Reparaturkosten im Mietrecht: Warum Reparaturkosten und ein behaupteter Vergleich genau belegt werden müssen
Reparaturkosten im Mietrecht können Mieter häufig vom Vermieter ersetzt bekommen oder einer offenen Mietforderung entgegenhalten. In der Praxis scheitern solche Einwendungen jedoch nicht selten an fehlenden Nachweisen oder an einem zu ungenauen Vorbringen.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie wichtig eine sorgfältige Vorbereitung bereits im erstinstanzlichen Verfahren ist: Der OGH vom 26.02.2020, 3 Ob 25/20b, befasste sich mit behaupteten Erhaltungsaufwendungen eines Mieters, einer möglichen Unwirksamkeit der vertraglichen Überwälzung von Erhaltungspflichten und dem Einwand, der Streit sei bereits durch einen Vergleich erledigt worden. Zur Entscheidung.
Die Entscheidung aus dem Jahr 2020 ist allerdings nicht als allgemeine Aussage zu verstehen, dass eine vollständige Übertragung von Erhaltungspflichten auf Mieter jedenfalls wirksam oder jedenfalls unwirksam wäre. Im Mittelpunkt standen vielmehr die Anforderungen an die konkrete Darlegung von Gegenforderungen und Vergleichseinwänden.
Reparaturkosten im Mietrecht: Der typische Konflikt – Der Mieter zahlt und will die Kosten gegen die Miete verrechnen
In einem Mietverhältnis kann es zu unterschiedlichen Reparatur- und Erhaltungsarbeiten kommen. Der Mieter bezahlt beispielsweise Handwerkerrechnungen oder übernimmt Ausgaben, die seiner Ansicht nach eigentlich den Vermieter treffen würden. Später kommt es zu einem Streit über Mietzinsforderungen.
Der Mieter möchte seine Aufwendungen nun als Gegenforderung geltend machen. Er erklärt etwa, er habe mehrere Reparaturen finanziert und müsse deshalb weniger Miete bezahlen. Zusätzlich kann der Einwand entstehen, die Angelegenheit sei ohnehin bereits durch eine Einigung oder einen Vergleich erledigt worden.
Genau an diesem Punkt verlangen Gerichte konkrete Angaben. Eine pauschale Behauptung wie „Ich habe die Reparaturen selbst bezahlt“ reicht regelmäßig nicht aus. Es muss nachvollziehbar sein, welche Arbeiten durchgeführt wurden, wann und warum sie erforderlich waren und welche Beträge tatsächlich bezahlt wurden.
Was im Verfahren vor dem OGH geschah
Im zugrunde liegenden Mietrechtsstreit berief sich der Mieter darauf, bestimmte Erhaltungs- oder Reparaturkosten übernommen und dafür Aufwendungen getätigt zu haben. Diese Kosten wollte er dem Vermieter gegenüber als Gegenforderung geltend machen.
Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung, nach der der Mieter die Erhaltungspflichten vollständig übernehmen sollte. Der Mieter vertrat die Ansicht, diese Klausel sei wegen eines Verstoßes gegen § 9 Konsumentenschutzgesetz unwirksam.
Zusätzlich behauptete der Mieter, die Angelegenheit sei bereits durch einen Vergleich erledigt worden. Das Berufungsgericht hielt diesen Einwand jedoch nicht für ausreichend schlüssig. Die Behauptung war also nach Ansicht des Gerichts nicht so konkret und nachvollziehbar, dass daraus eine bereits erfolgte endgültige Erledigung der Ansprüche abgeleitet werden konnte.
Der Mieter erhob anschließend eine außerordentliche Revision. Der OGH wies diese jedoch zurück.
Was der OGH tatsächlich entschieden hat
Die Zurückweisung der außerordentlichen Revision bedeutet, dass der OGH die gesetzlichen Voraussetzungen für eine neuerliche inhaltliche Prüfung in diesem Verfahrensstadium nicht als erfüllt ansah. Die Entscheidung des Berufungsgerichts blieb daher bestehen.
Wichtig ist die genaue Einordnung: Der OGH entschied nicht abschließend, dass die vollständige Übertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter wirksam ist. Ebenso stellte er nicht abschließend fest, dass eine solche Vereinbarung jedenfalls gegen § 9 KSchG verstößt.
