßgeblich kann sein, welche Regelung dem Eintrag zugrunde liegt und welchen Zweck die Eintragung nach Testament und Verlassenschaftsunterlagen hatte.
Muss die berechtigte Person den hohen Kaufpreis des Drittkäufers bezahlen?
Nicht zwingend. Wenn das zugrunde liegende Testament einen eigenen, festgelegten oder berechenbaren Preis vorsieht, kann dieser maßgeblich sein. Die konkrete Preisberechnung hängt vom Inhalt der testamentarischen Regelung und den anrechenbaren Aufwendungen ab.
Verfällt das Recht, wenn die Liegenschaft verschenkt oder auf eine Stiftung übertragen wird?
Eine unentgeltliche Übertragung beseitigt das Recht nicht automatisch. Im vom OGH entschiedenen Fall musste die Privatstiftung das testamentarische Aufgriffsrecht gegen sich gelten lassen.
Was soll ich tun, wenn ich erst nach dem Verkauf vom Recht erfahre?
Sichern Sie unverzüglich alle Unterlagen und lassen Sie Testament, Grundbuchauszug sowie die Verkaufsvereinbarungen prüfen. Ob und wie das Recht noch ausgeübt werden kann, hängt von den konkreten Umständen und den anwendbaren Fristen ab.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen
Ein testamentarisches Aufgriffsrecht kann über Jahrzehnte fortbestehen und auch bei späteren Eigentumsübertragungen Bedeutung behalten. Für Eigentümer, Käufer und Erben ist deshalb entscheidend, nicht nur den aktuellen Grundbuchwortlaut, sondern auch die dahinterstehende Rechtsgrundlage zu prüfen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Grundbuchseinträgen, Testamenten, Aufgriffsrechten und geplanten Übertragungen von Liegenschaften. Wenn Sie von einem Verkauf erfahren haben oder den Erwerb beziehungsweise die Übertragung einer belasteten Immobilie planen, lassen Sie Ihre Rechtsposition frühzeitig klären.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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