Stellplatzrecht: OGH-Urteil [Rechtsanwalt Wien]

Stellplatzrecht im Wohnungseigentum: Wann eine jahrzehntelange Nutzung nicht mehr sicher ist

Stellplatzrecht: Ein Stellplatz wird über Jahrzehnte von derselben Familie genutzt. Alle Nachbarn wissen davon. Niemand beschwert sich. Ist damit automatisch ein dauerhaftes Recht entstanden?

Die Antwort lautet: nicht zwingend. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist oft unklar, ob ein Stellplatz im Eigentum einer bestimmten Person steht, ob lediglich ein exklusives Nutzungsrecht besteht oder ob die Nutzung nur aufgrund einer langjährigen Übung geduldet wurde. Kommen später Eigentümerwechsel hinzu, kann eine bisher scheinbar unverrückbare Regelung rechtlich ins Wanken geraten.

Der Fall: 24 Stellplätze für 28 Wohnungen

Der Oberste Gerichtshof befasste sich in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 mit einer Wohnanlage, in der 28 Wohnungen auf 24 überdachte Garagenstellplätze kamen. Die Stellplätze waren keine einzelnen Eigentumsobjekte, sondern blieben allgemeine Teile der Liegenschaft.

Bereits in den 1970er-Jahren konnten Wohnungskäufer gegen Zahlung von 25.000 Schilling ein exklusives Nutzungsrecht an einem bestimmten Stellplatz erwerben. Einige Eigentümer nutzten deshalb über Jahrzehnte denselben Parkplatz. Teilweise wurden diese Nutzungsrechte später auch an andere Wohnungseigentümer weitergegeben.

Andere Eigentümer verfügten über keinen Stellplatz. Sie wollten eine gerechtere Verteilung erreichen und beantragten eine gerichtliche Neuregelung der Benützung. Die bisherigen Stellplatznutzer beriefen sich dagegen auf die langjährige Praxis und eine ihrer Ansicht nach verbindliche Vereinbarung.

Besonders bedeutsam war, dass einzelne Eigentümer ihre Anteile erst nach dem 30. Juni 2002 erworben, die bisherige Stellplatzregelung aber nicht ausdrücklich übernommen hatten. Teilweise hatten sie sogar auf die Nutzung eines Stellplatzes verzichtet.

Was der OGH in der Entscheidung klargestellt hat

Der OGH hob die Entscheidung des Rekursgerichts auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung zurück. Er legte damit nicht abschließend fest, welcher Eigentümer welchen Stellplatz erhalten soll. Die Entscheidung enthält jedoch wichtige Grundsätze für vergleichbare Wohnungseigentumsanlagen.

In OGH vom 24.02.2015, 5 Ob 205/14d hielt das Höchstgericht insbesondere Folgendes fest. Zur Entscheidung:

• Nach der früheren Rechtslage konnte eine langjährige und von allen Eigentümern akzeptierte Nutzung eine verbindliche Benützungsvereinbarung begründen.
• Seit dem 1. Juli 2002 müssen neue Benützungsvereinbarungen grundsätzlich schriftlich abgeschlossen werden.
• Eine vor dem 1. Juli 2002 entstandene, auch nur schlüssige Vereinbarung bleibt bei einem späteren Eigentümerwechsel nicht automatisch gegenüber jedem neuen Eigentümer bestehen.
• Erwirbt jemand nach dem 30. Juni 2002 einen Miteigentumsanteil und übernimmt die bisherige Stellplatzregelung nicht schriftlich, kann die alte Vereinbarung ihre Bindungswirkung verlieren.
• Besteht keine alle Eigentümer bindende Regelung mehr, kann grundsätzlich eine gerichtliche Benützungsregelung beantragt werden.

Das Rekursgericht musste daher noch prüfen, wie die Stellplätze konkret verteilt werden sollten. Außerdem war eine neue Eigentümerin, die während des Verfahrens Anteile erworben hatte, ordnungsgemäß in das Verfahren einzubeziehen.

Stellplatzrecht: Warum bloßes Schweigen kein sicherer Schutz ist

Eine jahrzehntelange Nutzung spricht zwar dafür, dass die anderen Wohnungseigentümer die tatsächliche Ordnung kannten. Sie beweist aber nicht automatisch, dass alle einer rechtlich verbindlichen Sondernutzung zugestimmt haben.

Entscheidend ist, ob die Eigentümer die maßgeblichen Umstände kannten und mit der konkreten Nutzungsordnung erkennbar einverstanden waren. Ein bloßes Nichtstun kann unter bestimmten Voraussetzungen als Zustimmung gewertet werden. Das ist jedoch eine Frage des Einzelfalls.

