Rücktritt vom Liegenschaftskauf [Rechtsanwalt Wien]

Rücktritt vom Liegenschaftskauf: Servitut übersehen – wann ist der Rücktritt möglich?

Rücktritt vom Liegenschaftskauf kann möglich sein, wenn eine Liegenschaft als „lastenfrei“ angeboten wird, diese Eigenschaft im Kaufanbot und im Kaufvertrag ausdrücklich zugesichert wird und sich erst nach dem Kauf herausstellt, dass Leitungen über das Grundstück verlaufen und mehrere benachbarte Wohneinheiten versorgen. Ein entsprechendes Servitutsrecht war nicht im Grundbuch eingetragen und bei der Besichtigung nicht eindeutig erkennbar.

Für Käufer stellt sich dann eine entscheidende Frage: Muss die Liegenschaft trotz dieser Belastung behalten werden – oder kann vom Vertrag zurückgetreten und Ersatz für bereits angefallene Kosten verlangt werden?

Mit dieser Konstellation befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH 15.09.2026, 4 Ob 153/25s. Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück und hielt die Beurteilung des Berufungsgerichts für vertretbar. Die Käufer durften daher vom Kaufvertrag zurücktreten und Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen. Zur Entscheidung.

Das typische Problem: Grundbuch geprüft, trotzdem nicht alles erkannt

Viele Käufer gehen davon aus, dass ein Blick in das Grundbuch sämtliche rechtlich relevanten Belastungen offenlegt. Das ist zwar ein wichtiger Schritt, reicht aber nicht in jeder Situation aus. Nutzungsrechte Dritter können unter Umständen bestehen, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein.

Im Anlassfall verliefen Abwasserleitungen über die gesamte Länge des Grundstücks. Sie dienten mehreren benachbarten Wohneinheiten. Zwischen früheren Eigentümern war bereits ein Servitutsvertrag abgeschlossen worden. Die Käufer wussten davon jedoch nichts. Für sie war die Belastung bei den Besichtigungen nicht offensichtlich.

Im Kaufanbot und im späteren Kaufvertrag war ausdrücklich festgehalten worden, dass die Liegenschaft lastenfrei ist. Zusätzlich wurde vereinbart, dass die Käufer bei einer entgegenstehenden Belastung vom Vertrag zurücktreten können.

Nachdem die Käufer von den Leitungen und dem damit verbundenen Servitutsrecht erfahren hatten, erklärten sie den Rücktritt. Sie verlangten außerdem Ersatz ihrer Aufwendungen, darunter auch die Maklerprovision.

Was bedeutet „lastenfrei“ rechtlich?

Eine Lastenfreistellung ist keine bloße Werbeaussage, wenn sie im Kaufanbot oder Kaufvertrag ausdrücklich zugesichert wird. Käufer dürfen grundsätzlich darauf vertrauen, dass die vertraglich vereinbarte Eigenschaft tatsächlich vorliegt.

Zu den möglichen Belastungen zählen nicht nur Pfandrechte oder im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten. Auch ein nicht eingetragenes Servitutsrecht kann rechtlich und wirtschaftlich erheblich sein. Eine Servitut berechtigt eine andere Person oder mehrere andere Personen, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen. Beispiele sind Leitungsrechte, Wegerechte oder Nutzungsrechte an Teilen einer Liegenschaft.

Ob eine Belastung den Rücktritt vom Liegenschaftskauf rechtfertigt, hängt von den konkreten Vereinbarungen und den Umständen des Einzelfalls ab. Besonders wichtig sind dabei folgende Fragen:

• Wurde die Lastenfreiheit ausdrücklich zugesichert?
• Wurde vereinbart, welche Folgen eine entgegenstehende Belastung hat?
• War das Nutzungsrecht für die Käufer erkennbar?
• Wie umfangreich und praktisch relevant ist die Belastung?
• Hätten die Käufer die Liegenschaft bei Kenntnis des Servitutsrechts überhaupt gekauft?

