Sichtschutz im Wohnungseigentum: Wann darf die Zustimmung des Nachbarn ersetzt werden?
Sichtschutz im Wohnungseigentum klingt zunächst nach einer rein privaten Angelegenheit. Im Wohnungseigentum kann eine solche bauliche Änderung jedoch schnell zum Streitpunkt werden – insbesondere dann, wenn benachbarte Gärten unmittelbar aneinandergrenzen, eine gemeinsame Stützmauer betroffen ist oder sich die Aussicht eines anderen Eigentümers verändert.
Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass weder der Wunsch nach Privatsphäre noch der Verlust eines Teils der Aussicht automatisch den Ausschlag gibt. Maßgeblich ist vielmehr eine umfassende Beurteilung des konkreten Vorhabens: Wie groß ist der Sichtschutz? Welche Auswirkungen hat er tatsächlich? Ist eine vergleichbare Gestaltung in der Umgebung üblich? Und werden schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer wesentlich beeinträchtigt?
Sichtschutz im Wohnungseigentum: Milchglas zwischen zwei Doppelhaushälften
In dem vom OGH beurteilten Fall gehörten zwei benachbarte Doppelhaushälften unterschiedlichen Wohnungseigentümern. Die dazugehörigen Gärten grenzten unmittelbar aneinander. Aufgrund der Hanglage lag das Haus der späteren Antragsgegnerin höher als jenes der Antragsteller.
Die tiefer gelegenen Eigentümer wollten auf einer bereits bestehenden Stützmauer einen Sichtschutz aus Milchglas errichten. Dieser sollte nicht durchgehend gleich hoch sein:
- Auf einer Länge von etwa 2,5 Metern war eine Höhe von ungefähr 1,2 Metern vorgesehen.
- Auf weiteren rund 6,5 Metern sollte der Sichtschutz nur etwa 0,6 Meter hoch sein.
- Der Sichtschutz sollte vor allem den Blick auf den eigenen Garten und den Swimmingpool abschirmen.
Die höher gelegene Nachbarin verweigerte ihre Zustimmung. Sie befürchtete eine Einschränkung ihrer Aussicht, ein Gefühl räumlicher Enge und eine Beeinträchtigung ihrer freien Sicht auf die Umgebung.
Die Eigentümer, die den Sichtschutz errichten wollten, beantragten daraufhin, die fehlende Zustimmung gerichtlich zu ersetzen. Das Erstgericht wies den Antrag zunächst ab. Das Rekursgericht gab dem Antrag hingegen statt. Die Nachbarin wandte sich anschließend an den Obersten Gerichtshof.
Was hat der OGH entschieden?
In seiner Entscheidung OGH vom 22.12.2021, 5 Ob 211/21x wies der Oberste Gerichtshof den außerordentlichen Revisionsrekurs der Nachbarin zurück. Damit blieb die Entscheidung des Rekursgerichts aufrecht: Die Zustimmung zur Errichtung des geplanten Sichtschutzes durfte ersetzt werden. Zur Entscheidung des OGH.
Wichtig ist die genaue Einordnung dieser Entscheidung. Der OGH hat nicht allgemein ausgesprochen, dass Sichtschutzwände zwischen Wohnungseigentumsobjekten immer zulässig sind. Er hat auch keinen generellen Anspruch auf einen Sichtschutz geschaffen. Bestätigt wurde lediglich die konkrete Beurteilung dieses einzelnen Projekts unter den festgestellten Umständen.
Ihre Bedeutung für vergleichbare Fragen liegt vor allem in den Kriterien, anhand derer bauliche Änderungen im Wohnungseigentum beurteilt werden.
Warum die Aussicht allein nicht entscheidend ist
Eine Aussicht kann für die Wohnqualität erheblich sein. Trotzdem führt nicht jede Einschränkung des Ausblicks automatisch dazu, dass eine bauliche Änderung verhindert werden darf. Entscheidend ist, ob die Interessen des anderen Eigentümers wesentlich und objektiv nachvollziehbar beeinträchtigt werden.
Im konkreten Fall konnte die Nachbarin weiterhin in andere Richtungen blicken. Sie hatte nach den Feststellungen weiterhin Sicht auf Grünflächen, weitere Häuser und entfernte Berge. Der geplante Sichtschutz nahm ihr daher nicht die gesamte Aussicht. Im Wesentlichen betroffen waren der Blick auf den Swimmingpool der Nachbarn und ein Teil einer Hausmauer.
