Räumungsklage zum OGH [Rechtsanwalt Wien]

Räumungsklage wegen titelloser Benützung: Wann ist eine Räumungsklage an den OGH möglich?

Eine Räumungsklage bedeutet nicht automatisch, dass der Fall bis zum Obersten Gerichtshof weitergeführt werden kann. Entscheidend ist vielmehr, warum die Räumung verlangt wird. Geht es um die Beendigung eines bestehenden Mietvertrags? Oder behauptet der Eigentümer, dass der Bewohner überhaupt keinen rechtlichen Grund für die Nutzung des Objekts hat?

Diese Unterscheidung kann über die weiteren Rechtsmittelmöglichkeiten entscheiden. Besonders deutlich zeigt das eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: In OGH vom 25.06.2019, 1 Ob 106/19y musste der OGH zunächst klären, ob eine Revision überhaupt zulässig sein konnte. Eine endgültige Entscheidung über die Räumung traf er in diesem Verfahrensstadium noch nicht.

Räumungsklage ist nicht gleich Räumung

In der Praxis klingt der Begriff „Räumungsklage“ zunächst eindeutig. Ein Eigentümer möchte, dass ein Bewohner eine Wohnung oder ein anderes Objekt verlässt. Rechtlich kann eine solche Klage aber auf unterschiedlichen Grundlagen beruhen.

Typischerweise geht es um eine der folgenden Situationen:

• Ein Mietvertrag soll wegen einer Kündigung beendet werden.
• Ein Bestandverhältnis wurde aufgelöst, etwa wegen eines bestimmten Vertragsverstoßes.
• Der Eigentümer behauptet, dass der Bewohner überhaupt keinen gültigen Miet- oder Benützungstitel besitzt.

Im dritten Fall spricht man von einer titellosen Benützung. Damit ist gemeint, dass die Nutzung des Objekts nach dem Vorbringen des Eigentümers auf keinem bestehenden rechtlichen Grund beruht. Es soll also nicht ein noch bestehender Mietvertrag beendet werden. Vielmehr wird behauptet, dass ein solcher Vertrag gar nicht besteht oder keine rechtliche Grundlage für die Benützung mehr vorhanden ist.

Der Fall, den der OGH 2019 zu beurteilen hatte

Die Klägerin war Eigentümerin eines Mietobjekts und verlangte vom Beklagten die Räumung. Sie stützte ihr Begehren nicht darauf, dass ein Mietvertrag wirksam gekündigt oder aufgelöst worden sei. Ihre Argumentation lautete vielmehr, der Beklagte benütze das Objekt ohne rechtliche Grundlage.

Das Erstgericht gab der Klägerin zunächst Recht und verpflichtete den Beklagten zur Räumung. Das Berufungsgericht kam jedoch zu einem anderen Ergebnis. Es gab dem Beklagten Recht und wies die Räumungsklage ab.

Gleichzeitig erklärte das Berufungsgericht eine ordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof für nicht zulässig. Allerdings fehlte in der Entscheidung eine wichtige Angabe: Das Berufungsgericht hatte nicht festgehalten, welchen Geldwert der Streitgegenstand hat.

Genau diese fehlende Bewertung war für das weitere Verfahren entscheidend.

Warum der Streitwert über den Weg zum OGH entscheidet

Eine Revision an den Obersten Gerichtshof ist nicht in jedem Zivilverfahren möglich. Das Gesetz sieht dafür grundsätzlich bestimmte Wertgrenzen und weitere Voraussetzungen vor.

Vereinfacht dargestellt gilt:

• Bei einem Entscheidungswert bis einschließlich 5.000 Euro ist eine Revision grundsätzlich unzulässig.
• Bei einem Wert von mehr als 5.000 Euro bis höchstens 30.000 Euro ist eine ordentliche Revision grundsätzlich ebenfalls nicht möglich, wenn das Berufungsgericht sie nicht ausdrücklich zulässt.
• Bei höheren Werten oder unter besonderen gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Revision an den OGH in Betracht kommen.

