Räumung Innenhof — Räumung wegen „Krempel im Innenhof“? Was Vermieter und Mieter zur Entscheidung des OGH wissen müssen
Räumung Innenhof: Viele Immobilieneigentümer gehen davon aus, dass sie nach einem Hauskauf „einfach anordnen“ können, was im Hof oder im Keller gelagert wird – und bei Widerstand rasch eine Räumung durchsetzen. Die Realität im Mietrecht ist deutlich komplizierter. Gerade die Nutzung von Innenhöfen, Gängen und Kellern sorgt immer wieder für Streit – und vor Gericht geht es dann um die Frage: Liegt schon ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ der Mietsache vor oder nicht?
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich in einer Entscheidung aus dem Jahr 2025 (OGH vom 22.05.2025, 4 Ob 49/25x) genau mit so einem Konflikt zu befassen. Das Ergebnis ist für Käufer von Zinshäusern ebenso wichtig wie für Mieter, die „nur ein paar Sachen“ im Hof oder Keller abstellen.
Was war passiert? Verkauf eines Zinshauses, Mietvertrag – und viel Streit um den Innenhof
Der Fall betraf ein sanierungsbedürftiges Zinshaus. Der bisherige Eigentümer wohnte in einem Gebäude im Innenhof. 2022 verkaufte er das Zinshaus an eine neue Eigentümerin. Gleichzeitig schloss er mit der Käuferin einen unbefristeten Mietvertrag über Teile des Innenhofgebäudes und zusätzliche Räume.
Über einen Punkt sprachen die Parteien aber nicht konkret: Wer ist nach dem Verkauf dafür verantwortlich, Gegenstände aus dem Innenhof und dem Keller zu entfernen? Was darf im Innenhof stehen bleiben, was nicht? Welche Bereiche darf der Mieter tatsächlich nutzen?
Später verlangte die neue Eigentümerin die Räumung des Innenhofs. Sie war der Meinung, der bestehende Mieter (der frühere Eigentümer) überschreite seine Rechte und nutze allgemeine Flächen unzulässig, indem er dort unterschiedliche Sachen lagere. Sie klagte auf Räumung – und verlor sowohl in erster Instanz als auch in der Berufung. Daraufhin versuchte sie eine außerordentliche Revision an den OGH.
Räumung Innenhof
Wie hat der OGH entschieden – und warum?
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Er erklärte, dass keine „erhebliche Rechtsfrage“ vorliege, die eine Entscheidung des Höchstgerichts erforderlich machen würde. Gleichzeitig bestätigte er damit die Sichtweise der Vorinstanzen.
Worum ging es rechtlich? Zentral war die Frage, ob das Verhalten des Mieters einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ der Mietsache darstellt und somit eine Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1118 ABGB rechtfertigt.
Nach dieser Bestimmung kann ein Dauerschuldverhältnis (wie ein Mietvertrag) aufgehoben werden, wenn der Bestandnehmer die Sache in erheblichem Maße nachteilig benutzt. Das ist ein „starker Hebel“ für Vermieter – aber die Hürde liegt hoch.
Der OGH stellte klar:
- Ob ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ vorliegt, ist immer eine Einzelfallfrage.
- Die Gerichte prüfen konkret: Umfang, Art und Dauer des Verhaltens sowie, ob der Mieter versucht, sein Nutzungsrecht unzulässig auszuweiten.
- Bloßes Lagern von Gegenständen in allgemein zugänglichen Bereichen reicht nicht automatisch aus, um eine Räumung zu rechtfertigen.
Im konkreten Fall sahen die Gerichte keine klaren Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter systematisch versucht hätte, sein Mietrecht auf allgemeine Teile (wie den Innenhof) zu erweitern oder die Liegenschaft in einer Weise zu nutzen, die als „erheblich nachteilig“ zu qualifizieren wäre. Damit fehlte die Grundlage für eine Räumung nach § 1118 ABGB.
Was bedeutet „erheblich nachteiliger Gebrauch“ praktisch?
Der Begriff klingt dramatisch – und soll er auch. Es geht nicht um jede kleine Unordnung, sondern um ein Verhalten, das für die Sache oder für andere Nutzer wirklich problematisch ist.
Typische Kriterien, die Gerichte in solchen Fällen ansehen, sind etwa:
- Ausmaß und Dauer: Wird der Hof seit Monaten oder Jahren großflächig zugestellt, oder handelt es sich um vorübergehendes Lagern?
- Art der Gegenstände: Sind es übliche Haushaltsgegenstände oder gefährliche bzw. stark störende Sachen (z.B. brennbare Materialien, Schrottfahrzeuge, Geruchsbelästigung)?
- Beeinträchtigung anderer: Können andere Mieter den Hof, die Zugänge oder Fluchtwege nicht mehr angemessen nutzen?
