Räumungsklage ohne Mietvertrag [Rechtsanwalt Wien]

Räumungsklage ohne Mietvertrag: Wann eine Immobilie trotz Familiennutzung geräumt werden muss

Räumungsklage ohne Mietvertrag: Wer in einer Wohnung oder einem Haus wohnen darf, hat nicht automatisch ein Mietrecht. Gerade innerhalb der Familie werden Immobilien häufig unentgeltlich überlassen, ohne dass ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wird. Was zunächst unkompliziert wirkt, kann später zu einem ernsten Konflikt führen: Der Eigentümer widerruft die Nutzungserlaubnis und verlangt die Räumung. Die betroffene Person möchte bleiben und beruft sich auf die bisherige Wohnmöglichkeit.

Dann stellt sich eine zentrale Frage: Bestand tatsächlich ein Miet- oder Pachtverhältnis – oder lediglich eine widerrufbare Erlaubnis, die Immobilie zu benutzen? Diese Einordnung kann nicht nur über die Räumung selbst entscheiden. Sie beeinflusst auch, welche Rechtsmittel offenstehen und ob der Oberste Gerichtshof mit einem Fall befasst werden kann.

Familiäre Wohnverhältnisse sind rechtlich nicht immer Mietverhältnisse

Ein typisches Szenario sieht so aus: Eine Person darf aufgrund einer familiären Vereinbarung in einem Haus wohnen. Miete wird nicht oder nur in einer besonderen Form bezahlt. Ein schriftlicher Vertrag existiert nicht. Über Jahre funktioniert die Wohnsituation problemlos.

Später kommt es zum Streit. Der Eigentümer erklärt, dass die Nutzung nicht länger erlaubt ist, und fordert die Bewohnerin oder den Bewohner auf, auszuziehen. Wird das Haus dennoch weiter benützt, kann der Eigentümer eine Räumungsklage ohne Mietvertrag einbringen.

Für die rechtliche Beurteilung kommt es dann nicht allein darauf an, wie lange die Person dort gewohnt hat. Entscheidend ist vielmehr, auf welcher Grundlage die Nutzung erfolgt ist:

• Lag ein Mietvertrag oder Pachtvertrag vor?
• Wurde die Immobilie bloß unentgeltlich überlassen?
• War die Nutzungserlaubnis ausdrücklich oder nach den Umständen jederzeit widerrufbar?
• Wurde die Erlaubnis wirksam beendet?

Eine langjährige Nutzung macht aus einer familiären Wohnmöglichkeit nicht automatisch ein Mietverhältnis. Umgekehrt darf ein tatsächliches Miet- oder Nutzungsverhältnis nicht allein deshalb verneint werden, weil kein ausführlicher schriftlicher Vertrag vorliegt.

Was der OGH zur Räumung nach einer familiären Nutzung klargestellt hat

Mit dieser Abgrenzung befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015, dem OGH vom 27.08.2015, 1 Ob 159/15m. Die Entscheidung ist daher nicht aktuell, enthält aber eine weiterhin wichtige Klarstellung zum Verhältnis zwischen Räumungsklage und Rechtsmittelverfahren. Zur Entscheidung.

In dem Verfahren war die Klägerin Eigentümerin eines Hauses und verlangte, dass der Beklagte die Immobilie räumt. Nach ihrer Darstellung beruhte die Nutzung auf einer familiären Vereinbarung. Sie vertrat jedoch den Standpunkt, dass kein echtes Mietverhältnis bestanden habe. Vielmehr habe ein familienrechtliches und jederzeit widerrufbares Nutzungsverhältnis vorgelegen.

Nach dem Widerruf habe der Beklagte das Haus ohne rechtliche Grundlage weiter benützt. In der juristischen Sprache wird eine solche Nutzung als „titellos“ bezeichnet. Gemeint ist damit, dass kein gültiger Rechtstitel – etwa ein Mietvertrag, ein Nutzungsvertrag oder eine weiterhin bestehende Zustimmung – die Benützung mehr rechtfertigt.

Das Erstgericht gab der Räumungsklage statt. Auch das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Es erklärte die ordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof für nicht zulässig. Der Beklagte erhob daraufhin eine außerordentliche Revision.

Der OGH entschied allerdings nicht abschließend, ob der Beklagte tatsächlich ausziehen muss. Er stellte den Akt an das Berufungsgericht zurück. Dieses musste zunächst feststellen, welchen Wert der Entscheidungsgegenstand hat. Erst danach konnte beurteilt werden, ob der OGH für die Revision überhaupt zuständig ist.

