Richtwertmietzins richtig prüfen: Welche Zuschläge sind zulässig?
Richtwertmietzins richtig prüfen: Eine energetisch sanierte Wohnung, ein Aufzug, eine moderne Waschküche und eine gute Wohnlage: Für Vermieter sprechen viele Gründe dafür, einen deutlich höheren Mietzins zu verlangen. Für Mieter stellt sich jedoch eine entscheidende Frage: Erhöht jedes zusätzliche Merkmal automatisch den zulässigen Richtwertmietzins?
Die Antwort lautet nein. Der Richtwertmietzins darf nicht einfach durch eine Addition sämtlicher Kosten, Ausstattungsmerkmale und behaupteter Vorteile errechnet werden. Maßgeblich ist vielmehr der konkrete Wohnwert der Wohnung im Vergleich zu einer gesetzlich vorgesehenen Normwohnung.
Das zeigt auch eine bereits länger zurückliegende, aber weiterhin wichtige Entscheidung des Obersten Gerichtshofs: Im Urteil OGH vom 04.04.2017, 5 Ob 43/17k setzte sich das Gericht mit zahlreichen Zuschlägen, einer thermischen Sanierung, einem behaupteten Zweitbezugszuschlag und einem Lagezuschlag in einem Gründerzeitviertel auseinander.
Der typische Streit über die Miethöhe
In dem Verfahren wollte der Vermieter mehrere Zuschläge zum Richtwert berücksichtigt wissen. Im Raum standen unter anderem eine thermische Sanierung des Gebäudes mit Fassadendämmung und Isolierglasfenstern, ein besonders guter Erhaltungs- und Ausstattungszustand, ein Aufzug, ein Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum, Fernwärme, eine moderne Waschküche sowie die Lage des Hauses.
Die Vorinstanzen akzeptierten insgesamt Zuschläge von 46,5 Prozent. Einen zusätzlichen Zuschlag von fünf Prozent für einen sogenannten Zweitbezug erkannten sie jedoch nicht an. Die Wohnung war bereits zuvor bewohnt worden und nicht erstmals vermietet worden. Auch ein Lagezuschlag wurde letztlich nicht berücksichtigt.
Der Vermieter argumentierte unter anderem, dass die Investitionen in die Energieeffizienz und die dadurch erwartete Einsparung bei Heiz- oder Betriebskosten einen weiteren Zuschlag rechtfertigen müssten. Außerdem beantragte er, bestimmte Fragen dem Europäischen Gerichtshof vorzulegen.
Was der OGH zur Berechnung des Richtwertmietzinses klargestellt hat
Der OGH wies sowohl den Antrag auf Vorlage an den Europäischen Gerichtshof als auch den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Entscheidung der Vorinstanzen blieb damit bestehen.
Das bedeutet konkret:
- Die bereits anerkannten Zuschläge von insgesamt 46,5 Prozent blieben zulässig.
- Ein zusätzlicher Zuschlag für den Zweitbezug musste nicht berücksichtigt werden.
- Die Kosten der thermischen Sanierung rechtfertigten keinen automatischen weiteren Zuschlag.
- Auch eine rechnerisch ermittelte Heiz- oder Betriebskostenersparnis führte nicht von selbst zu einer höheren Miete.
- Ein Lagezuschlag im Gründerzeitviertel war mangels ausreichenden Nachweises der erforderlichen Veränderung der Wohnumgebung nicht möglich.
Die Entscheidung ist deshalb bedeutsam, weil sie einer rein schematischen Mietzinsberechnung eine klare Absage erteilt.
Warum Sanierungskosten nicht einfach auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen
Eine thermische Sanierung kann den Wohnwert eines Hauses durchaus erhöhen. Eine bessere Wärmedämmung, moderne Fenster oder eine effizientere Heizungsanlage können den Wohnkomfort verbessern und unter Umständen einen Zuschlag rechtfertigen.
Entscheidend ist aber nicht, wie viel die Sanierung gekostet hat. Ebenso wenig kommt es allein darauf an, welche Heizkostenersparnis der Vermieter erwartet oder rechnerisch nachweisen kann.
