Räumungsklage trotz Familienvereinbarung [Rechtsanwalt Wien]

Räumungsklage trotz Familienvereinbarung: Wann darf eine Wohnung zurückgefordert werden?

Räumungsklage trotz Familienvereinbarung: Kann eine Mutter aus einer Wohnung geräumt werden, obwohl ihre Kinder ihr die Nutzung offenbar auf Lebenszeit ermöglichen wollten? Und was gilt, wenn niemand einen schriftlichen Mietvertrag unterschrieben hat?

Gerade bei Immobilien innerhalb der Familie entstehen häufig langfristige Vereinbarungen ohne klare schriftliche Dokumentation. Anfangs scheint das unkompliziert. Die Wohnung wird gekauft, ein Elternteil zieht ein, laufende Kosten werden bezahlt. Erst wenn es zum Streit kommt, zeigt sich, wie wichtig die genaue rechtliche Einordnung ist.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015 macht deutlich, worauf es bei solchen Fällen ankommt: Eine Räumungsklage muss auf den konkreten Rechtsgrund gestützt werden, den die klagende Partei behauptet. Außerdem muss sorgfältig geprüft werden, welche Vereinbarung zwischen den Beteiligten tatsächlich zustande gekommen ist.

Räumungsklage trotz Familienvereinbarung: Der typische Konflikt – Wohnung für die Mutter, Streit unter den Geschwistern

In dem vom OGH beurteilten Fall kaufte eine Gesellschaft im Jahr 2009 eine Wohnung in Wien. Die finanziellen Mittel stammten offenbar aus dem familiären Umfeld. Die Mutter der beteiligten Geschwister zog in die Wohnung ein.

Sie ging davon aus, dass ihre Kinder die Wohnung für sie gekauft hatten und sie dort dauerhaft, möglicherweise sogar auf Lebenszeit, wohnen durfte. Zunächst wurden laufende Zahlungen geleistet. Dazu gehörten Betriebskosten und teilweise Beträge, die als „Mietzins“ bezeichnet wurden. Allerdings war unklar, wer diese Zahlungen genau erbrachte und auf welcher rechtlichen Grundlage sie erfolgten.

Nach einem Streit zwischen den Geschwistern wurden die Zahlungen eingestellt. Daraufhin verlangte die Gesellschaft von der Mutter die Zahlung von insgesamt 4.344,88 Euro sowie die Räumung der Wohnung.

Die Gesellschaft vertrat die Ansicht, es habe ein Mietvertrag bestanden. Dieser sei wegen Mietzinsrückständen oder wegen Ablaufs der vereinbarten Dauer beendet worden. Die Mutter bestritt das. Sie hatte keinen eigenen Mietvertrag unterschrieben und berief sich darauf, dass ihr die Wohnung unentgeltlich und auf Lebenszeit zur Verfügung gestellt worden sei.

Was der OGH klargestellt hat

Der Oberste Gerichtshof hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung an das Erstgericht zurück. So entschied der OGH am 02.09.2015 (10 Ob 1/15t). Zur Entscheidung.

Das Urteil bedeutete nicht, dass die Mutter endgültig ein lebenslanges Wohnrecht erhalten hatte. Ebenso wenig wurde endgültig ausgesprochen, dass sie die geforderten 4.344,88 Euro nicht bezahlen müsse. Der OGH stellte vielmehr klar, dass der Sachverhalt bisher nicht ausreichend aufgeklärt worden war.

Die Vorinstanzen hatten die Räumung zunächst im Wesentlichen damit begründet, dass die Mutter keinen ausreichenden Rechtsgrund für die Nutzung der Wohnung habe. Die Gesellschaft hatte ihre Klage jedoch darauf gestützt, dass ein Mietverhältnis bestanden habe und dieses beendet worden sei.

Das ist rechtlich ein wesentlicher Unterschied. Ein Gericht darf den von der klagenden Partei behaupteten Rechtsgrund nicht einfach durch einen völlig anderen austauschen.

Eine Räumungsklage braucht den richtigen Grund

Wer die Räumung einer Wohnung verlangt, muss nachvollziehbar darlegen, warum die betroffene Person ausziehen soll. Dafür kommen unterschiedliche rechtliche Ausgangslagen infrage:

• Ein Mietvertrag wurde wegen Mietzinsrückständen beendet.
• Ein befristetes Mietverhältnis ist abgelaufen.
• Eine bloß erlaubte Nutzung wurde widerrufen.
• Eine unentgeltliche Nutzungsvereinbarung wurde beendet.
• Die Wohnung wird ohne jede Berechtigung benützt.

Diese Varianten sind nicht bloß unterschiedliche Formulierungen für denselben Sachverhalt. Sie beruhen auf unterschiedlichen Vereinbarungen und führen zu unterschiedlichen rechtlichen Prüfungen.

