Scheidung mit Immobilie [Rechtsanwalt Wien]

Scheidung mit Immobilie: Wie nachträgliche Investitionen die Ausgleichszahlung beeinflussen

Scheidung mit Immobilie: Was passiert mit einer Immobilie, wenn die Ehe scheitert, das Haus aber nur einem Ehegatten gehört? Besonders schwierig wird die Aufteilung, wenn nach der Trennung noch umfangreiche Reparaturen, Umbauten oder Verbesserungen durchgeführt werden. Steigt dadurch der Wert des Hauses, erhält der andere Ehegatte dann automatisch einen größeren Anteil?

Die Antwort lautet: nicht unbedingt. Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2024 klargestellt, dass nach der Trennung geschaffene Wertsteigerungen nicht ohne Weiteres in die Aufteilungsmasse fallen. Gleichzeitig kommt es auf die genaue Herkunft der eingesetzten Mittel an. Voreheliches Vermögen, eheliche Kredite, Geschenke von Eltern und Leistungen eines Unternehmens müssen sorgfältig voneinander unterschieden werden.

Ein Haus, viele Finanzierungsquellen – und eine umstrittene Ausgleichszahlung

Ausgangspunkt der Entscheidung war ein geschiedenes Ehepaar, das seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich hatte. Während der Ehe errichteten die Eheleute ein Einfamilienhaus, das als Ehewohnung diente. Eigentümer des Hauses war allein der ehemalige Ehemann.

Die Ehefrau sollte daher nicht Miteigentümerin werden. Stattdessen war zu berechnen, welche Ausgleichszahlung ihr im Rahmen der Vermögensaufteilung zusteht.

Die Finanzierung des Hauses war allerdings nicht einfach nachzuvollziehen. In das Projekt flossen unter anderem verschiedene Kredite und ein Wohnbauförderungsdarlehen ein. Außerdem wurden verwendet:

• der Erlös aus dem Verkauf einer Wohnung, die dem Mann bereits vor der Ehe gehört hatte,
• voreheliche Ersparnisse des Mannes,
• Geldgeschenke seiner Eltern,
• ein finanzieller Beitrag der Eltern der Frau für einen Schwimmteich,
• Leistungen des Unternehmens des Mannes für eine Wärmepumpe und ein Architektenhonorar.

Nach dem Auszug der Frau führte der Mann am Haus und an den Außenanlagen weitere Reparaturen und Verbesserungen durch. Die Kosten dafür beliefen sich auf rund 65.000 Euro. Nach den Feststellungen erhöhten beziehungsweise sicherten diese Arbeiten den Wert der Liegenschaft.

Die ursprüngliche Ausgleichszahlung wurde zunächst mit 210.000 Euro berechnet. Das Rekursgericht reduzierte den Betrag auf 113.000 Euro. Die Frau bekämpfte diese Entscheidung vor dem Obersten Gerichtshof.

Was der OGH zur Scheidung mit Immobilie und zur Ausgleichszahlung entschieden hat

Der OGH gab dem Rechtsmittel der Frau teilweise statt. Die Entscheidung ist unter der Bezeichnung OGH vom 24.07.2024, 1 Ob 84/24w zitierfähig. Zur Entscheidung.

Fest steht weiterhin, dass die Ehewohnung im Alleineigentum des ehemaligen Ehemannes bleibt. Ebenso steht fest, dass er jedenfalls 113.000 Euro an die Frau zu zahlen hat. Ob darüber hinaus eine höhere Ausgleichszahlung geschuldet ist, muss das Erstgericht jedoch nochmals prüfen.

Der Grund dafür liegt in der Bewertung der Immobilie. Das Erstgericht muss ermitteln, welchen Wert das Haus zum maßgeblichen Zeitpunkt gehabt hätte, wenn der Mann die nach der Trennung vorgenommenen Reparaturen und Verbesserungen nicht durchgeführt hätte.

Der aktuelle oder tatsächlich festgestellte Wert darf daher nicht einfach ungeprüft für die Berechnung herangezogen werden. Zunächst muss die Wertsteigerung herausgerechnet werden, die ausschließlich auf den nachträglichen Maßnahmen des Mannes beruht.

Warum der Bewertungszeitpunkt bei der Scheidung mit Immobilie so entscheidend ist

Bei der Aufteilung des ehelichen Vermögens wird grundsätzlich auf den Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung erster Instanz abgestellt. Dadurch können auch allgemeine Wertsteigerungen des Immobilienmarkts berücksichtigt werden. Steigen die Preise für vergleichbare Häuser während des Verfahrens, kann sich das grundsätzlich auf die Berechnung auswirken.

Anders ist es bei einer Wertsteigerung, die ein Ehegatte nach dem Ende der ehelichen Lebensgemeinschaft selbst geschaffen oder finanziert hat. Dieser Ehegatte soll nicht automatisch verpflichtet sein, die dadurch entstandene Wertsteigerung mit dem anderen zu teilen.

