Rechtsmittel im Mietrecht: Warum die richtige Anfechtung über den weiteren Prozess entscheidet
Rechtsmittel im Mietrecht können entscheidend dafür sein, ob ein Anspruch erfolgreich durchgesetzt wird. Ein Anspruch kann berechtigt sein und trotzdem scheitern. Nicht unbedingt, weil die Argumente inhaltlich falsch sind, sondern weil das falsche Rechtsmittel gewählt wurde, eine Wertgrenze nicht beachtet wurde oder ein entscheidender Antrag zu spät gestellt wird.
Gerade bei Streitigkeiten über Mietzinsrückzahlungen, Mietzinsminderung und Schadenersatz ist das Risiko groß. In einem Verfahren können nämlich unterschiedliche Ansprüche nebeneinander stehen – und für jeden Anspruch können andere verfahrensrechtliche Regeln gelten.
Wie weit diese Regeln reichen, zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021: Der OGH befasste sich in seiner Entscheidung vom 16.12.2021, 4 Ob 162/21h, vor allem mit der Frage, welches Rechtsmittel gegen welche gerichtliche Entscheidung zulässig ist. Über die behauptete Mietzinsminderung und die Schadenersatzansprüche entschied der OGH inhaltlich allerdings noch nicht. Zur Entscheidung des OGH.
Der Ausgangsfall: Mietzinsrückzahlung, Schadenersatz und mehrere Anträge
Ein Mieter hatte von seiner Vermieterin mehrere Zahlungen und gerichtliche Feststellungen verlangt. Im Mittelpunkt standen Rückzahlungen von Mietzinsen, die der Mieter wegen behaupteter Mängel der Wohnung nur unter Vorbehalt geleistet hatte. Insgesamt ging es dabei um rund 7.580 Euro.
Zusätzlich verlangte der Mieter Schadenersatz von insgesamt rund 8.293 Euro. Er wollte außerdem festgestellt haben, dass er zur Mietzinsminderung berechtigt sei und dass die Vermieterin auch für zukünftige Schäden haften müsse.
Das Erstgericht sprach dem Mieter zunächst 1.758,56 Euro zu. Weitere Forderungen wurden überwiegend abgewiesen. Einen Schadenersatzteil von 3.293,21 Euro wies das Erstgericht jedoch nicht inhaltlich ab, sondern wegen Unzulässigkeit des gewählten Gerichtswegs zurück.
Das Berufungsgericht änderte die Entscheidung zugunsten der Vermieterin und wies auch den Betrag von 1.758,56 Euro ab. Im Übrigen bestätigte es die Entscheidung des Erstgerichts. Gleichzeitig erklärte es die Revision an den Obersten Gerichtshof für nicht zulässig.
Der Mieter bezeichnete sein weiteres Rechtsmittel als „außerordentliche Revision“. Er bekämpfte damit sowohl die Abweisung seiner Ansprüche als auch die Zurückweisung des Schadenersatzteils von 3.293,21 Euro.
Was der OGH tatsächlich entschieden hat
Die Entscheidung des OGH war in erster Linie verfahrensrechtlicher Natur. Das bedeutet: Der Oberste Gerichtshof prüfte nicht abschließend, ob der Mieter Anspruch auf Mietzinsminderung oder Schadenersatz hatte.
Der Rechtsmittelteil betreffend die 3.293,21 Euro wurde zurückgewiesen. Dieser Teil war endgültig unzulässig. Die dafür angefallenen Kosten musste der Mieter selbst tragen.
Über die übrigen Ansprüche entschied der OGH hingegen noch nicht. Der Akt wurde an das Erstgericht zurückgeschickt. Dieses musste die Unterlagen zunächst an das Berufungsgericht weiterleiten. Das Berufungsgericht sollte danach prüfen, ob es die Revision ausnahmsweise doch zulässt.
Erst wenn das Berufungsgericht die Revision zulässt, kann sich der OGH mit den inhaltlichen Fragen beschäftigen. Dazu hätte etwa gehört, ob die behaupteten Wohnungsmängel tatsächlich bestanden, ob eine Mietzinsminderung gerechtfertigt war oder ob Schadenersatzansprüche ausreichend nachgewiesen wurden.
Abweisung oder Zurückweisung – der Unterschied ist entscheidend
Für Betroffene klingt es zunächst ähnlich, wenn ein Gericht einen Anspruch „nicht zuspricht“. Juristisch bestehen jedoch wichtige Unterschiede.
Die Abweisung
Bei einer Abweisung beschäftigt sich das Gericht grundsätzlich mit dem Anspruch selbst. Es kommt beispielsweise zum Ergebnis, dass ein Anspruch nicht besteht, die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind oder die behaupteten Tatsachen nicht ausreichend bewiesen wurden.
