Räumung wegen Mietrückständen [Rechtsanwalt Wien]

Räumung wegen Mietrückständen: Was Mieter aus der OGH-Entscheidung lernen sollten

Räumung wegen Mietrückständen: Kann eine Räumungsklage gleichzeitig als Zahlungsaufforderung und als Auflösung des Mietvertrags wirken? Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017, die für Mieter und Vermieter von Geschäftslokalen weiterhin wichtige Hinweise enthält.

Im Mittelpunkt stehen mehrere Fragen: Welche Mietrückstände zählen? Wann kann eine Mietzinsminderung gerechtfertigt sein? Welche Einwendungen müssen Mieter rechtzeitig vorbringen? Und warum lassen sich Fehler aus dem Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof oft nicht mehr nachholen?

Ein Geschäftslokal, offene Forderungen und eine Räumungsklage

In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall hatte eine Mieterin ein Geschäftslokal gemietet. Es kam zu Zahlungsrückständen. Betroffen waren nicht nur laufende Mietzinse, sondern auch ältere Rückstände und offene Betriebskosten.

Die Vermieterin brachte daraufhin eine Klage auf Zahlung und Räumung des Geschäftslokals ein. Die Mieterin setzte sich gegen die Klage zur Wehr. Sie argumentierte unter anderem, dass das Geschäftslokal nicht nutzbar gewesen sei. Außerdem habe die Vermieterin den Zutritt verhindert.

Darüber hinaus kritisierte die Mieterin, dass bestimmte Zeugen und ihr Geschäftsführer nicht einvernommen worden seien. Sie war auch der Ansicht, dass das Gericht über einzelne Fragen bereits früher durch ein Teilurteil hätte entscheiden müssen. Zusätzlich war strittig, ob das Mietrechtsgesetz auf das Mietverhältnis anwendbar war.

Die Vorinstanzen folgten diesen Argumenten nicht. Die Mieterin erhob danach eine außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof.

Was der OGH in der Entscheidung vom 22.02.2017 klargestellt hat

Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Eine Entscheidung durch den OGH war aus seiner Sicht nicht erforderlich, weil keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorlag. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen.

Die Entscheidung ist zitierfähig als OGH vom 22.02.2017, 3 Ob 17/17x. Sie ist damit keine aktuelle Entscheidung, sondern stammt aus dem Jahr 2017. Ihre Aussagen zum richtigen Zeitpunkt von Einwendungen, zur Bedeutung von Zahlungsrückständen und zu den Grenzen eines Revisionsverfahrens sind für die Praxis dennoch weiterhin bedeutsam. Zur Entscheidung.

Der OGH hielt insbesondere Folgendes fest:

• Hat das Berufungsgericht einen behaupteten Verfahrensfehler bereits geprüft und verneint, kann dieser Fehler grundsätzlich nicht nochmals erfolgreich beim OGH geltend gemacht werden.
• Neue rechtliche Argumente können im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht erstmals vorgebracht werden.
• Eine ausreichend konkrete Räumungsklage kann zugleich eine Zahlungsaufforderung und eine Erklärung der Vertragsauflösung enthalten.
• Bei der Beurteilung des Zahlungsrückstands können auch ältere Mietzinsrückstände und offene Betriebskosten berücksichtigt werden.

Warum verspätete Argumente gefährlich sind

Ein Gerichtsverfahren besteht aus mehreren Instanzen. Jede Instanz hat eine bestimmte Aufgabe und eigene Grenzen. Das Erstgericht erhebt grundsätzlich die Beweise und stellt den maßgeblichen Sachverhalt fest. Das Berufungsgericht überprüft die Entscheidung unter den dafür geltenden Voraussetzungen. Der OGH ist hingegen keine dritte vollständige Tatsacheninstanz.

Das hat praktische Folgen. Wenn ein Mieter behauptet, bestimmte Zeugen seien zu Unrecht nicht einvernommen worden, muss dieser Verfahrensfehler rechtzeitig und ordnungsgemäß in der Berufung geltend gemacht werden. Hat sich das Berufungsgericht mit diesem Vorwurf befasst und ihn zurückgewiesen, kann der Punkt beim OGH im Regelfall nicht einfach erneut vorgebracht werden.