Behauptet die Eigentümerin beispielsweise, es habe einen Mietvertrag gegeben, muss sie diesen Mietvertrag und dessen Beendigung nachvollziehbar darlegen. Die Räumung kann nicht ohne Weiteres stattdessen damit begründet werden, dass die Bewohnerin von Anfang an völlig ohne Rechtsgrund in der Wohnung gelebt habe.

Das gilt auch für Geldforderungen. Wird ein Betrag als rückständiger Mietzins verlangt, kann das Gericht diesen Betrag nicht ohne Weiteres unter einem anderen rechtlichen Titel, etwa als Benützungsentgelt, zusprechen. Auch hier muss klar sein, worauf die Forderung gestützt wird.

Nicht die innere Vorstellung zählt allein

In Familienkonflikten berufen sich die Beteiligten oft auf ihre persönliche Vorstellung: Die Mutter sagt, ihr sei ein lebenslanges Wohnrecht versprochen worden. Die Gesellschaft erklärt, es habe nur ein jederzeit beendbares Mietverhältnis oder eine vorübergehende Nutzung gegeben.

Entscheidend ist aber nicht allein, was eine Person innerlich gedacht hat. Das Gericht muss vielmehr feststellen, was tatsächlich besprochen und erklärt wurde. Ebenso wichtig ist, wie die jeweils andere Seite die Erklärungen und das Verhalten nach objektiver Betrachtung verstehen durfte.

Zu klären sind daher insbesondere folgende Fragen:

• Wer hat den Einzug in die Wohnung veranlasst?
• Was wurde der Bewohnerin konkret zugesagt?
• Wurde über eine Miete, über Betriebskosten oder über eine unentgeltliche Nutzung gesprochen?
• War die Nutzung befristet oder sollte sie auf Lebenszeit möglich sein?
• Wer sollte Vertragspartner werden?
• Wer hat welche Zahlungen geleistet?
• Wie haben sich die Beteiligten über längere Zeit tatsächlich verhalten?

Auch mündliche Vereinbarungen können rechtlich bedeutsam sein. Innerhalb einer Familie werden Absprachen häufig nicht so ausführlich und formell getroffen wie zwischen fremden Geschäftspartnern. Das bedeutet jedoch nicht, dass solche Absprachen rechtlich bedeutungslos wären.

Was bedeutet das für Eigentümer und Bewohner?

Eigentum allein beendet kein Wohnrecht

Auch der Eigentümer einer Wohnung kann eine darin lebende Person nicht automatisch sofort räumen lassen. Zunächst ist zu klären, ob die Nutzung auf einem Mietvertrag, einer unentgeltlichen Vereinbarung, einem Wohnrecht oder einer sonstigen Absprache beruht.

Das gilt besonders dann, wenn die Bewohnerin oder der Bewohner schon über Jahre in der Wohnung lebt und die Eigentümerseite diese Nutzung zunächst akzeptiert hat.

Für Bewohner sind Beweise entscheidend

Wer keinen schriftlichen Vertrag besitzt, sollte alle verfügbaren Unterlagen sichern. Dazu gehören etwa Überweisungsbelege, Nachrichten, E-Mails, Briefe und Notizen über Gespräche. Auch Personen, die bei wichtigen Absprachen anwesend waren, können als Zeugen eine Rolle spielen.

Wird plötzlich eine Miete verlangt oder eine Räumung angekündigt, sollte nicht vorschnell bestätigt werden, dass ein Mietvertrag bestanden habe. Ebenso wenig sollte ohne Prüfung anerkannt werden, die Wohnung sei bisher ohne jede Berechtigung benützt worden.

Gesellschaften müssen familiäre Überlassungen sorgfältig gestalten

Wenn eine Gesellschaft eine Wohnung einem Gesellschafter, einem Angehörigen oder einer sonst nahestehenden Person überlässt, bestehen zusätzliche rechtliche Risiken. Eine unentgeltliche oder besonders günstige Überlassung kann gesellschaftsrechtliche Fragen aufwerfen.

In diesem Zusammenhang kann insbesondere das Verbot der Einlagenrückgewähr relevant werden. Vereinfacht gesagt soll eine Gesellschaft ihr Vermögen nicht ohne ausreichende Gegenleistung an Gesellschafter oder ihnen nahestehende Personen zurückgeben. Ob dieses Verbot verletzt wurde, hängt jedoch von den konkreten Umständen und vor allem von der tatsächlich getroffenen Vereinbarung ab.

Im Verfahren, das der OGH im Jahr 2015 beurteilt hat, wurde diese Frage nicht abschließend entschieden. Zunächst musste geklärt werden, ob überhaupt ein lebenslanges Wohnrecht oder eine andere Nutzungsvereinbarung vereinbart worden war.