Das Richtwertsystem dient nicht dazu, sämtliche Investitionen des Vermieters automatisch über den Mietzins zu refinanzieren. Bewertet wird vielmehr der konkrete Mehrwert, den die Wohnung im Vergleich zur Normwohnung aufweist. Hohe Baukosten und ein hoher Wohnwert sind daher nicht dasselbe.
Ein Beispiel: Kostet die thermische Sanierung eines Hauses mehrere hunderttausend Euro, folgt daraus nicht automatisch, dass der Vermieter diesen Betrag über entsprechende Zuschläge auf alle Wohnungen verteilen darf. Es muss geprüft werden, welche konkrete Verbesserung für die jeweilige Wohnung besteht und wie stark dadurch ihr Wohnwert tatsächlich steigt.
Einzelne Zuschläge dürfen nicht isoliert betrachtet werden
Bei der Prüfung des Richtwertmietzinses dürfen einzelne Merkmale zwar berücksichtigt werden. Der Aufzug, die Waschküche, ein hochwertiger Gebäudezustand oder eine besondere Ausstattung können wichtige Anhaltspunkte sein.
Das Gericht darf sich jedoch nicht darauf beschränken, jedes Merkmal mit einem eigenen Prozentsatz zu versehen und alle Prozentsätze anschließend mechanisch zusammenzurechnen. Erforderlich ist eine Gesamtbetrachtung.
Im Mittelpunkt steht die Frage: Welchen Gesamteindruck vermittelt die Wohnung und welchen tatsächlichen zusätzlichen Nutzen hat sie für den Mieter?
Diese Betrachtung verhindert auch, dass ein und dieselbe Eigenschaft mehrfach in die Berechnung einfließt. Eine hochwertige Sanierung darf beispielsweise nicht gleichzeitig über die Baukosten, die Energieersparnis und einen allgemein besseren Gebäudezustand mehrfach zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden, wenn dadurch derselbe Vorteil beschrieben wird.
Gründerzeitviertel: Wann ein Lagezuschlag scheitern kann
Auch die Lage einer Wohnung kann bei der Berechnung des Richtwertmietzinses eine Rolle spielen. In einem sogenannten Gründerzeitviertel gelten für einen Lagezuschlag jedoch besondere Einschränkungen.
Ein Lagezuschlag ist dort nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Der Vermieter muss aber konkrete Tatsachen vortragen und beweisen, aus denen sich ergibt, dass sich die Wohnumgebung seit der ursprünglichen Einstufung deutlich verändert hat. Denkbar können etwa zahlreiche Neubauten oder eine wesentliche städtebauliche Aufwertung des Umfelds sein.
Im Verfahren 5 Ob 43/17k gelang dieser Nachweis nicht. Der OGH bestätigte daher, dass der Lagezuschlag nicht berücksichtigt werden musste.
Für die Praxis ist wichtig: Eine gute subjektive Einschätzung der Lage reicht nicht aus. Auch allgemeine Hinweise auf beliebte Geschäfte, eine gute Verkehrsanbindung oder steigende Immobilienpreise ersetzen nicht automatisch den erforderlichen konkreten Nachweis. Ob die Beweise ausreichen, hängt regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter
Mieter sollten einen hohen Richtwertmietzins nicht ungeprüft akzeptieren. Das gilt besonders dann, wenn zahlreiche Zuschläge miteinander kombiniert werden oder die Miete mit umfangreichen Sanierungsarbeiten begründet wird.
Sinnvoll ist eine genaue Prüfung folgender Punkte:
- Welche einzelnen Zuschläge werden im Mietvertrag oder in der Mietzinsaufstellung angeführt?
- Welchen konkreten Vorteil bietet jedes Merkmal für die Wohnung?
- Wird ein Ausstattungsmerkmal möglicherweise mehrfach berücksichtigt?
- Wird die gesamte Sanierungssumme oder eine erwartete Betriebskostenersparnis auf die Miete umgelegt?
- Liegt das Gebäude in einem Gründerzeitviertel?
- Wurde ein Lagezuschlag nachvollziehbar begründet und nachgewiesen?
Eine thermische Sanierung bedeutet jedenfalls nicht automatisch, dass die gesamten Kosten oder die erwartete Energieersparnis über den Mietzins verlangt werden dürfen.
