Räumungsklage: Warum die genaue Bezeichnung des Mietobjekts entscheidend ist
Räumungsklage: Kann ein Vermieter eine Räumung durchsetzen, wenn im Urteil nicht eindeutig feststeht, welche Fläche tatsächlich geräumt werden soll? Die Antwort lautet: nicht immer. Gerade bei gewerblich genutzten Objekten können unklare Bezeichnungen von Terrassen, Nebenflächen, Lagerräumen oder Außenbereichen zu erheblichen Problemen führen.
Der Oberste Gerichtshof hat bereits im Jahr 2020 deutlich gemacht, dass ein Räumungsurteil so präzise formuliert sein muss, dass es ohne zusätzliche Nachforschungen vollstreckt werden kann. Eine ungefähre Vorstellung davon, welches Objekt gemeint ist, reicht nicht aus.
Ein Glashaus, mehrere Terrassen und ein unklarer Räumungsumfang
Dem Verfahren lag ein gewerbliches Mietverhältnis über ein „Glashaus mit Vorterrasse“ zugrunde. Der ursprüngliche Mietvertrag war für den Zeitraum vom 1. März 2007 bis zum 31. Dezember 2016 abgeschlossen worden. Eine Verlängerung war unter bestimmten Voraussetzungen vorgesehen. Die Parteien besprachen später zwar eine mögliche Verlängerung um zehn Jahre, eine schriftliche Vereinbarung kam jedoch nicht zustande.
Nach Ablauf des ursprünglichen Vertrags verlangte die Vermieterin die Räumung. In einem ersten Verfahren konnte sich die Mieterin erfolgreich gegen das Räumungsbegehren wehren. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis vorsorglich zum 31. Dezember 2018 und brachte anschließend erneut eine Räumungsklage ein.
In dieser Klage wurde das zu räumende Objekt als „Glashaus mit Vorterrasse“ bezeichnet. Zusätzlich verwies die Vermieterin auf ein Google-Maps-Foto, auf dem der betreffende Bereich rot markiert war.
Das Problem: Neben dem Glashaus befanden sich mehrere Terrassenflächen. Diese stammten teilweise von unterschiedlichen Vermietern. Aus der Beschreibung und dem Foto ging daher nicht zweifelsfrei hervor, welche Terrasse und welche Grundstücksflächen von der Räumung umfasst sein sollten.
Was der OGH 2020 zur Bestimmtheit einer Räumungsklage gesagt hat
In seiner Entscheidung OGH vom 08.07.2020, 3 Ob 36/20w, gab der Oberste Gerichtshof der Revision der beklagten Mieterin Folge und wies die Räumungsklage ab. Zur Entscheidung.
Der OGH prüfte dabei nicht abschließend, ob der Mietvertrag wirksam verlängert worden war oder ob die Kündigung inhaltlich berechtigt gewesen wäre. Im Mittelpunkt stand ausschließlich eine andere Frage: War der Räumungsantrag so klar formuliert, dass ein entsprechendes Urteil tatsächlich vollstreckt werden konnte?
Nach Ansicht des OGH war dies nicht der Fall. Ein Räumungsurteil muss den Gegenstand der Räumung so genau festlegen, dass ein Gerichtsvollzieher ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, welche konkreten Flächen zu räumen sind. Die Bezeichnung „Glashaus mit Vorterrasse“ genügte unter den besonderen Umständen nicht.
Auch das vorgelegte Foto mit der roten Umrandung beseitigte die Unklarheit nicht. Die Markierung war zu ungenau, um verlässlich zwischen den verschiedenen Terrassen- und Grundstücksflächen unterscheiden zu können.
Das hat eine wichtige Konsequenz: Der Gerichtsvollzieher darf nicht erst durch zusätzliche Pläne, Nachfragen oder eigene Ermittlungen feststellen müssen, welche Fläche vom Urteil erfasst ist. Ein Urteil muss aus sich heraus ausreichend bestimmt sein.
Die Vermieterin musste der Mieterin die Kosten aller drei Instanzen in Höhe von 3.921,28 Euro ersetzen.