Eine Rolle spielen etwa:

• die ursprünglichen Kaufverträge und Zusatzvereinbarungen,
• der Wohnungseigentumsvertrag,
• schriftliche Übertragungen eines Stellplatzrechts,
• Protokolle von Eigentümerversammlungen,
• die tatsächliche Nutzung über die Jahre,
• allfällige Einwendungen anderer Eigentümer und
• die Frage, ob die Eigentümer die rechtlichen Grundlagen der Nutzung kannten.

Wer nur darauf verweist, einen Stellplatz seit 30 oder 40 Jahren zu benutzen, hat daher noch nicht automatisch den Nachweis für ein dauerhaftes Sonderrecht erbracht. Gerade beim Stellplatzrecht kommt es auf die konkrete rechtliche Grundlage an.

Eigentümerwechsel nach dem 1. Juli 2002 können alles verändern

Ein zentraler Punkt der Entscheidung betrifft den Wechsel der Eigentümer. Eine Benützungsvereinbarung wirkt grundsätzlich zwischen jenen Personen, die sie abgeschlossen haben. Wird eine Wohnung verkauft, ist deshalb zu klären, ob der Käufer in die bestehende Regelung eingetreten ist.

Bei Eigentümerwechseln nach dem 1. Juli 2002 kommt der Schriftform besondere Bedeutung zu. Der Käufer sollte ausdrücklich erklären, dass er die bestehende Benützungsvereinbarung samt den damit verbundenen Rechten und Pflichten übernimmt.

Fehlt eine solche schriftliche Übernahme, ist der neue Eigentümer nicht ohne Weiteres an eine alte, nur mündlich oder schlüssig entstandene Regelung gebunden. Das gilt besonders dann, wenn der Käufer die bisherige Nutzung nicht selbst in Anspruch nehmen möchte oder sie ausdrücklich ablehnt.

Nach den Grundsätzen des OGH kann dadurch sogar die bisherige Nutzungsvereinbarung insgesamt ihre Grundlage verlieren. Die Folge: Die Stellplätze können wieder als allgemein verfügbar angesehen werden. Ein einzelner Wohnungseigentümer könnte dann eine gerichtliche Regelung der Benützung beantragen.

Auch der Wohnungseigentumsvertrag ist entscheidend

Im behandelten Fall verwiesen die ursprünglichen Kaufverträge auf exklusive Stellplatzrechte einzelner Käufer. Der spätere Wohnungseigentumsvertrag sah jedoch eine gemeinsame Nutzung der Stellplätze durch alle Miteigentümer vor.

Eine solche spätere Vereinbarung kann die ursprüngliche Regelung verändern. Die bisherige Nutzung eines bestimmten Stellplatzes lässt sich dann nicht ohne Weiteres weiterhin auf den alten Kaufvertrag stützen. Es kommt darauf an, welche Regelung zuletzt wirksam vereinbart wurde und ob sie auch gegenüber späteren Eigentümern gilt.

Das zeigt, warum die Prüfung einzelner Dokumente nicht genügt. Ein Kaufvertrag kann eine andere Aussage enthalten als der Wohnungseigentumsvertrag. Auch spätere Vereinbarungen, Eigentümerbeschlüsse oder schriftliche Übertragungen können die Rechtslage beeinflussen.

Was eine gerichtliche Neuverteilung praktisch bedeuten kann

Besteht keine wirksame Vereinbarung über die Nutzung allgemeiner Teile der Liegenschaft mehr, kann ein Wohnungseigentümer nach § 17 Abs 2 WEG eine gerichtliche Benützungsregelung beantragen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass jeder Antragsteller einen bestimmten Stellplatz erhält. Das Gericht muss die konkrete Situation der Wohnanlage berücksichtigen. Bei 24 Stellplätzen und 28 Wohnungen ist eine vollständige Versorgung aller Wohnungen schon faktisch nicht möglich.

In Betracht kommen je nach den Umständen beispielsweise:

• eine neue Zuordnung der vorhandenen Stellplätze,
• eine zeitlich wechselnde oder rotierende Nutzung,
• eine Berücksichtigung besonderer Bedürfnisse,
• eine Regelung zugunsten jener Eigentümer, die bisher keinen Stellplatz hatten, oder
• die Festsetzung eines angemessenen Benützungsentgelts.

Welche Lösung angemessen ist, hängt von den konkreten Verhältnissen ab. Ein Gericht wird dabei nicht allein darauf abstellen, wer bisher am längsten geparkt hat.