Für Vermieter
Auch Vermieter sollten die Berechnung sorgfältig vorbereiten. Ein Zuschlag lässt sich nicht allein mit dem Hinweis auf hohe Investitionen oder einen besonders guten Zustand des Hauses durchsetzen.
Erforderlich ist eine nachvollziehbare Darstellung:
- Welche konkrete Verbesserung liegt vor?
- Wie unterscheidet sich die Wohnung von der Normwohnung?
- Welchen zusätzlichen Wohnwert hat die Verbesserung für den Mieter?
- Welche Unterlagen, Gutachten oder sonstigen Beweismittel stützen den Zuschlag?
- Wird derselbe Vorteil nicht bereits durch einen anderen Zuschlag erfasst?
Bei einem behaupteten Lagezuschlag müssen zusätzlich die tatsächlichen Verhältnisse der Wohnumgebung und deren Entwicklung nachvollziehbar belegt werden. Pauschale Behauptungen reichen dafür regelmäßig nicht aus.
Checkliste: So gehen Sie bei einem Streit über den Mietzins vor
- Mietvertrag und Mietzinsaufstellung sichern: Halten Sie fest, welcher Hauptmietzins und welche Zuschläge verlangt werden.
- Berechnung aufschlüsseln: Lassen Sie sich erklären, worauf jeder einzelne Zuschlag gestützt wird.
- Wohnung und Gebäude vergleichen: Entscheidend ist der konkrete Wohnwert im Verhältnis zur Normwohnung.
- Doppelte Berücksichtigungen suchen: Prüfen Sie, ob ein Vorteil mehrfach in die Berechnung eingeflossen ist.
- Lage gesondert hinterfragen: Bei einem Gründerzeitviertel kommt es auf konkrete Veränderungen der Wohnumgebung und deren Nachweis an.
- Frühzeitig rechtlich prüfen lassen: Mietzinsfragen hängen stark von den Vertragsunterlagen, dem Gebäudezustand und der Beweislage ab.
Häufige Fragen zum Richtwertmietzins
Darf der Vermieter die Kosten einer thermischen Sanierung vollständig auf mich überwälzen?
Nein, die Sanierungskosten führen nicht automatisch zu einem gleich hohen Mietzuschlag. Maßgeblich ist, ob und in welchem Umfang die konkrete Verbesserung den Wohnwert der Wohnung erhöht. Die tatsächlichen Investitionskosten und eine rechnerische Energieersparnis sind dafür nicht allein entscheidend.
Kann ein bereits bewohnter Altbau automatisch mit einem Zweitbezugszuschlag belegt werden?
Nein. Im Verfahren OGH vom 04.04.2017, 5 Ob 43/17k wurde ein zusätzlicher Zuschlag für den Zweitbezug nicht anerkannt. Ob ein Zuschlag zulässig ist, muss anhand der konkreten gesetzlichen Voraussetzungen und der gesamten Wohnwertberechnung geprüft werden.
Ist ein Lagezuschlag im Gründerzeitviertel immer verboten?
Nein. Ein Lagezuschlag ist nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Der Vermieter muss jedoch konkret nachweisen, dass sich die Wohnumgebung seit der ursprünglichen Einstufung wesentlich verändert hat. Im genannten Verfahren war dieser Nachweis nicht ausreichend.
Was kann ich tun, wenn meine Miete zu hoch erscheint?
Sammeln Sie zunächst den Mietvertrag, die Mietzinsaufstellung, Nachweise über Sanierungen und vorhandene Korrespondenz. Anschließend sollte die gesamte Berechnung geprüft werden. Einzelne Zuschläge isoliert zu betrachten, reicht häufig nicht aus.
Rechtsanwalt Wien: Richtwertmietzins rechtzeitig überprüfen lassen
Ob ein Richtwertmietzins zulässig ist, lässt sich meist nur anhand der konkreten Wohnung, des gesamten Gebäudes, der Lage und der vorgelegten Beweismittel beurteilen. Gerade bei mehreren Zuschlägen können kleine Fehler in der Berechnung zu einer spürbaren Mehrbelastung führen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Mietzinsvereinbarungen und der rechtlichen Bewertung von Zuschlägen. Lassen Sie Ihre Ansprüche und Verpflichtungen frühzeitig klären. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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