Räumungsklage gegen Mitmieter [Rechtsanwalt Wien]

Räumungsklage gegen Mitmieter: Warum jeder einzelne Mieter gemahnt werden muss

Räumungsklage gegen Mitmieter kann rechtlich problematisch werden, wenn eine Mietwohnung gemeinsam angemietet wurde. Partner, Familienangehörige oder Mitbewohner unterschreiben denselben Mietvertrag und treten damit gemeinsam als Mieter auf. Doch was passiert, wenn der Mietzins nicht rechtzeitig bezahlt wird und der Vermieter nur eine dieser Personen mahnt?

Eine Mahnung an den einen Mitmieter wirkt nicht automatisch auch gegenüber dem anderen. Das hat der Oberste Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 klargestellt: OGH vom 21.03.2018, 3 Ob 37/18i. Zur Entscheidung.

Die Entscheidung ist für beide Seiten wichtig. Mieter erfahren, welche Einwände gegen eine Räumungsklage bestehen können. Vermieter müssen darauf achten, ihre Zahlungsaufforderung rechtlich korrekt an alle betroffenen Personen zu richten.

Gemeinsamer Mietvertrag bedeutet nicht automatisch gemeinsame Mahnung

Im zugrunde liegenden Fall waren zwei Personen gemeinsam Mieter einer Wohnung. Ein Mietzins für November 2016 war zunächst offen. Der Vermieter forderte jedoch nur einen der beiden Mitmieter ausdrücklich zur Zahlung auf.

Der Rückstand wurde später noch vor Zustellung der Räumungsklage beglichen. Trotzdem wollte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber beiden Mitmietern auflösen und die Räumung der Wohnung durchsetzen.

Die entscheidende Frage lautete daher: Reicht es aus, wenn nur einer von mehreren Mitmietern gemahnt wird? Oder muss jeder einzelne Mitmieter eine eigene Zahlungsaufforderung erhalten?

Was der OGH zur Räumungsklage gegen mehrere Mitmieter sagt

Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück und sah keinen Anlass, von seiner bisherigen Rechtsprechung abzuweichen. Die zentrale Aussage lautet: Bei mehreren Mitmietern muss grundsätzlich jeder einzelne Mitmieter wegen des Mietzinsrückstands gemahnt werden.

Eine Mahnung, die nur an einen Mitmieter gerichtet ist, wirkt daher normalerweise nicht automatisch auch gegenüber dem anderen. Das gilt selbst dann, wenn beide Personen denselben Mietvertrag unterschrieben haben.

Im konkreten Fall lag im Mietvertrag keine besondere Vereinbarung vor, wonach das Verhalten eines Mitmieters auch gegenüber dem anderen Mitmieter zur Auflösung des Mietverhältnisses führen sollte. Die Mahnung an den ersten Mitmieter konnte daher gegenüber der zweiten Mitmieterin keinen ausreichenden Grund für die Auflösung und Räumung darstellen.

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass ein von einem Mitmieter verwirklichter Auflösungsgrund auch gegenüber den übrigen Mitmietern wirkt. Ob eine solche Klausel tatsächlich vereinbart wurde und wie sie auszulegen ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

Warum die Mahnung für eine Räumung entscheidend ist

Nach § 1118 zweiter Fall ABGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen eines erheblichen Mietzinsrückstands auflösen. Ein kurzfristiger oder geringfügiger Zahlungsrückstand führt jedoch nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Grundsätzlich muss ein sogenannter qualifizierter Mietzinsrückstand vorliegen. Dafür sind insbesondere zwei Schritte wesentlich:

• Der Mieter muss ordnungsgemäß zur Zahlung des offenen Mietzinses aufgefordert worden sein.
• Der Rückstand darf trotz dieser Aufforderung nicht bis zum nächsten Zinstermin bezahlt worden sein.

Bei mehreren Mitmietern wird grundsätzlich jeder einzelne Mieter eigenständig betrachtet. Der Vermieter muss daher jedem Mitmieter mitteilen, welcher Betrag offen ist, und zur Zahlung auffordern. Nur so kann gegenüber dieser Person eine ausreichende Grundlage für eine Auflösung des Mietverhältnisses entstehen.

Die gemeinsame Haftung oder die gemeinsame Stellung als Vertragspartner ersetzt diese individuelle Mahnung nicht automatisch. Gerade bei einer späteren Räumungsklage gegen Mitmieter kann deshalb entscheidend sein, an wen die Mahnung gerichtet war und ob sie dieser Person nachweisbar zugegangen ist.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter im Alltag?

Wenn die Mahnung nur an den Partner gegangen ist

Erhält nur ein Ehepartner oder Lebensgefährte eine Zahlungsaufforderung, bedeutet das nicht ohne Weiteres, dass auch der andere Mitmieter wirksam gemahnt wurde. Gegenüber dem nicht angeschriebenen Mitmieter kann die Grundlage für eine Räumung fehlen.

Der offene Mietzins sollte trotzdem unverzüglich bezahlt werden. Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Mietzinsrückstände generell ohne Folgen bleiben. Eine Zahlung kann dokumentiert und dem Vermieter mitgeteilt werden, um spätere Streitigkeiten über den Bestand oder die Höhe des Rückstands zu vermeiden.

Wenn eine Räumungsklage bereits zugestellt wurde

Dann sollte rasch geprüft werden, ob alle Mitmieter ordnungsgemäß gemahnt wurden. Wichtig sind dabei die Mahnschreiben, der Mietvertrag, Zahlungsbelege und die genaue zeitliche Abfolge.