Warum nicht jede Räumungsklage automatisch ein Mietrechtsstreit ist

Für den Zugang zum Obersten Gerichtshof gelten besondere verfahrensrechtliche Voraussetzungen. Eine Rolle spielt unter anderem der Wert des Streitgegenstands. Nach der in der Entscheidung behandelten Rechtslage ist eine Revision bei einem Wert von mehr als 5.000 Euro, aber höchstens 30.000 Euro, grundsätzlich eingeschränkt. Hat das Berufungsgericht die ordentliche Revision für unzulässig erklärt, ist eine weitere Anrufung des OGH in diesem Bereich regelmäßig nicht möglich, abgesehen von gesetzlich vorgesehenen besonderen Verfahren.

Deshalb muss zunächst feststehen, welcher Art der Streit ist und welchen Wert der Entscheidungsgegenstand hat.

Das Berufungsgericht war zunächst davon ausgegangen, dass es sich um eine sogenannte Bestandstreitigkeit handelt. Darunter fallen typischerweise Streitigkeiten über ein Miet- oder Pachtverhältnis. Dazu gehören etwa Fragen, ob ein Mietvertrag besteht, ob er wirksam beendet wurde oder welche Rechte und Pflichten sich aus einem Bestandverhältnis ergeben.

Der OGH stellte jedoch klar: Nicht jede Klage auf Räumung einer Immobilie ist automatisch eine Bestandstreitigkeit. Maßgeblich ist, worauf die Klage konkret gestützt wird.

• Wird behauptet, dass ein Miet- oder Pachtvertrag besteht oder beendet wurde, kann eine Bestandstreitigkeit vorliegen.
• Wird hingegen geltend gemacht, dass die Nutzung von Anfang an ohne rechtlichen Grund erfolgte, kann die Situation anders zu beurteilen sein.
• Das gilt auch, wenn eine bloß widerrufbare Nutzungserlaubnis – etwa im familiären Umfeld – widerrufen wurde und die betroffene Person danach weiter im Haus bleibt.

Im behandelten Fall hatte die Eigentümerin gerade kein klassisches Mietverhältnis behauptet. Sie stützte ihr Räumungsbegehren auf ein familienrechtliches, jederzeit widerrufbares Nutzungsverhältnis und eine anschließende titellose Benützung. Deshalb hätte das Berufungsgericht den Wert des Streitgegenstands feststellen müssen.

Wichtig ist dabei die Reichweite der Entscheidung: Der OGH hob die Räumungsentscheidung nicht inhaltlich auf. Er stellte auch nicht endgültig fest, dass der Beklagte bleiben durfte oder zwingend ausziehen musste. Gegenstand des Beschlusses war ausschließlich die Frage, ob der weitere Rechtsmittelweg zum OGH offenstand.

Was Eigentümer und Bewohner jetzt beachten sollten

Für Eigentümer

Eigentümer sollten vor einer Räumungsklage möglichst genau klären, auf welcher Grundlage die andere Person die Immobilie benützt. Die Bezeichnung des Verhältnisses allein reicht nicht immer aus. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände und die getroffenen Vereinbarungen.

Wurde tatsächlich niemals Miete vereinbart? Durfte die Person nur vorübergehend oder aus familiärer Rücksicht einziehen? Wurde eine Rückkehr oder ein Auszug zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart? Oder gab es laufende Zahlungen und Absprachen, die für ein Mietverhältnis sprechen könnten?

Diese Fragen können sowohl für die Begründetheit der Räumungsklage als auch für die weitere Behandlung des Verfahrens wichtig sein. Auch Nachrichten, schriftliche Vereinbarungen, Zahlungsbelege und Zeugenaussagen können eine Rolle spielen.

Für Personen, die in einer fremden Immobilie wohnen

Eine familiäre Wohnmöglichkeit kann rechtlich weniger dauerhaft sein, als sie im Alltag erscheint. Wer ein Haus oder eine Wohnung unentgeltlich nutzen darf, hat nicht zwingend ein geschütztes Mietrecht. Wird die Nutzungserlaubnis wirksam widerrufen, kann eine Verpflichtung zur Räumung entstehen.

Dennoch sollte niemand vorschnell davon ausgehen, keine Rechte zu haben. Auch ohne formellen Vertrag kann sich aus den Umständen ein verbindliches Miet- oder Nutzungsverhältnis ergeben. Entscheidend sind unter anderem Absprachen zur Zahlung, Dauer, Kündigung, Instandhaltung und Nutzung der Immobilie.

