Scheidung Eigentumswohnung: Wer darf sie behalten? [Rechtsanwalt Wien]

Scheidung Eigentumswohnung: Wer darf die Ehewohnung behalten?

Eine Scheidung Eigentumswohnung ist nach einer Scheidung oft der wirtschaftlich wichtigste Vermögenswert – und zugleich der größte Konfliktpunkt. Besonders schwierig wird es, wenn ein Ehegatte in der Wohnung bleiben möchte, die Immobilie aber mit hohen Krediten belastet ist. Dann reicht es nicht aus, lediglich den aktuellen Verkehrswert zu betrachten. Entscheidend ist, welcher Wert nach Abzug der Schulden tatsächlich verbleibt und wie die Beiträge beider Ehegatten zu bewerten sind.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018 zeigt deutlich, worauf es bei der Aufteilung ankommen kann: OGH vom 30.04.2018, 1 Ob 19/18b. Der Fall betraf eine Eigentumswohnung in Wien, erhebliche Kreditverbindlichkeiten und die Frage, wie hoch die Ausgleichszahlung an den aus der Wohnung ausscheidenden Ehegatten sein muss. Zur Entscheidung.

Die Ausgangslage: Wohnung behalten, aber welche Zahlung leisten?

Das Ehepaar war rund 19 Jahre verheiratet. Nach der Scheidung wollte die Ehefrau die gemeinsame Eigentumswohnung samt Parkplatz behalten. Der Verkehrswert der Wohnung betrug zuletzt rund 519.000 Euro.

Allerdings war die Immobilie mit erheblichen Krediten belastet. Ein Teil dieser Finanzierungen hatte zwar formal mit der Ordination des Ehemanns zu tun. Tatsächlich waren bestimmte Kreditmittel aber auch für private Zwecke verwendet worden, etwa für Renovierungsarbeiten an der Wohnung, private Entnahmen und Steuerzahlungen.

Zusätzlich hatte die Ehefrau rund 101.000 Euro aus dem Verkauf eines Hauses in die Ehe eingebracht. Dieses Geld war während der Ehe weitgehend für den gemeinsamen Lebensunterhalt, Urlaube, Möbel und Leasingraten verwendet worden.

Nach der Trennung zahlte der Ehemann weiterhin Kreditraten. Dadurch wurden Schulden reduziert, die wirtschaftlich auch mit der Wohnung beziehungsweise dem gemeinsamen Vermögen verbunden waren. Die Ehefrau wollte die Wohnung dennoch alleine behalten und wehrte sich gegen eine hohe Ausgleichszahlung.

Das Erstgericht verpflichtete sie zunächst zu einer Zahlung von 300.000 Euro, zahlbar in drei Raten. Das Rekursgericht reduzierte den Betrag auf 200.000 Euro und entfernte die angeordnete Sicherstellung durch ein Pfandrecht. Beide Seiten wandten sich daraufhin an den Obersten Gerichtshof.

Was der OGH zur Scheidung und Eigentumswohnung entschieden hat

Der Oberste Gerichtshof stellte im Wesentlichen die Entscheidung des Erstgerichts wieder her. Die Ehefrau durfte die Eigentumswohnung behalten, musste dafür aber einen erheblichen finanziellen Ausgleich leisten.

• Die Ehefrau durfte die Eigentumswohnung behalten.
• Sie musste die mit der Wohnung verbundenen Kredite im Innenverhältnis alleine zurückzahlen.
• Sie musste dem Ehemann eine Ausgleichszahlung von 300.000 Euro leisten.
• Die Zahlung durfte in drei Raten innerhalb eines Zeitraums von insgesamt 30 Monaten erfolgen.
• Zur Sicherung der Zahlung wurde ein Pfandrecht zugunsten des Ehemanns auf den Liegenschaftsanteilen der Ehefrau eingetragen.
• Ein Teil der ersten Rate durfte dazu verwendet werden, einen bestimmten Kredit des Ehemanns bei der Bank vollständig zu tilgen.

Die Rechtsmittel beider Seiten waren damit nur teilweise erfolgreich. Die Ehefrau konnte die Wohnung behalten, musste aber sicherstellen, dass der Ehemann für seinen Anteil am aufzuteilenden Vermögen angemessen entschädigt wird.

Der Immobilienwert allein entscheidet nicht

Bei der Aufteilung einer Eigentumswohnung nach der Scheidung ist der Verkehrswert nur der erste Rechenschritt. Maßgeblich ist vielmehr der wirtschaftliche Wert, der nach Abzug der zu berücksichtigenden Schulden verbleibt.

Eine Wohnung mit einem Wert von 519.000 Euro ist wirtschaftlich nicht ebenso viel wert, wenn darauf noch hohe Kredite lasten. Entscheidend ist daher unter anderem:

• Wie hoch ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie?
• Welche Kredite stehen mit dem Kauf, der Renovierung oder der Erhaltung der Wohnung in Zusammenhang?
• Wurden formal betriebliche Kredite tatsächlich teilweise privat verwendet?
• Wer hat nach der Trennung welche Kreditraten bezahlt?
• Welche Vermögenswerte und Schulden sind tatsächlich in die Aufteilung einzubeziehen?