Es kommt nicht nur darauf an, ob irgendwann ein Rückstand bestand. Zu prüfen ist auch, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Auflösung des Mietverhältnisses gegenüber jeder einzelnen beklagten Person erfüllt waren.

Wenn der Vermieter eine Mahnung vorbereitet

Vermieter sollten bei mehreren Mitmietern jede Person gesondert anschreiben. Die Mahnung sollte den behaupteten Rückstand möglichst genau bezeichnen und nachweisbar zugestellt werden.

Eine allgemeine Nachricht an nur einen Mitmieter oder eine mündliche Aufforderung kann später zu Beweisproblemen führen. Auch die Frage, ob der Mietvertrag eine besondere Regelung zur Wirkung des Verhaltens eines Mitmieters enthält, sollte vor weiteren Schritten geprüft werden.

Wenn der Rückstand vor der Klage bezahlt wurde

Die Zahlung vor Zustellung einer Räumungsklage kann für die rechtliche Beurteilung wesentlich sein. Trotzdem muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine Auflösung zu einem früheren Zeitpunkt bereits erfüllt waren oder ob sie während des erstinstanzlichen Verfahrens noch erfüllt werden konnten.

Der OGH stellte dazu klar: Wird die Mahnung erstmals durch die Zustellung der Räumungsklage ausgesprochen, kann der Mietzinsrückstand nur dann eine Räumung rechtfertigen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen zumindest irgendwann während des erstinstanzlichen Verfahrens erfüllt waren.

Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen

• Mietvertrag prüfen: Kontrollieren Sie, wer als Mieter angeführt ist und ob eine besondere Regelung zur Wirkung des Verhaltens einzelner Mitmieter enthalten ist.
• Mahnung genau lesen: Achten Sie darauf, an wen das Schreiben adressiert war, welchen Rückstand es betrifft und wann es zugestellt wurde.
• Zahlungszeitpunkt dokumentieren: Bewahren Sie Überweisungsbestätigungen, Kontoauszüge und sonstige Zahlungsnachweise auf.
• Rückstand nachvollziehen: Vergleichen Sie die Forderung mit den tatsächlich geleisteten Mietzinszahlungen und prüfen Sie, ob die Höhe stimmt.
• Fristen ernst nehmen: Eine Räumungsklage sollte nicht unbeantwortet bleiben. Rechtliche Einwände müssen innerhalb der maßgeblichen Fristen geltend gemacht werden.
• Unterlagen vollständig sammeln: Dazu gehören der Mietvertrag, Mahnungen, Klage, Zahlungsbelege und die gesamte Kommunikation mit dem Vermieter.

Vermieter sollten vor Einleitung eines Räumungsverfahrens ebenfalls sicherstellen, dass die Mahnung an alle Mitmieter individuell erfolgt ist und der Zugang später nachgewiesen werden kann. Eine formal unzureichende Mahnung kann das gesamte Vorgehen erschweren.

Häufige Fragen zur Mahnung bei mehreren Mitmietern

Reicht eine Mahnung an meinen Partner aus, wenn wir beide im Mietvertrag stehen?

Grundsätzlich nein. Nach der Rechtsprechung des OGH muss bei mehreren Mitmietern grundsätzlich jeder einzelne Mitmieter wegen des Mietzinsrückstands gemahnt werden. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine anderslautende Vereinbarung enthalten ist.

Kann ich trotz bereits bezahltem Rückstand geräumt werden?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem der Zeitpunkt der Zahlung, der Inhalt und Zugang der Mahnung sowie die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Auflösung des Mietverhältnisses gegenüber der betroffenen Person erfüllt waren. Eine rasche Prüfung der Unterlagen ist daher wichtig.

Was muss in einer Mahnung stehen?

Die Mahnung sollte den offenen Mietzins möglichst konkret bezeichnen und klar zur Zahlung auffordern. Außerdem sollte sie an jeden einzelnen Mitmieter gerichtet und nachweisbar zugestellt werden. Unklare oder nicht belegbare Aufforderungen können später zu Streit führen.

Was soll ich tun, wenn bereits eine Räumungsklage zugestellt wurde?

Sie sollten die Klage nicht ignorieren und umgehend rechtliche Beratung einholen. Besonders wichtig ist die Prüfung, ob Sie selbst gemahnt wurden, wann die Mahnung zuging, ob der behauptete Rückstand tatsächlich bestand und ob die Zahlung rechtzeitig erfolgt ist.

Räumungsklage und Rechtsanwalt Wien: sorgfältige Prüfung

Eine Räumungsklage wegen Mietzinsrückstands kann für Mieter existenzbedrohend sein. Gleichzeitig müssen Vermieter darauf vertrauen können, dass berechtigte Zahlungsansprüche wirksam durchgesetzt werden. Ob eine Räumung rechtlich zulässig ist, hängt daher häufig von Details ab: dem Mietvertrag, dem Inhalt der Mahnung, ihrem Zugang und dem Zeitpunkt der Zahlung.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zur Mietzinsmahnung, zur Auflösung von Mietverhältnissen und zu Räumungsklagen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei dabei, die maßgeblichen Unterlagen zu prüfen und die nächsten Schritte sachlich einzuschätzen.

Sind Sie von einer Mahnung oder Räumungsklage betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, steht für Ihre Anfrage zur Verfügung.

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