Für bestimmte mietrechtliche Verfahren besteht eine Ausnahme von diesen allgemeinen Wertgrenzen. Das betrifft insbesondere Streitigkeiten, bei denen die Beendigung eines bestehenden Miet- oder Bestandverhältnisses im Mittelpunkt steht. Dazu können etwa Fragen über eine Kündigung, eine Vertragsauflösung oder den Fortbestand eines Mietvertrags gehören.

Diese Ausnahme gilt jedoch nicht automatisch für jede Klage, mit der die Räumung einer Wohnung verlangt wird. Maßgeblich ist vielmehr, worauf die Klage konkret gestützt wird.

Was der OGH in 1 Ob 106/19y klargestellt hat

Der OGH entschied in OGH vom 25.06.2019, 1 Ob 106/19y noch nicht endgültig, ob der Beklagte das Objekt räumen muss. Der OGH beauftragte das Berufungsgericht zunächst damit, seine Entscheidung um den sogenannten Bewertungsausspruch zu ergänzen.

Das Berufungsgericht musste also angeben, welchen Wert der Streitgegenstand hat. Erst danach konnte geprüft werden, ob eine Revision an den OGH überhaupt zulässig ist und ob der OGH mit der Sache befasst werden kann.

Der OGH stellte außerdem klar, dass eine Räumungsklage wegen bloß titelloser Benützung grundsätzlich keine typische mietrechtliche Streitigkeit über die Beendigung eines Mietverhältnisses ist. Der Grund: Nach dem Vorbringen der Klägerin sollte kein bestehender Mietvertrag beendet werden. Sie behauptete vielmehr, dass der Beklagte überhaupt keinen rechtlichen Benützungstitel habe.

Für die rechtliche Einordnung kommt es daher wesentlich darauf an, was in der Klage behauptet wird. Nicht allein die Bezeichnung als Räumungsklage entscheidet. Ausschlaggebend ist der konkrete Klagegrund.

Zur Entscheidung des Obersten Gerichtshofs.

Was bedeutet das für Eigentümer und Bewohner?

Für Eigentümer: Die Klage muss rechtlich präzise aufgebaut sein

Wer die Räumung eines Objekts verlangt, sollte genau darlegen, worauf dieser Anspruch gestützt wird. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob ein Mietvertrag gekündigt werden soll oder ob überhaupt kein gültiger Benützungstitel bestehen soll.

Diese Einordnung kann nicht nur für die Begründetheit der Klage wichtig sein. Sie kann auch beeinflussen, ob später eine Revision an den OGH möglich ist. Wird eine Räumung ausschließlich mit titelloser Benützung begründet, greifen die besonderen Ausnahmen für mietrechtliche Beendigungsstreitigkeiten nicht automatisch.

Für Bewohner: Ein Erfolg vor dem Berufungsgericht ist nicht immer das endgültige Ende

Wird eine Räumungsklage vom Berufungsgericht abgewiesen, scheint der Rechtsstreit zunächst gewonnen. Dennoch kann im Einzelfall noch zu prüfen sein, ob die unterlegene Partei ein weiteres Rechtsmittel erheben darf.

Umgekehrt bedeutet die Möglichkeit einer Revision nicht, dass der OGH den Fall inhaltlich automatisch vollständig überprüft. Zunächst müssen die formellen Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu kann insbesondere die Bewertung des Streitgegenstands gehören.