Im konkreten Fall wurden auch solche Kreditverbindlichkeiten berücksichtigt, die zwar auf die Ordination des Ehemanns bezogen waren, tatsächlich aber teilweise privaten Zwecken dienten. Dadurch verringerte sich der für die Aufteilung relevante Nettovermögenswert.

Nach der Trennung bezahlte Kreditraten können eine Rolle spielen

Die Zeit nach der Trennung darf bei der wirtschaftlichen Betrachtung nicht einfach ausgeblendet werden. Der Ehemann hatte weiterhin Kreditraten bezahlt und dadurch Schulden reduziert. Davon profitierte die Ehefrau, weil sie die Wohnung behalten konnte und die mit ihr verbundenen Verbindlichkeiten geringer wurden.

Solche Zahlungen können daher bei der Berechnung der Ausgleichszahlung berücksichtigt werden. Andernfalls könnte ein Ehegatte nach der Trennung allein die Schulden abbauen, während der andere den dadurch erhöhten Wert der Immobilie übernimmt, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu leisten.

Für die Praxis bedeutet das: Sämtliche Zahlungen nach der Trennung sollten dokumentiert werden. Kontoauszüge, Kreditabrechnungen und Tilgungspläne können später eine wichtige Grundlage für die Berechnung bilden.

Was passiert mit vorehelich eingebrachtem Geld?

Die Ehefrau hatte rund 101.000 Euro aus einem Hausverkauf in die Ehe eingebracht. Dieses Geld war ursprünglich nicht ohne Weiteres als eheliches Vermögen anzusehen. Es wurde während der Ehe jedoch großteils für gemeinsame Ausgaben verwendet.

Der OGH stellte klar, dass ein solches, bereits verbrauchtes Vermögen nicht automatisch rechnerisch zugunsten des einbringenden Ehegatten berücksichtigt werden kann. Eine besondere Berücksichtigung ist vor allem dann naheliegend, wenn das eingebrachte Geld noch in einem konkreten Vermögensgegenstand erkennbar vorhanden ist – etwa in einer bestimmten Immobilie, auf einem Sparbuch oder in einer nachvollziehbaren Investition.

Wurde das Geld hingegen für den gemeinsamen Lebensunterhalt, Urlaube, Möbel oder laufende Zahlungen verwendet und mit anderen Mitteln vermischt, ist eine spätere Sondergutschrift deutlich schwieriger.

Hausarbeit und Mitarbeit im Betrieb werden als Gesamtleistung bewertet

Auch Haushaltsführung und Mithilfe im Betrieb können Beiträge zur ehelichen Lebensgemeinschaft und zur gemeinsamen Vermögensbildung sein. Sie werden jedoch nicht zwingend isoliert mit einem bestimmten Geldbetrag bewertet.

Im behandelten Fall führte die Ehefrau den Haushalt und half in geringem Umfang in der Ordination mit. Eine zusätzliche pauschale Gutschrift von 50.000 Euro wurde dennoch nicht zugesprochen. Entscheidend war eine Gesamtbetrachtung der Beiträge beider Ehegatten.

Dazu zählen beispielsweise:

• die Finanzierung von Anschaffungen und Krediten,
• die Haushaltsführung und Betreuung gemeinsamer Angelegenheiten,
• die Mitarbeit im Betrieb des anderen Ehegatten,
• die Betreuung von Kindern, soweit dies im konkreten Fall eine Rolle spielt,
• und die Vermögensbildung während der Ehe insgesamt.

Eine einzelne Tätigkeit darf daher nicht losgelöst vom gesamten ehelichen Zusammenwirken betrachtet werden.

Die Vereinbarung zwischen Ehegatten bindet die Bank nicht automatisch

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen der internen Aufteilung und dem Kreditvertrag mit der Bank. Wenn ein Gericht festlegt, dass ein Ehegatte einen Kredit im Innenverhältnis alleine zurückzahlen muss, bedeutet das nicht automatisch, dass der andere Ehegatte gegenüber der Bank aus seiner Haftung entlassen ist.

Die Bank ist grundsätzlich nicht allein deshalb an die Vereinbarung oder gerichtliche Aufteilung zwischen den Ehegatten gebunden. Ohne eine entsprechende Zustimmung der Bank kann der ursprünglich mitverpflichtete Ehegatte weiterhin dem Risiko ausgesetzt sein, von der Bank in Anspruch genommen zu werden.

Im konkreten Fall wurde deshalb ermöglicht, einen Teil der ersten Rate zur vollständigen Tilgung eines bestimmten Kredits zu verwenden. Dadurch sollte das Risiko verringert werden, dass die Bank später wegen eines auf der Wohnung lastenden Pfandrechts auf die Ehefrau zugreift.