Kennt der Mieter das Gemeinte, ist das noch nicht genug
Die Entscheidung zeigt einen häufig unterschätzten Unterschied. Einerseits kann es darum gehen, ob die beklagte Partei ungefähr weiß, was der Kläger verlangt. Andererseits muss das spätere Urteil auch praktisch vollstreckbar sein.
Diese beiden Anforderungen sind nicht identisch. Selbst wenn die Mieterin im konkreten Fall möglicherweise wusste, welche Fläche die Vermieterin im Allgemeinen meinte, war damit noch nicht geklärt, ob ein Gerichtsvollzieher die Räumung eindeutig durchführen konnte.
Das ist besonders relevant, wenn mehrere Flächen unmittelbar aneinandergrenzen oder unterschiedliche rechtliche Zuordnungen bestehen. Ein allgemeiner Begriff wie „Außenbereich“ oder „Vorterrasse“ kann dann zu unbestimmt sein. Gleiches gilt für Fotos oder einfache Skizzen, wenn daraus die Grundstücksgrenzen nicht klar hervorgehen.
Welche Folgen hat das für Vermieter und Eigentümer?
Eine berechtigte Kündigung allein garantiert noch keinen erfolgreichen Räumungsprozess. Auch die Formulierung des Räumungsbegehrens muss stimmen. Wird das Mietobjekt nicht ausreichend genau bezeichnet, kann die Klage trotz eines möglicherweise beendeten Mietverhältnisses abgewiesen werden.
Bei der Vorbereitung einer Räumungsklage sollten Vermieter daher insbesondere auf folgende Punkte achten:
- Die genaue Adresse des Mietobjekts sollte angegeben werden.
- Räume, Nebenräume, Lagerflächen, Stellplätze und Außenflächen sollten einzeln beschrieben werden.
- Terrassen oder sonstige Freiflächen sollten nicht nur mit umgangssprachlichen Begriffen bezeichnet werden.
- Ein maßstabgetreuer Plan kann erforderlich sein.
- Die Grenzen der betroffenen Fläche sollten eindeutig eingezeichnet sein.
- Fixpunkte, Maße, Zugänge und räumliche Begrenzungen können zusätzliche Klarheit schaffen.
- Der Mietvertrag, die Kündigung und die Klage sollten dieselbe Fläche übereinstimmend beschreiben.
Besondere Vorsicht ist bei gewerblichen Mietverhältnissen geboten. Dort bestehen häufig komplexe Nutzungsstrukturen mit Verkaufsflächen, Gastgärten, Lagerbereichen, Zufahrten, Parkplätzen oder gemeinsam genutzten Außenflächen. Je größer die Zahl der Flächen und Beteiligten, desto höher das Risiko einer unklaren Beschreibung.
Was Mieter aus der Entscheidung ableiten können
Auch Mieter und Bestandnehmer sollten eine Räumungsklage nicht nur unter dem Gesichtspunkt prüfen, ob das Mietverhältnis beendet wurde. Ebenso wichtig ist die Frage, ob das verlangte Räumungsobjekt überhaupt eindeutig feststeht.
Unklarheiten können etwa dann bestehen, wenn:
- ein Geschäftslokal mit mehreren angrenzenden Terrassen vermietet wurde,
- im Mietvertrag nur von „Nebenflächen“ oder einem „Außenbereich“ die Rede ist,
- mehrere Eigentümer oder Vermieter beteiligt sind,
- ein Plan keine eindeutigen Grenzen enthält,
- Fotos oder Luftbilder verwendet werden, die keine verlässliche Zuordnung ermöglichen.
Ein solcher Einwand bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die Mieterin oder der Mieter dauerhaft bleiben darf. Wird eine Räumungsklage wegen unzureichender Bestimmtheit abgewiesen, kann unter den jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen grundsätzlich ein neuer, präziser formulierter Prozess folgen.
Die Entscheidung schützt daher nicht generell vor einer berechtigten Räumung. Sie stellt vielmehr sicher, dass ein Räumungsurteil praktisch umsetzbar und nicht von nachträglichen Auslegungen abhängig ist.