Eine Abweisung ist damit eine inhaltliche Entscheidung über den geltend gemachten Anspruch.
Die Zurückweisung
Bei einer Zurückweisung wird der Anspruch hingegen nicht inhaltlich geprüft. Das Gericht entscheidet vielmehr, dass dieser Anspruch in der gewählten Form, in diesem Verfahren oder auf diesem Gerichtsweg nicht behandelt werden darf.
Im Fall des Mieters betraf dies den Schadenersatzteil von 3.293,21 Euro. Dieser Betrag wurde nicht deshalb zurückgewiesen, weil das Gericht abschließend festgestellt hätte, dass kein Schadenersatzanspruch besteht. Entscheidend war vielmehr, dass der gewählte Gerichtsweg beziehungsweise das dagegen erhobene Rechtsmittel nicht zulässig war.
Dieser Unterschied wirkt sich unmittelbar auf das weitere Vorgehen aus. Gegen eine inhaltliche Abweisung ist grundsätzlich ein anderes Rechtsmittel vorgesehen als gegen eine prozessuale Zurückweisung. Wer diese Entscheidung falsch einordnet, riskiert, dass sein Rechtsmittel zurückgewiesen wird.
Warum die Bezeichnung „Revision“ nicht genügt
Ein Rechtsmittel wird nicht allein dadurch zulässig, dass es richtig bezeichnet wird. Maßgeblich ist, welche gerichtliche Entscheidung tatsächlich bekämpft wird.
Im zugrunde liegenden Verfahren hatte das Erstgericht die Zurückweisung eines Teils der Klage in Form eines Urteils ausgesprochen. Nach der rechtlichen Einordnung hätte es sich dabei um einen Beschluss handeln müssen. Gegen einen solchen Beschluss wäre nicht eine Revision, sondern ein Rekurs beziehungsweise ein Revisionsrekurs einzubringen gewesen.
Die Bezeichnung als „außerordentliche Revision“ konnte diesen grundlegenden Unterschied nicht beseitigen. Das Gericht prüft daher nicht nur die Überschrift eines Rechtsmittels, sondern seinen tatsächlichen Inhalt und die Art der angefochtenen Entscheidung.
Für die Praxis bedeutet das: Vor jedem weiteren Schritt muss geklärt werden, ob ein Urteil oder ein Beschluss vorliegt. Davon hängt ab, ob eine Berufung, ein Rekurs, eine Revision oder ein Revisionsrekurs in Betracht kommt.
Wertgrenzen können den Weg zum OGH versperren
Für Revisionen und Revisionsrekurse gelten gesetzliche Wertgrenzen. Diese bestimmen mit, ob ein Rechtsmittel an den Obersten Gerichtshof überhaupt zulässig sein kann.
Liegt der relevante Entscheidungswert über 5.000 Euro, aber nicht über 30.000 Euro, ist eine ordentliche Revision nicht automatisch zulässig. Hat das Berufungsgericht die Revision nicht zugelassen, muss zunächst ein begründeter Antrag gestellt werden, dass es die Revision doch zulässt.
Erst wenn das Berufungsgericht diesem Antrag folgt, kann der OGH die Revision inhaltlich prüfen. Eine bloße Unzufriedenheit mit der Entscheidung reicht dafür nicht aus. Es muss vielmehr nachvollziehbar dargelegt werden, warum eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung vorliegt und weshalb die Voraussetzungen für die Zulassung erfüllt sein sollen.
Beim Betrag von 3.293,21 Euro lag der relevante Wert unter 5.000 Euro. Der entsprechende Rechtsmittelweg zum OGH war daher versperrt. Das zeigt, dass auch die Höhe des einzelnen Anspruchs entscheidend sein kann.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Die Entscheidung betrifft nicht unmittelbar die Frage, wann eine Mietzinsminderung gerechtfertigt ist. Sie zeigt aber, wie wichtig die Verfahrensführung bei mietrechtlichen Streitigkeiten ist.
- Mehrere Forderungen können unterschiedlichen Regeln unterliegen: Mietzinsrückzahlung, Schadenersatz und Feststellungsbegehren müssen nicht denselben Rechtsmittelweg haben.
- Die Höhe einzelner Ansprüche ist relevant: Auch wenn mehrere Forderungen gemeinsam geltend gemacht werden, kann ein einzelner Teilbetrag unter einer maßgeblichen Wertgrenze liegen.
- Die gerichtliche Entscheidungsform muss geprüft werden: Ob ein Urteil oder ein Beschluss vorliegt, entscheidet mit darüber, welches Rechtsmittel zulässig ist.