Auch die unterschiedliche Höhe und die begrenzte Länge des Sichtschutzes spielten eine Rolle. Es handelte sich nicht um eine massive, durchgehend hohe Wand, die den gesamten Gartenbereich abgeschottet hätte. Vielmehr war die Ausführung abgestuft und auf einen bestimmten Abschnitt beschränkt.
Die von der Nachbarin angesprochene Gefahr eines klaustrophobischen Gefühls überzeugte das Gericht ebenfalls nicht. Nach den festgestellten Umständen war der Sichtschutz objektiv nicht geeignet, ein solches Gefühl hervorzurufen.
Die Umgebung zählt: Was ist dort üblich?
Bei der Beurteilung einer baulichen Änderung kommt es nicht auf eine abstrakte Vorstellung davon an, was überall üblich ist. Entscheidend ist die konkrete Wohnanlage beziehungsweise die unmittelbare Umgebung.
Im Anlassfall gab es in der Nachbarschaft bereits nachträglich errichtete Betonmauern und Holzzäune, die ebenfalls dem Sichtschutz dienten. Das sprach dafür, dass Sichtschutzelemente in dieser Umgebung nicht ungewöhnlich waren.
Für Eigentümer bedeutet das: Ein Projekt kann in einer bestimmten Wohnanlage als üblich erscheinen, während dieselbe Ausführung in einer anderen Umgebung deutlich stärker auffallen oder die äußere Gestaltung der Anlage beeinträchtigen kann. Fotos, Pläne und Beispiele aus der direkten Nachbarschaft können daher im Verfahren eine wichtige Rolle spielen.
Keine automatische Genehmigung für alle weiteren Sichtschutzprojekte
Die Nachbarin argumentierte sinngemäß, dass eine Zustimmung zu diesem Sichtschutz einen Domino-Effekt auslösen könnte. Wenn ein Eigentümer eine solche Konstruktion errichten dürfe, könnten künftig auch alle anderen Wohnungseigentümer vergleichbare Änderungen verlangen.
Der OGH stellte klar, dass daraus keine automatische Bindungswirkung für spätere Fälle folgt. Jeder weitere Antrag muss anhand seiner eigenen Umstände beurteilt werden. Zu berücksichtigen sind dann etwa die konkrete Höhe, die Länge, der Standort, die verwendeten Materialien, die Sichtverhältnisse und die Auswirkungen auf andere Eigentümer.
Eine gerichtliche Zustimmung in einem Fall bedeutet daher nicht, dass jede beliebige Sichtschutzwand genehmigt werden muss.
Was Eigentümer vor der Errichtung prüfen sollten
Wer einen Sichtschutz plant, sollte nicht vorschnell mit den Bauarbeiten beginnen. Auch wenn der Sichtschutz ausschließlich dem eigenen Garten dient, können Rechte anderer Wohnungseigentümer oder gemeinschaftliche Teile der Liegenschaft betroffen sein.
Vorab sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
- Wo genau soll der Sichtschutz errichtet werden?
- Welche Länge und Höhe sind geplant?
- Wird eine bestehende Mauer, Fassade oder sonstige bauliche Konstruktion in Anspruch genommen?
- Verändert sich das äußere Erscheinungsbild der Anlage?
- Werden allgemeine Teile der Liegenschaft oder gemeinschaftliche Flächen betroffen?
- Gibt es in der unmittelbaren Umgebung vergleichbare Sichtschutzelemente?
- Sind zusätzlich öffentlich-rechtliche oder baurechtliche Vorgaben einzuhalten?
- Ist eine Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eine gerichtliche Ersetzung erforderlich?
Je genauer das Projekt beschrieben wird, desto besser lässt sich beurteilen, ob die Interessen anderer Eigentümer wesentlich beeinträchtigt werden. Sinnvoll sind maßstabgetreue Skizzen, genaue Höhenangaben, Materialbeschreibungen und Fotos der bestehenden Situation.
So können sich betroffene Nachbarn sinnvoll wehren
Wer sich gegen einen geplanten Sichtschutz wendet, sollte seine Einwände möglichst konkret formulieren. Der bloße Hinweis, dass die Konstruktion unerwünscht sei oder nicht gefalle, wird in der Regel nicht ausreichen.
Stärker sind nachvollziehbare Argumente, die sich auf konkrete Auswirkungen beziehen. Dazu können etwa gehören:
- eine erhebliche Einschränkung der Aussicht oder Belichtung,
- eine massive Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnanlage,
- ein ungewöhnlich großer oder hoher Eingriff,
- eine Beeinträchtigung von Sicherheit oder Zugänglichkeit,
- die Inanspruchnahme gemeinschaftlicher Flächen oder der Bausubstanz,
- fehlende Vergleichbarkeit mit der unmittelbaren Umgebung.