Was Betroffene jetzt prüfen sollten

Wenn Sie einen Stellplatz seit Jahren nutzen

Sammeln Sie sämtliche Unterlagen, aus denen sich die Grundlage der Nutzung ergeben könnte. Dazu gehören insbesondere alte Kaufverträge, Zusatzvereinbarungen, schriftliche Übertragungen und Unterlagen früherer Eigentümerwechsel.

Prüfen Sie außerdem, ob der Wohnungseigentumsvertrag eine abweichende Regelung enthält. Auch Protokolle von Eigentümerversammlungen können wichtig sein, wenn darin die Stellplatznutzung ausdrücklich besprochen wurde.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung mit Stellplatz kaufen wollen

Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage, dass der Verkäufer den Stellplatz „immer schon“ genutzt hat. Lassen Sie vor Vertragsabschluss klären:

• Handelt es sich um Eigentum oder um ein bloßes Nutzungsrecht?
• Ist der Stellplatz konkret bezeichnet?
• Ist das Recht im Kaufvertrag ausdrücklich enthalten?
• Wird eine bestehende Benützungsvereinbarung schriftlich übernommen?
• Darf der Stellplatz weitergegeben oder vermietet werden?
• Gibt es bereits Streitigkeiten oder Anträge auf Neuregelung?

Eine schriftliche und präzise Vertragsgestaltung kann spätere Auseinandersetzungen erheblich reduzieren.

Wenn Sie bisher keinen Stellplatz haben

Eine langjährige Nutzung durch andere Eigentümer schließt einen Antrag auf gerichtliche Benützungsregelung nicht zwingend aus. Zunächst sollte jedoch geprüft werden, ob tatsächlich eine wirksame Vereinbarung besteht und ob diese auch gegenüber sämtlichen aktuellen Eigentümern gilt.

Wichtig ist außerdem, die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt des Antrags genau zu beachten. Im behandelten Verfahren wurde der Revisionsrekurs von zwei Antragstellern zurückgewiesen, weil sie ihre Eigentumsanteile bereits verschenkt hatten und daher nicht mehr Parteien des Verfahrens waren.

Häufige Fragen zum Stellplatzrecht

Gehört mir ein Stellplatz, wenn ich ihn seit Jahrzehnten benutze?

Nicht unbedingt. Ein Stellplatz kann allgemeiner Teil der Liegenschaft sein. Dann besteht möglicherweise nur ein vertragliches oder durch Übung entstandenes Nutzungsrecht. Die tatsächliche Nutzung allein ersetzt keine Prüfung der maßgeblichen Vereinbarungen.

Kann ein Käufer das alte Stellplatzrecht automatisch übernehmen?

Bei einem Eigentümerwechsel nach dem 1. Juli 2002 sollte die Übernahme schriftlich erfolgen. Ohne eine solche Erklärung ist nicht sicher, dass der Käufer an eine frühere, nur mündlich oder schlüssig entstandene Regelung gebunden ist.

Kann die Eigentümergemeinschaft einen Stellplatz einfach neu verteilen?

Das hängt von der bestehenden Vereinbarung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Besteht keine alle Eigentümer bindende Regelung mehr, kann grundsätzlich eine gerichtliche Benützungsregelung beantragt werden. Das Gericht entscheidet dabei nach den konkreten Verhältnissen und nach Billigkeit.

Was sollte ich vor dem Kauf einer Wohnung mit Stellplatz tun?

Prüfen Sie den Kaufvertrag, den Wohnungseigentumsvertrag und alle Unterlagen zur Stellplatzzuordnung. Entscheidend ist, ob Sie Eigentum, ein verbüchertes Recht oder nur eine persönliche Nutzungsbefugnis erwerben.

Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig Klarheit beim Stellplatzrecht schaffen

Unklare Stellplatzregelungen belasten nicht nur das Verhältnis innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Sie können auch den Wert und die praktische Nutzbarkeit einer Wohnung beeinflussen. Wer sich auf eine alte Regelung beruft oder eine neue Verteilung anstrebt, sollte deshalb frühzeitig die Vertragsunterlagen und die Eigentümerwechsel prüfen lassen.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer und Kaufinteressenten bei der rechtlichen Einordnung von Stellplatzrechten, der Prüfung bestehender Vereinbarungen und der Vorbereitung weiterer Schritte. Sind Sie von einer unklaren oder umstrittenen Stellplatzregelung betroffen, erreichen Sie die Kanzlei Pichler unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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