Checkliste: Was jetzt geprüft werden sollte
Wer von einer Räumung betroffen ist oder eine solche vorbereiten möchte, sollte die folgenden Fragen möglichst früh klären:
- Was genau wurde ursprünglich vermietet?
Ist aus dem Mietvertrag eindeutig ersichtlich, welche Räume und Außenflächen dazugehören? - Gibt es mehrere ähnlich bezeichnete Flächen?
Bei mehreren Terrassen, Lagern, Zufahrten oder Stellplätzen besteht ein erhöhtes Abgrenzungsproblem. - Passt die aktuelle Beschreibung zum Mietvertrag?
Abweichende Begriffe zwischen Vertrag, Kündigung und Klage können später entscheidend werden. - Ist ein Plan ausreichend genau?
Eine einfache Skizze oder ein Foto muss nicht genügen, wenn Grenzen und Maße daraus nicht klar hervorgehen. - Könnte ein Gerichtsvollzieher die Räumung unmittelbar durchführen?
Wenn dafür zusätzliche Nachforschungen notwendig wären, spricht das für ein Bestimmtheitsproblem. - Welche Fristen laufen?
Räumungsverfahren und damit verbundene Rechtsmittel können erhebliche zeitliche und finanzielle Folgen haben.
Dokumente wie Mietvertrag, Nachträge, Pläne, Fotos, Kündigungsschreiben und gerichtliche Schriftsätze sollten vollständig zusammengestellt werden. Gerade bei gewerblichen Objekten lässt sich die entscheidende Abgrenzung oft nur durch einen Vergleich mehrerer Unterlagen beurteilen.
Häufige Fragen zur unklaren Räumungsklage
Kann eine Räumungsklage abgewiesen werden, obwohl der Mietvertrag beendet ist?
Ja. Die Beendigung des Mietverhältnisses und die ausreichende Bestimmtheit des Räumungsantrags sind zwei unterschiedliche Fragen. Ist nicht klar, welche konkrete Fläche geräumt werden soll, kann die Klage daran scheitern, auch wenn die Kündigung möglicherweise wirksam war.
Reicht ein Foto mit einer Markierung als Lageplan aus?
Das hängt vom Einzelfall ab. Ein Foto kann hilfreich sein, wenn die betroffene Fläche eindeutig erkennbar ist. Sind jedoch mehrere Terrassen, Gebäude oder Grundstücke vorhanden, kann eine bloße Markierung zu ungenau sein. Entscheidend ist, ob die Fläche ohne weitere Ermittlungen zweifelsfrei festgestellt werden kann.
Was soll ich tun, wenn im Räumungsbegehren eine Terrasse nicht eindeutig bezeichnet ist?
Die Klageunterlagen sollten rasch rechtlich geprüft werden. Dabei ist zu vergleichen, was im Mietvertrag vereinbart wurde, welche Fläche die Kündigung betrifft und wie das Räumungsbegehren formuliert ist. Eine unklare Bezeichnung kann ein relevanter Einwand sein, ersetzt aber keine Prüfung der übrigen Voraussetzungen.
Kann der Vermieter nach einer abgewiesenen Klage nochmals klagen?
Das kann grundsätzlich möglich sein, wenn die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen und der neue Antrag ausreichend präzise formuliert wird. Die Abweisung wegen mangelnder Bestimmtheit bedeutet daher nicht zwingend, dass das Mietverhältnis dauerhaft fortbesteht.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Räumung und Mietobjekt-Abgrenzung
Ob eine Räumungsklage ausreichend bestimmt ist, lässt sich nicht allein anhand einzelner Formulierungen beurteilen. Entscheidend ist das Zusammenspiel von Mietvertrag, Plänen, Flächenaufteilung, Kündigung und Klagebegehren.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter, Eigentümer und Mieter bei der rechtlichen Prüfung von Mietverhältnissen, Kündigungen und Räumungsverfahren. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei dabei, Unklarheiten frühzeitig zu erkennen und die nächsten Schritte realistisch einzuschätzen.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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