- Erweiterung des Nutzungsrechts: Versucht der Mieter faktisch, sich zusätzliche Flächen „anzueignen“, die gar nicht mitvermietet sind?
- Reaktion auf Aufforderungen: Entfernt der Mieter die Sachen, wenn er schriftlich dazu aufgefordert wird, oder ignoriert er solche Aufforderungen beharrlich?
Im entschiedenen Fall fehlten ausreichende Beweise dafür, dass alle diese Punkte in einer Weise erfüllt waren, die ein Eingreifen nach § 1118 ABGB gerechtfertigt hätte.
Folgen für Käufer und Vermieter: Warum gute Vorbereitung entscheidend ist
Die Entscheidung zeigt deutlich: Wer ein vermietetes Haus kauft, übernimmt nicht nur Wände und Dach, sondern auch Rechtspositionen, bestehende Nutzungsgewohnheiten und oft langjährige „Hofrealität“.
Typische Risiken für Käufer und Vermieter
- Erwartung vs. Realität: Sie rechnen mit einem „leeren“ Innenhof, tatsächlich lagern dort seit Jahren Gegenstände (Möbel, Baumaterial, Fahrräder etc.).
- Unklare Vereinbarungen: Im Kauf- oder Mietvertrag steht nichts Konkretes zur Nutzung von Hof- und Allgemeinflächen.
- Beweisprobleme: Im Streitfall ist schwer nachzuweisen, wer was abgestellte, seit wann und mit welcher Absprache.
- Hohe Hürde für Räumung: Gerichte verlangen klare und belastbare Anhaltspunkte für einen erheblich nachteiligen Gebrauch. Subjektiver Ärger des Eigentümers reicht nicht.
Konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter
Um spätere Konflikte und teure Verfahren zu vermeiden, sind folgende Schritte sinnvoll:
- Vor dem Kauf Bestandsaufnahme: Begehen Sie Hof, Keller, Gemeinschaftsflächen genau. Fotografieren Sie den Zustand und dokumentieren Sie, was sich wo befindet.
- Schriftliche Regelungen: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag und in Mietverträgen klar, welche Flächen mitvermietet sind und welche nicht; was in Hof/Keller gelagert werden darf, in welchem Umfang und wie lange.
- Regelung zu Entfernungspflichten: Halten Sie fest, bis wann bestimmte Gegenstände zu entfernen sind und wer dafür verantwortlich ist.
- Rechtzeitige, schriftliche Aufforderungen: Wenn Sie eine Räumung von Gegenständen wünschen, setzen Sie Fristen, dokumentieren Sie Ihre Schreiben (Einschreiben, E-Mails) und bewahren Sie diese auf.
- Beweise sichern: Machen Sie Fotos mit Datumsangabe, führen Sie ein einfaches „Protokoll“ (Datum, Beobachtung, wer anwesend war) und ziehen Sie bei Bedarf Zeugen bei.
Nur wenn Umfang, Dauer und Konsequenz des problematischen Verhaltens gut dokumentiert sind, haben Sie in einem Verfahren nach § 1118 ABGB eine realistische Chance.
Was Mieter beachten sollten: „Nur kurz abstellen“ kann heikel werden
Auch Mieter stehen in der Pflicht. Gemeinschaftsflächen sind kein „Gratislager“, nur weil irgendwo Platz ist. Zwar hat der OGH in der Entscheidung vom 22.05.2025 klargestellt, dass bloßes Lagern nicht automatisch eine Räumung rechtfertigt. Dennoch kann sich ein Verhalten über die Zeit verschärfen und zu rechtlichen Konsequenzen führen.
Risiken für Mieter
- Ständige Nutzung von Allgemeinflächen: Wer dauerhaft Dinge im Hof, am Gang oder im Kellerabteil anderer abstellt, riskiert Abmahnungen und Unterlassungsansprüche.
- Gefährliche Gegenstände: Brennbare Stoffe, sperrige Gegenstände in Fluchtwegen oder stark riechende Materialien können rasch als „erheblich nachteilig“ eingestuft werden.
- Nichtreagieren auf Aufforderungen: Wer schriftliche Räumungsaufforderungen des Vermieters ignoriert, verschlechtert seine Position massiv.
Empfehlungen für Mieter
- Vertrag lesen: Prüfen Sie, ob und in welchem Umfang Allgemeinflächen mitbenutzt werden dürfen.
- Schriftliche Erlaubnis einholen: Wenn Sie Flächen außerhalb der gemieteten Räume nutzen wollen (z.B. Hof, Gang), fragen Sie schriftlich um Zustimmung und bewahren Sie diese auf.
- Rasch reagieren: Erhalten Sie eine Aufforderung zur Räumung, reagieren Sie zeitnah: entweder entfernen Sie die Gegenstände oder suchen das Gespräch und eine schriftliche Lösung.