Auch neue rechtliche Gesichtspunkte lassen sich im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht nachträglich einführen. Wer sich erst vor dem OGH auf ein Argument beruft, das bereits im Verfahren erster Instanz hätte vorgebracht werden können, riskiert daher, dass es unberücksichtigt bleibt.

Das bedeutet nicht, dass jede Entscheidung des Erstgerichts endgültig ist. Es bedeutet aber, dass Einwendungen und Beweisanträge von Beginn an sorgfältig vorbereitet werden müssen.

Mietzinsminderung: Die Ursache der Nutzungsbeeinträchtigung zählt

Die Mieterin berief sich darauf, das Geschäftslokal nicht nutzen zu können. Eine solche Behauptung allein reicht jedoch nicht automatisch aus, um Mietzinszahlungen einzustellen oder zu reduzieren.

Entscheidend ist insbesondere, wodurch die fehlende oder eingeschränkte Nutzbarkeit verursacht wurde. Eine Mietzinsminderung setzt grundsätzlich voraus, dass die Beeinträchtigung dem Vermieter zugerechnet werden kann. Ist die Ursache hingegen außerhalb des Verantwortungsbereichs des Vermieters gelegen, kann eine Mietzinsminderung scheitern.

Ebenso wichtig ist, dass der konkrete Sachverhalt rechtzeitig und nachvollziehbar vorgebracht wird. Dazu gehört beispielsweise:

• Welche Räume oder Flächen waren konkret nicht nutzbar?
• Seit wann bestand die Einschränkung?
• Wodurch wurde die Nutzung verhindert?
• Welche Handlungen oder Unterlassungen des Vermieters sollen dafür verantwortlich sein?
• Welche Beweismittel bestätigen diese Darstellung?

Wer lediglich allgemein erklärt, das Geschäftslokal sei nicht nutzbar gewesen, schafft damit noch keine ausreichende Grundlage für eine erfolgreiche Mietzinsminderung. Gerade bei Geschäftsräumlichkeiten können außerdem Betriebsabläufe, behördliche Maßnahmen und Zugangsmöglichkeiten eine wichtige Rolle spielen. Die rechtliche Bewertung hängt daher stark von den konkreten Umständen ab.

Kann eine Räumungsklage eine Mahnung ersetzen?

Eine weitere wichtige Aussage der Entscheidung betrifft die Wirkung einer Räumungsklage. Nach der vom OGH bestätigten Rechtsauffassung kann die Zustellung einer ausreichend konkreten Räumungsklage mehrere Funktionen erfüllen.

Zum einen kann die Klage die Auflösung des Mietverhältnisses erklären. Zum anderen kann sie zugleich eine Aufforderung zur Zahlung der konkret angeführten Mietrückstände darstellen. Eine zusätzliche, gesonderte Mahnung ist dann nicht zwingend erforderlich, wenn die offenen Beträge in der Klage ausreichend genau bezeichnet sind.

Für Mieter bedeutet das: Eine Räumungsklage darf nicht als bloße Ankündigung oder als gewöhnliches Zahlungsschreiben behandelt werden. Sie kann bereits rechtlich weitreichende Wirkungen entfalten. Wer nach Zustellung einer solchen Klage lediglich abwartet, riskiert erhebliche Nachteile.

Auch alte Mietschulden und Betriebskosten können entscheidend sein

Für die Beurteilung eines Mietzinsrückstands kommt es nicht ausschließlich auf die zuletzt fällig gewordenen Mietzinse an. Auch ältere, weiterhin offene Mietzinsforderungen können berücksichtigt werden. Gleiches gilt für rückständige Betriebskosten, sofern sie als offene Forderungen entsprechend angeführt und nachvollziehbar sind.

Im behandelten Fall waren die in der Klage genannten Beträge sowohl bei deren Zustellung als auch noch bei Erlassung des Teilurteils unbezahlt. Nach Ansicht des OGH lag damit ein ausreichender Grund für die Vertragsauflösung und die Räumung vor.

Das zeigt, warum eine genaue Prüfung der gesamten Zahlungshistorie notwendig ist. Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine einzelne aktuelle Zahlung alle älteren Rückstände erledigt. Umgekehrt sollten Vermieter vor Einbringung einer Klage genau kontrollieren, welche Beträge tatsächlich offen, fällig und ordnungsgemäß abgerechnet sind.