Diese Rechtsfrage musste im konkreten Verfahren nicht abschließend beantwortet werden. Der entscheidende Schwachpunkt lag bereits bei der tatsächlichen Grundlage der behaupteten Gegenforderung. Es war nicht ausreichend festgestellt beziehungsweise nachgewiesen, welche Aufwendungen in welcher Höhe tatsächlich angefallen waren.
Der OGH ist in dritter Instanz grundsätzlich an die Feststellungen der Vorinstanzen gebunden. Er führt normalerweise keine vollständige neue Beweisaufnahme durch und stellt den Sachverhalt nicht nochmals von Grund auf fest. Was in den unteren Instanzen nicht ausreichend behauptet oder bewiesen wurde, kann daher in der Revision meist nicht nachgeholt werden.
Warum Rechnungen allein nicht immer genügen
Rechnungen und Zahlungsbelege sind wichtig. Sie beantworten aber nicht automatisch alle rechtlichen Fragen. Für eine Gegenforderung muss das Gericht auch nachvollziehen können, worauf sich die Zahlung bezog und warum gerade der Vermieter dafür einstehen soll.
Ein schlüssiges Vorbringen zu Reparaturkosten im Mietrecht sollte daher unter anderem folgende Punkte enthalten:
- Welche konkrete Reparatur oder Erhaltungsarbeit wurde durchgeführt?
- Wann wurde die Arbeit beauftragt und wann wurde sie ausgeführt?
- Was war die Ursache des Schadens oder des erforderlichen Aufwandes?
- Welche Rechnung gehört zu welcher Arbeit?
- Welcher Betrag wurde tatsächlich bezahlt?
- Warum soll diese Ausgabe rechtlich vom Vermieter zu tragen oder auf Mietforderungen anzurechnen sein?
Fehlt diese Zuordnung, bleibt unklar, welche konkrete Gegenforderung überhaupt geltend gemacht wird. Das Gericht kann dann weder die Entstehung noch die Höhe des Anspruchs verlässlich beurteilen.
Ein Vergleich muss konkret beschrieben werden
Auch ein behaupteter Vergleich erledigt einen Rechtsstreit nicht allein deshalb, weil eine Partei ihn erwähnt. Wer sich auf einen Vergleich beruft, muss erklären, was genau vereinbart wurde.
Erforderlich sind insbesondere klare Angaben dazu, zwischen welchen Personen der Vergleich geschlossen wurde, wann die Vereinbarung zustande kam, welche Forderungen davon umfasst waren und welche Rechtsfolgen sich daraus ergeben sollten. Je nach Situation kann auch eine schriftliche Vereinbarung, ein Protokoll, eine Korrespondenz oder ein anderer Nachweis von Bedeutung sein.
Ein bloßer Satz wie „Das war bereits verglichen“ lässt offen, ob tatsächlich eine verbindliche Einigung vorlag und ob diese auch jene Forderung erfasste, die im aktuellen Verfahren geltend gemacht wird.
Nach der Entscheidung des OGH musste der Mieter außerdem konkret aufzeigen, welches zusätzliche Vorbringen er hätte erstatten können, um seinen Vergleichseinwand ausreichend zu untermauern. Auch daran fehlte es.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Mieter sollten Kosten und Kommunikation lückenlos dokumentieren
Wer als Mieter Reparatur- oder Erhaltungsarbeiten selbst bezahlt, sollte nicht erst im späteren Gerichtsverfahren mit der Sammlung von Unterlagen beginnen. Rechnungen, Zahlungsbestätigungen, E-Mails, Fotos und Nachrichten mit dem Vermieter sollten von Anfang an geordnet aufbewahrt werden.
Der Vermieter sollte – soweit möglich und zumutbar – vorab über den Schaden und die geplante Maßnahme informiert werden. Dabei sollte die Kommunikation möglichst konkret sein: Welcher Mangel liegt vor? Seit wann besteht er? Welche Gefahr oder Beeinträchtigung besteht? Welche Reaktion wird vom Vermieter erwartet?
Wird eine Gegenforderung im Verfahren geltend gemacht, sollte jeder einzelne Aufwand nach Betrag und Ursache aufgeschlüsselt werden. Eine Sammelbehauptung über „zahlreiche Reparaturkosten“ ist deutlich schwächer als eine nachvollziehbare Aufstellung mit zugeordneten Belegen.