Auch verfahrensrechtlich ist Genauigkeit entscheidend. Wer gerichtliche Feststellungen bekämpfen möchte, muss konkret aufzeigen, welche Feststellung falsch sein soll, aus welchen Gründen sie unrichtig ist, welche Feststellung stattdessen getroffen werden sollte und auf welche Beweismittel sich dieser Einwand stützt.
Das gilt auch für den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs oder der Schikane. Ein solcher Vorwurf muss konkret behauptet und bewiesen werden. Allein der Umstand, dass die andere Seite früher einmal eine andere bauliche Lösung akzeptiert oder zunächst nicht gewollt hat, reicht dafür nicht automatisch aus.
Was bedeutet die Entscheidung im Alltag?
Beispiel 1: Begrenzter Sichtschutz am Pool
Ein niedriger oder abgestufter Sichtschutz soll lediglich den unmittelbaren Blick auf einen Pool oder einen Sitzplatz verhindern. Wenn die Nachbarn weiterhin ausreichend in andere Richtungen sehen können und die Konstruktion in der Umgebung üblich ist, kann eine wesentliche Beeinträchtigung fraglich sein.
Beispiel 2: Durchgehend hohe Wand entlang der Grundstücksgrenze
Eine massive, durchgehend hohe Wand über die gesamte Länge des Gartens ist anders zu beurteilen. Sie kann die Aussicht, die Belichtung und das Erscheinungsbild wesentlich stärker beeinträchtigen als ein kurzer, transparenter oder abgestufter Sichtschutz.
Beispiel 3: Sichtschutz auf einer gemeinschaftlichen Mauer
Wird eine gemeinsame Stützmauer oder ein anderer allgemeiner Teil der Liegenschaft genutzt, geht es nicht nur um die Sichtverhältnisse. Zusätzlich stellt sich die Frage, ob in die Bausubstanz eingegriffen wird und welche Auswirkungen die Befestigung auf die Liegenschaft hat.
Beispiel 4: Vergleichbare Zäune in der Nachbarschaft
Mehrere ähnliche Zäune oder Mauern in der unmittelbaren Umgebung können dafür sprechen, dass ein Sichtschutz orts- beziehungsweise anlagenüblich ist. Das ersetzt jedoch nicht die Prüfung des konkreten Projekts.
FAQ: Häufige Fragen zum Sichtschutz im Wohnungseigentum
Darf ich auf meinem Grundstück einfach einen Sichtschutz aufstellen?
Nicht zwingend. Im Wohnungseigentum können die Zustimmung anderer Eigentümer, die Nutzung gemeinschaftlicher Teile oder öffentlich-rechtliche Vorgaben eine Rolle spielen. Vor der Umsetzung sollte daher geprüft werden, ob das Vorhaben zustimmungspflichtig ist.
Kann mein Nachbar einen Sichtschutz verhindern, nur weil er dadurch weniger Aussicht hat?
Eine bloße, geringfügige Einschränkung der Aussicht muss nicht ausreichen. Entscheidend ist, ob eine wesentliche und objektiv nachvollziehbare Beeinträchtigung vorliegt. Dabei werden unter anderem die verbleibenden Sichtmöglichkeiten, die Größe des Sichtschutzes und die örtlichen Verhältnisse berücksichtigt.
Was passiert, wenn ein Wohnungseigentümer die Zustimmung verweigert?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die fehlende Zustimmung durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden. Ob das möglich ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine automatische Genehmigung gibt es nicht.
Muss ich ähnliche Sichtschutzwände in der Nachbarschaft akzeptieren?
Nein. Vergleichbare Anlagen können zwar ein Hinweis auf die örtliche Üblichkeit sein. Jeder neue Antrag ist aber eigenständig zu beurteilen. Größe, Standort, Material und konkrete Auswirkungen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei geplanten Änderungen
Die Entscheidung des OGH verdeutlicht: Beim Sichtschutz im Wohnungseigentum zählt nicht allein, ob jemand Privatsphäre wünscht oder Aussicht verliert. Ausschlaggebend ist die Gesamtheit der Umstände. Eine sorgfältige Planung und eine frühzeitige rechtliche Prüfung können verhindern, dass aus einem kleinen Bauvorhaben ein langwieriger Nachbarschaftsstreit wird.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer sowohl bei der Vorbereitung geplanter Änderungen als auch bei der Durchsetzung oder Abwehr von Zustimmungsersetzungsanträgen. Lassen Sie die konkreten Auswirkungen, erforderlichen Zustimmungen und möglichen Verfahrensschritte rechtzeitig prüfen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei hat ihren Sitz am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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