- Dokumentation: Halten Sie fest, welche Gegenstände Ihnen gehören, seit wann sie dort stehen und ob eine Zustimmung des Vermieters vorliegt.
Checkliste: Was tun bei Streit um Hof- oder Kellerflächen?
Für Eigentümer / Vermieter
- 1. Vertrag prüfen: Welche Flächen sind konkret mitvermietet? Gibt es Zusagen zur Hof- oder Kellernutzung?
- 2. Ist-Zustand dokumentieren: Fotos, Videos, Notizen (Zeit, Datum, Umfang der Nutzung).
- 3. Gespräch suchen: Zunächst außergerichtlich klären, Fristen setzen, Alternativen anbieten (z.B. befristetes Lagern).
- 4. Schriftliche Abmahnung: Klare Aufforderung zur Entfernung mit angemessener Frist und Hinweis auf mögliche rechtliche Schritte.
- 5. Rechtliche Einschätzung einholen: Vor Einbringung einer Räumungsklage prüfen lassen, ob die Voraussetzungen des § 1118 ABGB voraussichtlich erfüllt sind.
Für Mieter
- 1. Eigene Nutzung hinterfragen: Nutze ich Allgemeinflächen regelmäßig wie private Lagerräume?
- 2. Vertrag und Hausordnung lesen: Welche Regelungen zur Nutzung von Hof, Keller, Gängen bestehen?
- 3. Fristen ernst nehmen: Bei schriftlichen Aufforderungen des Vermieters nicht abwarten, sondern handeln.
- 4. Lösung suchen: Gespräche über Zwischenlösungen (befristetes Lagern, Umorganisation) anbieten und schriftlich fixieren.
FAQ: Häufige Fragen zur Nutzung von Innenhof und Gemeinschaftsflächen
Reicht es für eine Räumung, wenn ein Mieter Sachen im Innenhof lagert?
Nein. Nach der Rechtsprechung und auch der Entscheidung des OGH vom 22.05.2025, 4 Ob 49/25x, reicht bloßes Lagern von Gegenständen in Gemeinschaftsbereichen nicht automatisch aus, um eine Räumung nach § 1118 ABGB zu rechtfertigen. Es braucht einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“, also eine deutliche, länger andauernde und für andere oder für die Liegenschaft problematische Nutzung.
Was kann ich tun, wenn der Mieter den Hof komplett zustellt?
Zunächst sollten Sie den Zustand genau dokumentieren und den Mieter schriftlich unter angemessener Frist zur Entfernung auffordern. Bleibt die Situation unverändert und sind Fluchtwege, Nutzungsmöglichkeiten anderer Mieter oder die Substanz des Hauses erheblich beeinträchtigt, sollte eine rechtliche Prüfung erfolgen, ob ein Vorgehen nach § 1118 ABGB oder andere Ansprüche (z.B. Unterlassung) sinnvoll sind.
Darf ich als Mieter Fahrräder oder Kinderwagen im Hof oder Gang abstellen?
Das hängt von Ihrem Mietvertrag, der Hausordnung und der gelebten Praxis ab. Oft wird eine begrenzte Nutzung (z.B. ein Kinderwagen im Hausgang) geduldet, solange Fluchtwege frei bleiben und andere Mieter nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Im Zweifel sollten Sie die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters einholen und sich nicht allein auf „das war immer so“ verlassen.
Wie beweise ich als Eigentümer einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“?
Entscheidend sind genaue, nachvollziehbare Beweise: Fotos mit Datum, wiederholte schriftliche Aufforderungen, Zeugen (z.B. andere Mieter), gegebenenfalls Protokolle über Begehungen. Je besser Umfang, Dauer und Auswirkungen der Nutzung dokumentiert sind, desto eher lässt sich vor Gericht argumentieren, dass die Schwelle des § 1118 ABGB überschritten ist.
Rechtliche Unterstützung: Frühzeitig handeln statt jahrelang streiten
Streit über Innenhöfe, Keller und Gemeinschaftsflächen eskaliert oft schleichend. Was mit „nur kurz abstellen“ beginnt, endet nicht selten in festgefahrenen Fronten und teuren Prozessen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis zeigt sich, dass klare Vereinbarungen, rechtzeitige schriftliche Kommunikation und eine sorgfältige Dokumentation viele dieser Konflikte verhindern oder zumindest deutlich entschärfen können.
Wenn Sie unsicher sind, ob eine Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat oder ob Ihr Verhalten als Mieter bereits als „erheblich nachteilig“ eingestuft werden könnte, sollten Sie fachkundige Unterstützung in Anspruch nehmen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter und Mieter bei Fragen rund um Mietverhältnisse, Räumung und Nutzung von Allgemeinflächen und entwickelt mit Ihnen eine passende Strategie.
Lassen Sie Ihre Situation individuell prüfen: Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in 1010 Wien, Karlsplatz 3, telefonisch unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Zur Entscheidung
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