Rückwirkende Mietzinserhöhung und Verjährung: Wann Nachforderungen nicht mehr durchsetzbar sind
Rückwirkende Mietzinserhöhung kann für Mieter erhebliche finanzielle Folgen haben. Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter mehrere Jahre zuwartet und anschließend eine hohe Nachzahlung verlangt. Doch nicht jede nachträgliche Vorschreibung ist automatisch durchsetzbar. Entscheidend ist unter anderem, wann der Anspruch entstanden ist und ob die dreijährige Verjährungsfrist bereits abgelaufen war.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: Im OGH vom 23.01.2019, 3 Ob 245/18b, wurde klargestellt, dass auch eine rückwirkende Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 Mietrechtsgesetz innerhalb der allgemeinen dreijährigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden muss. Zur Entscheidung des OGH.
Rückwirkende Mietzinserhöhung: Wenn der Eintritt in den Mietvertrag erst später anerkannt wird
Ausgangspunkt des Verfahrens war der Tod des bisherigen Mieters am 1. Dezember 2014. Sein Sohn trat als eintrittsberechtigte Person automatisch in den Mietvertrag ein. Die Vermieterin akzeptierte diesen Eintritt zunächst nicht. Eine Kündigung und eine spätere Räumungsklage blieben jedoch erfolglos. Die Gerichte stellten letztlich klar, dass der Sohn tatsächlich Mieter geworden war.
Nach § 46 Abs 2 MRG konnte die Vermieterin wegen des Eintritts des Sohnes grundsätzlich eine Erhöhung des Hauptmietzinses verlangen. Sie machte diese Forderung jedoch erst im Jänner 2018 geltend. Verlangt wurde eine Nachzahlung von insgesamt 10.053,99 Euro für den Zeitraum von Jänner 2015 bis Jänner 2018.
Der Mieter bezahlte den geforderten Betrag grundsätzlich, allerdings unter Vorbehalt. Ausgenommen blieb die Nachforderung für Jänner 2015. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass dieser Teil bereits verjährt sei.
Daraufhin verlangte die Vermieterin die Räumung der Wohnung. Sie argumentierte, der Mieter habe trotz Mahnung einen Mietzinsrückstand nicht vollständig beglichen. Deshalb sei sie zur Auflösung des Mietverhältnisses berechtigt.
Was der OGH zur Verjährung entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht: Die Räumungsklage war nicht berechtigt.
Die zentrale Aussage der Entscheidung ist für beide Seiten des Mietverhältnisses wichtig:
Eine rückwirkende Mietzinserhöhung nach § 46 Abs 2 MRG muss innerhalb der allgemeinen dreijährigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden.
Die Nachforderung für Jänner 2015 war im Zeitpunkt der Vorschreibung im Jänner 2018 bereits verjährt. Der Mieter musste diesen Betrag daher nicht mehr bezahlen. Weil dadurch kein ausreichender Mietzinsrückstand bestand, durfte die Vermieterin den Mietvertrag nicht aus diesem Grund auflösen.
Für den Beginn der Verjährung war nicht entscheidend, wann die Gerichte den Eintritt des Sohnes endgültig bestätigten. Maßgeblich war vielmehr, dass der Eintritt in den Mietvertrag bereits mit dem Tod des bisherigen Mieters erfolgt war. Der Anspruch auf eine Erhöhung des Mietzinses entstand daher grundsätzlich ab dem darauffolgenden Zinstermin, also ab Jänner 2015.
Rechtliche Unsicherheit stoppt die Verjährung nicht automatisch
Der Fall macht einen häufigen Irrtum deutlich: Ein Vermieter kann nicht ohne Weiteres abwarten, bis ein anderer Rechtsstreit endgültig entschieden ist, und erst danach mit der Geltendmachung seiner Forderung beginnen.
Für den Beginn der Verjährung kommt es grundsätzlich darauf an, ob der Anspruch objektiv geltend gemacht werden konnte. Nicht ausschlaggebend ist hingegen:
- ob der Vermieter die rechtliche Situation zunächst falsch eingeschätzt hat,
- ob der Eintritt des neuen Mieters bestritten wurde,
- ob ein weiteres Gerichtsverfahren anhängig war,
- oder ob der Vermieter persönlich davon ausging, erst nach einer endgültigen Entscheidung tätig werden zu müssen.
Nach der Entscheidung des OGH bestand im konkreten Fall kein rechtliches Hindernis, die Mietzinserhöhung bereits ab 2015 geltend zu machen. Die Verzögerung verlängerte die Verjährungsfrist daher nicht. Vereinfacht gesagt: Wer mit einer Forderung zu lange wartet, kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass die Rechtslage zwischenzeitlich umstritten war.
Was bedeutet das im Alltag?
Für Vermieter: Forderungen frühzeitig prüfen
Vermieter sollten Mietzinserhöhungen und daraus entstehende Nachforderungen zeitnah berechnen und geltend machen. Das gilt auch dann, wenn ein Eintritt in den Mietvertrag oder ein anderer rechtlicher Umstand noch nicht abschließend geklärt scheint.
Eine spätere gerichtliche Bestätigung der eigenen Rechtsposition führt nicht automatisch dazu, dass die Verjährungsfrist erst mit dieser Entscheidung beginnt. Wer eine Forderung erst nach Ablauf von drei Jahren abrechnet, riskiert, dass der betreffende Teil nicht mehr durchsetzbar ist.