Im gegenständlichen Fall war die Belastung nicht bloß von theoretischer Bedeutung. Die Leitungen verliefen über das gesamte Grundstück und versorgten mehrere Wohneinheiten. Die Käufer konnten außerdem glaubhaft darlegen, dass sie das Grundstück bei Kenntnis dieser Situation nicht erworben hätten.

Warum der OGH die Revision zurückwies

Der Oberste Gerichtshof traf keine neuerliche vollständige Sachentscheidung. Bei einer außerordentlichen Revision wird zunächst geprüft, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt oder die Entscheidung der Vorinstanz rechtlich unvertretbar ist.

Das sah der OGH hier nicht. Mit der Zurückweisung der Revision blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts aufrecht. Die Käufer konnten somit vom Vertrag zurücktreten und Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen.

Der Verkäufer hatte unter anderem argumentiert, die mögliche Wertminderung der Liegenschaft sei vergleichsweise gering. Ein Privatgutachter hatte eine niedrige Wertminderung angenommen. Daraus folge, dass der Rücktritt unverhältnismäßig und möglicherweise rechtsmissbräuchlich sei.

Dieser Argumentation folgte der OGH nicht. Entscheidend war nicht ausschließlich, um welchen Prozentsatz der Wert der Liegenschaft möglicherweise gesunken war. Die Käufer hatten gerade eine lastenfreie Liegenschaft erwerben wollen. Die vertragliche Zusicherung hatte daher eigenständige Bedeutung.

Der Rücktritt war nach der Beurteilung der Vorinstanzen auch nicht schikanös. Die Käufer machten keinen völlig unbedeutenden Mangel geltend, sondern eine Belastung, die sich über die gesamte Grundstückslänge erstreckte und der Nutzung durch mehrere Wohneinheiten diente.

Die fehlende Kenntnis des Verkäufers schützt nicht automatisch

Der Verkäufer kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, von einer Belastung nichts gewusst zu haben. Wer die Lastenfreiheit ausdrücklich zusichert, muss die Richtigkeit dieser Zusicherung zumindest ausreichend prüfen.

Im Anlassfall war zwischen früheren Eigentümern bereits ein Servitutsvertrag abgeschlossen worden. Der Verkäufer hätte die Belastung bei sorgfältiger Prüfung daher feststellen können. Der Umstand, dass der Verkäufer oder seine Mutter irrtümlich davon ausgingen, das Recht sei im Grundbuch eingetragen, beseitigte das Verschulden nicht.

Für Verkäufer bedeutet das: Eine Erklärung zur Lastenfreiheit sollte nur abgegeben werden, wenn zuvor nicht nur das Grundbuch, sondern auch die übrigen verfügbaren Unterlagen geprüft wurden. Dazu können alte Kaufverträge, Servitutsvereinbarungen, Bauunterlagen, Einreichpläne oder Vereinbarungen mit Nachbarn gehören.

Maklerprovision: Muss zuerst die Maklerin geklagt werden?

Bei einer Rückabwicklung stellt sich häufig die Frage, ob bereits bezahlte Maklerkosten ersetzt werden müssen. Im konkreten Fall wollte der Verkäufer seine Ersatzpflicht damit abwehren, dass die Käufer zunächst die Maklerin in Anspruch nehmen müssten.

Auch dieses Argument überzeugte nicht. Der Kaufvertrag enthielt eine Vereinbarung, nach der der Verkäufer die Käufer im Fall der Rückabwicklung auch hinsichtlich der Maklerprovision schad- und klaglos zu halten hatte. Diese Bestimmung konnte als unmittelbarer Ersatzanspruch gegen den Verkäufer verstanden werden.

Zusätzlich war die Rechtslage im Verhältnis zur Maklerin nicht eindeutig. Von den Käufern konnte daher nicht verlangt werden, zuerst einen eigenen, mit rechtlichen Risiken verbundenen Prozess gegen die Maklerin zu führen. Die Maklerprovision konnte unter diesen Umständen als ersatzfähiger Aufwand berücksichtigt werden.