Für Rechtsmittelverfahren

Der Beschluss zeigt außerdem, wie wichtig formale Fragen im Rechtsmittelverfahren sind. Vor einer Revision muss unter anderem geprüft werden:

• Worauf wird die Klage rechtlich gestützt?
• Handelt es sich tatsächlich um eine Bestandstreitigkeit?
• Welchen Wert hat der Entscheidungsgegenstand?
• Ist eine ordentliche oder außerordentliche Revision zulässig?
• Hat das Berufungsgericht die erforderliche Bewertung vorgenommen?

Ein Rechtsmittel kann nicht allein deshalb erfolgreich sein, weil eine Partei mit der Entscheidung inhaltlich nicht einverstanden ist. Auch die gesetzlichen Zugangsvoraussetzungen müssen erfüllt sein.

Checkliste: Was tun, wenn die Räumung verlangt wird?

1. Unterlagen sammeln: Sichern Sie Mietverträge, Nachrichten, E-Mails, Zahlungsbelege und sonstige Vereinbarungen zur Nutzung der Immobilie.
2. Vereinbarungen rekonstruieren: Halten Sie fest, wann die Nutzung begonnen hat, wer sie erlaubt hat und ob Bedingungen für den Aufenthalt vereinbart wurden.
3. Widerruf prüfen: Klären Sie, ob und in welcher Form die Nutzungserlaubnis beendet wurde.
4. Gerichtliche Fristen beachten: Eine Klage, ein Urteil oder ein Beschluss sollte nicht unbeachtet bleiben. Rechtsmittel müssen innerhalb der jeweiligen Fristen geprüft und eingebracht werden.
5. Rechtliche Einordnung vornehmen lassen: Ob ein Mietverhältnis, eine sonstige Nutzungsvereinbarung oder eine titellose Benützung vorliegt, hängt häufig von Details ab.
6. Rechtsmittel nicht vorschnell einbringen: Vor einer Revision müssen unter anderem Streitgegenstand, Bewertung und Zulässigkeit sorgfältig geprüft werden.

Häufige Fragen zur Räumung bei familiärer Nutzung

Kann ich nach vielen Jahren einfach aus dem Haus geworfen werden?

Das hängt von der rechtlichen Grundlage Ihrer Nutzung ab. Eine lange Wohndauer allein begründet nicht automatisch ein Mietrecht. Bestand jedoch ein verbindliches Miet- oder Nutzungsverhältnis, sind dessen Beendigung, Kündigung und allfällige Schutzbestimmungen zu prüfen.

Ich habe nie Miete bezahlt. Muss ich deshalb sofort ausziehen?

Nicht zwingend. Kostenlose Nutzung kann zwar für eine bloße Nutzungsüberlassung sprechen, entscheidet die Frage aber nicht allein. Es kommt auf die gesamten Vereinbarungen und Umstände an. Auch unentgeltliche Nutzungsverhältnisse können verbindlich ausgestaltet sein.

Ist jede Räumungsklage ein Mietrechtsfall?

Nein. Nach der Entscheidung OGH vom 27.08.2015, 1 Ob 159/15m kommt es darauf an, worauf die Klage gestützt wird. Eine Klage wegen eines beendeten Miet- oder Pachtverhältnisses kann anders einzuordnen sein als eine Klage wegen einer widerrufbaren familiären Nutzungserlaubnis oder einer behaupteten titellosen Benützung.

Kann ich gegen ein Räumungsurteil zum OGH gehen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Unter anderem sind die Art des Streits, der Wert des Entscheidungsgegenstands und die Entscheidung des Berufungsgerichts über die Zulässigkeit der Revision maßgeblich. Die formalen Voraussetzungen sollten vor jedem weiteren Rechtsmittel geprüft werden.

Rechtliche Unterstützung bei Räumung und Nutzungsstreitigkeiten durch Rechtsanwalt Wien

Ob eine familiäre Wohnmöglichkeit widerrufen werden kann oder ob ein geschütztes Miet- beziehungsweise Nutzungsverhältnis vorliegt, hängt oft von kleinen, aber entscheidenden Details ab. Auch im Rechtsmittelverfahren können die Einordnung des Streitgegenstands und die richtige Bewertung ausschlaggebend sein.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Betroffene zu Fragen rund um Räumung, Mietverhältnisse, unentgeltliche Nutzungsüberlassung und Rechtsmittel. Lassen Sie die konkrete Situation möglichst früh prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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