Vereinfacht gesagt, muss daher zwischen zwei Entwicklungen unterschieden werden:

• Allgemeine Marktsteigerung: Eine Immobilie ist aufgrund der allgemeinen Preisentwicklung mehr wert geworden.
• Persönlich geschaffene Wertsteigerung: Ein Ehegatte hat nach der Trennung investiert, repariert, umgebaut oder durch eigene Leistungen den Wert erhöht beziehungsweise erhalten.

Nur die erste Entwicklung fließt grundsätzlich in den maßgeblichen Immobilienwert ein. Die zweite muss dem Ehegatten zugerechnet werden, der sie verursacht oder finanziert hat.

Keine doppelte Berücksichtigung derselben Investition

Der OGH beanstandete außerdem die Berechnung der Vorinstanzen, weil die Investitionen des Mannes in verschiedener Form berücksichtigt worden waren. Eine Wertsteigerung darf nicht einerseits vom aufzuteilenden Vermögen abgezogen und andererseits nochmals dazu verwendet werden, einen vorehelichen Beitrag des Mannes aufzuwerten.

Das wäre eine doppelte Berücksichtigung desselben Umstands. Für die Berechnung muss deshalb nachvollziehbar feststehen, welche Position welchen Zweck erfüllt:

• Welcher Wert gehört zur ehelichen Vermögensmasse?
• Welche Wertsteigerung beruht auf der allgemeinen Marktentwicklung?
• Welche Arbeiten wurden erst nach der Trennung durchgeführt?
• Welche Beiträge stammen aus der Zeit vor der Ehe?
• Welche Ausgaben wurden aus ehelichen Mitteln bezahlt?

Gerade bei Immobilien mit langer Bau- und Nutzungsgeschichte können bereits kleine Ungenauigkeiten zu erheblichen Differenzen führen.

Voreheliches Vermögen wird nicht einfach mit dem ursprünglichen Betrag angesetzt

Bringt ein Ehegatte Vermögen aus der Zeit vor der Ehe in ein später gemeinsam genutztes Haus ein, ist nicht zwingend nur der damalige Nominalbetrag maßgeblich. Der voreheliche Beitrag kann im Verhältnis zur allgemeinen Wertentwicklung der finanzierten Immobilie weiterverfolgt werden.

Ein einfaches Beispiel: Ein Ehegatte setzt vor der Eheschließung einen bestimmten Betrag für den Erwerb oder die Errichtung einer Immobilie ein. Ist die Immobilie später allgemein im Wert gestiegen, kann sich diese Wertentwicklung auch auf die Bewertung des vorehelichen Beitrags auswirken.

Davon zu unterscheiden sind Verbesserungen, die erst nach der Trennung durch persönliche Investitionen eines Ehegatten entstanden sind. Diese dürfen nicht zusätzlich in den vorehelichen Beitrag eingerechnet werden. Die Aufwertung des vorehelichen Vermögens erfasst also nicht jede beliebige spätere Wertsteigerung.

Leistung des eigenen Unternehmens ist nicht automatisch ein Geschenk

Besondere Bedeutung hatte im Verfahren außerdem die Frage, wie Leistungen des Unternehmens des Mannes zu behandeln sind. Das Unternehmen hatte Arbeiten im Wert von rund 57.400 Euro erbracht, unter anderem im Zusammenhang mit der Wärmepumpe und dem Architektenhonorar.

Die Vorinstanzen hatten diese Leistungen teilweise wie Zuwendungen Dritter behandelt, die dem Mann als eigener Beitrag zugutekommen sollten. Der OGH folgte dieser Betrachtung nicht ohne Weiteres.

Entscheidend war, dass das Unternehmen für seine Leistungen eine wirtschaftliche Gegenleistung erhalten hatte. Dazu gehörte unter anderem die Möglichkeit, das Haus als Referenzobjekt für erneuerbare Energielösungen zu nutzen. Damit lag nicht automatisch ein Geschenk an den Mann vor.

Die bloße Tatsache, dass ein Unternehmen einem Ehegatten gehört oder von ihm beherrscht wird, reicht daher nicht aus, um dessen Leistungen als persönliche, voreheliche Beiträge dieses Ehegatten einzuordnen. Es muss geprüft werden, ob das Unternehmen unentgeltlich tätig war oder ob ein wirtschaftlicher Vorteil beziehungsweise eine sonstige Gegenleistung vereinbart wurde.

Was bedeutet das für geschiedene Ehegatten mit Haus oder Wohnung?

1. Reparaturen nach der Trennung können die Zahlung beeinflussen

Wer nach dem Ende der ehelichen Lebensgemeinschaft noch Geld in eine Immobilie investiert, sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass diese Ausgaben vollständig in die Ausgleichszahlung einfließen. Entscheidend ist, ob die Arbeiten notwendig waren, den Wert tatsächlich erhöht haben und wie sich dieser Mehrwert zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt ausgewirkt hat.