Was Käufer und Verkäufer jetzt beachten sollten

Für Käufer

• Lastenfreiheit ausdrücklich vereinbaren: Die Zusicherung sollte bereits im Kaufanbot und anschließend im Kaufvertrag enthalten sein.
• Rechtsfolgen festlegen: Sinnvoll sind klare Regelungen dazu, ob bei einer entgegenstehenden Belastung der Rücktritt möglich ist und welche Kosten ersetzt werden.
• Nicht nur das Grundbuch prüfen: Auch alte Verträge, Bauunterlagen, Leitungspläne und auffällige Einrichtungen auf dem Grundstück können Hinweise geben.
• Beweise sichern: Kaufanbot, Vertrag, Exposé, E-Mails und Aussagen zur Lastenfreiheit sollten aufbewahrt werden.
• Nicht vorschnell handeln: Wer eine unbekannte Belastung entdeckt, sollte vor einer Rücktrittserklärung die Vertragsklauseln und die konkrete Situation rechtlich prüfen lassen.

Für Verkäufer

• Zusicherungen sorgfältig formulieren: Eine pauschale Erklärung zur Lastenfreiheit kann weitreichende Folgen haben.
• Unterlagen vollständig kontrollieren: Die Prüfung sollte sich nicht auf einen aktuellen Grundbuchsauszug beschränken.
• Kenntnis ist nicht alles: Auch eine irrtümliche Unkenntnis kann eine Haftung nicht ausschließen, wenn eine ausreichende Prüfung unterlassen wurde.
• Rückabwicklungskosten einkalkulieren: Dazu können neben weiteren Aufwendungen auch Maklerkosten gehören.

Häufige Fragen zum Rücktritt wegen einer unbekannten Belastung

Reicht ein nicht eingetragenes Servitutsrecht wirklich für einen Rücktritt?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind die konkrete vertragliche Zusicherung, die vereinbarten Rücktrittsrechte, die Bedeutung der Belastung und ihre Erkennbarkeit. Im Fall des OGH war die Belastung umfangreich, für die Käufer nicht offensichtlich und mit einer ausdrücklichen Zusicherung der Lastenfreiheit unvereinbar.

Kann der Verkäufer sagen, dass er von der Belastung nichts gewusst hat?

Eine fehlende Kenntnis schützt nicht automatisch. Wenn der Verkäufer die Lastenfreiheit zusichert, muss er die Richtigkeit dieser Erklärung ausreichend überprüfen. Unterlässt er eine naheliegende Prüfung, kann ihm zumindest Fahrlässigkeit vorgeworfen werden.

Muss ich wegen der Maklerprovision zuerst die Maklerin klagen?

Nicht zwingend. Enthält der Kaufvertrag eine Vereinbarung, nach der der Verkäufer bei einer Rückabwicklung auch für die Maklerprovision einzustehen hat, kann ein unmittelbarer Ersatzanspruch gegen den Verkäufer bestehen. Ob das im Einzelfall zutrifft, hängt vom genauen Wortlaut des Vertrags ab.

Was soll ich tun, wenn ich nach dem Kauf von Leitungen oder einem Wegerecht erfahre?

Sichern Sie zunächst alle Unterlagen und dokumentieren Sie, wann und wie Sie von der Belastung erfahren haben. Vermeiden Sie vorschnelle Erklärungen oder eine eigenständige Vertragsauflösung. Lassen Sie prüfen, welche Rechte sich aus dem Kaufvertrag und den Umständen des Erwerbs ergeben.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann entscheidend sein

Eine ausdrückliche Zusicherung zur Lastenfreiheit schafft für Käufer eine wichtige Vertrauensgrundlage. Stellt sich später ein nicht offenkundiges Nutzungsrecht Dritter heraus, kann ein Rücktritt vom Liegenschaftskauf samt Ersatz bestimmter Aufwendungen möglich sein. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, wie sorgfältig Verkäufer vor einer solchen Zusicherung prüfen müssen.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zum Liegenschaftskauf, zu Servituten, Rücktrittsrechten und Schadenersatzansprüchen. Sind Sie von einer unbekannten Belastung betroffen oder soll ein Kaufvertrag vor der Unterfertigung geprüft werden, erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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