Was Betroffene jetzt konkret beachten sollten

Wenn Sie Mieter sind

• Prüfen Sie nach Erhalt einer Zahlungs- oder Räumungsklage sofort sämtliche angeführten Beträge.
• Vergleichen Sie die Forderungen mit Mietvertrag, Vorschreibungen, Betriebskostenabrechnungen und Ihren Zahlungsbelegen.
• Dokumentieren Sie Einschränkungen der Nutzung genau, etwa durch Fotos, Schriftverkehr, Protokolle oder Zeugennamen.
• Halten Sie fest, wer den Zugang zum Objekt verhindert haben soll und wann dies geschehen ist.
• Bringen Sie alle wesentlichen Tatsachen und Einwendungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vor.
• Reagieren Sie auf eine gerichtliche Klage innerhalb der gesetzten Fristen und holen Sie rechtzeitig rechtliche Beratung ein.

Wenn Sie Vermieter sind

• Erstellen Sie vor einer Klage eine vollständige und nachvollziehbare Aufstellung aller offenen Mietzinse und Betriebskosten.
• Prüfen Sie, ob die Forderungen fällig und durch die Vertragsunterlagen gedeckt sind.
• Formulieren Sie die Räumungsklage so konkret, dass die einzelnen Rückstände eindeutig erkennbar sind.
• Dokumentieren Sie Streitigkeiten über den Zugang oder die Nutzbarkeit des Mietobjekts.
• Prüfen Sie sorgfältig, ob die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung tatsächlich erfüllt sind.

Häufige Fragen zur Räumung wegen Mietrückständen

Kann ich eine Räumung verhindern, wenn ich die offenen Beträge nachzahle?

Eine nachträgliche Zahlung kann für die rechtliche Beurteilung wichtig sein, beseitigt aber nicht automatisch alle Folgen einer bereits eingebrachten Räumungsklage. Entscheidend sind unter anderem der genaue Zahlungszeitpunkt, die Höhe der Rückstände und die sonstigen Voraussetzungen der Vertragsauflösung. Eine rasche Prüfung ist daher erforderlich.

Reicht es, wenn ich sage, dass ich das Geschäftslokal nicht nutzen konnte?

Nein. Es muss grundsätzlich konkret dargelegt werden, warum die Nutzung nicht möglich war und weshalb diese Ursache dem Vermieter zugerechnet werden kann. Außerdem sollten die entsprechenden Tatsachen möglichst durch geeignete Beweismittel untermauert werden.

Kann ich einen Fehler des Erstgerichts noch beim OGH vorbringen?

Das ist grundsätzlich nur sehr eingeschränkt möglich. Wurde ein behaupteter Verfahrensfehler bereits vom Berufungsgericht geprüft und verneint, kann er beim OGH im Regelfall nicht nochmals erfolgreich geltend gemacht werden. Verfahrensfehler müssen daher rechtzeitig in der Berufung gerügt werden.

Zählen Betriebskosten wirklich für eine Räumung?

Rückständige Betriebskosten können bei der Beurteilung des Zahlungsrückstands berücksichtigt werden. Ob dies im konkreten Fall zur Vertragsauflösung und Räumung führt, hängt von den genauen Vertrags- und Abrechnungsgrundlagen sowie vom Verfahrensstand ab.

Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig handeln statt auf die nächste Zahlungsaufforderung zu warten

Eine Räumungsklage wegen Mietrückständen kann weit mehr sein als eine Klage auf Zahlung. Sie kann zugleich die Auflösung des Mietverhältnisses erklären und eine konkrete Zahlungsaufforderung enthalten. Wer Einwendungen zur Nutzbarkeit, zu Zugangshindernissen oder zu Verfahrensfehlern erst spät vorbringt, riskiert, damit nicht mehr durchzudringen.

Durch jahrelange anwaltliche Praxis kennt die Kanzlei Pichler die praktischen Schwierigkeiten, die bei Mietzinsrückständen, Betriebskosten, Mietzinsminderungen und Räumungsverfahren entstehen können. Lassen Sie eine erhaltene Räumungsklage, offene Forderungsaufstellung oder geplante Klage rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter +43 1 51 30 700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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