2. Rechnungen allein lösen nicht jede Bewertungsfrage

Eine Rechnung über 65.000 Euro beweist zwar, dass Geld ausgegeben wurde. Sie zeigt aber nicht zwingend, dass die Immobilie im selben Ausmaß wertvoller geworden ist. Manche Maßnahmen dienen der Erhaltung, andere der Modernisierung. Auch der tatsächliche Marktwert kann von den Kosten abweichen.

3. Elternbeiträge müssen genau zugeordnet werden

Geldgeschenke der Eltern eines Ehegatten und Beiträge der Eltern für konkrete Bau- oder Ausstattungsmaßnahmen können unterschiedlich zu beurteilen sein. Wichtig ist, an wen die Zuwendung gerichtet war, welchem Zweck sie diente und ob sie tatsächlich als Geschenk gedacht war.

4. Die Ausgleichszahlung wird nicht automatisch ab dem Auszug verzinst

Eine Verzinsung bereits ab dem Auszug oder ab der Scheidung ist nicht selbstverständlich. Nach der dargestellten Entscheidung wurde eine solche Verzinsung nicht zugesprochen, weil die Höhe der Zahlung bis zuletzt erheblich umstritten war. Grundsätzlich wird der Anspruch auf eine konkrete Ausgleichszahlung erst mit der rechtskräftigen Entscheidung fällig. Ab diesem Zeitpunkt können gesetzliche Verzugszinsen eine Rolle spielen.

Diese Unterlagen sollten Betroffene jetzt sichern

Bei einer Scheidung mit Immobilienvermögen kommt es häufig auf Unterlagen an, die Jahre zurückliegen. Wer seine Position nachvollziehbar darstellen möchte, sollte insbesondere Folgendes zusammentragen:

• Kaufverträge und Bauunterlagen,
• Kreditverträge und Zahlungspläne,
• Unterlagen zu Wohnbauförderungen,
• Kontoauszüge und Nachweise über voreheliche Ersparnisse,
• Belege über den Verkauf früherer Immobilien,
• Nachweise über Geldgeschenke oder sonstige Beiträge der Eltern,
• Rechnungen für Reparaturen und Verbesserungen nach der Trennung,
• Dokumentation über Eigenleistungen und den Zeitpunkt ihrer Durchführung,
• Unterlagen zu Leistungen eines eigenen Unternehmens, einschließlich vereinbarter Gegenleistungen.

Zusätzlich sollte möglichst früh eine fachkundige Bewertung der Immobilie eingeholt werden. Dabei muss nicht nur der aktuelle Wert festgestellt werden. Zu klären ist auch, welchen Wert das Objekt ohne die nach der Trennung vorgenommenen Maßnahmen gehabt hätte.

Häufige Fragen zur Immobilie bei der Scheidung

Kann mein ehemaliger Ehepartner nach der Trennung einfach weiter in das Haus investieren?

Investitionen sind grundsätzlich möglich. Sie führen aber nicht automatisch dazu, dass der andere Ehegatte daran beteiligt wird. Für die Aufteilung ist entscheidend, ob und in welchem Umfang die Maßnahmen den Wert der Immobilie tatsächlich beeinflusst haben.

Bekomme ich einen Anteil an der allgemeinen Preissteigerung des Hauses?

Eine allgemeine Wertsteigerung der Immobilie kann bei der Aufteilung grundsätzlich berücksichtigt werden. Davon zu unterscheiden sind Verbesserungen, die ein Ehegatte nach der Trennung selbst finanziert oder durchgeführt hat.

Was ist, wenn die Arbeiten von der Firma meines Ex-Partners durchgeführt wurden?

Dann muss geprüft werden, ob die Firma die Leistungen unentgeltlich erbracht hat oder dafür eine wirtschaftliche Gegenleistung erhielt. Die Unternehmenszugehörigkeit allein macht die Arbeiten nicht automatisch zu einem persönlichen Beitrag des Ehegatten.

Kann ich schon ab meinem Auszug Zinsen verlangen?

Das ist nicht automatisch der Fall. Ob und ab wann Zinsen geschuldet sind, hängt unter anderem davon ab, wann die konkrete Ausgleichszahlung fällig wurde und wie eindeutig deren Höhe bereits feststand.

Immobilienaufteilung bei Scheidung: Rechtsanwalt Wien unterstützt Betroffene

Eine Scheidung mit Haus, Krediten und unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen lässt sich selten mit einer einfachen Rechnung lösen. Entscheidend können der Zeitpunkt einzelner Investitionen, die allgemeine Marktentwicklung und die wirtschaftliche Behandlung von Unternehmensleistungen sein.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der rechtlichen Einordnung und Aufbereitung solcher Vermögensfragen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei dabei, Zahlungsansprüche, Beiträge und Investitionen nachvollziehbar zu ordnen und die erforderlichen Unterlagen gezielt zu prüfen.

Wenn Sie von einer Scheidung mit Immobilie betroffen sind, lassen Sie Ihre Ansprüche und Verpflichtungen frühzeitig prüfen. Für ein Erstgespräch erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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