Vier Alltagssituationen mit rechtlicher Bedeutung

• Die Elternwohnung: Kinder kaufen eine Wohnung und lassen einen Elternteil dort wohnen. Wird nicht festgehalten, ob Miete, Betriebskosten oder gar nichts zu bezahlen ist, kann später ein erheblicher Streit entstehen.
• Der familiäre Eigentümerwechsel: Eine Wohnung gehört einer Gesellschaft, wird aber von einem Angehörigen bewohnt. Nach einem Streit zwischen den Gesellschaftern soll die Wohnung plötzlich geräumt werden.
• Die eingestellten Zahlungen: Eine Bewohnerin bezahlt jahrelang Betriebskosten oder monatliche Beträge. Später wird behauptet, es habe sich um Mietzins gehandelt. Die Zahlungsbelege können für die rechtliche Einordnung wesentlich sein.
• Die mündliche Zusage: Ein Elternteil erhält die Zusage, bis zum Lebensende in der Wohnung bleiben zu dürfen. Ohne schriftliche Fixierung müssen später Gespräche, Nachrichten und das tatsächliche Verhalten ausgewertet werden.

Was jetzt geprüft und dokumentiert werden sollte

Wer von einer Räumung oder einer Zahlungsforderung betroffen ist, sollte strukturiert vorgehen:

1. Schriftstücke sichern: Bewahren Sie Klage, Schreiben der Eigentümerseite, Mietverträge, Vereinbarungen und Zahlungsaufforderungen vollständig auf.
2. Zahlungen nachvollziehen: Erstellen Sie eine Übersicht darüber, wer wann welche Beträge bezahlt hat und welcher Verwendungszweck angegeben wurde.
3. Kommunikation sammeln: Nachrichten, E-Mails und Briefe können Hinweise darauf geben, ob eine Miete, eine unentgeltliche Nutzung oder ein dauerhaftes Wohnrecht vereinbart war.
4. Gespräche festhalten: Notieren Sie, wann welche Absprachen getroffen wurden und wer dabei anwesend war.
5. Den Klagegrund genau prüfen: Entscheidend ist, ob die Räumung wegen Mietzinsrückständen, wegen Zeitablaufs, wegen Widerrufs einer Nutzungserlaubnis oder aus einem anderen Grund verlangt wird.
6. Fristen beachten: Gerichtliche Schriftstücke sollten umgehend geprüft werden. Eine verspätete Reaktion kann die Verteidigung erheblich erschweren.

Häufige Fragen zur Räumung innerhalb der Familie

Kann ich aus einer Wohnung geräumt werden, obwohl ich keinen Mietvertrag unterschrieben habe?

Das ist möglich, aber nicht automatisch. Auch ohne schriftlichen Mietvertrag kann eine andere Nutzungsvereinbarung bestehen. Entscheidend ist, warum die Wohnung überlassen wurde und wie die Beteiligten diese Überlassung verstanden haben.

Reicht es, wenn die Eigentümerin sagt, ich hätte nie ein Wohnrecht gehabt?

Eine bloße Behauptung reicht nicht zwingend aus. Das Gericht muss die Gespräche, Erklärungen, Zahlungen und das tatsächliche Verhalten der Beteiligten würdigen. Dabei kann auch eine mündliche Vereinbarung rechtlich relevant sein.

Kann das Gericht den Räumungsgrund im Verfahren einfach ändern?

Nein, der geltend gemachte Rechtsgrund ist wesentlich. Wenn eine Klage auf der Beendigung eines Mietverhältnisses beruht, darf die Räumung nicht ohne Weiteres mit einem völlig anderen Grund gerechtfertigt werden. Genau darauf wies der OGH in seiner Entscheidung vom 02.09.2015, 10 Ob 1/15t, hin.

Was soll ich tun, wenn bereits eine Räumungsklage zugestellt wurde?

Reagieren Sie rasch und lassen Sie die Klage samt Beilagen rechtlich prüfen. Besonders wichtig sind die gesetzten Fristen, der behauptete Rechtsgrund und die Frage, ob die vorgelegten Beweise die Darstellung der Eigentümerseite tatsächlich stützen.

Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig beraten lassen

Familieninterne Wohnungsvereinbarungen können weitreichende Folgen haben. Ob eine Räumung zulässig ist, hängt nicht allein vom Grundbuchstand oder davon ab, wer die Wohnung gekauft hat. Entscheidend sind die konkrete Vereinbarung, die Kommunikation und das Verhalten aller Beteiligten.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in zivilrechtlichen Streitigkeiten berät die Kanzlei Pichler Betroffene bei Räumungsforderungen, Zahlungsansprüchen und unklaren Nutzungsvereinbarungen. Lassen Sie Ihre Unterlagen frühzeitig prüfen, bevor Fristen verstreichen oder Erklärungen abgegeben werden, die später nachteilig ausgelegt werden könnten.

Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.

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