Vermieter sollten Vertragsklauseln nicht ungeprüft voraussetzen
Für Vermieter bedeutet die Entscheidung nicht, dass jede Vereinbarung über die Übernahme von Erhaltungspflichten automatisch durchsetzbar ist. Gerade wenn der Mieter als Konsument handelt, können zwingende Schutzbestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes eine Rolle spielen.
Ob eine Klausel zulässig ist, hängt unter anderem vom konkreten Inhalt der Vereinbarung, vom Mietgegenstand und von der Art der übernommenen Erhaltungs- oder Reparaturpflicht ab. Eine pauschale Vertragsformulierung beantwortet diese Fragen nicht automatisch.
Rechtsanwalt Wien: Diese Schritte helfen im Streitfall
- Unterlagen sichern: Rechnungen, Zahlungsbelege, Angebote, Fotos und Nachrichten vollständig aufbewahren.
- Arbeiten zuordnen: Für jede Ausgabe festhalten, welche konkrete Maßnahme betroffen war und wann sie durchgeführt wurde.
- Vermieter informieren: Schäden und geplante Reparaturen möglichst frühzeitig und nachweisbar mitteilen.
- Gegenforderung berechnen: Nicht nur die Gesamtsumme nennen, sondern jeden einzelnen Betrag nachvollziehbar darstellen.
- Vergleich genau prüfen: Festhalten, welche Forderungen durch eine Einigung tatsächlich erledigt wurden.
- Frühzeitig rechtlichen Rat einholen: Unklare oder verspätete Einwendungen lassen sich später oft nur schwer korrigieren.
Besonders wichtig ist die Vorbereitung des erstinstanzlichen Verfahrens. In einer späteren Revision können fehlende Beweise und unklare Tatsachenbehauptungen regelmäßig nicht einfach nachgereicht werden.
Häufige Fragen zu Reparaturkosten und Gegenforderungen
Kann ich als Mieter jede selbst bezahlte Reparatur von der Miete abziehen?
Nein. Entscheidend ist nicht nur, dass der Mieter bezahlt hat. Es muss auch rechtlich begründet sein, warum der Vermieter diese Kosten tragen oder warum sie einer Mietforderung entgegengehalten werden können. Außerdem müssen die Arbeiten und die Höhe der Kosten konkret nachgewiesen werden.
Reicht es, wenn ich die Rechnungen beim Gericht vorlege?
Rechnungen sind ein wichtiger Beleg, ersetzen aber nicht das notwendige Vorbringen. Es muss erklärt werden, welche Rechnung zu welcher Reparatur gehört, wann die Arbeit erforderlich war und weshalb daraus eine Forderung gegen den Vermieter entstehen soll.
Was muss ich sagen, wenn wir uns bereits geeinigt haben?
Beschreiben Sie möglichst genau, wann und mit wem die Einigung getroffen wurde, welchen Inhalt sie hatte und welche Ansprüche davon erfasst waren. Eine schriftliche Vereinbarung oder nachvollziehbare Korrespondenz kann dabei besonders hilfreich sein.
Hat der OGH entschieden, dass eine Überwälzung der Erhaltungspflicht unwirksam ist?
Nein. Im Verfahren OGH vom 26.02.2020, 3 Ob 25/20b, wurde diese Frage nicht abschließend beantwortet. Die außerordentliche Revision wurde zurückgewiesen, weil die behaupteten Aufwendungen und der Vergleichseinwand nicht ausreichend konkret dargelegt waren. Die konkrete Wirksamkeit einer Vertragsklausel muss daher weiterhin anhand des jeweiligen Mietvertrags und der konkreten Umstände geprüft werden.
Rechtliche Unterstützung bei Mietstreitigkeiten in Wien
Ob Reparaturkosten als Gegenforderung durchgesetzt werden können, hängt von mehreren Faktoren ab: dem Mietvertrag, der Art des Mangels, der Kommunikation zwischen den Parteien, den vorhandenen Belegen und dem bisherigen Prozessvorbringen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Einordnung und bei der Vorbereitung ihrer Ansprüche und Einwendungen.
Lassen Sie Ihre Unterlagen und die konkrete Vertragsklausel rechtzeitig prüfen. Die Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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