Vier typische Situationen aus der Praxis

• Der Mietvertrag wurde gekündigt: Hier steht die Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses im Mittelpunkt. Die rechtliche Einordnung kann anders ausfallen als bei einer Klage wegen titelloser Benützung.
• Ein ehemaliger Mieter bleibt nach Vertragsende im Objekt: Ob tatsächlich kein Benützungstitel mehr besteht oder ob noch offene Vertragsfragen zu klären sind, muss anhand der konkreten Vereinbarungen und des bisherigen Verlaufs geprüft werden.
• Eine Person nutzt die Wohnung ohne schriftlichen Vertrag: Das Fehlen eines schriftlichen Mietvertrags bedeutet nicht automatisch, dass keinerlei rechtliche Grundlage besteht. Auch mündliche Vereinbarungen oder andere rechtliche Umstände können eine Rolle spielen.
• Das Berufungsgericht weist die Räumungsklage ab: Nun ist zu prüfen, ob eine Revision zulässig ist. Die bloße Tatsache, dass es um die Räumung einer Wohnung geht, reicht dafür nicht aus.

Diese Punkte sollten Betroffene jetzt prüfen

• Klagegrund feststellen: Geht es um die Kündigung oder Auflösung eines Mietverhältnisses oder um die behauptete Nutzung ohne jeden Rechtstitel?
• Vorbringen genau lesen: Entscheidend ist, welche Tatsachen in der Klage tatsächlich behauptet werden. Die Überschrift oder die allgemeine Bezeichnung des Verfahrens ist nicht ausreichend.
• Streitwert beachten: Im Berufungsverfahren sollte geprüft werden, ob der Wert des Streitgegenstands ausdrücklich festgestellt wurde.
• Revisionsvoraussetzungen prüfen: Eine Revision hängt unter anderem von den gesetzlichen Wertgrenzen und der Zulassung durch das Berufungsgericht ab.
• Fristen einhalten: Rechtsmittelfristen laufen unabhängig davon, ob bereits sicher feststeht, ob eine Revision zulässig ist.
• Unterlagen sammeln: Mietverträge, Nachrichten, Zahlungsbelege, Kündigungen und sonstige Vereinbarungen können für die rechtliche Einordnung wesentlich sein.

Häufige Fragen zur Räumungsklage und Revision

Kann ich nach einer verlorenen Berufung immer zum OGH gehen?

Nein. Eine Revision ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Dazu zählen insbesondere die gesetzlichen Wertgrenzen und gegebenenfalls eine ausdrückliche Zulassung durch das Berufungsgericht. Ob das Rechtsmittel zulässig ist, muss im konkreten Verfahren geprüft werden.

Ist jede Räumungsklage automatisch ein Mietrechtsfall?

Nein. Eine Räumungsklage kann zwar ein Mietverhältnis betreffen. Wird sie aber damit begründet, dass der Bewohner überhaupt keinen rechtlichen Benützungstitel hat, handelt es sich nach der Beurteilung des OGH nicht automatisch um eine Streitigkeit über die Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses.

Was bedeutet „titellose Benützung“ genau?

Damit ist gemeint, dass eine Person ein Objekt ohne rechtliche Grundlage benützt. Der Eigentümer behauptet also nicht bloß, dass ein Mietvertrag beendet werden soll, sondern dass überhaupt kein gültiger Grund für die Nutzung besteht.

Hat der OGH in der Entscheidung die Räumung angeordnet?

Nein. In OGH vom 25.06.2019, 1 Ob 106/19y ging es zunächst um die Frage, ob die Voraussetzungen für eine weitere Prüfung durch den OGH vorliegen. Das Berufungsgericht musste zuerst den Wert des Streitgegenstands feststellen. Eine endgültige Entscheidung darüber, wer das Objekt räumen muss, wurde in diesem Verfahrensschritt nicht getroffen.

Rechtliche Unterstützung: Rechtsanwalt Wien

Ob eine Räumungsklage auf Vertragsbeendigung oder auf titellose Benützung gestützt wird, kann für den gesamten weiteren Verfahrensverlauf entscheidend sein. Auch die Bewertung des Streitgegenstands und die Einhaltung der Rechtsmittelfristen dürfen nicht übersehen werden.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer und Bewohner bei der Prüfung von Räumungsansprüchen, der rechtlichen Einordnung des Klagegrundes und den Möglichkeiten eines weiteren Rechtsmittels. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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