Was bedeutet das für Betroffene im Alltag?

Die Wohnung soll unbedingt behalten werden

Der Wunsch, in der vertrauten Wohnung zu bleiben, ist verständlich. Er darf aber nicht dazu führen, dass die Finanzierung nur auf dem Papier funktioniert. Neben der Ausgleichszahlung sind laufende Kreditraten, Zinsen, Betriebskosten und mögliche weitere Verpflichtungen zu berücksichtigen.

Die Ausgleichszahlung soll in Raten erfolgen

Eine Ratenzahlung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn der sofortige Ausgleich nicht möglich ist. Der ausgleichsberechtigte Ehegatte muss sich jedoch nicht ohne Weiteres mit einer ungesicherten Zahlungszusage zufriedengeben. Ein Pfandrecht kann vereinbart oder gerichtlich angeordnet werden und belastet die Immobilie bis zur vollständigen Zahlung.

Ein Ehegatte soll aus dem Kreditvertrag ausscheiden

Wer die Immobilie übernimmt, sollte frühzeitig mit der Bank klären, ob eine Schuldübernahme, Umschuldung oder Haftungsentlassung möglich ist. Eine interne Regelung zwischen den Ehegatten ersetzt diese Prüfung nicht.

Eigenes Geld wurde in die Ehe eingebracht

In diesem Fall kommt es besonders auf die Nachvollziehbarkeit an. Überweisungen, Kaufverträge, Sparbuchbewegungen und Unterlagen zum Verkauf einer früheren Immobilie können helfen zu zeigen, woher das Geld stammte und wofür es verwendet wurde.

Checkliste für die Aufteilung einer Eigentumswohnung

• Aktuellen Verkehrswert der Wohnung ermitteln lassen.
• Alle offenen Kreditstände und Pfandrechte zusammentragen.
• Prüfen, wofür einzelne Kredite tatsächlich verwendet wurden.
• Kreditraten und sonstige Zahlungen nach der Trennung dokumentieren.
• Voreheliches oder eingebrachtes Vermögen anhand von Unterlagen nachvollziehbar darstellen.
• Mit der Bank klären, ob eine Haftungsentlassung oder Umschuldung möglich ist.
• Die Finanzierung der Ausgleichszahlung realistisch berechnen.
• Bei einer Ratenzahlung eine geeignete Sicherung berücksichtigen.
• Nicht nur die Eigentumsübertragung, sondern auch die Kredit- und Haftungsfragen schriftlich regeln.

Häufige Fragen zur Eigentumswohnung nach der Scheidung

Kann ich die gemeinsame Wohnung behalten, wenn ich den anderen Ehegatten nicht sofort auszahlen kann?

Eine Zahlung in Raten kann grundsätzlich möglich sein. Sie muss aber wirtschaftlich tragfähig sein. Außerdem kann eine Sicherung, etwa durch ein Pfandrecht, verlangt werden. Entscheidend ist die konkrete Vermögens- und Finanzierungssituation.

Wird der gesamte Wert der Wohnung aufgeteilt?

Nicht zwingend. Von Bedeutung ist regelmäßig der Wert nach Berücksichtigung der relevanten Schulden. Auch nach der Trennung geleistete Tilgungen können in die Bewertung einfließen.

Bin ich nach einer gerichtlichen Aufteilung automatisch nicht mehr für den Kredit verantwortlich?

Nein. Eine interne Regelung zwischen den Ehegatten bindet die Bank grundsätzlich nicht automatisch. Für eine Entlassung aus dem Kreditvertrag ist regelmäßig die Mitwirkung der Bank erforderlich.

Bekomme ich mein vor der Ehe eingebrachtes Geld jedenfalls zur Hälfte zurück?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Wurde das Geld noch in einem konkreten Vermögensgegenstand erhalten, kann dies für die Aufteilung bedeutsam sein. Wurde es hingegen für gemeinsame laufende Ausgaben verbraucht, ist eine spätere Sonderberücksichtigung deutlich schwieriger.

Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen statt später teuer korrigieren

Die Entscheidung des OGH vom 30.04.2018, 1 Ob 19/18b zeigt: Wer die Ehewohnung behalten möchte, muss nicht nur den Immobilienwert kennen. Ebenso wichtig sind die Schulden, nach der Trennung geleistete Zahlungen, eingebrachte Vermögenswerte und die rechtliche Beziehung zur Bank.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Familienrecht berät die Kanzlei Pichler bei der rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung der Vermögensaufteilung. Wenn Sie die gemeinsame Wohnung behalten möchten oder eine hohe Ausgleichszahlung gefordert wird, sollten die Eigentums-, Kredit- und Sicherungsfragen frühzeitig geprüft werden.

Vereinbaren Sie eine persönliche Beratung unter +43 1 51 30 700 oder wenden Sie sich per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unterstützt Sie dabei, Ihre Position nachvollziehbar zu klären und eine tragfähige Lösung zu entwickeln.

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