- Unzulässige Rechtsmittel verursachen Kosten: Wird ein Rechtsmittel zurückgewiesen, können die dafür entstandenen Kosten bei der betroffenen Partei verbleiben.
Gleichzeitig macht die Entscheidung deutlich, dass eine Zurückweisung nicht automatisch bedeutet, dass sämtliche Ansprüche verloren sind. Im konkreten Fall wurde nur der Teil über 3.293,21 Euro endgültig erledigt. Über die übrigen Ansprüche musste zunächst das Berufungsgericht zur Zulässigkeit der Revision entscheiden.
Was sollte nach einer gerichtlichen Entscheidung sofort geprüft werden?
Nach der Zustellung einer Entscheidung sollten Betroffene nicht abwarten. Rechtsmittelfristen können kurz sein und beginnen grundsätzlich mit der Zustellung zu laufen.
- Entscheidungsart feststellen: Handelt es sich um ein Urteil oder um einen Beschluss?
- Jeden Anspruch einzeln betrachten: Wurde der Anspruch abgewiesen oder zurückgewiesen?
- Das passende Rechtsmittel bestimmen: Kommt eine Berufung, ein Rekurs, eine Revision oder ein Revisionsrekurs in Betracht?
- Wertgrenzen prüfen: Welcher Betrag ist für den jeweiligen Rechtsmittelweg maßgeblich?
- Zulassungsvoraussetzungen klären: Muss zunächst ein Antrag auf Zulassung der Revision gestellt werden?
- Frist sofort notieren: Die erforderlichen Schritte sollten unverzüglich rechtlich geprüft und vorbereitet werden.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn eine Klage mehrere unterschiedliche Begehren enthält. Die einzelnen Teile können unterschiedlich beurteilt werden. Ein Rechtsmittel, das hinsichtlich eines Anspruchs zulässig ist, muss daher nicht automatisch auch für alle anderen Ansprüche zulässig sein.
Häufige Fragen zu Rechtsmitteln im Mietrecht
Kann ich einfach eine „außerordentliche Revision“ einbringen, wenn ich mit dem Urteil nicht einverstanden bin?
Nein. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern die Art der angefochtenen Entscheidung, der Streitwert und die gesetzlichen Voraussetzungen. Gegen einen Beschluss kann beispielsweise ein Rekurs oder Revisionsrekurs erforderlich sein, während gegen ein Urteil andere Rechtsmittel vorgesehen sind.
Ist eine Zurückweisung dasselbe wie eine verlorene Klage?
Nein. Bei einer Zurückweisung entscheidet das Gericht grundsätzlich nicht über den Anspruch selbst. Der Anspruch wurde vielmehr aus verfahrensrechtlichen Gründen nicht behandelt. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass er später ohne Weiteres nochmals geltend gemacht werden kann.
Was passiert, wenn mein Anspruch unter einer Wertgrenze liegt?
Dann kann der Zugang zum Obersten Gerichtshof eingeschränkt oder ausgeschlossen sein. Im konkreten Fall war der Betrag von 3.293,21 Euro für den betroffenen Rechtsmittelweg zu niedrig. Welche Grenze im Einzelfall relevant ist, hängt von der Art der Entscheidung und des Rechtsmittels ab.
Prüft der OGH automatisch, ob eine Mietzinsminderung berechtigt ist?
Nein. Der OGH ist an die Voraussetzungen des jeweiligen Rechtsmittels gebunden. Wird ein Rechtsmittel aus formalen oder verfahrensrechtlichen Gründen zurückgewiesen, kommt es zu keiner inhaltlichen Prüfung der behaupteten Wohnungsmängel oder der Mietzinsminderung.
Rechtsanwalt Wien: Rechtsmittel im Mietrecht rechtzeitig prüfen lassen
Die Entscheidung des OGH vom 16.12.2021, 4 Ob 162/21h, zeigt eindrücklich: Im Mietrecht zählt nicht nur, ob ein Anspruch materiell berechtigt sein könnte. Ebenso wichtig ist, dass er im richtigen Verfahren, mit dem richtigen Rechtsmittel und innerhalb der maßgeblichen Frist verfolgt wird.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht berät die Kanzlei Pichler Betroffene bei der Prüfung gerichtlicher Entscheidungen, der Einordnung von Urteilen und Beschlüssen sowie bei der Frage, welche weiteren Schritte möglich sind. Lassen Sie eine Entscheidung rasch prüfen, bevor eine Rechtsmittelfrist verstreicht. Die Kanzlei Pichler ist unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at erreichbar.
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