Besonders sorgfältig ist zu prüfen, ob ein vermeintlicher Rückstand tatsächlich noch besteht. Ein bereits verjährter Betrag kann grundsätzlich nicht ohne Weiteres als Grundlage für eine Räumung wegen Mietzinsrückstands herangezogen werden.
Für Mieter: Rückwirkende Vorschreibungen nicht ungeprüft akzeptieren
Erhalten Mieter eine Nachforderung für mehrere Monate oder Jahre, sollten sie die Abrechnung nicht vorschnell als endgültig ansehen. Zu prüfen ist insbesondere, für welchen Zeitraum die Forderung verlangt wird und wann die einzelnen Beträge entstanden beziehungsweise fällig geworden sind.
Auch eine gleichzeitig ausgesprochene Kündigungs- oder Räumungsandrohung sollte nicht dazu führen, dass eine möglicherweise verjährte Forderung ungeprüft bezahlt wird. Umgekehrt sollte ein Mieter eine berechtigte Forderung nicht einfach ignorieren. Entscheidend ist eine rasche und strukturierte Prüfung.
Zahlung unter Vorbehalt kann eine Option sein
Ist unklar, ob eine Nachforderung berechtigt ist, kann eine Zahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt in Betracht kommen. Damit lässt sich vermeiden, dass die Zahlung ohne weitere Erklärung als Anerkennung der gesamten Forderung verstanden wird. Eine Zahlung unter Vorbehalt ersetzt jedoch keine rechtliche Prüfung. Sie sollte klar dokumentiert und möglichst rasch rechtlich eingeordnet werden.
Diese Punkte sollten Betroffene jetzt prüfen
- Zeitraum feststellen: Für welche Monate oder Jahre wird eine Nachzahlung verlangt?
- Entstehung des Anspruchs klären: Ab wann soll die Mietzinserhöhung gelten?
- Verjährungsfrist berechnen: Ist die dreijährige Frist für einzelne Monatsbeträge bereits abgelaufen?
- Schriftliche Unterlagen sammeln: Dazu gehören Vorschreibungen, Mahnungen, Zahlungsbelege und Schreiben zur Vertragsübernahme.
- Vorbehalt dokumentieren: Wenn eine Zahlung erfolgt, sollte ein allfälliger Vorbehalt ausdrücklich festgehalten werden.
- Räumungsdrohungen ernst nehmen: Eine behauptete Mietzinsrückstandsforderung sollte sofort geprüft werden, insbesondere wenn bereits eine Kündigung oder Räumungsklage im Raum steht.
Wichtig ist, jede einzelne Monatsforderung gesondert zu betrachten. Bei länger zurückliegenden Nachzahlungen kann die Verjährung nämlich nicht zwingend für den gesamten Betrag gleich beurteilt werden. Während jüngere Forderungen noch durchsetzbar sein können, kann ein älterer Teil bereits verjährt sein.
Häufige Fragen zur rückwirkenden Mietzinserhöhung
Kann der Vermieter eine Mietzinserhöhung mehrere Jahre rückwirkend verlangen?
Das hängt von der jeweiligen Rechtsgrundlage und vom Zeitpunkt der Entstehung sowie der Fälligkeit der Forderung ab. Nach der Entscheidung des OGH muss eine rückwirkende Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 MRG innerhalb der allgemeinen dreijährigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden. Für ältere Monatsbeträge kann die Forderung daher verjährt sein.
Beginnt die Verjährung erst, wenn ein Gericht den Eintritt in den Mietvertrag bestätigt?
Nicht unbedingt. Im entschiedenen Fall erfolgte der Eintritt des Sohnes bereits mit dem Tod des bisherigen Mieters. Dass die Vermieterin diesen Eintritt zunächst bestritt und die Rechtslage später gerichtlich geklärt wurde, verschob den Beginn der Verjährung nicht.
Kann wegen einer alten Nachforderung sofort die Räumung verlangt werden?
Eine Räumung wegen Mietzinsrückstands setzt voraus, dass tatsächlich ein ausreichender und durchsetzbarer Rückstand besteht. Ein verjährter Teilbetrag kann grundsätzlich nicht einfach als Grundlage für eine solche Auflösung des Mietverhältnisses herangezogen werden. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt jedoch immer von den konkreten Unterlagen und Umständen ab.
Was soll ich tun, wenn ich eine hohe Nachzahlung erhalten habe?
Prüfen Sie zunächst den Abrechnungszeitraum, die einzelnen Monatsbeträge und den Zeitpunkt der Vorschreibung. Bewahren Sie sämtliche Schreiben und Zahlungsbelege auf. Wenn eine Kündigung, Räumungsklage oder eine kurze Zahlungsfrist angekündigt wird, sollte unverzüglich rechtlicher Rat eingeholt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rückwirkende Forderungen rechtzeitig prüfen lassen
Die Entscheidung des OGH vom 23.01.2019, 3 Ob 245/18b, zeigt: Eine verspätete Abrechnung kann für Vermieter zum Verlust einzelner Forderungen führen. Für Mieter bedeutet sie zugleich, dass rückwirkende Nachzahlungen und darauf gestützte Räumungsdrohungen nicht ungeprüft hingenommen werden müssen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung rückwirkender Mietzinsforderungen, Fragen der Verjährung sowie bei Kündigungs- und Räumungsandrohungen. Lassen Sie die Forderung frühzeitig prüfen, bevor Fristen verstreichen oder eine Zahlung als Anerkenntnis bewertet werden könnte.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
